Min N° 26/00238

N° RG 25/05389 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEGEE

Société HABITAT 77

C/

Mme [H] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 mars 2026

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [N]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 14 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jeanine HALIMI

Copie délivrée

le :

à : Madame [H] [N]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 21 novembre 2022, ayant pris effet le même jour, l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine-et-Marne, a donné à bail à Mme [H] [A] épouse [N] un logement no 466LAC109 situé [Adresse 4], 1er étage, à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 376,59 euros, des charges locatives, outre un dépôt de garantie de 376 euros.

Invoquant des impayés, l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine-et-Marne, a, par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, fait signifier à Mme [H] [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 049,62 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 24 décembre 2024, l’EPIC HABITAT 77 a fait assigner Mme [H] [N] à l’audience du 05 mars 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– condamner Mme [H] [N] à lui payer la somme de 1 363,13 euros au titre de la dette locative ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

– ordonner l’expulsion de Mme [H] [N] et de tous occupants de son chef des lieux, en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique, si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux ;

– autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls de Mme [H] [N], sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamner Mme [H] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la présente décision, égale au montant du loyer du logement litigieux et des charges, et subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au loyer ;

– condamner Mme [H] [N] à lui payer la somme de 360 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

Après renvois aux audiences des 30 avril 2025 et 21 mai 2025, l’affaire a fait l’objet d’une radiation avant d’être réinscrite au rôle le 22 mai 2025 et fixée à l’audience du 14 janvier 2026.

Dans l’intervalle, un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé par commissaire de justice le 28 février 2025.

Lors l’audience du 14 janvier 2026, l’EPIC HABITAT 77, représentée par son conseil, actualise le montant de la dette locative à 2 823,39 euros selon décompte arrêté au 13 janvier 2026, échéance de février 2025 incluse. Il indique que la locataire a quitté les lieux et que les demandes en paiement incluent des dégradations locatives.

Mme [H] [N] ne comparaît pas ni n’est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution de la défenderesse

L’article 473 du code de procédure civile prévoit que le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à étude puise avisée des différentes audiences de renvoi par le greffe, Mme [H] [N] n’a pas comparu ni été représentée à aucune audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT 77 justifie avoir saisi la CCAPEX le 12 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 24 décembre 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT 77 justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 26 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 05 mars 2025.

L’EPIC HABITAT 77 est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 21 novembre 2022 comporte, en sa page 6, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 13 juin 2024, l’EPIC HABITAT 77 a fait commandement à Mme [H] [N] de payer la somme de 3 049,62 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 14 août 2024.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, Mme [H] [N] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Pour autant, compte-tenu du procès-verbal de reprise des lieux au 28 février 2025, la demande en expulsion et tendant à statuer sur le sort des meubles est devenue sans objet.

4. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé les 21 novembre 2022, le commandement de payer délivré le 13 juin 2024 et le décompte de la créance actualisé au 13 janvier 2026, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 2 823,39 euros au 13 janvier 2026, échéance de février 2025 incluse, laquelle tient compte des loyers et charges dus ainsi que des paiements effectués par le locataire.

Cependant, il ressort du décompte que des frais de procédure de commissaire de justice pour un montant de 289,30 euros le 31 janvier 2024, de 151,41 euros le 02 octobre 2024, de 173,23 euros le 02 décembre 2024, de 181,79 euros le 02 mars 2025, de 112,29 euros le 02 avril 2025, et de 327,18 euros le 15 avril 2025, ont été imputés à la locataire. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Par ailleurs, si figure dans ces frais l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice, force est de constater que le bailleur n’invoque nullement s’être trouvé dans l’impossibilité de l’établir contradictoirement, conformément aux dispositions de l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989. Il convient donc de déduire cette somme, soit 1 235,30 euros, de la dette locative.

De même, a été inclus à cette somme, à deux reprises, des frais de dossiers de l’enquête de supplément de loyer de solidarité les 26 février 2025 et 26 mai 2025. Or, s’il résulte de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation que l’organisme d’habitations à loyer modéré peut appliquer une indemnité pour frais de dossier de 25 euros au locataire qui n’a pas répondu à l’enquête annuelle permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer, il ne peut le faire qu’après envoie de ladite enquête et mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours. À défaut pour le bailleur d’en justifier, il convient donc de déduire la somme de 50 euros de la dette locative.

Enfin, doivent être exclues les dégradations locatives lesquelles ne relèvent pas du même régime que les loyers et charges, soit pour un montant de 1 190 euros.

La dette locative s’établit ainsi à un total de 348,19 euros. Il convient, dès lors, de condamner Mme [H] [N] à payer cette somme à l’EPIC HABITAT 77 au titre de la dette locative arrêtée au 13 janvier 2026, échéance de février 2025 incluse.

5. Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives

Conformément aux dispositions des articles 1732 et 1735 du code civil et aux dispositions des articles 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est obligé :

– de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

– de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Lorsque les dégradations sont constatées lors de la restitution des lieux, le preneur est présumé en être responsable, la charge de la preuve d’un cas de force majeure ou d’une faute du bailleur ou d’un tiers lui incombant. Il appartient cependant au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

La vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Ainsi, les réparations locatives n’impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d’un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté.

Au titre des dégradations locatives, le bailleur a droit à la réparation intégrale de son préjudice qui relève du pouvoir d’appréciation du juge. Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur à ce titre ont un caractère indemnitaire, le bailleur n’étant pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation.

Enfin, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est souligné que si la bailleresse produit un procès-verbal de constat, en date du 25 février 2025, lequel fait office d’état des lieux de sortie, elle ne produit pas d’état des lieux d’entrée.

Cependant, le bail initial mentionne explicitement, en sa page 3, que « un état des lieux contradictoire et contresigné par les parties est établi lors de la remise des clefs. Il est annexé au présent contrat ».

À défaut pour le bailleur de produire cet état des lieux, qui n’est pas particulièrement ancien pour avoir été dressé le 21 novembre 2022, la bailleresse ne prouve pas les faits nécessaires au succès de ses prétentions. Il convient de la débouter de ses demandes en paiement quant aux dégradations locatives.

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [H] [N] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 13 juin 2024 et de l’assignation du 24 décembre 2025, sans qu’il soit besoin de préciser davantage.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de l’EPIC HABITAT 77 formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement par réputé contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine-et-Marne, recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 novembre 2022 entre l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine-et-Marne, d’une part, et Mme [H] [N], d’autre part, portant sur le logement no 466LAC109 sis [Adresse 5] à [Localité 3], sont réunies à la date du 14 août 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE Mme [H] [N] à payer à l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine-et-Marne, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONSTATE que Mme [H] [A] épouse [N] a quitté les lieux et que le bailleur en a repris possession le 28 février 2025 ;

CONSTATE que la demande tendant à l’expulsion de Mme [H] [A] épouse [N] et à statuer sur le sort des meubles est dès lors devenue sans objet ;

CONDAMNE, par conséquent, Mme [H] [A] épouse [N] à payer à l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine-et-Marne, la somme de 348,19 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 13 janvier 2026, échéance de février 2025 incluse ;

DÉBOUTE l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine-et-Marne, de sa demande en paiement au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE Mme [H] [A] épouse [N] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 13 juin 2024 et de l’assignation du 24 décembre 2025 ;

REJETTE la demande de l’EPIC HABITAT 77 au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION