RÉFÉRÉ

Min N° 26/00118

N° RG 26/00011 – N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEHYQ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 24 Mars 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux, par ordonnance en date du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 10 Février 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par le Cabinet PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [L]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparante en personne,

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 juin 2011, la société TROIS MOULINS HABITAT a donné à bail à Mme [X] [L] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 331,63 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait signifier à Mme [X] [L] un commandement de payer la somme principale de 3 425,15 euros au titre des loyers et charges impayés et de fournir les justificatifs d’assurance du logement, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 29 août 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 9 décembre 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner Mme [X] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, faute de production du justificatif de la souscription d’une assurance habitation et pour défaut de paiement des loyers et charges ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner Mme [X] [L] à lui payer la somme de 641,31 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers ; condamner Mme [X] [L] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;condamner Mme [X] [L] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;condamner Mme [X] [L] au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 17 décembre 2025.

A l’audience du 10 février 2026, la société TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 2 590,85 euros, arrêtée au 3 février 2026, loyer du mois de janvier inclus. Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et en particulier maintenu sa demande de constat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance. Elle a précisé que le montant du loyer actuel était de 650 euros. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la défenderesse, l’attestation d’assurance n’ayant pas été produite, et au regard de l’absence de reprise du versement des loyers.

Il lui a été demandé de produire, en cours de délibéré, l’éventuel justificatif de la souscription d’une assurance qui lui aurait été communiqué, conformément aux engagements pris à l’audience en défense, accompagné de sa position sur l’octroi éventuel de délais de paiement.

Au soutien de ses demandes, elle invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que la défenderesse n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer, ainsi que de l’article 7 de la même loi, déclarant que qu’elle n’a pas justifié de l’assurance du logement.

Mme [X] [L] a comparu en personne, et n’a pas contesté le montant de la dette. Elle a sollicité des délais de paiement assortis de la possibilité de se maintenir dans les lieux. Elle indique pouvoir régler mensuellement le loyer ainsi que la somme de 100 euros au titre de la dette.

Elle a déclaré travailler comme aide-soignante en vertu d’un contrat de travail à durée déterminée, qui se transformera en CDI en avril 2026. Elle perçoit à ce titre la somme de 2000 euros environ par mois. Elle est en attente de son solde de tout compte de son ancien emploi à hauteur de 3 390 euros.

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Elle a ajouté bénéficier d’un plan de surendettement actuellement en cours depuis 2022 dont la mensualité de remboursement a été fixée à 541 euros. Elle a deux enfants, l’un débutera un premier travail en contrat à durée indéterminée le 1er mars 2026, l’autre étant à sa charge.

Il lui a été demandé de produire, en cours de délibéré, un justificatif de la souscription d’une assurance habitation.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026.

Aucune note en délibéré n’est parvenue au greffe postérieurement à l’audience.

MOTIVATION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société TROIS MOULINS HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 23 juin 2011 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 22 août 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de janvier inclus.

Selon ce dernier décompte, Mme [X] [L] reste devoir à la société TROIS MOULINS HABITAT la somme de 2 433,07 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 février 2026, échéance du mois de janvier incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire (151,78 euros de commandement de payer).

Mme [X] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il convient par conséquent de la condamner à payer à la société TROIS MOULINS HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 2 433,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3 février 2026 échéance du mois de janvier incluse.

Comme demandé, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, à compter du 22 août 2025, date du commandement de payer.

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Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de la souscription d’une assurance

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Aux termes de cet article 7, paragraphe g), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoit, en son article 9, que le preneur devra justifier de la souscription d’une assurance, conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi précitée, par la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de sons représentant, lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur. L’article 12 du contrat de bail précise que ce dernier sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire prononcer cette résiliation en justice, un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs.

La société TROIS MOULINS HABITAT a fait signifier à Mme [X] [L] un commandement d’avoir à payer les loyers et fournir les justificatifs d’assurance, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et notamment les dispositions de l’article 7 g) dans son intégralité.

Mme [X] [L] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 22 août 2025, justifié d’une assurance contre les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 23 septembre 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2025.

Compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l’absence de souscription de l’assurance par le locataire, la demande de résiliation sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est sans objet.

Mme [X] [L] n’a pas procédé à la régularisation de sa situation, malgré la possibilité laissée à l’audience de fournir le justificatif de la souscription d’une assurance en cours de délibéré.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

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En l’espèce, Mme [X] [L] est occupante sans droit ni titre depuis le 23 septembre 2025. Il convient donc la condamner au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 23 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de janvier inclus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Les dispositions de l’article 24 VII ne sont applicables qu’aux effets de la clause de résiliation de plein droit prévue au bail pour défaut de paiement des loyers, et ne permettent pas de suspendre l’exécution de la mesure d’expulsion lorsque celle-ci a été ordonnée sur le fondement de l’absence de production du justificatif de la souscription d’une assurance habitation.

En l’espèce, Mme [X] [L] demande à s’acquitter des sommes due de façon échelonnée, moyennant le versement de la somme de 100 euros par mois en plus du loyer et des charges courants. Toutefois, il ressort du décompte actualisé que le versement du loyer courant n’est pas repris, le dernier paiement datant du mois d’octobre 2025.

Par ailleurs, comme rappelé ci-dessus, aucune suspension des effets de la clause résolutoire n’est légalement prévue en cas de résiliation du bail pour défaut d’assurance.

La demande de délai de paiement sera donc rejetée.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [X] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la société TROIS MOULINS HABITAT formée à ce titre sera donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la société TROIS MOULINS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 juin 2011 entre la société TROIS MOULINS HABITAT d’une part, et Mme [X] [L] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], sont réunies à la date du 23 septembre 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

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ORDONNONS en conséquence, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [X] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [X] [L] à payer à la société TROIS MOULINS HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS Mme [X] [L] à payer, à titre provisionnel, à la société TROIS MOULINS HABITAT, la somme de 2 433,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 février 2026 échéance de janvier incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 22 août 2025 ;

REJETONS la demande de délai pour s’acquitter de ces sommes ;

CONDAMNONS Mme [X] [L] aux dépens de l’instance ;

DISONS N’Y AVOIR LIEU à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et DEBOUTONS la société TROIS MOULINS HABITAT de sa demande formée à ce titre ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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