— N° RG 23/02439 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDC42

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Minute n°25/76

N° RG 23/02439 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDC42

Date de l’ordonnance de

clôture : 07 octobre 2024

le

CCC : dossier

FE

M^e IEVA-GUENOUN

M^e RABIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT TROIS JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Madame [N] [T]

Monsieur [G] [T]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentéS par Maître Vanessa CALAMARI de la SCP IEVA-GUENOUN/PAIN, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [V] [B]

Madame [M] [F]

SCI CO2D

[Adresse 4]

représentés par Maître Marc HOFFMANN de la SDE CABINET HOFFMANN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, Maître Emmanuel RABIER de la SELARL CABINET RABIER, avocats au barreau de MEAUX, avocats postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M^me VISBECQ, Juge

M^me LEVALLOIS, Juge

Greffiers lors du délibéré : M^me BOUBEKER

Jugement rédigé par : M^me VISBECQ, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 19 Décembre 2024, tenue en rapporteur à deux juges : B. BATIONO et C. VISBECQ assistés de M^me BOUBEKER, Greffière ; le tribunal a, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, examiné l’affaire les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Le juge chargé du rapport en a rendu compte au Tribunal dans son délibéré pour le prononcé du jugement à l’audience de mise à disposition du 23 Janvier 2025.

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JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

*********************

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

En 2005, Monsieur [V] [B] et Madame [M] [F] ont acquis, par l’intermédiaire de la société SCI CO2D, une maison d’habitation située [Adresse 3], à [Adresse 5] (77).

En 2007, Monsieur [G] [T] et Madame [N] [T] ont acquis la maison d’habitation voisine située [Adresse 2] (77).

Par courrier du 26 juin 2014, le responsable de copropriété a informé la SCI CO2D qu’après consultation des membres du comité syndical, l’autorisation d’agrandissement du pavillon a été délivrée et qu’elle n’est valable qu’à la condition d’obtenir l’accord écrit des voisins.

Le 7 juillet 2014, les consorts [U] ont déposé une demande de permis de construire à fin d’extension de leur maison d’habitation.

Par arrêté du 19 septembre 2014, le Maire de [Localité 6] a accordé ce permis de construire.

Le 23 septembre 2015, Monsieur et Madame [T] ont fait établir un procès-verbal par commissaire de justice afin de constater l’état de leur parcelle et des végétaux qui y sont plantés avant le démarrage des travaux d’extension de leurs voisins.

Par ordonnance du 5 février 2016, le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun a désigné l’association AMIDIF afin de procéder à une mesure de médiation entre les parties.

En juin 2016, les consorts [U] ont débuté les travaux d’extension.

Par ordonnance du 12 juillet 2016, le tribunal administratif de Melun a rejeté la requête de suspension du permis de construire présentée par Monsieur et Madame [T].

Par décision du 22 septembre 2017, le tribunal administratif de Melun a annulé l’arrêté du 19 septembre 2014 accordant le permis de construire aux consorts [U].

Par ordonnance du 18 novembre 2019, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Meaux a ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [C] [L] pour y procéder.

Le rapport d’expertise a été déposé le 15 mars 2021.

Monsieur et Madame [T] ont sollicité un expert géologue afin d’établir la cause des fissures apparues sur leur maison mais également d’une remontée d’humidité au niveau des fondations. Celui-ci a établi son rapport le 27 février 2020 ainsi qu’un complément de rapport le 13 février 2021.

Par arrêté du 28 mai 2021, le Maire de [Localité 6] a accordé le permis de construire déposé par les consorts [U] pour la suppression de deux fenêtres, la création d’une porte-fenêtre, de deux fenêtres, l’ajout de pavés de verre, la création d’une extension et l’aménagement partiel des combles pour une surface de plancher créée de 58,85 m2.

Début 2022, Monsieur et Madame [T] ont vendu leur bien immobilier.

Par acte délivré le 25 mai 2023 par commissaire de justice, Monsieur et Madame [T] ont assigné les consorts [U] et la SCI CO2D en réparation de leurs préjudices.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juin 2024, Monsieur et Madame [T] demandent, au visa des articles 544, 702, 1240 et suivants du code civil et R. 1334-31 du code de la santé publique, au tribunal de :

— les dire recevables et bien fondés en leurs demandes,

— condamner in solidum la SCI CO2D, Monsieur [B] et Madame [F] à leur verser la somme de 12 500 euros au titre du préjudice économique,

— condamner in solidum la SCI CO2D, Monsieur [B] et Madame [F] à leur verser la somme de 5000 euros au titre du préjudice moral,

— condamner in solidum la SCI CO2D, Monsieur [B] et Madame [F] à leur rembourser les frais de l’expert géologique,

— rejeter les demandes de la SCI CO2D, Monsieur [B] et Madame [F],

— confirmer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner in solidum la SCI CO2D, Monsieur [B] et Madame [F] à verser la somme de 7500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et « aux entiers en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Solange IEVA-GUENOUN, membre de la SCP IEVA-GUENOUN – PAIN, avocat au barreau de Meaux. »

Monsieur et Madame [T] sollicitent l’indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Ils estiment que les consorts [U] ont adopté un comportement fautif en réalisant l’extension de leur maison d’habitation en violation des règles d’urbanisme et du lotissement. Ils indiquent que le permis de construire a été annulé par décision du tribunal administratif et que l’extension n’a pas été réalisée conformément aux prescriptions du cahier des charges de l’ASL du Golf de Bussy-Saint-Georges. Ils précisent qu’ils ont construit l’extension dont le toit empiète sur leur terrain sans obtenir leur accord préalable, qu’ils ont installé des claustras pourtant interdits et une descente d’eau de pluie d’une couleur non-conforme.

Ils considèrent que ces fautes sont à l’origine d’une perte de vue sur les espaces arborés du golf, d’une perte de luminosité, d’une humidité accrue, de fissures, d’une vue directe sur un mur de parpaings bruts, de claustras et une gouttière inesthétiques. Ils indiquent que leur bien ne correspond plus à celui acquis et que sa valeur en a été diminuée de 10 000 à 15 000 euros. Ils sollicitent en conséquence la somme de 12 500 euros en réparation de leur préjudice économique.

Ils ajoutent que malgré les démarches amiables engagées auprès de leurs voisins, ceux-ci ont persisté à exécuter et achever les travaux, les contraignant à saisir le tribunal administratif mais également le tribunal judiciaire. Ils ajoutent qu’épuisés par le comportement intimidant et dilatoire de leurs voisins, ils ont préféré vendre leur bien alors qu’ils étaient attachés à cette zone. Ils demandent 5000 euros à titre de réparation de leur préjudice moral.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mars 2024, les consorts [U] et la SCI CO2D demandent, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, au tribunal de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,

— débouter Monsieur et Madame [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner Monsieur et Madame [T] à payer à Monsieur [V] [B] et Madame [M] [F] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice que leur cause l’abus du droit d’ester en justice,

— condamner Monsieur et Madame [T], succombant à l’instance, à leur payer la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur et Madame [T], succombant à l’instance, aux entiers dépens de l’instance.

Les consorts [U] et la SCI CO2D contestent l’existence de toute faute de leur part et de tout préjudice pour Monsieur et Madame [T].

Ils indiquent qu’il n’existe aucun empiétement au sol et que seule la toiture déborde sur le fonds de Monsieur et Madame [T]. Ils précisent qu’au moment où ils ont déposé leur demande de permis et l’ont obtenu, le cahier des charges n’imposait pas d’obtenir l’accord des propriétaires mitoyens. Ils ajoutent que les finitions du mur ne sont pas réalisées en raison de la présente procédure et que la couleur de la descente pluviale et des claustras n’est pas conforme au nouveau cahier des charges mais était conforme à celui existant au moment où le permis a été accordé. Ils exposent en outre avoir réparé la gouttière ayant causé une humidité sur le terrain de Monsieur et Madame [T] et qu’aucun lien entre les travaux de l’extension et les fissures n’a été établi. Ils font valoir encore que la perte d’ensoleillement a été évaluée à 20 heures par an, soit 1,75% de l’ensoleillement annuel et donc estimée comme faible. Ils indiquent enfin qu’aucune perte de vue sur le golf n’existe pour Monsieur et Madame [T], l’extension masquant seulement la vue sur leur jardin et les végétaux plantés sur le terrain de Monsieur et Madame [T] obstruant toute vue inesthétique sur les claustras et la descente de gouttière.

Ils contestent en outre les préjudices allégués par Monsieur et Madame [T]. Ils soulignent d’une part que le préjudice n’est pas actuel, direct et certain puisque Monsieur et Madame [T] ont déménagé en 2022. Ils ajoutent que le bien a été estimé à 700 000 euros en 2019 et a été vendu au prix de 830 000 en 2022. Ils relèvent encore qu’ils n’ont pas abusé de leur droit, agissant seulement pour exercer de tour d’échelle et subissant en revanche l’acharnement de Monsieur et Madame [T] à les poursuivre y compris après l’expertise et leur déménagement.

Reconventionnellement, ils sollicitent des dommages et intérêts pour procédure abusive. Ils rappellent que Monsieur et Madame [T] ont engagé quatre actions et que la dernière a été effectuée plus de deux ans après le dépôt du rapport d’expertise et alors qu’ils ont déménagé dans le Sud. Ils soulignent que l’expertise avait seulement établi un préjudice sonore léger, de l’ordre du chuchotement. Ils ajoutent que Monsieur et Madame [T] ont multiplié les contentieux et les procédures avec les autres voisins. Ils sollicitent la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 décembre 2024 et mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est rappelé qu’en application des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, le juge ne statue que sur les prétentions dont il est saisi et qui se trouvent au dispositif des conclusions des parties. Il n’a pas à statuer sur les demandes de donner acte, constater, dire, dire et juger et rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne confèrent pas de droit spécifique à une partie ou constituent des moyens n’appelant pas de décision spécifique.

Sur la demande principale de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1382 du code civil dans sa version applicable au litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à celui qui entend obtenir des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle prévue par ce texte de rapporter la preuve d’une faute mais également d’un préjudice certain en lien avec la faute alléguée.

Sur le préjudice économique :

En l’espèce, Monsieur et Madame [T] font état d’un préjudice économique relatif à la perte de valeur de leur bien immobilier en raison de la création d’une extension par leurs voisins en violation des règles d’urbanisme et du lotissement.

Ils produisent pour en justifier un avis de valeur établi le 29 mars 2019 par l’agence immobilière du [Localité 8] qui précise que le prix net vendeur estimé pour le bien est de 700 000 euros et que « pour maintenir ce prix, il est souhaité de soigner les extérieurs à savoir :

— pose d’une haie de persistant de grande taille afin de limiter la vue sur les cabanons du voisin,

— nettoyage de la façade du bien (lavage haute pression),

— demander au voisin de bien vouloir terminer son ravalement de la partie agrandie ».

Il est relevé que Monsieur et Madame [T] ont vendu leur bien début 2022.

L’avis de valeur versé aux débats ne saurait suffire à établir le caractère direct et certain de leur préjudice économique, alors qu’ils ne produisent pas d’élément permettant de connaître la valeur de leur bien avant les travaux d’extension ni son prix de vente réel et ce alors que les défendeurs indiquent qu’ils l’ont vendu plus de 800 000 euros, de sorte qu’aucune perte de valeur n’aurait été causée.

En conséquence, Monsieur et Madame [T] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice économique.

Sur le préjudice moral :

Aucun élément versé aux débats n’établit que les consorts [U] ont pu avoir un comportement intimidant ou dilatoire, Monsieur et Madame [T] produisant uniquement des courriers qu’ils ont eux-mêmes adressés aux consorts [U] ou des échanges entre les consorts [U] et des tiers.

Toutefois, Monsieur et Madame [T] produisent les nombreux courriers adressés dès 2015 aux consorts [U] faisant part de leur opposition au projet d’extension. Si les consorts [U] ont déposé une demande de permis de construire qui a été accordée par la Mairie en septembre 2014 et qu’à cette date, le cahier des charges de l’ASL du Golf de [Localité 6] ne prévoyait pas d’autorisation des voisins ni pour les constructions nouvelles ni pour les toitures (article 4.2.4.1), l’autorisation de l’ASL du Golf de [Localité 6] était en revanche nécessaire et celle-ci a été donnée le 26 juin 2014 « à la condition d’obtenir l’accord écrit de [leurs] voisins ».

En outre, l’extension a été construite dès juin 2016 alors que Monsieur et Madame [T] avaient déposé en 2015 des requêtes devant le tribunal administratif aux fins de suspension et d’annulation du permis de construire. La demande de suspension a été rejetée le 12 juillet 2016 mais celle tendant à l’annulation du permis de construire a été accueillie par décision du 22 septembre 2017.

Dès lors, les consorts [U] ont commis une faute en construisant l’extension sans l’autorisation de leurs voisins et malgré les procédures engagées en vue de la suspension et l’annulation du permis de construire.

Par ailleurs, l’expert judiciaire a constaté l’existence de plusieurs désordres du fait des travaux d’extension :

— pas d’empiétement au sol mais un débord de toiture sur 22,10 mètres au lieu de 16,30 mètres avant les travaux d’extension,

— non-conformités au cahier des charges s’agissant de la couleur de la descente de gouttière, de la présence de claustras et de l’absence d’enduit sur le mur côté mitoyen,

— perte d’ensoleillement « faible » : 20 heures d’ensoleillement par an, soit 1,75% de l’ensoleillement annuel au niveau de la cuisine et du bureau du rez-de-chaussée,

— humidité accrue sur le terrain de Monsieur et Madame [T] due à une gouttière fuyarde. Des travaux réparatoires ont été effectués par les consorts [U] pendant les opérations d’expertise. L’expert exclut cependant tout lien entre l’humidité et la mort du prunier de Monsieur et Madame [T] ou les fissures affectant le bien de Monsieur et Madame [T], le prunier ayant fait l’objet d’une taille sévère pouvant être à l’origine de sa destruction et la maison se situant à plus de huit mètres de la gouttière,

— nuisances sonores : un expert acoustique a constaté en sa qualité de sapiteur un niveau de décibels émis par le climatiseur des consorts [U] dépassant le seuil prévu par la loi, la nuit, lorsque les fenêtres de Monsieur et Madame [T] sont ouvertes. Les consorts [U] ont fait installer un dispositif pour atténuer le bruit au cours des opérations d’expertise,

— perte de vue non sur le golf mais sur le jardin des consorts [U] du fait de l’extension mais également des végétaux plantés sur le terrain de Monsieur et Madame [T].

L’expert judiciaire a estimé que Monsieur et Madame [T] justifiaient de préjudices concernant la perte d’ensoleillement et la vue inesthétique sur le mur en parpaings bruts. Faute d’éléments permettant de quantifier les préjudices, il a indiqué que Monsieur et Madame [T] sollicitant la somme de 8000 euros par an pour une perte d’ensoleillement de 60 heures, l’indemnité proportionnelle au préjudice réellement subi serait de 2666 euros par an pour 20 heures.

La construction d’une extension par les consorts [U] sans obtenir l’accord de leurs voisins et les désordres constatés par l’expert ont engendré chez Monsieur et Madame [T] un préjudice moral qu’il convient de réparer, compte tenu de leur durée et de leur gravité, en leur allouant la somme de 5000 euros.

Sur la demande principale de paiement des frais de l’expert géologique :

Monsieur et Madame [T] ont fait appel à un expert géologue après avoir eu communication de la note de l’expert judiciaire afin de faire établir que les fissures apparues à l’extérieur et à l’intérieur de leur maison ainsi qu’une remontée d’humidité au niveau des fondations étaient dues à la création de l’extension des consorts [U] au niveau de la limite séparative de leur terrain.

Ils ne justifient pas de la nécessité de recourir à une expertise amiable non contradictoire alors que les opérations d’expertise judiciaire n’étaient pas achevées et qu’ils avaient la possibilité de solliciter un complément d’expertise ou une contre-expertise.

Ils ne justifient pas en outre du paiement effectif de cette expertise.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts :

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Par ailleurs, au visa de l’article 1240 du code civil, l’exercice du droit d’agir en justice peut être considéré comme abusif et donner lieu à indemnisation.

Il ne saurait être reproché aux époux [T] d’avoir agi en justice à la fois devant le tribunal administratif et devant le tribunal judiciaire alors qu’ils ont d’abord informé leurs voisins de leur opposition au projet d’extension, qu’ils ont ensuite adressé plusieurs courriers pour leur demander de modifier leur projet et qu’enfin, à défaut de réponse de leur part, ils ont saisi le tribunal administratif et le tribunal judiciaire pour faire respecter leur droit de propriété et obtenir l’indemnisation de leurs préjudices. Il a d’ailleurs été fait droit à leur demande d’annulation de permis de construire devant la juridiction administrative et partiellement fait droit à leur demande devant la présente juridiction.

En conséquence, les consorts [U] seront déboutés de leur demande.

Sur les mesures de fin de jugement :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner in solidum les consorts [U], parties qui succombent, aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’au paiement aux époux [T] d’une somme de 3000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les consorts [U] et la SCI CO2D seront par ailleurs déboutés de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Il convient d’accorder à Maître Vanessa CALAMARI le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

Condamne in solidum Monsieur [V] [B], Madame [M] [F] et la SCI CO2D à payer à Monsieur [G] [T] et Madame [N] [T] la somme de 5000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

Déboute Monsieur [G] [T] et Madame [N] [T] de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice économique et de remboursement des frais d’expertise géologique ;

Condamne in solidum Monsieur [V] [B], Madame [M] [F] et la SCI CO2D aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne in solidum Monsieur [V] [B], Madame [M] [F] et la SCI CO2D à payer à Monsieur [G] [T] et Madame [N] [T] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Accorde à Maître Vanessa CALAMARI, avocat au barreau de Meaux, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT