Min N° 26/00442

N° RG 25/05703 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEG3X

M. [G] [A]

Mme [Z] [J] épouse [A]

C/

M. [W] [X] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 avril 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [Z] [J] épouse [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentés par M^e Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [X] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 mars 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Adam LAKEHAL

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [W] [X] [F]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé électroniquement les 25 et 26 mars 2024, à effet au 28 mars 2024, M. [G] [A] et Mme [Z] [J] épouse [A] ont donné à bail à M. [W] [X] [F] un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 592 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 07 août 2025, M. [G] [A] et Mme [Z] [J] épouse [A] ont fait signifier à M. [W] [X] [F] un commandement de payer la somme principale de 1 980,33 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 07 août 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 05 décembre 2025, M. [G] [A] et Mme [Z] [J] épouse [A] ont fait assigner M. [W] [X] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamner M. [W] [X] [F] à lui payer la somme de 3 448,52 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts calculés selon les dispositions du contrat de bail et avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour le surplus ;

— condamner M. [W] [X] [F] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer révisé et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— condamner M. [W] [X] [F] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— condamner M. [W] [X] [F] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 05 décembre 2025.

A l’audience du 04 mars 2026, M. [G] [A] et Mme [Z] [J] épouse [A], représentés par leur conseil, ont actualisé leur demande en paiement à la somme de 4 822,51 euros, arrêtée au 05 février 2026, loyer du mois de janvier 2026 inclus. Ils ont précisé être opposé à tout délai de paiement.

Au soutien de leurs demandes, ils invoquent l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que le défendeur n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

Régulièrement assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [W] [X] [F] n’a pas comparu.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026, date qui a été rapportée au 24 avril 2026, les parties en étant informées par la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas de réelles prétentions au sens du code de procédure civile et il n’en sera pas fait mention au dispositif de la présente décision.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [W] [X] [F], assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, M. [G] [A] et Mme [Z] [J] épouse [A] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties les 25 et 26 mars 2024 à effet au 28 mars 2024 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 07 août 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de janvier 2026 inclus.Selon ce dernier décompte, M. [W] [X] [F] reste devoir à M. [G] [A] et Mme [Z] [J] épouse [A] la somme de 4 822,51 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 05 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse. Il convient de préciser que ce décompte comprend des frais d’assurance habitation, justifiés par la production du contrat d’assurance conclu parallèlement au bail.

M. [W] [X] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de le condamner à payer à M. [G] [A] et Mme [Z] [J] épouse [A] la somme de 4 822,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 05 février 2026 échéance du mois de janvier 2026 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 07 août 2025, date du commandement de payer valant mise en demeure, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, étant précisé que les demandeurs ne justifient pas des dispositions contractuelles invoquées s’agissant du calcul des intérêts.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 05 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, M. [G] [A] et Mme [Z] [J] épouse [A] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, six semaines après un commandement de payer resté infructueux (article VIII).

Or, M. [G] [A] et Mme [Z] [J] épouse [A] justifient avoir régulièrement signifié le 07 août 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 1 980,33 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 septembre 2025.

M. [W] [X] [F] est dès lors occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [W] [X] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs. L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ces textes, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 septembre 2025. En conséquence, M. [W] [X] [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [W] [X] [F] au paiement mensuel de celle-ci. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 19 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de janvier 2026 inclus.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [W] [X] [F] échoue à l’instance. Il convient donc de le condamner aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [W] [X] [F], condamné aux dépens, sera également condamné à payer à M. [G] [A] et Mme [Z] [J] épouse [A] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 500 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de M. [G] [A] et Mme [Z] [J] épouse [A] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu les 25 et 26 mars 2024 à effet au 28 mars 2024 entre M. [G] [A] et Mme [Z] [J] épouse [A] d’une part, et M. [W] [X] [F] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3], sont réunies à la date du 19 septembre 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [W] [X] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [W] [X] [F] à payer à M. [G] [A] et Mme [Z] [J] épouse [A] la somme de 4 822,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 05 février 2026 échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 07 août 2025 sur la somme de 1 980,33 euros ;

CONDAMNE M. [W] [X] [F] à payer à M. M. [G] [A] et Mme [Z] [J] épouse [A] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE M. [W] [X] [F] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [W] [X] [F] à payer à M. [G] [A] et Mme [Z] [J] épouse [A] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

La greffière La juge