N° RG 25/01332 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PYLT

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 9]

JUGEMENT DU 29 Janvier 2026

DEMANDEURS:

Monsieur [V] [A], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Laura PERRIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [U] [T] [S] épouse [A], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne assistée de M^e Laura PERRIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [M] [W] [P], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 01 Décembre 2025

Affaire mise en deliberé au 29 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 29 Janvier 2026 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Laura PERRIN

Copie certifiée delivrée à : M. [M] [W] [P]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 03 novembre 2023 ayant pris effet le 04 novembre 2023, Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A] ont donné à bail à Monsieur [R] [P] un logement meublé avec cave situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 800 €, consommation d’eau comprise, outre un dépôt de garantie à hauteur de 800 €, pour la période du 04 novembre 2023 au 31 mai 2024.

Estimant que les loyers dépassaient le montant fixé par arrêté préfectoral au titre de de l’encadrement des loyers, Monsieur [R] [P] a, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 octobre 2024, mis en demeure Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A] d’avoir à procéder à une diminution des loyers et à lui rembourser le trop perçu sur les douze derniers mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A] ont fait délivrer à Monsieur [R] [P] un commandement de payer la somme principale de 3 080 € correspondant aux loyers et charges impayés pour la période de novembre 2024 à février 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 mai 2025, Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A] ont fait assigner Monsieur [R] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

constater le déchéance du contrat de bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,

ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due au montant du loyer, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été du en cas de non-résiliation, à partir de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux, et le condamner au paiement de ladite indemnité,

le condamner au paiement de la somme de 4 620 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 mai 2025, mensualité d’avril 2025 comprise,

le condamner au paiement de la somme de 200 € en application de l’article 700 du code des procédures civile,

le condamner aux dépens,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été retenue à l’audience du 01 décembre 2025.

A cette audience, Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A], représentés par leur avocat qui a plaidé, ont demandé :

Vu les articles 7, 18, 25-4 et 25-7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Vu les articles 1103, 1104, 1217, 1224, 1231-1 et 1240 du Code civil, Vu l’article 9 du code de procédure civile, Vu l’article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, Vu l’article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, Vu les pièces produites et la jurisprudence applicable,

DEBOUTER [M] [P] de l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions à quelque titre que ce soit,

A TITRE PRINCIPAL

CONSTATER la résiliation du contrat de bail du 03/11/2023 portant sur le logement n° 06 sis [Adresse 5] par l’effet de son terme au 31/05/2024 ;

Ce faisant.

DECLARER Monsieur [M] [P] occupant sans droit ni titre depuis la date d’échéance du bail le liant à Monsieur [V] [A] et Madame [U] [A], soit le 31/05/2024 ;

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [M] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement n° 06 sis [Adresse 4] ;

CONDAMNER Monsieur [M] [P] à payer à Monsieur [V] [A] et Madame [U] [A] une indemnité d’occupation à compter de la date d’échéance du bail et jusqu’à complète libération des lieux, soit au 01/11/2025 à titre principal la somme de 10 010 € et subsidiairement s’il était retenu l’encadrement des loyer la somme de 5 895,92 € ;

FIXER le montant de cette indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 770 € à titre principal correspondant au montant du loyer majoré des droits et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi normalement, et à titre subsidiaire à la somme de 598,58 € si l’encadrement des loyers était retenu ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

PRONONCER la résiliation du bail d’habitation liant Monsieur [V] [A] et Madame [U] [A] à Monsieur [M] [P] pour manquement du locataire à son obligation de payer les loyers à bonne date ;

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [M] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement n° 06 sis [Adresse 4] ;

CONDAMNER Monsieur [M] [P] à payer à Monsieur [V] [A] et Madame [U] [A] au titre des loyers échus impayés et accessoires à la date du 01/11/2025, à titre principal la somme de 10 010 € et subsidiairement s’il était retenu l’encadrement des loyer la somme de 5 895,92 €, à parfaire au jour où le tribunal statue, outre les sommes à échoir entre la date d’audience et du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [M] [P] à payer à Monsieur [V] [A] et Madame [U] [A] une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer majoré des droits et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi normalement, soit la somme mensuelle de 770 € à titre principal et 598,58 € à titre subsidiaire si l’encadrement des loyers était retenu, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

EN TOUTE HYPOTHESE

CONDAMNER Monsieur [M] [P] à payer à Monsieur [V] [A] et Madame [U] [A] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [M] [P] à payer à Monsieur [V] [A] et Madame [U] [A] la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

LE CONDAMNER aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et du procès-verbal de difficultés dressés par le Commissaire de justice pour un total de 517,14€.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A] expliquent que le contrat de bail est un contrat de bail étudiant de neuf mois, qui est arrivé à terme. Madame [U] [S] épouse [A] précise avoir rédigé le contrat de bail en présence de Monsieur [R] [P] et lui avoir transmis par la suite par courriel. Après vérification lors de l’audience, les bailleurs constatent que les éléments essentiels de contrat sont les mêmes sur les exemplaires versés par eux et le locataire.

Les bailleurs indiquent que le locataire refuse volontairement de payer, qu’il est de mauvaise foi et sollicitent ainsi sa condamnation à leur verser la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts.

En réponse aux demandes reconventionnelles formées par Monsieur [R] [P], Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A] soulèvent tout d’abord l’irrecevabilité et la prescription des demandes formées par Monsieur [R] [P] relatives à l’encadrement des loyers.

Ils affirment ensuite, s’agissant de la requalification du contrat de bail meublé en non meublé, que le locataire déclarait un logement non meublé alors que celui-ci était bien meublé, et que celui-ci ne démontre aucunement l’absence de volet dans la chambre.

Ils soutiennent également, s’agissant des demandes du défendeur formées la veille de l’audience au titre des dommages et intérêts, que le préjudice allégué n’est démontré par aucune pièce, et que la demande est exorbitante et non justifiée.

Ils notent par ailleurs que Monsieur [R] [P] doit être débouté de sa demande relative à la CAF en ce qu’elle est non-chiffrée, et admettent qu’ils ne déclarent effectivement plus les montants des loyers à la CAF car le contrat de bail est terminé.

Ils s’opposent enfin aux demandes de délais formées par le locataire, et soutiennent que Monsieur [R] [P] perçoit environ 3 000 € mensuels tel qu’indiqué sur sa fiche de paie du mois d’octobre 2025.

En défense, Monsieur [R] [P], qui a comparu en personne, a demandé :

Requalifier le bail en bail d’habitation non meublé ;

Fixer la durée à trois ans, le préavis du bailleur à six mois et constater la tacite reconduction,

Réduire le dépôt de garantie à 567,44 € et ordonner le remboursement de 232,56 € ;

Fixer le loyer légal à 567,44 € ;

Condamner le bailleur à rembourser les trop-perçus, soit 2 430,72 € ;

Rejeter la demande d’indemnisation des frais de justice formulée par la partie adverse ;

Condamner le bailleur à lui verser 48 000 € de dommages et intérêts.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [R] [P] soutient que le logement loué était en réalité non meublé, qu’il manquait un volet ou rideau, et sollicite ainsi la requalification du contrat de bail. Il précise qu’il n’a pas eu de copie de l’état des lieux d’entrée et que le contrat de bail produit par les bailleurs n’a pas été signé par lui mais par Madame [U] [S] épouse [A] et diffère de celui qu’il a signé. Il affirme également que le contrat de bail signé prévoyait la tacite reconduction du contrat.

Il explique ensuite que le montant du loyer dépasse le montant fixé par l’encadrement des loyers, et forme ainsi une action en diminution des loyers sur trois ans. Il explique avoir effectué plusieurs propositions aux bailleurs, toutes refusées. Il précise que le logement n’était pas éligible au complément de loyer, et que celui-ci doit donc lui être remboursé. Il précise également ne pas pouvoir effectuer de demandes auprès de la CAF car les bailleurs ne procèdent pas aux déclarations.

Il affirme enfin souhaiter rester dans les lieux et sollicite que des délais de paiement lui soient accordés. Il indique être interne, avoir le statut d’étudiant – salarié, percevoir un salaire d’environ 1 800 €, outre une allocation contrat d’engagement public de 800/900 €, soit un total d’environ 2 800 €, et devoir supporter deux prêts étudiants de 1 400 €, outre environ 100 € d’intérêts, soit un reste à vivre d’environ 1 200 € par mois. En réponse aux observations des bailleurs quant à sa fiche de paie du mois d’octobre, il soutient que le salaire inclut des gardes devant être déduites. Il justifie sur ce point, par documents montrés sur tablette lors de l’audience, avoir perçu des salaires nets à payer de 1 833 € pour le mois de septembre 2025 et 1 967 € pour le mois d’octobre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Sur la requalification du contrat de bail

En application de l’article 25-4 de la loi du 06 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

L’article 25-5 de ladite loi dispose qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l’établissement de l’état des lieux.

L’article 25-7 de ladite loi précise que le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Il est conclu pour une durée d’au moins un an.

Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an.

Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable.

En application de l’article 1 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé, chaque pièce d’un logement meublé est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination.

L’article 2 dudit décret prévoit que le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° [Localité 7] ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve que les locaux loués sont meublés.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 03 novembre 2023 mentionne dans son intitulé « bail d’habitation – logement meublé soumis aux dispositions de l’article L632-1 du CCH » et prévoit que ce dernier est consenti pour une durée de neuf mois renouvelable prenant effet le 04 novembre 2023 pour se terminer le 31 mai 2024. La qualité d’étudiant du locataire, justifiant la réduction de la période de bail d’un an à neuf mois, n’est pas contestée, Monsieur [R] [P] indiquant être interne en médecine et bénéficier du statut d’étudiant-salarié.

Le contrat signé par les parties comporte un inventaire lisant le mobilier présent au sein du logement, à savoir « table 4 chaises, grande lampe d’agrément, canapé convertible deux coussins, table basse, tv, meuble tv, plante artificielle, cuisine, réfrigérateur, lave-vaisselle, four microonde, hotte, cafetière Senseo, chambre avec dressing, lit avec matelas et surmatelas avec alèze, 2 oreillers, couette avec housse et 4 coussins fantaisie, salle d’eau avec lave-linge, étendoir, sèche-serviette, toilettes séparées, lot d’assiettes couverts casseroles verre tasse…, sceau, serpillère, balais, produit ménagers, détecteur de fumée ».

L’état des lieux d’entrée également signé par les parties renvoie de surcroit à cette liste, et note que les volets du logement sont en état d’usage. Les bailleurs justifient ainsi de la présence de meubles, et notamment de volets, au sein du logement, même s’il convient de noter que les photographies versées aux débats ne peuvent permettre de corroborer leurs affirmations en ce qu’elles ne sont ni localisées, ni datées.

Monsieur [R] [P] ne démontre quant à lui aucunement que les volets dont il est fait état dans l’état des lieux d’entrée ne sont pas présents dans la chambre.

Il convient par conséquent de débouter Monsieur [R] [P] de sa demande de requalification du contrat de bail meublé en contrat de bail non meublé.

Sur la résiliation du contrat de bail

En l’espèce, Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A] sollicitent à titre principal le constat de la résiliation du contrat de bail en raison de l’absence de reconduction de celui-ci à la fin de la période de location et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquement du locataire à son obligation de paiement des loyers.

Sur la demande principale de résiliation en l’absence de reconduction du contrat de bail à son terme

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 25-7 de la loi du 06 juillet 1989, le contrat de location portant sur un logement meublé, conclu pour une durée d’au moins un an, parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8. Il précise néanmoins que, lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois et que, dans ce cas, la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable.

L’article 25-8 de ladite loi prévoit quant à lui que I. — Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. […]

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. […]

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties l’a été pour la période du 04 novembre 2023 au 31 mai 2024, soit neuf mois, en raison du statut étudiant du locataire.

Ledit contrat contient toutefois une clause stipulant que « A son terme, le présent bail se renouvellera par tacite reconduction pour une durée également à celle du contrat initial à défaut d’avoir été dénoncé par l’une ou l’autre des parties dans les formes et délais prévues par la loi du 89-462 du 6 juillet 1989 ».

Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A] ne justifient pas avoir fait délivrer à Monsieur [R] [P] un congé dans les conditions prévues par l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989 avec effet au 31 mai 2024.

Le contrat de bail s’est par conséquent reconduit tacitement pour une durée de 9 mois, jusqu’au 28 février 2025.

Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A] ne démontrent néanmoins aucunement avoir donné congé pour le 28 février 2025 à Monsieur [R] [P] dans les conditions prévues par l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989, la convocation du commissaire de justice en date du 03 février 2025 ne pouvant nullement être assimilé à un congé.

Le contrat de bail s’est par conséquent reconduit tacitement pour une durée de 9 mois, jusqu’ au 28 novembre 2025.

Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A] ne justifient néanmoins aucunement avoir donné congé pour le 28 novembre 2025 à Monsieur [R] [P] dans les conditions prévues par l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989.

Le contrat de bail s’est par conséquent reconduit tacitement pour une durée de 9 mois, avec un préavis au 28 août 2026.

Les bailleurs seront par conséquent déboutés de leur demande tenant à voir constater la résiliation du contrat de bail par l’effet de son terme.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire

A titre liminaire, il convient de relever que Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A] réclament le prononcé de la résiliation du bail et non le constat de la clause résolutoire. En conséquence la demande de suspension de la clause résolutoire formée à titre reconventionnel par Monsieur [R] [P] ne peut qu’être rejetée.

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A] justifient par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 09 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur la condamnation à la dette et la résiliation judiciaire

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1103 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Le juge peut sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Le juge doit apprécier le respect de l’obligation de payer le loyer par les locataires sur la durée du bail au jour où il statue.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du décompte locatif en date du 01 novembre 2025 produit, que Monsieur [R] [P] ne réglerait plus les loyers depuis le mois de novembre 2024 et resterait redevable de la somme de 10 010 € au titre des loyers impayés arrêtés au 01 novembre 2025, mensualité de novembre 2025 comprise.

Le locataire reconnait avoir cessé tout paiement des loyers depuis le mois de novembre 2024.

En défense, il soutient toutefois que le loyer prévu au contrat de bail ne respecte pas les règles d’encadrement des loyers applicables à la ville de [Localité 8], et que les bailleurs sont donc redevables de la somme de 2 430,73 € au titre du trop-perçu de loyers sur la période de novembre 2023 à octobre 2024.

Le contrat de bail prévoit un loyer mensuel de 800 €, charges comprises. Il ressort toutefois des documents communiqués, notamment du commandement de payer et du décompte locatif, ainsi que des dires des deux parties, que le loyer appliqué est en réalité de 770 €.

Monsieur [R] [P] produit un document édité en date du 10 août 2025, indiquant que le prix du loyer pour un logement non meublé de 34,60 m² situé [Adresse 1] à [Localité 8], construit avant 1949, pour la période du 01 juillet 2023 au 30 juin 2024, doit être compris, hors charges, entre 474,02 € pour le loyer de référence, 567,44 € pour le loyer majoré et 332,16 € pour le loyer minoré.

Les loyers présentés dans ledit document s’appliquent toutefois pour les logements non meublés, or le contrat de bail litigieux concerne un logement meublé.

Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A] versent quant à eux aux débats un document édité en date du 29 octobre 2025, indiquant que le prix du loyer pour un logement meublé de 34,60 m² situé [Adresse 1] à [Localité 8], construit avant 1949, pour la période du 01 juillet 2023 au 30 juin 2024, doit être compris, hors charges, entre 498,24 € pour le loyer de référence, 598,58 € pour le loyer majoré et 349,46 € pour le loyer minoré.

Il ressort ainsi dudit document que le loyer appliqué entre les parties, à savoir 770 €, est effectivement supérieur au loyer majoré prévues par les règles d’encadrement des loyers pour un logement similaire, fixé à hauteur de 598,58 € par mois.

Il est constant que le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Il est par ailleurs constant que, si un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique, le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement doivent mentionnés au contrat de bail.

Le contrat de bail signé entre les parties ne mentionne néanmoins aucunement expressément l’application d’un complément de loyer.

Il convient par conséquent de fixer le loyer du mensuellement par Monsieur [R] [P] à Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A] à hauteur de 598,58 € par mois, et non 770 €.

Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A] sont donc redevables envers Monsieur [R] [P] de la différence entre les loyers perçus à hauteur de 770 € pour la période de novembre 2023 à octobre 2024, et les loyers réellement dus à hauteur de 598,58 € conformément aux règles d’encadrement des loyers, soit la somme de 171,42 € sur 12 mois, soit la somme totale de 2 057,04 €.

Après actualisation de la dette locative au regard des règles d’encadrement du loyer, Monsieur [R] [P] reste de son côté redevable envers Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A] de la somme de 7 781,54 € au titre des loyers impayés pour la période de novembre 2024, date à laquelle le locataire a cessé tout paiement, à novembre 2025 inclus, date du décompte locatif.

Après déduction des sommes dues par les bailleurs au locataire au titre du trop-perçu de loyers pour la période de novembre 2023 à octobre 2024, Monsieur [R] [P] reste ainsi redevable envers Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A] de la somme de 5 724,50 € au titre des loyers impayés arrêtés au 01 novembre 2025, mensualité de novembre 2025 comprise.

Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A] justifient donc du manquement grave et répété de Monsieur [R] [P] à son obligation contractuelle de paiement des loyers.

L’inexécution de ses obligations par le locataire est d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter de la présente décision.

La résiliation du bail et, par suite, l’expulsion de Monsieur [R] [P], ainsi que celle de tous biens et occupants de son chef seront par conséquent prononcées.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur l’indemnité d’occupation

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [R] [P], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [R] [P] sollicite que des délais de paiement lui soient accordés. Il justifie percevoir un salaire mensuel d’environ 1 800 €, hors prise en compte des gardes effectuées, et outre une allocation d’engagement de service public à hauteur d’environ 1 100 €, soit un total d’environ 2 900 € par mois, et indique avoir devoir supporter deux prêts étudiants de 1 500 € intérêts compris, soit un reste à vivre d’environ 1 200 € par mois.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement suivant les modalités décrites dans le dispositif.

Sur la réduction du dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

En application de l’article 25-6 de ladite loi, applicable aux logements meublés, par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal.

En l’espèce, après application de les règles relatives à l’encadrement des loyers, il convient de fixer le loyer à la somme de 598,58 €.

Il ressort du contrat de bail qu’un dépôt de garantie a été versé par le locataire aux bailleurs lors de son entrée dans les lieux à hauteur de 800 €.

Ledit dépôt de garantie étant inférieur au montant de deux mois de loyer en principal, soit 1 197,16 €, pouvant être exigé pour un logement meublé, Monsieur [R] [P] sera néanmoins donc débouté de sa demande au titre de la réduction du dépôt de garantie et de la restitution de celui-ci au prorata de la réduction.

Sur la demande de dommages et intérêt formée par Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A]

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A] sollicitent la condamnation de Monsieur [R] [P] à leur verser la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts.

Les pièces versées aux débats ne permettent néanmoins pas d’établir l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui aurait pu être compensé par les intérêts moratoires, non demandés en l’espèce par les bailleurs.

Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A] seront par conséquent déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par Monsieur [R] [P]

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [R] [P] sollicite la condamnation de Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A] à lui verser la somme de 48 000 € en indemnisation de son préjudice résultant de la perte de chance d’exercer durant six mois sa future activité de médecin libéral.

Il soutient que les démarches entreprises par les bailleurs (mise en demeure de quitter les lieux, recours à des commissaires de justice) ont créé une situation matériellement et psychologiquement intenable pour lui, ayant conduit à un climat d’insécurité incompatible avec le déroulement normal de ses études, et, par suite, une invalidation de son semestre et un retard de six mois de son entrée dans la vie professionnelle.

Les pièces versées aux débats par Monsieur [R] [P] ne permettent cependant aucunement, d’une part, de démontrer l’existence d’un préjudice moral et l’impact de la présente procédure sur l’état psychologique du locataire et, d’autre part, d’établir un lien de causalité entre la présente procédure et le fait que le défendeur n’ait pas validé son semestre.

Il convient en outre de rappeler que le locataire a cessé tout paiement des loyers depuis le mois de novembre 2024, justifiant ainsi la présente procédure engagée par les bailleurs.

Monsieur [R] [P] sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes relatives aux déclarations CAF

Il convient de noter que, contrairement à ce qu’indiquent les demandeurs dans leurs conclusions, Monsieur [R] [P] n’a formé aucune demande au titre du remboursement du manque à gagner des prestations d’aide au logement dans le dispositif de ses écritures ou lors de l’audience, celui-ci s’étant contenté de préciser l’impossibilité pour lui d’effectuer des demandes d’allocation auprès de la CAF en l’absence de déclaration du montant du loyer par les bailleurs, sans former de demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, Monsieur [R] [P] sera condamné à verser à Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A] une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A] de leur demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail du 03/11/2023 portant sur le logement n° 06 sis [Adresse 5] par l’effet de son terme au 31/05/2024 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail signé en date du 03 novembre 2023 ayant pris effet le 04 novembre 2023 entre Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A], d’une part, et Monsieur [R] [P], d’autre part, portant sur le logement meublé avec cave situé [Adresse 2], et ce à compter de la présente décision ;

DECLARE en conséquence Monsieur [R] [P] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut Monsieur [R] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [R] [P] devra payer à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à verser à Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A] l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à payer à Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A] la somme de 5 724,50 € au titre des loyers impayés arrêtés au 01 novembre 2025, mensualité de novembre 2025 comprise, après déduction des sommes dues par les bailleurs au locataire au titre de la régularisation du loyer conformément aux règles d’encadrement des loyers ;

AUTORISE Monsieur [R] [P] à apurer la dette en 24 mensualités de 240 € au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, outre une dernière mensualité étant constituée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à payer à Monsieur [V] [A] et Madame [U] [S] épouse [A] la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,