RÉFÉRÉ

Min N° 26/00154

N° RG 26/00025 – N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEH2Q

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 14 Avril 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 10 Mars 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [G]

[Adresse 1]

[Localité 1]

comparant et assisté de Maître Yann ROCHER, avocat au Barreau de Meaux

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [X]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 05 septembre 2020, M. [M] [G] a donné à bail à M. [Z] [X] un logement situé au [Adresse 3], à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 530 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 07 février 2025, M. [M] [G] a fait signifier à M. [Z] [X] un commandement de payer la somme principale de 18 150 euros au titre des loyers et charges impayés, et de fournir les justificatifs d’assurance du logement, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers voie électronique avec avis de réception du 11 février 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 31 décembre 2025, M. [M] [G] a fait assigner M. [Z] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut d’assurance et défaut de paiement des loyers ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner M. [Z] [X] à lui payer la somme de 23 650 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers ; condamner M. [Z] [X] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;condamner M. [Z] [X] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX ;condamner M. [Z] [X] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 05 janvier 2026.

A l’audience du 10 mars 2026, M. [M] [G], assisté de son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 25 300 euros, arrêtée au 10 mars 2026, loyer du mois de mars 2026 inclus. Il a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il a précisé que le locataire semblait avoir quitté les lieux mais que ces derniers étaient squattés par des occupants de son chef.

Au soutien de ses demandes, il invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que le défendeur n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer, ainsi que de l’article 7 de la même loi, déclarant qu’il n’a pas justifié de l’assurance du logement.

Régulièrement assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [Z] [X] n’a pas comparu à l’audience.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026.

MOTIVATION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

1/4

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’absence de comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [Z] [X], assigné en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, M. [M] [G] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail du 05 septembre 2020 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 07 février 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de mars 2026 inclus.

Selon ce dernier décompte, M. [Z] [X] reste devoir à M. [M] [G] la somme de 25 300 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse. Il en ressort que le locataire ne s’est acquitté que d’un seul loyer, en octobre 2022.

M. [Z] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, n’ayant pas comparu.

Il convient par conséquent de le condamner à payer à M. [M] [G], à titre provisionnel, la somme de 25 300 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 mars 2026 échéance du mois de mars 2026 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 07 février 2025, date du commandement de payer, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de la souscription d’une assurance

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Aux termes de cet article 7, paragraphe g), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoit que à défaut de la preuve de souscription de l’assurance pendant la durée de la location, le contrat de location pourra être résilié de plein droit un mois après le commandement demeuré infructueux (page 3).

M. [M] [G] a fait signifier le 07 février 2025 à M. [Z] [X] un commandement d’avoir à payer les loyers et fournir les justificatifs d’assurance, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et notamment les dispositions de l’article 7 g) dans son intégralité.

2/4

M. [Z] [X] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 07 février 2025, justifié d’une assurance contre les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 08 mars 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En outre, aucune régularisation de la situation n’a pu intervenir à l’audience, M. [Z] [X] n’ayant pas comparu.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 mars 2025.

Il convient d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le bail étant résilié sur ce fondement, il n’y a pas lieu d’examiner le moyen tiré de l’absence de versement des loyers.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs. L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ces textes, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, M. [Z] [X] est occupant sans droit ni titre depuis le 08 mars 2025. Il convient donc le condamner au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation, à titre provisionnel, d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 08 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de mars 2026 inclus.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Z] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens.

M. [Z] [X], condamné aux dépens, sera également condamné à payer à M. [M] [G] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 500 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de M. [M] [G] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

3/4

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 05 septembre 2020 entre M. [M] [G] d’une part, et M. [Z] [X] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], à [Localité 3], sont réunies à la date du 08 mars 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [Z] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [Z] [X] à payer, à titre provisionnel, à M. [M] [G], la somme de 25 300 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 mars 2026 échéance de mars 2026 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 07 février 2025 sur la somme de 18 150 euros ;

CONDAMNONS M. [Z] [X] à payer à M. [M] [G], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS M. [Z] [X] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS M. [Z] [X] à payer à M. [M] [G] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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