RÉFÉRÉ

Min N° 25/00388

N° RG 25/00884 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEENK

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 16 Décembre 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 11 août 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 18 Novembre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société SEM DU PAYS DE [Localité 9] HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Madame [I] [R] munie d’un pouvoir

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [S]

[Adresse 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par Maître Edouard GAVAUDAN, avocat au Barreau de Meaux

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 janvier 2012, la société anonymie immobilière d’économie mixte de [Localité 9], aux droits de laquelle vient la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat, après opérations de fusion-absorption, a donné à bail à M. [G] [S] un logement situé au sein de la [Adresse 11], à [Adresse 8] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 447,05 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024, la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat a fait signifier à M. [G] [S] un commandement de payer la somme principale de 1 575,26 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La caisse d’allocations familiales (CAF) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre recommandée avec avis de réception du 2 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 septembre 2025, la SEM du Pays de Meaux Habitat a fait assigner M. [G] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;

— ordonner l’expulsion du défendeur et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamner M. [G] [S] à lui payer la somme de 5 462,62 euros au titre de l’arriéré locatif;

— condamner M. [G] [S] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— condamner M. [G] [S] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— condamner M. [G] [S] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la SEINE-ET-MARNE par voie électronique avec avis de réception du 25 septembre 2025.

A l’audience du 18 novembre 2025, la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat, représentée par Mme [I] [R], munie d’un pouvoir régulier, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 2 252,08 euros hors frais, arrêtée au 14 novembre 2025, loyer du mois de d’octobre inclus. Elle a indiqué ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail au locataire, et a précisé que le dernier loyer avait été réglé.

M. [G] [S], représenté par son conseil, n’a pas contesté le montant de la dette. Il a sollicité des délais de paiement assortis de la possibilité de se maintenir dans les lieux, et proposé à ce titre de payer la somme mensuelle de 60 euros en plus du loyer courant, avec une dernière mensualité réglant le solde. Il a expliqué qu’il avait traversé une période où il était « sans droit », ne percevant aucune aide, mais qu’il avait désormais réalisé des démarches pour percevoir l’aide personnalisée au logement et le RSA à hauteur de 900 euros. Il a par ailleurs indiqué qu’il avait un entretien d’embauche dans l’après-midi et que sa qualité de travailleur handicapé avait été reconnue. Il a indiqué avoir deux enfants à charge mais ne résidant pas avec lui. Son conseil a indiqué qu’il venait d’être désigné et qu’il avait sollicité l’octroi au défendeur du bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

1/5

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail souscrit entre les parties le 26 janvier 2012 ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 23 décembre 2024;

— le décompte de la créance arrêté au mois d’octobre inclus.

Selon ce dernier décompte, M. [G] [S] reste devoir à la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat la somme de 2 252,08 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 novembre 2025, échéance du mois d’octobre incluse, après déduction des frais imputés au locataire.

M. [G] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il convient par conséquent de condamner M. [G] [S] à payer à la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat, à titre provisionnel, la somme de 2 252,08 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 14 novembre 2025 échéance du mois d’octobre incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le M. [G] [S] 25 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la Caisse d’allocations familiales par lettre recommandée envoyée par le bailleur et reçue le 2 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux (article 5).

2/5

Or, la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat justifie avoir régulièrement signifié le 23 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mars 1990, pour un montant de 1 575,26 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 février 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [G] [S] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 60 euros par mois en remboursement de la dette locative.

Ce dernier produit une attestation CAF datée du 17 novembre 2025 faisant état de ses revenus, constitué de l’aide personnalisée au logement, des allocations familiales (151,05 euros) et du RSA (921,12 euros).

Compte tenu des démarches effectuées, il y a lieu de considérer que M. [G] [S] est en mesure de s’acquitter de la dette locative de façon échelonnée.

Par ailleurs, il ressort des éléments communiqués et des débats que le paiement intégral du loyer et des charges est repris.

Au regard de ces éléments et de l’accord de la bailleresse, il y a lieu de faire droit à la demande de délais sur une durée de 36 mois. Il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention du locataire sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, M. [G] [S] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 24 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

3/5

Sur les mesures accessoires

Sur les frais du procès

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [G] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’aide juridictionnelle provisoire

En vertu de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1991, sont admises au bénéfice de l’aide juridictionnelle les personnes physiques de nationalité française et les ressortissants des Etats membres de la Communauté européenne. Les personnes de nationalité étrangère résidant habituellement en France sont également admises au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

En application de l’article 20 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, dans les cas d’urgence, sous réserve de l’application des règles relatives aux commissions ou désignations d’office, l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président. L’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut également être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l’intéressé, notamment en cas d’exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion. L’aide juridictionnelle provisoire devient définitive si le contrôle des ressources du demandeur réalisé a posteriori par le bureau d’aide juridictionnelle établit l’insuffisance des ressources.

En l’espèce, M. [G] [S] sollicite le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire dans le cadre de la présente instance, où il est représenté par Maître Edouard GAVAUDAN.

S’agissant d’une instance en référé et portant sur la question de l’expulsion d’un locataire, dont la qualité de résident habituel sur le territoire est ainsi établie, les conditions des articles 3 et 20 de la loi du juillet 1991 sont réunies.

Il convient donc de faire droit à la demande.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 janvier 2012 entre la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat d’une part, et M. [G] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 11], à [Localité 10], sont réunies à la date du 24 février 2025 ;

CONDAMNONS M. [G] [S] à payer, à titre provisionnel, à la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat la somme de 2 252,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 14 novembre 2025 échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS un délai à M. [G] [S] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS M. [G] [S] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 60 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

4/5

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [G] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [G] [S] à payer à la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 24 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS M. [G] [S] aux dépens de l’instance ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

OCTROYONS à M. [D] [S] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

La greffière La juge

5/5