— N° RG 25/02956 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEA2L

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 14 Octobre 2025

Minute n° 26/402

N° RG 25/02956 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEA2L

le

CCC : dossier

FE :

M^e Philomène CONRAD,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.C.I.D5

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Philomène CONRAD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. MAELHEEM

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Merabi MURGULIA de la SELARL KHIASMA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M. LE MENTEC, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 17 Mars 2026,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. LE MENTEC, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 19 juillet 2017, la société civile immobilière D5 (ci-après, la SCI D5) a acquis les lots commerciaux n° 200 et 300 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à Chessy (77700).

Le lot n° 200 a été physiquement subdivisé en lots n° 228 (bureau n° 1) et n° 229 (bureau n° 2).

Par acte authentique établi le 28 mars 2019 par Me [N] [V], notaire à Montévrain (77), la SCI D5 a donné à bail à la société par actions simplifiée Maelheem (ci-après, la société Maelheem) les locaux du lot n° 229 (bureau n° 2) à usage de bureau et d’école de formation ainsi que de développement d’un showroom pédagogique, pour une durée de neuf années entières et consécutives à effet du 1er avril 2019, moyennant un loyer annuel de 24 720 euros hors taxes et hors charges.

Par acte authentique établi le 30 avril 2021 par Me [N] [V], notaire à Montévrain (77), la SCI D5 a donné à bail à la société Maelheem les locaux du lot n° 228 (bureau n° 1) pour un usage et une durée identiques, à effet du 1er mai 2021, moyennant un loyer annuel de 50 640 euros hors taxes et hors charges, bail objet du présent litige.

Dans le cadre du bail du 30 avril 2021, le bailleur a accordé au preneur un abattement de loyers pour les deux premières années, et les parties ont convenu qu’une partie du coût des travaux d’aménagement et d’installation du preneur serait supportée par le bailleur à concurrence de la somme de 41 000 euros hors taxes.

En raison de dégâts des eaux, le bailleur a également consenti au preneur une franchise totale de loyers de trois mois à compter de la date de prise d’effet du contrat de bail, jusqu’à réparation définitive des fuites.

Il était prévu que dans le cas où les fuites ne seraient pas réparées à la fin de la période des trois mois de franchise, les parties devraient se réunir dans le bien afin de pouvoir constater contradictoirement si le local pouvait ou ne pouvait pas être exploité compte tenu de l’existence des fuites sus relatées.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 13 décembre 2021, la SCI D5 a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la société Maelheem de payer la somme de 20 407,97 euros correspondant aux loyers dus d’août à novembre 2021 inclus, en vain.

Par acte extrajudiciaire en date du 9 février 2022, la SCI D5 a fait délivrer à la société Maelheem un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 20 255,37 euros TTC au titre des loyers du mois d’août 2021 inclus au 20 janvier 2022, outre la somme de 2 271 euros au titre des pénalités de retard.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 8 mars 2022, la société Maelheem a fait assigner la SCI D5 devant le tribunal judiciaire de Meaux pour voir juger le commandement de payer du 9 février 2022 non valide et de nul effet et débouter la SCI D5 de sa demande de paiement des sommes de 20 255,37 euros TTC et 2 271 euros au titre des pénalités de retard.

Le 5 octobre 2022, la société Maelheem a conclu avec la société Art Déco Céramique un contrat de sous-location portant sur une partie des locaux donnés à bail par la SCI D5, pour une durée de 18 mois à compter du 1er octobre 2022 et moyennant un loyer mensuel de 3 960 euros TTC, sauf pour les mois d’octobre et de novembre (3 480 euros TTC).

Par jugement en date du 6 juillet 2023, le tribunal a, notamment, constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 9 mars 2022, ordonné l’expulsion de la société Maelheem et condamné cette société à payer à la SCI D5 la somme de 8 942,34 euros au titre des loyers dus au 31 octobre 2022, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures.

À la requête de la société Maelheem, un commissaire de justice a dressé un procès-verbal de constat de l’état des lieux avec remise des clefs le 6 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, la SCI D5 a fait assigner la société Maelheem devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’indemnisation, de paiement des loyers et des charges, et de réserve de la régularité de la sous-location.

Saisi à la requête de la société Maelheem, le juge de la mise en état a notamment, par ordonnance du 14 octobre 2024 :

∙ Rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soulevée par la société Maelheem sur la demande formulée par la SCI D5 « au titre des charges et loyers dus en tenant compte du dispositif du jugement du 6 juillet 2023 » à hauteur de 8 942,34 euros ;

∙ Condamné la société Maelheem aux dépens ;

∙ Renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience de mise état du 18 novembre 2024 pour conclusions en défense.

Par ordonnance en date du 10 mars 2025, le juge de la mise en état a radié l’affaire du rang des affaires en cours pour défaut de diligences des parties.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 18 septembre 2025, la SCI D5 demande au tribunal, au visa des articles L. 145-1 et L. 145-41 du code de commerce, 1218, 1228 et 1229 du code civil, et du bail commercial du 30 avril 2021 à effet du 1er mai 2021, de :

« DECLARER la Société « SCI D5 » recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

RETABLIR l’affaire radiée du rôle pour défaut de diligences malgré des conclusions signifiées par RPVA le 7 mars 2025

A TITRE PRINCIPAL

CONDAMNER la société MAELHEEM a payé à la SCI D5 la somme de 19 050 euros HT au titre du mauvais état de restitution des locaux, à parfaire des devis complémentaires pour l’électricité et les sanitaires

CONDAMNER la société MAELHEEM a payé à la SCI D5 la somme de 13904,56 euros TTC au titre des charges et loyers dus du 1er novembre 2022 jusqu’à son départ des lieux_en tenant compte du dispositif du jugement du 6 juillet 2023

DEBOUTER la Société MAELHEEM de toutes ses demandes, fins et conclusions

RESERVER sans aucune reconnaissance de la régularité de la sous-location toute demande financière en complément de loyer

CONDAMNER la Société MAELHEEM à payer à la Société « SCI D5 » la somme de 5.000,00€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement visant la clause résolutoire. »

La SCI D5 expose, à l’appui de ses prétentions :

∙ s’agissant de sa demande de condamnation au paiement des travaux de remise en état, qu’elle a pris en charge les travaux d’aménagement des locaux à hauteur de 40 481 euros hors taxes, conformément au bail ;

∙ que la SCI D5 avait une obligation d’entretien locatif ;

∙ que le bail comporte une clause d’accession prévoyant que les travaux, embellissements et améliorations faits par le preneur deviendront la propriété du bailleur sans indemnité ;

∙ que le constat de commissaire de justice dressé le 6 octobre 2023 établit le retrait des embellissements et équipements nécessaires au service et à l’exploitation des locaux ;

∙ que la société Maelheem se contente de faire état de la clause du bail visant uniquement les équipements, matériels et installations mobiles ;

∙ sur le fondement de l’article 524 du code civil, qu’un lavabo, un WC et les poignées de porte sont des immeubles par destination ;

∙ qu’elle ne s’est jamais opposée à la réalisation d’un constat de commissaire de justice, ni au jour de la régularisation du bail, ni à l’issue de la réalisation des travaux d’aménagement, ni en amont du départ de la société Maelheem ;

∙ que l’argument de la société Maelheem selon lequel elle « n’a pas hésité à laisser en place un système de climatisation réversible d’une valeur de 35 000 euros » est sans incidence ;

∙ s’agissant des loyers et charges restants dus du 1er novembre 2022 jusqu’à son départ des lieux, que la société Maelheem est redevable de la somme de 13 904,56 euros ;

∙ s’agissant du caractère irrégulier de la sous-location, sur le fondement de l’article L. 145-31 du code de commerce, que la société Maelheem ne l’a pas appelée à concourir à la sous-location et n’a pas justifié d’un sous-loyer inférieur ou égal au prix de la location principale ;

∙ que l’activité de la société Art Déco Céramique, dont l’objet est la vente de céramique et de carrelage, est différente de celle autorisée par le bail ;

∙ s’agissant de la mise en vente des locaux, que la société Maelheem occupe à la fois le lot n° 229 (lot n° 2) et le lot n° 228 (lot n° 1), objet du présent litige ;

∙ s’agissant de la demande reconventionnelle en dommages et intérêts, que l’argumentation de la société Maelheem selon laquelle elle aurait été gênée dans un projet de cession de son droit au bail par une division non aboutie du lot 200 n’est pas fondée dans la mesure où une telle cession nécessite l’accord du bailleur ;

∙ que le modificatif de l’état descriptif de division a bien été reçu le 23 mars 2022 devant notaire sur la base d’une décision d’assemblée du 10 décembre 2021 et d’un projet de géomètre de juillet 2019 ;

∙ s’agissant de la compensation, que la créance dont elle se prévaut au titre des droits et charges ne peut se compenser avec la dépôt de garantie d’un montant de 8 440 euros, qui est destiné à garantir les réparations locatives.

Aux termes de ses conclusions en défense n° 1 notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, la société Maelheem demande au tribunal de :

« Vu les articles 517, 524, 525, 528, 1103, 1347 du Code civil

Vu l’article L. 145-31 du Code de commerce

Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile

Vu les moyens qui précèdent,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal :

DEBOUTER la SCI D5 de l’ensemble de ses demandes ;

En conséquence :

CONDAMNER la SCI D5 à verser à la société Maelheem la somme de 8.440 euros au titre de la caution indument retenue.

A titre subsidiaire :

DEBOUTER la SCI D5 de sa demande formulée au titre du mauvais état de restitution des locaux ;

CONSTATER l’existence d’une compensation entre les créances respectives des parties (13.904,56 euros pour la SCI D5 et 8.440 euros pour la société MAELHEEM) ;

En conséquence :

DEBOUTER partiellement la SCI D5 de sa demande formulée au titre des charges et loyers dus du 1er novembre 2022 jusqu’à son départ des lieux ;

CONDAMNER Maelheem à verser la SCI D5 la somme de 15.464,56 euros correspondant au titre du paiement des loyers et charges restant dues ;

En tout état de cause ;

CONDAMNER la SCI D5 à verser à la société MAELHEEM la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice par elle subit ;

CONDAMNER la SCI D5 à verser à la société MAELHEEM la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice par elle subit au titre du caractère abusif de la présente procédure ;

CONDAMNER la SCI D5 à verser à la société MAELHEEM la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. »

La société Maelheem expose, à l’appui de ses prétentions :

∙ s’agissant de la demande de paiement des travaux de remise en état, que lors de la prise à bail, les locaux étaient dans un état parfaitement brut de béton ;

∙ que la SCI D5 avait choisi de financer les gros travaux d’aménagement à hauteur de 41 000 euros hors taxes ;

∙ que le bail prévoyait la réalisation d’un état des lieux contradictoire et amiable à l’issue des travaux d’installation et d’aménagement ;

∙ enfin, que le bail stipulait que les travaux, embellissements et améliorations faits par le preneur deviendraient à la fin du bail la propriété du bailleur, à l’exception des équipements, matériels et installations non fixés à demeure et qui, de ce fait, ne peuvent être considérés comme des immeubles par destination ;

∙ sur le fondement des articles 517, 524 et 528 du code civil, que les poignées de porte, les interrupteurs et les WC posés par la société Maelheem, qui avaient une fonction purement décorative, qui pouvaient être aisément retirés sans détériorer la partie du fonds à laquelle ils étaient rattachés, constituaient des équipements, matériels et installations non fixés à demeure ;

∙ que la SCI D5 n’a jamais voulu faire réaliser un quelconque constat de commissaire de justice, ni au jour de la régularisation du bail, ni à l’issue de la réalisation des travaux d’aménagement, ni même en amont du départ de son locataire ;

∙ que des peintures « en état d’usage » ne sauraient valablement donner lieu à réparation au bénéfice du bailleur suivant la sortie des lieux de son locataire ;

∙ que la production du devis de 22 860 euros TTC ne saurait suffire à la juridiction pour entrer en voie de condamnation, rien ne permettant de s’assurer que les travaux ainsi chiffrés sont non seulement nécessaires mais surtout qu’ils seront bien réalisés compte tenu de la mise en vente du local litigieux par la SCI D5 ;

∙ que les travaux mentionnés et évalués sont sans lien aucun avec le contrat de bail litigieux ;

∙ qu’elle a financé par ses propres moyens des travaux à hauteur de plus de 160 000 euros et a laissé en place un système de climatisation réversible d’une valeur de 35 000 euros ;

∙ que le local objet du présent litige a été mis en vente à un prix au mètre carré supérieur à celui du second lot, grâce à la qualité des aménagements réalisés par la société Maelheem ;

∙ que la créance dont se prévaut la SCI D5 est insuffisamment justifiée, et qu’elle devra être condamnée à lui restituer le dépôt de garantie de 8 440 euros ;

∙ s’agissant des loyers et des charges, que les sommes réclamées ne sont pas justifiées ;

∙ subsidiairement, sur le fondement de l’article 1347 du code civil, que le tribunal devra constater la compensation de la créance due à la SCI D5 au titre des loyers et charges avec celle détenue par la société Maelheem au titre de la rétention de la caution et de ses deux derniers sous-loyers ;

∙ s’agissant de la sous-location réalisée au bénéfice de la société Art Déco Céramique, que celle-ci est parfaitement régulière ;

∙ que la SCI D5 n’a jamais répondu au courrier par lequel la société Maelheem lui a fait part de son intention de sous-louer les locaux ;

∙ que le bien a été sous-loué à la société Art Déco Céramique afin qu’elle y installe un showroom pédagogique de matériaux ;

∙ que le loyer de 1 800 euros hors taxes facturé à cette société respecte pleinement les dispositions contractuelles et légales applicables en matière de sous-location ;

∙ sur la responsabilité contractuelle de la SCI D5, que les défaillances qui sont imputables à cette dernière dans l’exécution de ses obligations contractuelles lui ont causé d’importants préjudices ;

∙ qu’elle a dû repousser le lancement de son activité, la bailleresse ayant refusé de faire réparer les dégâts des eaux ;

∙ qu’elle a accusé un déficit de 110 000 euros au bilan 2023, le report des travaux et la survenue d’événements ayant eu pour conséquence une baisse considérable des inscriptions en 2022 ;

∙ que la SCI D5 n’a jamais finalisé les formalités nécessaires à la division officielle du lot donné à bail, ce qui l’a placée dans l’impossibilité de céder son bail ou de mettre son école en location-gérance, et ce qui a généré un trouble de jouissance paisible, l’interdépendance des réseaux électriques, des alimentations en eaux et des écoulements ayant fait peser sur elle des charges injustifiées ;

∙ qu’elle a continué de supporter pendant des années les mensualités du crédit contracté aux fins de réaliser dans les locaux loués des travaux d’aménagement de qualité qui vont rester la propriété de la SCI D5 ;

∙ s’agissant du caractère abusif de la procédure engagée par la SCI D5, sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, que la SCI D5 a initié la présente procédure aux fins d’obtenir, de façon détournée, les sommes que la société Maelheem a été condamnée à lui verser aux termes d’un jugement qu’elle n’a pas pris la peine de lui signifier ;

∙ que la juridiction condamnera la SCI D5 à une amende civile dont elle appréciera le montant.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 octobre 2025, fixant la date de l’audience des plaidoiries au 17 mars 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS

Sur la production des devis complémentaires pour l’électricité et les sanitaires

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, la SCI D5 a saisi le tribunal d’une demande de condamnation de la société Maelheem à lui payer la somme de 19 050 euros hors taxes au titre du mauvais état de restitution des locaux donnés à bail le 30 avril 2021, à parfaire des devis complémentaires pour l’électricité et les sanitaires.

Si la SCI D5 a produit, à l’appui de sa demande, un devis portant sur la remise en état des murs et du plafond du local commercial litigieux, en revanche elle n’a versé aux débats aucun devis complémentaire de remise en état des équipements électriques et sanitaires. Elle n’a pas non plus précisé le montant de la somme à laquelle elle souhaitait voir condamner la société Maelheem au titre de cette remise en état.

Ainsi, la société Maelheem n’a pas été mise en mesure de présenter ses observations sur la l’intégralité des demandes formulées par la SCI D5.

Dès lors, il conviendra d’ordonner la réouverture des débats, d’inviter la SCI D5 à communiquer à la société Maelheem les devis complémentaires de remise en état des équipements électriques et sanitaires des locaux donnés à bail le 30 avril 2021 et à préciser le montant de la somme à laquelle elle souhaite voir condamner la société Maelheem au titre de cette remise en état. Puis il conviendra dans un second temps d’autoriser la société Maelheem à présenter ses observations sur les devis communiqués et sur la prétention de la SCI D5 formulée au titre de la remise en état des équipements électriques et sanitaires des locaux donnés à bail le 30 avril 2021, selon le calendrier défini au dispositif.

Les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la réouverture des débats ;

INVITE la société civile immobilière D5 à communiquer pour le 17 juillet 2026 au plus tard à la société par actions simplifiée Maelheem et au tribunal judiciaire, via le réseau privé virtuel des avocats (RPVA), les devis complémentaires portant sur la remise en état des équipements électriques et sanitaires des locaux donnés à bail le 30 avril 2021 ;

INVITE la société civile immobilière D5 à communiquer pour le 17 juillet 2026 au plus tard à la société par actions simplifiée Maelheem et au tribunal judiciaire, via le réseau privé virtuel des avocats (RPVA), le montant de la somme à laquelle elle souhaite voir condamner la société par actions simplifiée Maelheem au titre de la remise en état des équipements électriques et sanitaires des locaux donnés à bail le 30 avril 2021 ;

DIT qu’en cas de non-respect de ce délai, la société civile immobilière D5 sera réputée avoir abandonné sa prétention formulée au titre de la remise en état des équipements électriques et sanitaires des locaux donnés à bail le 30 avril 2021 ;

AUTORISE la société par actions simplifiée Maelheem à présenter ses observations sur les devis communiqués et sur la prétention formulée par la société civile immobilière D5 au titre de la remise en état des équipements électriques et sanitaires des locaux donnés à bail le 30 avril 2021, au plus tard le jour de l’audience ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de plaidoiries de la première chambre civile (section 2) du mardi 15 septembre 2026 à 10h00 ;

RÉSERVE les demandes et les dépens.

LA GREFFIÈRE,

LE PRÉSIDENT,