— N° RG 25/02675 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD6OR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 03 Novembre 2025

Minute n°26/318

N° RG 25/02675 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD6OR

le

CCC : dossier

FE :

— M^e RAISON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU QUATORZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.D.C. SDC LE DEBUSSY 77700 [Localité 1]

[Adresse 1]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [N] [D]

Madame [K] [D]

[Adresse 2]

non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me CHAUFFAUT, Vice-présidente placée statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 10 Mars 2026,

GREFFIERES

Lors des débats : M^me KILICASLAN , greffière et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CHAUFFAUT, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [D] et Mme [K] [D] (ci-après dénommés “les époux [D]”) sont propriétaires des lots n°9 et n°107 de l’immeuble “[Adresse 3]” situé [Adresse 4] à [Localité 2] soumis au statut de la copropriété.

Le 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” situé [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic la SAS CITYA PROXIMONNET [Localité 3], a fait adresser aux époux [D], par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une mise en demeure de payer ses charges de copropriété arrêtées à la somme de 5 395,93 euros, en vain.

Par acte d’huissier de justice en date du 30 mai 2025, remis à personne physique à Mme [K] [D] et à tiers présent au domicile pour M. [N] [D], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” situé [Adresse 4] à Chessy (77700), agissant par son syndic la SAS CITYA PROXIMONNET (77100), a assigné les époux [D] devant le tribunal judiciaire de Meaux pour les voir condamner à payer les charges impayées.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” situé [Adresse 4] à Chessy (77700), représenté par son syndic la SAS CITYA PROXIMONNET (77100), demande au tribunal, au visa des articles 44, 699 et 700 du code de proécdure civile, des articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1256 et 1240 du code civil, et des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

“RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA [Localité 4] PROXIMONNET, en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER Madame, Monsieur [S] / [K] [D], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA [Localité 4] PROXIMONNET, la somme totale de 8 764,31 euros, correspondant à :

• 7 525,91euros à titre principal, charges arrêtées au 11 avril 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 mars 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

• 1 238,40 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

CONDAMNER solidairement Madame [K] [D] et Monsieur [N] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA [Localité 4] PROXIMONNET, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER solidairement Madame [K] [D] et Monsieur [N] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA [Localité 5], la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER solidairement Madame [K] [D] et Monsieur [N] [D] aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation”.

Le syndicat des copropriétaires expose, à l’appui de ses prétentions :

— se fondant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 1342-10 alinéa 2 du code civil, que les consorts [D] sont redevables de la somme de 7 525,91 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 avril 2025 ;

— se fondant sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que les consorts [D] sont redevables de la somme de 1 238,40 euros au titre des frais de recouvrement de la créance ;

— se fondant sur l’article 36 du décret du 17 mars 1967, que des intérêts sont dus, sur la somme en principal, à compter de la mise en demeure du 25 mars 2024, qui porteront également intérêts en application de l’article 1343-3 du code civil ;

— que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” situé [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic la SAS CITYA PROXIMONNET [Localité 3], a subi un préjudice du fait des payements irréguliers des consorts [D] justifiant le payement d’une somme de 3 000 euros de dommages et intérêts.

Les époux [D] n’ont pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières écritures de la partie demanderesse pour un plus ample exposé des faits et de ses moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par une ordonnance du juge de la mise en état du 3 novembre 2025, qui a fixé l’audience des plaidoiries au 10 mars 2026.

À l’audience du 10 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026.

MOTIVATIONS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il y a lieu liminairement de relever que les demandes tendant à “”recevoir le syndicat des copropriétaires (…) En son action” et “l’en déclarer bien fondé” ne sont pas, au sens de l’article 4 du code de procédure civile, des prétentions, de sorte qu’elles ne feront pas l’objet de mention au dispositif.

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

En outre, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndic régulièrement en exercice est habilité à agir en recouvrement des charges pour le compte du syndicat des copropriétaires.

De ces dispositions, combinées avec l’article 1353 du Code civil qui dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, il résulte qu’il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que les copropriétaires poursuivis sont effectivement débiteurs des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette des défendeurs. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification les décisions de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

Toutefois, si l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, elle ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire qui peut donc contester le montant des charges qui lui sont réclamées, en application de l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

En l’espèce,

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [N] [D] et Mme [K] [D];

— Les procès verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes passés, votes de certains travaux et approbations des budgets pour les années postérieures des 4 mai 2022, 3 juillet 2023 et 28 juin 2024 ;

— Une attestation de non-recours contre la décision prise lors de l’assemblée générale de 2025 ;

— Les mises en demeure de payer du 19 octobre 2023, 10 novembre 2023, 19 janvier 2024 et 9 février 2024 ;

— Les relevés des appels de fonds du 31 mai 2022 au 6 mars 2025 ;

— Le contrat de syndic.

Il ressort des procès-verbaux versés aux débats que les comptes ont été approuvés pour les années 2023 à 2025, ce dont il s’infère que la demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Le montant attesté par le relevé de compte en date du 11 avril 2025, justifiant d’une créance liquide, certaine et exigible, est de 7 167.61 euros en principal, correspondant aux appels de fonds et travaux explicitement mentionnés comme tels dans le relevé de compte produit.

M. [N] [D] et Mme [K] [D], qui sont propriétaires indivis du bien, doivent être solidairement condamnés à cette somme.

Sur les intérêts

Il résulte des dispositions conjointes de l’article 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967 que les sommes dues au titre des charges de copropriété portent intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

Par ailleurs, l’article 1343-2 du code civil dispose que “Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.”

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a réclamé, par voie d’avocat, aux époux [D] la somme de 5 395.93 euros sur laquelle des intérêts sont dus à compter de cette date.

Les intérêts seront dus, pour le surplus de la somme due en principal, à compter de la date d’assignation.

Il convient par ailleurs de prévoir en application de l’article 1343-2 du code civil prémentionné que les intérêts dus pour une année entière produiront intérêts à leur tour.

Sur les frais

L’article 10-1, a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables aux seuls copropriétaires concernées les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des consorts [D] à lui payer la somme de 1 238,40 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance.

A l’examen du compte arrêté au 11 avril 2025, le décompte intègre les sommes suivantes :

—  19/10/2023 : mise en demeure : 45,60 euros ;

—  10/11/2023 : mise en demeure : 33,60 euros ;

—  19/01/2024 : mise en demeure : 45,60 euros ;

—  09/02/2024 : mise en demeure : 33,60 euros ;

—  21/03/2024 : tranmission du dossier à l’avocat : 480,00 euros ;

—  15/10/2024 : tranmission du dossier à l’avocat : 480,00 euros ;

—  20/03/2025 : frais de contentieux : 120,00 euros ;

Le contrat de syndic produit prévoit, en son article 9, la facturation au copropriétaire concerné de frais de reouvrement, pour les sommes suivantes

— mise en demeure par lettre recommandée 45.60€

— relance après mise en demeure : 33.60€

— constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice en cas de diligences exceptionnelles 480€

— suivi du dossier transmis à l’avocat, facturé à au temps passé, en application de l’article 7.2 du même contrat, sur une base de 129.6€ de l’heure TTC.

En l’espèce, si les frais de mise en demeure, puis de relance, sont justifiés par le non paiement des sommes dues, et prévues par le contrat de syndic, ainsi que la transmission du dossier à l’avocat, qu’il faut comprendre comme justifié au titre des diligences exceptionnelles en raison de la persistance du non paiement, il n’est pas justifié que ces sommes soient facturées à deux occasion, et il n’est pas non plus justifiés que des frais de contentieux dont on ignore le contenu et qui ne sont pas prévues par le contrat de syndic, soient appliqués. Il s’en déduit que les époux [D] seront condamnés, solidairement, à payer au titre des frais de recouvrement la somme de 559.2€.

Sur la demande de dommages-intérêts :

l’article 1231-6 du code civil prévoit que “Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

Si le syndicat des copropriétaires indique que le non paiement des charges aux échéances périodiques occasionne un préjudice lié à la fragilisation de l’équilibre financier du syndicat, contraignant les autres copropriétaires à faire l’avance de trésorerie, il n’apporte au soutien de cette affirmation aucune pièce en justifiant.

Il sera donc débouté de cette demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [D], partie perdante, seront in solidum condamnés aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les époux [D], partie condamnée aux dépens, seront in solidum condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2016 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile prévoit :

« Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, rien ne commande d’écarter l’exécution provisoire de droit qui sera ainsi rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe de la juridiction ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [D] et Mme [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” situé [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la SAS CITYA PROXIMONNET [Localité 3], la somme de

7 167.61 euros (Sept mille cent soixante sept euros et soixante et un centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées à la date du 11 avril 2025 ;

DIT que les intérêts au taux légal sont dus sur la somme de 5 395.93 euros à compter de la mise en demeure du 25 mars 2024, et de l’assignation, le 30 mai 2025, pour le surplus ; et que les intérêts dus pour plus d’une année porteront intérêts à leur tour ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [D] et Mme [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” situé [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la SAS CITYA PROXIMONNET [Localité 3], la somme de 559.2€ (cinq cent cinquante neuf euros et vingt centimes) au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” situé [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la SAS CITYA PROXIMONNET [Localité 3], de sa demande au titre des dommages et intérêts

CONDAMNE in solidum M. [N] [D] et Mme [K] [D] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [D] et Mme [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” situé [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la SAS CITYA PROXIMONNET [Localité 3], la somme de 2016 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE