N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

26 Novembre 2024

Numéro de rôle : N° RG 24/20442 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JMZ7

DEMANDERESSE :

S.C.I. [R] VRILLONNERIE

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 843 966 094,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître François VACCARO de la SARL ORVA-VACCARO & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDERESSE :

S.A.S. RENOV INNOV

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 803 672 138,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame L. RIEU, Adjointe administrative faisant fonction de Greffière.

A l’audience publique du 05 Novembre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 26 Novembre 2024.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 26 Novembre 2024, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, la SCI [R] Vrillonnerie a assigné devant la présidente du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, la SAS Renov Innov et demande de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 30 avril 2020 et ce depuis le 27 juillet 2024 ;En conséquence,

Déclarer que le bail du 30 avril 2020 est résilié depuis le 27 juillet 2024 ;Ordonner l’expulsion de la société Renov Innov et de tout occupant de son chef du local sis [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles que Madame ou Monsieur le président du tribunal désignera ou dans tels autres lieux au choix de la société [R] Vrillonnerie aux frais et risques de la société Renov Innov, et ce en garantie des sommes dues ;Condamner la société Renov Innov à verser à la société [R] Vrillonnerie la somme provisionnelle de 34.571 €, correspondant aux loyers, charges, accessoires et TVA dus au titre des loyers impayés au 1er octobre 2024, assortie d’un intérêt au taux légal à compter du 27 juillet 2024 (somme à parfaire) ;Condamner la société Renov Innov à verser à la société [R] Vrillonnerie une indemnité d’occupation journalière de 139,68 € par jour augmentée des charges, accessoires et taxes à compter du 27 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clefs ou l’expulsion de la société Renov Innov ;Condamner la société Renov Innov à verser à la société [R] Vrillonnerie la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société Renov Innov aux entiers dépens.

Elle expose avoir conclu le 30 avril 2020 au profit de la défenderesse un contrat de sous-location pour des locaux situés [Adresse 4].

Elle énonce que la défenderesse a manqué à ses obligations de paiement de l’intégralité des loyers, charges, provisions sur charges et accessoires, et qu’elle l’a mise en demeure le 11 mars 2024 d’avoir à payer la somme de 16.994,40 €. Elle indique que la défenderesse a alors régularisé un paiement n’ayant pas apuré le passif.

Elle relève avoir fait délivrer un commandement de payer une somme de 17.605,25€ visant la clause résolutoire stipulée au contrat le 26 juin 2024. Elle note qu’aucun règlement n’est intervenu dans le délai d’un mois et que la dette de la défenderesse a continué de s’accroître. Elle ajoute avoir par l’intermédiaire de son conseil mis en demeure en vain la défenderesse le 23 août 2024 d’avoir à régler l’intégralité de sa dette et d’avoir à quitter les lieux.

Elle estime, sur le fondement de l’article 1103 du code civil et du contrat de sous-location, être fondée en sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion.

Elle sollicite, en vertu du contrat, une indemnité d’occupation journalière tenant compte de la majoration de 50% prévue, outre une provision sur les impayés contractuels.

A l’audience du 5 novembre 2024, la SCI [R] Vrillonnerie, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation.

La SAS Renov Innov, assignée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire instrumentaire, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 1225 du code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. / La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

L’article 1229 alinéa 1 et 2 prévoit que « La résolution met fin au contrat. / La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. »

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, le contrat authentique de sous-location stipule un loyer annuel de 25.800 € HT payables trimestriellement et par avance, les 1er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année, outre en même temps que le loyer une provision sur diverses charges de 150 € HT avec ajustement annuel.

Il est également stipulé une clause d’indexation, et la mise à la charge du sous-locataire de diverses taxes et impôts. Il est prévu que « la taxe foncière sera à la charge des locataires des CELLULE 1 et CELLULE 2 à concurrence de la moitié chacun et devra être remboursée directement au BAILLEUR ».

Enfin, il contient une clause aux termes de laquelle le contrat serait résilié de plein droit en cas de non-exécution notamment de l’obligation de paiement des loyers, charges et impôts récupérables, un mois après un commandement de payer resté infructueux mentionnant la volonté de s’en prévaloir.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, la SCI [R] Vrillonnerie a fait délivrer à SAS Renov Innov un commandement de payer d’un montant de 17.607,25 euros, précisant la volonté de la première de se prévaloir de la clause résolutoire, et indiquant qu’une telle clause ne produit effet qu’un mois après un commandement resté infructueux.

Aux termes du commandement de payer, au crédit de la SAS Renov Innov, la SCI [R] Vrillonnerie indique une somme de 8.497,20 € réglée à une date non mentionnée.

Au débit de la SAS Renov Innov, ledit commandement de payer vise :

Des échéances impayées de loyers du 4ème trimestre 2023, et des 1er et 2ème trimestre 2024, de 8.497,20 € chacune, soit 25.491,60 euros ;Des « Actes en cours de signification et émoluments, respectivement de 73,70 € et 20,60 €, soit 94,30 € ;Des « frais exposés à ce jour » de 518,55 €.

Sur les échéances de loyers impayés, les factures produites par la SCI [R] Vrillonnerie décomposent comme suit le calcul de la somme de 8.497,20 € facturée par trimestre : 6.931 € de loyer et 150 € de provisions pour charges, soit 7.081 €, majoré de la TVA à 20 %.

Néanmoins, la SCI [R] Vrillonnerie ne s’explique pas de modalités de calcul – notamment de la clause d’indexation – qui justifierait le montant HT du loyer à hauteur 6.931 €, alors que le contrat de sous-location prévoit une somme annuelle de 25.800 € HT, soit 6.450 € HT par trimestre.

Au regard des stipulations susmentionnées, la provision sur charges de 150 € HT par trimestre n’est quant à elle pas sérieusement contestable.

Il en résulte que le montant non sérieusement contestable par trimestre s’établit à 6.600 € HT (6.450+150), soit 7.920€ TTC.

Au regard des trois échéances impayées alléguées, le montant non sérieusement contestable allégué au débit de la SAS Renov Innov au titre des loyers et charges s’établit à 23.760 € TTC.

Sur les actes en cours de signification et émoluments, la SCI [R] Vrillonnerie ne développe aucun argumentaire justifiant qu’ils seraient imputables à la SAS Renov Innov, et notamment à un autre titre qu’aux dépens.

Sur les « frais exposés à ce jour », la SCI [R] Vrillonnerie n’en justifie ni la nature, ni le montant, ni leur imputabilité à la charge de la SAS Renov Innov.

Il en résulte que, à la date du commandement de payer, le montant non sérieusement contestable s’établissait à la somme de 15.262,80 € (23.760-8.497,20).

La SAS Renov Innov, non comparante et sur qui pèse la charge probatoire de sa libération au titre des sommes non sérieusement contestables auxquelles elle est contractuellement tenue, n’en justifie pas.

Il en résulte que la SAS Renov Innov n’a pas apuré le passif des dettes non sérieusement contestables visé au commandement de payer avant l’échéance d’un délai d’un mois à compter de celui-ci.

En l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation de paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de sous-location, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 27 juillet 2024.

***

À défaut de libération des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, il convient d’ordonner l’expulsion de la SAS Renov Innov ainsi que de tout occupant de son chef, selon les modalités exposées au dispositif à intervenir.

Il n’y a pas lieu d’ordonner cette expulsion sous astreinte, aucun élément ne laissant supposer que la présente décision ne sera pas respectée et la SCI [R] Vrillonnerie disposant des voies de droit pour en assurer l’exécution forcée.

II. Sur la demande provisionnelle

La SCI [R] Vrillonnerie formule sa demande provisionnelle au titre des loyers, charges et accessoires dus au titre du contrat de sous-location, à hauteur de 34.571 €, se prévalant des obligations contractuelles des quatre trimestres de l’année 2024 comme suit :

8.497,20 € au titre du premier trimestre 2024 ;8.497,20 € au titre du deuxième trimestre 2024 ;8.788,30 € au titre du troisième trimestre 2024 ;8.788,30 € au titre du quatrième trimestre 2024.

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au regard des développements précédents, il apparaît que l’existence de l’obligation n’apparaît pas contestable à la date du commandement de payer à hauteur de 15.262,80 €.

En outre, la SCI [R] Vrillonnerie est fondée à solliciter l’échéance contractuelle postérieure au commandement de payer, mais exigible antérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, due à compter du 1er juillet 2024 en vertu des stipulations contractuelles.

La SCI [R] Vrillonnerie chiffre à hauteur de 8.788,30 € cette échéance du troisième trimestre 2024, sans justifier de la revalorisation de 3,5 % appliquée aux termes de la facture du 1er juillet 2024.

Il en résulte que le montant non sérieusement contestable de cette échéance du 1er juillet 2024 s’établit également, comme précédemment développé au titre des échéances trimestrielles antérieures, au montant de 7.920€ TTC.

Enfin, par la résiliation du contrat des suites de l’acquisition de la clause résolutoire au 27 juillet 2024, la SCI [R] Vrillonnerie ne saurait solliciter des loyers et charges dues pour le quatrième trimestre 2024 exigible au 1er octobre 2024, date à laquelle le contrat était résilié par l’effet de la clause résolutoire.

Ces sommes relèvent en effet, le cas échéant, d’une indemnité d’occupation pour occupation sans droit ni titre des locaux.

De l’ensemble de ces éléments, il apparaît que le montant non sérieusement contestable des impayés contractuels s’établit, à la date d’acquisition de la clause résolutoire et couvrant le troisième trimestre 2024, à hauteur de 23.182,80 € TTC (15.262,80+7.920).

En conséquence, il sera fait droit à la demande de provision formulée par la SCI [R] Vrillonnerie à cette seule hauteur, avec intérêt au taux légal à compter du 27 juillet 2024 comme sollicité en demande.

III. Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il est constant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de dire le droit.

En conséquence, il est constant que n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer une condamnation à des dommages-intérêts, et spécialement de faire droit à une demande d’indemnité d’occupation et non de provision (Civ. 3, 23 mai 2012, n°11-14.456).

Ainsi, la présente juridiction ne saurait – sans excéder ses pouvoirs tirés de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, ou dépasser l’objet du litige au sens des articles 4 et 5 du même code – faire droit à une demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé quant à la demande de la SCI [R] Vrillonnerie qui sollicite expressément et exclusivement une indemnité d’occupation, et non une provision à valoir sur celle-ci.

IV. Sur la demande de transport et séquestration du mobilier

En l’espèce, la SCI [R] Vrillonnerie n’expose aucun fondement, et ne développe aucun moyen en fait ou en droit au soutien de cette demande.

Si cette demande relève de l’application de plein droit des dispositions des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants, du code des procédures civiles d’exécution – relatives au sort des meubles dans le cadre des opérations d’expulsion – et, le cas échéant, de la compétence du juge de l’exécution, il n’y a pas lieu à référé quant à cette demande.

V. Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la SAS Renov Innov qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner la SAS Renov Innov à verser à la SCI [R] Vrillonnerie une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au contrat de sous-location du 30 avril 2020 liant les parties, et sa résiliation à compter du 27 juillet 2024 ;

ORDONNE à la SAS Renov Innov d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISE, faute pour la SAS Renov Innov de libérer les lieux à l’expiration de ce délai, la SCI [R] Vrillonnerie à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE la SAS Renov Innov à payer à la SCI [R] Vrillonnerie une provision de 23.182,80 euros (VINGT-TROIS-MILLE-CENT-QUATRE-VINGT-DEUX euros et QUATRE-VINGT centimes) TTC, à valoir sur les impayés contractuels à la date d’acquisition de la clause résolutoire et couvrant le troisième trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de transport et séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux ;

CONDAMNE la SAS Renov Innov à verser à la SCI [R] Vrillonnerie une somme de 1.000,00 euros (MILLE euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la SAS Renov Innov aux entiers dépens.

La Greffière

D. VERITE

La Présidente

V. ROUSSEAU