— N° RG 25/00928 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEHC

Date : 01 Avril 2026

Affaire : N° RG 25/00928 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEHC

N° de minute : 26/00203

Formule Exécutoire délivrée

le : 01-04-2026

à : M^e François MEURIN

Copie Conforme délivrée

le : 01-04-2026

à : M^e Romain BINELLI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le PREMIER AVRIL DEUX MIL VINGT SIX, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDEURS

Monsieur [Q] [Y]

Madame [K] [F]

Chez W HOTEL Serviced

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

CHINE

représentés par M^e François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par M^e Adeine LADOUBART, avocat au barreau de MEAUX

DEFENDERESSE

S.A.S. LE COMPTOIR DE GAIA

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Romain BINELLI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 25 Février 2026 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 19 octobre 2023, Monsieur [Q] [Y] et Madame [K] [F] (les bailleurs) ont donné à bail commercial à la S.A.S LE COMPTOIR DE GAIA (le preneur) des locaux situés [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 14 400.00 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 14 août 2025, pour une somme de 6097,72 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 juillet 2025.

— N° RG 25/00928 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEHC

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2025, fait assigner le preneur devant la présente juridiction des référés aux fins de :

— Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 19 octobre 2023 consenti par Monsieur [Q] [Y] et Madame [K] [F], à la S.A.S LE COMPTOIR DE GAIA, pour les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 3] est acquise.

— Constater, en conséquence, la résiliation du bail à compter du 15 septembre 2025.

— Débouter la SAS LE COMPTOIR DE GAIA de toutes ses demandes.

— Ordonner l’expulsion de la S.A.S LE COMPTOIR DE GAIA, et de tous occupants de son chef des locaux en cause dans le mois de la décision à intervenir, et sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard.

— Ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans tel garde-meubles du choix du demandeur, aux frais, risques et périls du défendeur.

— Condamner à titre provisionnel la S.A.S LE COMPTOIR DE GAIA, au paiement au profit de Monsieur [Q] [Y] et Madame [K] [F], de :

— la somme de 11.443,19 € au titre des loyers et charges arrêtés au mois de février 2026 inclus ;

— une somme équivalente aux loyer et charges à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

— Autoriser Monsieur [Q] [Y] et Madame [K] [F], à conserver le dépôt de garantie qui a été versé par le locataire.

— Condamner la S.A.S LE COMPTOIR DE GAIA, au paiement de la somme de 2 880 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la S.A.S LE COMPTOIR DE GAIA, aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Les bailleurs fondent leur action sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial, suite à un commandement de payer resté infructueux pendant plus d’un mois. Ils soutiennent que le juge des référés est compétent car la créance est liquide, certaine et exigible.

S’agissant de la nullité de l’assignation soutenue par la défenderesse les bailleurs en sollicitent le rejet faute de grief réel, l’identité des bailleurs étant clairement établie au bail.

Sur le fond, la locataire invoque l’exception d’inexécution, affirmant que les nuisances de travaux l’auraient dispensée de payer son loyer. Les bailleurs répliquent par une jurisprudence constante que l’arrêt du paiement n’est admis qu’en cas d’impossibilité totale d’exploiter les lieux, ce qui n’est pas caractérisé ici.

Les bailleurs réclament 11 443,19 € d’arriérés arrêtés à février 2026. Ils contestent l’argument de la locataire sur une erreur de calcul quantum arguant que même si trois règlements de 2 500 € n’avaient pas été initialement déduits, le commandement reste valable pour le surplus de la dette réelle.

Sur les nuisances de travaux, les bailleurs ajoutent que la fermeture totale du parking n’a duré qu’une seule journée et que la baisse du chiffre d’affaires invoquée est injustifiée, la locataire ayant elle-même décidé de fermer boutique durant une période de travaux.

S’agissant de l’obligation d’information alléguée par la défenderesse, les bailleurs indiquent qu’elle a été informée du projet de ravalement dès novembre 2024, soit bien avant le début du chantier en mars 2025.

L S.A.S LE COMPTOIR DE GAIA, valablement représentée, a sollicité du juge des référés de :

A TITRE PRINCIPAL

CONSTATER l’existence de contestations sérieuses ;

DIRE en conséquence n’y avoir lieu à référé ;

DEBOUTER Monsieur [Y] et Madame [F] de toutes leurs demandes.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

OCTROYER des délais de grâce pour une durée de deux années, ou un différé de paiement dans cette même limite, ainsi que l’arrêt du cours des intérêts durant le délai de grâce ;

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire.

En tout état de cause :

CONDAMNER Monsieur [Y] et Madame [F] à verser à la société LE COMPTOIR GAIA la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [Y] et Madame [F] aux entiers dépens.

A l’audience des plaidoiries, la défenderesse a entendu abandonner son moyen in limine litis invoqué au visa des dispositions des articles 54 et 648 du code de procédure civile et tendant au fait que l’assignation soit déclarée nulle.

Sur la nullité du commandement de payer la défenderesse rappelle que le commandement doit être précis et détaillé pour permettre au preneur de vérifier le bien-fondé de la dette. L’absence de déduction de sommes déjà réglées ôte à la créance son caractère certain, liquide et exigible, ce qui entraîne la nullité de l’acte sans qu’il soit besoin de prouver un grief.

S’agissant de l’exception d’inexécution fondée sur l’article 1719 du Code civil, cette règle prévoit que le bailleur a une obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible, lesquelles sont d’ordre public et de résultat. Si le bailleur manque à ces obligations, le locataire est en droit de suspendre le paiement du loyer.

Sur la mauvaise foi du bailleur, l’application de la clause résolutoire est subordonnée à la bonne foi du bailleur. Un commandement délivré de mauvaise foi, notamment pour récupérer un local sans verser d’indemnité d’éviction, est privé d’effet juridique.

À titre subsidiaire, la locataire s’appuie sur les articles L145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil pour demander au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement.

Par note en délibéré autorisée, les demandeurs indiquent que le commandement de payer délivré le 14 août 2025 l’a été concernant la somme de 4197,72 euros et non 3597,72 euros comme figurant dans les conclusions déposées à l’audience. Par ailleurs, la demande de condamnation provisionnelle est actualisée à la baisse, en raison d’un versement de 1900 euros, à la somme de 9.543,19 euros et non à la somme de 11443,19 euros comme mentionné dans les conclusions. Le défendeur a répondu en produisant un ordre de virement du 2 mars 2026 de 500 euros, sollicitant qu’il soit déduit de la dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

SUR CE,

1 – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

1-1 Sur la régularité du commandement de payer et l’invocation de la mauvaise foi du bailleur

Aux termes de ses conclusions récapitulatives soutenues oralement à l’audience des plaidoiries, la défenderesse excipe de la nullité du commandement de payer le 14 août 2025 celui-ci omettant de préciser, sur son quantum, les sommes d’ores et déjà régularisées.

Il est constant que le commandement de payer doit être suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien fondé, de sorte qu’un commandement sans mention du montant, des dates et de l’objet des sommes principales réclamées, sans distinction du loyer et des charges, peut être déclaré nul. En revanche, un commandement qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles. De même, il n’est pas requis que les justificatifs visés dans le décompte, notamment au titre des charges, soient joints avec le commandement de payer. Le commandement de payer reste valable pour la partie non contestable de la dette, le fait que le décompte joint puisse ne pas être exact ne pouvant avoir d’incidence que sur les effets de ce commandement et non sur sa régularité.

En l’espèce, le commandement de payer vise la somme de 6097,72 euros s’agissant de la créance locative et il appert de ce qui précède que la créance locative exacte et exigible est à hauteur de 4197,72 euros, somme arrêtée au 23 juillet 2025.

Par ailleurs, s’agissant de la mauvaise foi du bailleur invoquée par la société preneuse, il y a lieu de rappeler qu’en application des dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit de celui-ci ne produit effet qu’un mois ensuite de la délivrance par commissaire de justice d’un commandement demeuré infructueux.

La mise en œuvre de la clause résolutoire suppose la réunion de plusieurs conditions de forme et de fond : une infraction à une stipulation expresse du bail, que ladite infraction soit explicitement visée par la clause résolutoire dans sa rédaction découlant du bail (Cass. 3e civ., 11 juill. 1990, n° 88-19.994) et que le manquement allégué ait perduré au-delà d’un mois ensuite de la délivrance du commandement (Cass. 3e civ., 3 mars 2009, n° 07-21.028).

Une quatrième condition de fond a été posée par la jurisprudence, au visa des dispositions de l’ancien article 1134 du Code civil et donc des articles 1102 et suivants actuels du Code civil, concernant l’invocation de bonne foi du bénéfice de la clause résolutoire par le bailleur (Cass. 3e civ., 31 mars 2009, n° 08-12.047). Il appartient ainsi à la juridiction saisie de rechercher si la clause résolutoire n’est pas invoquée dans des conditions exclusives de toute bonne foi , dès lors que le défendeur le soulève dans le cadre de ses écritures.

La société preneuse excipe d’une mauvaise foi du bailleur plaidant que malgré les propositions d’échéanciers celui-ci a entendu se prévaloir de la clause résolutoire. Cependant, ces dires ne relèvent que d’allégations fondées ni en fait ni en droit étant observé que nonobstant les efforts de paiement, il relève des droits intangibles du bailleur que de se prévaloir d’une clause résolutoire de sorte que l’argument est en espèce inopérant.

1-2 Sur le trouble de jouissance allégué au titre des travaux réalisés et l’obligation d’information du bailleur

Enfin, la société preneuse sollicite le rejet de la demande tendant à avoir acquise la clause résolutoire plaidant en substance la violation des obligations du bailleur fondée sur les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil. La société preneuse argue de ce qu’il incombait au bailleur, au visa de son obligation d’information, de veiller à ce que le preneur soit avisé en temps utiles de la réalisation de travaux et que cette carence constitue une inertie fautive outre le trouble de jouissance causé à cet effet. Cependant, c’est à tort que la société preneuse tente de se prévaloir de ces arguments afin de solliciter le rejet de la demande d’acquisition de la clause résolutoire ces éléments de faits ne constituant ni une cause d’irrégularité du commandement de payer ni a fortiori de la clause résolutoire et ne constituent pas plus une mauvaise foi du bailleur faisant échec à la mise en pratique de la clause querellée, de sorte que l’ensemble de ces arguments seront également rejetés.

Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à 9543,19 euros, terme de février 2026 inclus. La somme de 500 euros, dont il est produit un justificatif de virement en date du 2 mars 2026, pourra venir en déduction de la créance locative une fois qu’elle sera encaissée par les demandeurs.

Il y a donc lieu de condamner par provision la S.A.S LE COMPTOIR DE GAIA au paiement de cette somme arrêtée au février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2025 sur la somme de 4197,72 euros et à compter du 10 octobre 2025 sur le surplus.

2 – Sur la demande de délai de paiement

La S.A.S LE COMPTOIR DE GAIA explique l’absence de paiement par des difficultés financières. Elle produit à cet effet aux débats une attestation réalisée par la société d’expertise comptable ARCANCIAL objectivant une perte de revenus durant la période de la réalisation des travaux. Par ailleurs, il est produit des attestations délivrées par les commerçants et enseignes limitrophes attestant de l’absence d’enseigne pendant quelques mois.

Il y a lieu d’observer les réels efforts du locataire pour la continuation de son commerce, notamment en raison des règlements effectués. De plus, au vu de la situation de la S.A.S LE COMPTOIR DE GAIA, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 6 mois à la S.A.S LE COMPTOIR DE GAIA pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

3 – Sur l’indemnité d’occupation et de provision

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S LE COMPTOIR DE GAIA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

4 – Sur la conservation du dépôt de garantie

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas non plus lieu à référé sur ce point.

5 – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S LE COMPTOIR DE GAIA, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 août 2025.

En considération de l’équité, la S.A.S LE COMPTOIR DE GAIA sera condamnée à payer à Monsieur [Q] [Y], Madame [K] [F] la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamnons la S.A.S LE COMPTOIR DE GAIA à payer à Monsieur [Q] [Y], Madame [K] [F] la somme provisionnelle de 9543,19 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2025 sur la somme de 4197,72 euros et à compter du 10 octobre 2025 sur le surplus,

Disons que la S.A.S LE COMPTOIR DE GAIA pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 6 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois, le solde restant dû étant exigible avec la dernière mensualité,

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

Disons que, faute pour la S.A.S LE COMPTOIR DE GAIA de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la S.A.S LE COMPTOIR DE GAIA et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués située [Adresse 4],

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié, et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, et condamnons en ce cas la S.A.S LE COMPTOIR DE GAIA à payer à titre provisionnel cette somme à Monsieur [Q] [Y], Madame [K] [F],

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre du dépôt de garantie,

Condamnons la S.A.S LE COMPTOIR DE GAIA aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 août 2025,

Condamnons la S.A.S LE COMPTOIR DE GAIA à payer à Monsieur [Q] [Y] et Madame [K] [F] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les autres demandes des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président