Min N° 25/00703

N° RG 25/01502 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD47X

S.A.S. CVS INGENIERIE

C/

Mme [O] [S] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 août 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. CVS INGENIERIE

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [O] [S] [X]

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 juin 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL

Copie délivrée

le :

à : Madame [O] [S] [X]

/

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 16 avril 2024, avec prise d’effet rétroactive au 13 avril 2024, la S.A.S CVS INGENIERIE a donné bail à Madame [O] [S] [X] des locaux à usage d’habitation et un box situés [Adresse 6] (2e étage, porte droite, appartement n°202 et un double box n°202) à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 879,12 euros et 81 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.S CVS INGENIERIE a, par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, la S.A.S CVS INGENIERIE a ensuite fait assigner Madame [O] [S] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner son expulsion,

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,

— le condamner au paiement de la somme de 3.008,26 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation majorée des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié telle que l’indexation annuelle incluse, outre une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation délivrés.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 juin 2025.

A l’audience, la S.A.S CVS INGENIERIE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et dépose son dossier de plaidoirie, actualisant la dette locative à la somme de 2.016,47 euros arrêtée au 27 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse). Elle précise s’opposer à tout octroi de délai de paiement au profit de la locataire malgré le règlement du dernier loyer courant.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Madame [O] [S] [X] n’est ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la S.A.S CVS INGENIERIE produit un décompte démontrant que Madame [O] [S] [X] reste lui devoir, hors frais, la somme de 2.016,47 euros à la date du 27 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse).

L’actualisation de la demande formée au titre de l’arriéré locatif est possible malgré l’absence de la défenderesse à l’audience, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit qui mentionne en outre des versements effectués par la locataire.

En conséquence, Madame [O] [S] [X] sera condamnée au paiement de la somme de 2.016,47 euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 27 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Il y a lieu de débouter la bailleresse du surplus de ses demandes.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 12 mars 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.S CVS INGENIERIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par voie électronique le 20 décembre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 16 avril 2024, avec prise d’effet rétroactive au 13 avril 2024, contient une clause résolutoire (article n°VIII) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 18 décembre 2024, pour la somme en principal de 2.716,14 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 janvier 2025.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La bailleresse est opposée à l’octroi de délais de paiement au profit de la locataire.

Le tribunal constate sur le décompte locatif que même si la dette locative a été réduite depuis la délivrance du commandement de payer, le dernier loyer courant, en l’espèce celui du mois de mai 2025, n’a pas été payé par la locataire au jour de l’audience ; seul le loyer pour le mois d’avril 2025 a été réglé. Par ailleurs, la locataire non comparante à l’audience n’a pas transmis les justificatifs de ses ressources au tribunal. Il n’y a donc pas lieu d’envisager l’octroi de délais de paiement d’office, la locataire ne remplissant pas les conditions légales.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 30 janvier 2025.

Madame [O] [S] [X] étant réputée occupante sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser la S.A.S CVS INGENIERIE, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Madame [O] [S] [X] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

La bailleresse sera déboutée de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle, l’indemnité d’occupation fixée réparant suffisamment le préjudice découlant pour la demanderesse concernant l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [O] [S] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que la S.A.S CVS INGENIERIE a dû accomplir, Madame [O] [S] [X] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la S.A.S CVS INGENIERIE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 avril 2024, avec prise d’effet rétroactive au 13 avril 2024, entre la S.A.S CVS INGENIERIE, d’une part, et Madame [O] [S] [X], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation et un box, situés [Adresse 6] (2e étage, porte droite, appartement n°202 et un double box n°202) à [Localité 7] sont réunies à la date du 30 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Madame [O] [S] [X] occupante sans droit ni titre depuis le 30 janvier 2025 ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [O] [S] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la S.A.S CVS INGENIERIE à faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [S] [X], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [O] [S] [X] à verser à la S.A.S CVS INGENIERIE la somme de 2.016,47 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 27 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE la S.A.S CVS INGENIERIE de sa demande de majoration de l’indemnité mensuelle d’occupation ;

CONDAMNE Madame [O] [S] [X] à payer à la S.A.S CVS INGENIERIE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE Madame [O] [S] [X] à verser à la S.A.S CVS INGENIERIE une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [S] [X] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge