— N° RG 23/01167 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CC7P7

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 12 mai 2025

Minute n°

N° RG 23/01167 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CC7P7

Le

CCC : dossier

FE :

M^e GROC

M^e CREACH

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU QUINZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMÉNAGEMENT DE MARNE LA VALLEE (EPAMARNE)

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Anne-hélène CREACH de la SELARL LAZARE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I. IZDIHAR

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Olivier GROC de la SELEURL GROC, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M^me CAUQUIL, Vice-présidente

Assesseurs: M^me LEVALLOIS, Juge

Jugement rédigé par : M^me LEVALLOIS, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 13 Novembre 2025

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CAUQUIL, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

L’établissement public d’aménagement de [Localité 18] (ci-après, l’EPAMARNE) est notamment chargée de l’aménagement de la zone d’aménagement concerté (ZAC) dite du « Chêne du [Localité 20] », crée par arrêté préfectoral du 28 mars 2003, et dont le dossier de réalisation et le programme des équipements publics ont été approuvés par un arrêté du préfet de Seine-et-Marne du 19 décembre 2005. A ce titre, l’EPAMARNE a acquis la maitrise du foncier nécessaire à la réalisation de l’opération.

Par actes sous seing privé en date des 4 et 17 novembre 2011, l’EPAMARNE s’est engagé à vendre à la S.C.I. IZDIHAR un terrain cadastré n° YA [Cadastre 1] situé sur la commune de [Localité 12], [Adresse 22], dénommé lot ZA-1.4, destiné à recevoir un programme développant une surface hors œuvre nette (SHON) comprise entre 624 m2 et 645 m2, sous conditions suspensives, moyennant un prix de 113 608 euros HT.

Le 11 septembre 2012, le maire de [Localité 12] a accordé un permis de construire n° 077 085 12 00002 à la S.C.I. IZDIHAR.

Par acte notarié du 3 mars 2014, l’EPAMARNE a vendu à la S.C.I. IZDIHAR le terrain à bâtir cadastré n° YA [Cadastre 1], d’une superficie de 1 191 m2, auquel est attachée une surface plancher de 645 m2, situé [Adresse 6], moyennant un prix de 137 965,56 euros.

La vente a été soumise à des dispositions particulières dont celles imposant à l’acquéreur de commencer les travaux au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la date de la vente et de les avoir achevés au plus tard dans le délai de 18 mois.

La S.C.I. IZDIHAR a déclaré avoir débuté les travaux le 15 mars 2014 aux termes d’une déclaration d’ouverture de chantier réceptionnée à la mairie le 20 mars 2014.

Le 8 juin 2017, l’EPAMARNE a fait constater l’absence de démarrage des travaux par un huissier de justice.

Le 16 juin 2017, le maire de [Localité 12] a dressé un procès-verbal dans lequel il a constaté que contrairement à la déclaration d’ouverture du 20 mars 2014, les travaux n’avaient pas commencé, concluant à la caducité du permis de construire n° 077 085 12 00002 accordé à la S.C.I. IZDIHAR. Cette décision a été notifiée à cette dernière par courrier recommandé du 16 janvier 2018.

Par acte extrajudiciaire du 23 octobre 2017, l’EPAMARNE a fait délivrer à la S.C.I. IZDIHAR une sommation d’avoir à comparaître devant Maître [N] [P], notaire à [Localité 14], le 20 novembre 2017 afin de signer l’acte authentique de résolution de la vente du 3 mars 2014. La S.C.I. IZDIHAR ne s’étant pas présentée, un procès-verbal de carence a été établi le 20 novembre 2017.

Le 9 janvier 2019, la S.C.I. IZDIHAR, représentée par son nouveau gérant, a déposé une demande de permis de construire à la mairie de [Localité 12], demande faisant l’objet d’une décision tacite de rejet le 29 avril 2019.

Suivant courrier recommandé avec avis de réception du 28 janvier 2019, le conseil de l’EPAMARNE a mis en demeure la S.C.I. IZDIHAR de se rapprocher de son client afin de régler amiablement les conditions de restitution du terrain.

Par acte d’huissier de justice délivré le 12 août 2019, l’EPARMANE a fait assigner la S.C.I. IZDIHAR devant le tribunal de grande instance de Meaux aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans l’acte de vente et ordonner la libération du terrain par la société défenderesse.

Par jugement du 2 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Meaux a rejeté l’ensemble des demandes de l’EPARMARNE, estimant que les lettres de mise en demeure et l’acte d’huissier n’avaient pas été de nature à permettre la mise en œuvre de la clause résolutoire.

L’EPARMANE a interjeté appel de cette décision.

Parallèlement, le 11 décembre 2021, la S.C.I. IZDIHAR a déposé une nouvelle demande de permis de construire, rejetée aux termes d’un arrêté du maire de [Localité 12] en date du 13 février 2022.

Par actes du 9 février 2022 puis du 14 septembre 2022, l’EPAMARNE a signifié à la S.C.I. IZDIHAR sa décision de procéder à la résolution de la vente.

Le 24 mai 2022, une nouvelle demande de permis de construire était déposée par la S.C.I. IZDIHAR, rejetée par un arrêté du 13 septembre 2022.

Un recours gracieux était initié par la S.C.I. IZDIHAR à l’encontre de cette décision puis, en l’absence de réponse, un recours contentieux était effectué devant le tribunal administratif de Melun.

Par un arrêt du 30 juin 2023, la cour d’appel de Paris a constaté l’acquiescement partiel de l’EPARMANE à la demande de confirmation du jugement du 2 décembre 2021 par la S.C.I. IZDIHAR, quant à ses dispositions relatives à l’acquisition de la clause résolutoire issue du cahier des charges annexé au décret n°55-216 du 3 février 1955, contractualisée dans l’acte de vente du 3 mars 2014, en page 22, et a confirmé le jugement du tribunal judiciaire de Meaux du 2 décembre 2021.

L’EPAMARNE a formé un pourvoi à l’encontre de cette décision.

Parallèlement, par acte de commissaire de justice délivré le 22 février 2023, l’EPAMARNE a fait assigner la S.C.I. IZDIHAR devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de résolution de la vente du 3 mars 2014.

Par une ordonnance du 22 avril 2024, le juge de la mise en état a jugé irrecevable l’action de l’EPAMARNE tendant à ce qu’il soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire et les prétentions subséquentes, mais a jugé recevable la prétention subsidiaire tendant à ce qu’il soit prononcé la résolution judiciaire de la vente du 3 mars 2014 et les prétentions subséquentes.

Par ordonnance du 13 janvier 2025, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable le moyen de la S.C.I. IZDIHAR tiré de la prescription de l’action de l’EPAMARNE et dit qu’en tout état de cause, cette action n’était pas prescrite.

La clôture est intervenue le 12 mai 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 13 novembre 2025.

A l’audience du 13 novembre 2025, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré le 15 janvier 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2025, l’établissement public d’aménagement de Marne-la-Vallée (EPAMARNE) demande au tribunal de :

Rejeter l’ensemble des demandes de la S.C.I. IZDIHAR ;Prononcer la résolution judiciaire de la vente du 3 mars 2014 ;Constater qu’il est propriétaire du terrain à bâtir de 1 291 m2 situé [Adresse 17], cadastré section YA [Cadastre 1] ;

En conséquence,

Ordonner la libération des lieux occupés sans droit ni titre par la S.C.I. IZDIHAR dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;Ordonner l’expulsion de la S.C.I. IZDIHAR et de tous occupants de son chef, identifiés ou non, avec si besoin est, l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, à l’issue du délai de deux mois dans lequel elle doit libérer les lieux ;Ordonner, en tant que besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ;Fixer au montant de 114 971,30 euros, correspondant au prix principal hors taxe de la vente tel que stipulé dans l’acte du 3 mars 2014, la somme devant être restituée par EPAMARNE à la S.C.I. IZDIHAR ; Condamner la S.C.I. IZDIHAR, en application de la clause pénale, au paiement de la somme de 249 792,60 euros, à parfaire à la date de la présente décision, au profit de l’EPAMARNE ;Condamner la S.C.I. IZDIHAR, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, au paiement d’une somme de 180 000 euros, au profit de l’EPAMARNE ;Prononcer la compensation de la somme devant être restituée à la S.C.I. IZDIHAR par lui dans le cadre de la résolution de la vente, et des sommes que la S.C.I. IZDIHAR sera condamnée à lui verser ;Condamner S.C.I. IZDIHAR à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la S.C.I. IZDIHAR aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’EPAMARNE fait valoir que la S.C.I. IZDIHAR n’a pas respecté les délais d’exécution des travaux contractuellement prévus, ce qui justifie que soit prononcée la résolution judiciaire du contrat, s’agissant d’une condition essentielle du contrat. Elle ajoute que la S.C.I. IZDIHAR a également manqué aux stipulations issues de l’acte de vente en contournant l’interdiction de céder les parcelles acquises par la cession de l’intégralité des parts de la S.C.I. aboutissant à la mutation du bien, et en changeant unilatéralement l’affectation de la construction à venir. En réponse à l’argumentation adverse, elle soutient que la vente litigieuse constitue bien un contrat synallagmatique, auquel sont applicables les dispositions relatives à la résolution du contrat. Elle ajoute qu’elle n’a aucunement renoncé à son action en résolution, l’EPAMARNE ne pouvant renoncer par avance, par un avis du 12 septembre 2022, à une action qu’elle n’a introduite que le 22 février 2023.

L’EPAMARNE s’oppose à la demande de délais formulée par la S.C.I. IZDIHAR, soutenant que cette dernière a laissé passer le délai auquel elle était tenue et a fait preuve de mauvaise foi en multipliant les manœuvres dilatoires pour tenter de repousser les travaux.

L’EPAMARNE fait encore valoir qu’il ne peut être fait droit à la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formulée par la S.C.I. IZDIHAR, à défaut de rapporter la preuve d’une faute de l’EPAMARNE et d’un préjudice qui en résulterait.

Enfin, l’EPAMARNE sollicite la mise en œuvre de la clause pénale, compte tenu des manquements de l’acquéreur à ses obligations contractuelles, rappelant que la résolution du contrat n’affecte pas la clause pénale. Elle soutient avoir mis en demeure la S.C.I. IZDIHAR à ce titre, le 28 janvier 2019. Elle sollicite en outre le paiement de dommages et intérêts en raison des manquements commis par la S.C.I. IZDIHAR, affirmant que lesdits manquements ont généré des difficultés de commercialisation des lots situés à proximité du terrain laissé à l’abandon et des frais de gestion supplémentaires, mais également qu’ils lui ont causé un préjudice d’image et de réputation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2025, la S.C.I. IZDIHAR demande au tribunal de :

Juger que l’avis défavorable de l’EPAMARNE du 12 septembre 2022 visé dans l’arrêté de refus du permis de construire délivré par le maire de la commune de [Localité 9] le 13 septembre 2022 vaut renonciation de l’EPAMARNE à se prévaloir de la résolution du contrat de vente ;

Subsidiairement,

Juger que la demande de résolution judiciaire n’est pas fondée, le contrat de vente du 3 mars 2014 n’étant pas un contrat synallagmatique ;Débouter l’EPARMANE de ses demandes ;

Plus subsidiairement,

Constater que la société IZDIHAR, antérieurement à la délivrance de l’assignation, a offert d’exécuter ses engagements ; Juger que les manquements invoqués par l’EPAMARNE ne constituent pas des manquements suffisamment graves et irrémédiables ; Débouter l’EPARMANE de ses demandes ;

Encore plus subsidiairement,

Accorder à la société IZDIHAR un délai de 24 mois à compter de la délivrance d’un permis de construire purgé de tout recours pour réaliser des travaux conformément à l’acte de vente du 3 mars 2014 ;

En tout état de cause,

Débouter l’EPAMARNE de l’intégralité de ses demandes ;Condamner l’EPAMARNE à payer à la société IZDIHAR la somme de 100 000 en réparation de son préjudice financier ;Condamner l’EPAMARNE à payer à la société IZDIHAR la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner l’EPAMARNE aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la S.C.I. IZDIHAR soutient que l’article 1224 du code civil relatif à la résolution judiciaire du contrat ne concerne que les contrats synallagmatiques, de sorte qu’il ne saurait s’appliquer au contrat de vente du 3 mars 2014, qui ne met à la charge de l’EPAMARNE aucune obligation et l’exonère de toute responsabilité à l’égard de l’acquéreur. Elle ajoute qu’en n’invoquant plus dans son avis défavorable du 12 septembre 2022 l’absence de maitrise foncière de la S.C.I., alors qu’il l’avait fait aux termes de ses avis précédents, l’EPAMARNE a implicitement renoncé à opposer à l’acquéreur la résolution de la vente.

Subsidiairement, la S.C.I. IZDIHAR fait valoir que le tribunal judiciaire de Meaux ainsi que la cour d’appel de Paris ont retenu que ni la mise en demeure du 3 mars 2015 ni les courriers ultérieurs ne pouvaient valablement valoir notification de la résolution de la vente, de sorte que seule l’assignation du 22 février 2023 peut être analysée comme une mise en demeure en ce sens. Or, la S.C.I. IZDIHAR observe qu’à cette date, elle avait sollicité plusieurs permis de construire et mis en demeure l’EPAMARNE de lui fournir les documents en ce sens, puis elle avait effectué un recours à l’encontre de la décision de la mairie de refus de lui accorder un permis de construire. Elle en déduit que, depuis 2019, elle a fait montre de sa bonne foi. Elle soutient que sa demande de permis de construire constitue une offre à caractère sérieux d’exécution de ses engagements, nonobstant le fait que les délais pour effectuer les travaux n’aient pas été tenus. Elle ajoute à ce titre que le retard de démarrage des travaux est imputable à l’EPAMARNE. Elle observe également que si la cession des terrains était interdite aux termes de l’acte de vente, tel n’est pas le cas de la cession des parts de la S.C.I. propriétaire, de sorte que cette circonstance ne peut s’analyser en un manquement grave aux obligations contractuelles. Elle conteste en outre avoir modifié l’affectation de la construction à venir dès lors qu’aucune disposition contractuelle ne lui imposait de construire des locaux pour accueillir le siège social de la société APAHM. Elle déduit de l’ensemble de ces éléments qu’il n’est pas démontré l’existence d’une inexécution suffisamment grave et irrémédiable justifiant la résolution de la vente.

La S.C.I. IZDIHAR demande très subsidiairement que lui soit octroyé un délai de 24 mois à compter de la délivrance du permis de construire pour achever les travaux.

La S.C.I. IZDIHAR s’oppose par ailleurs à la demande de dommages et intérêts formulée par l’EPAMARNE, rappelant que la clause pénale chiffre de manière forfaitaire les dommages et intérêts qui sont dus, et relevant que l’EPAMARNE ne justifie pas du préjudice allégué. Elle s’oppose également à la mise en œuvre de la clause pénale, faisant valoir que ladite clause n’est pas applicable en l’absence de mise en demeure préalable la visant expressément.

Enfin, la S.C.I. IZDIHAR sollicite à titre reconventionnel le paiement de dommages et intérêts, faisant valoir que l’EPAMARNE fait intentionnellement obstacle à la réalisation de l’opération de construction.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées par celles-ci.

***

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résolution judiciaire de la vente

Sur la nature du contrat

Aux termes de l’article 1582 du code civil, la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

En l’espèce, le contrat du 3 mars 2014 porte sur la vente d’un terrain à bâtir situé [Adresse 7] (77) moyennant un prix de 137 965,56 euros. Dès lors, il est mis à la charge du vendeur, l’EPAMARNE, l’obligation de livrer le terrain à bâtir, et à la charge de l’acquéreur, la S.C.I. IZDIHAR, l’obligation de payer le prix décidé contractuellement.

L’insertion dans les dispositions générales du contrat de vente de la clause « a) Etat – Mitoyenneté – Désignation – Contenance » (page 24) selon laquelle « L’acquéreur prendra l’immeuble dans l’état où le tout se trouve actuellement en altimétrie et en planimétrie, sans aucune garantie de part du vendeur pour quelque cause soit » n’est pas de nature à remettre en cause l’existence d’obligations réciproques entre l’acquéreur et le vendeur. La suite de la stipulation prévoit d’ailleurs que « le vendeur garantit la contenance indiquée à un/vingtième près », mettant en évidence l’obligation de délivrance conforme qui pèse sur l’EPAMARNE conformément aux dispositions légales.

Ainsi, le contrat du 3 mars 2014 est un contrat de vente par essence synallagmatique, auquel les dispositions légales relatives à la résolution peuvent s’appliquer.

Sur la renonciation à se prévaloir de la résolution du contrat de vente

Aux termes de l’article 1134 alinéa 1er du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Un contractant peut toujours renoncer par avance au droit de demander la résolution judiciaire du contrat. Toutefois, la renonciation à un droit ou à une action ne peut se présumer et elle doit être claire, précise et non équivoque.

En l’espèce, il est constant que le permis de construire sollicité par la S.C.I. IZDIHAR le 24 mai 2022 a été rejeté par arrêté du maire de [Localité 12] du 13 septembre 2022, se fondant essentiellement sur l’avis défavorable de l’EPAMARNE du 12 septembre 2022.

Il résulte de cet avis repris par l’arrêté du maire que l’EPAMARNE s’oppose à la délivrance d’un permis de construire en mettant notamment en avant les modifications entre le projet initial et le projet déposé le 24 mai 2022.

S’il n’est pas fait état de l’absence de maîtrise foncière de la S.C.I. IZDIHAR tel qu’il ressortait du courrier du conseil de l’EPAMARNE du 26 avril 2022, cet avis ne peut suffire à considérer que le demandeur a renoncé de manière claire, précise et non équivoque à se prévaloir de la résolution judiciaire du contrat de vente.

Le contexte dans lequel l’avis litigieux a été rédigé corrobore d’ailleurs l’absence d’intention de l’EPAMARNE de renoncer à son action en résolution de la vente, dès lors qu’il avait d’ores et déjà fait appel du jugement du 2 décembre 2021 rejetant sa demande d’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, il convient de considérer que l’EPAMARNE n’a pas renoncé à son action en résolution du contrat de vente.

Sur l’existence d’un manquement grave de la S.C.I. IZDIHAR

Aux termes de l’article 1184 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances ».

En application de ces dispositions, la résolution judiciaire est encourue du seul fait d’une inexécution suffisamment grave du contrat, sans qu’une faute du débiteur soit exigée. Toutefois, si l’inexécution résulte d’une faute du créancier, il est irrecevable à demander la résolution judiciaire du contrat. Enfin, la résolution judiciaire n’est pas subordonnée à la mise en demeure du débiteur.

En l’espèce, l’EPAMARNE est tenu de démontrer que la S.C.I. IZDIHAR a commis des manquements contractuels suffisamment graves pour justifier la résolution judiciaire du contrat.

S’agissant tout d’abord du manquement de la S.C.I. IZDIHAR à son obligation de réaliser des travaux d’aménagement, il résulte tant de la promesse de vente des 4 et 17 novembre 2011 que de l’acte de vente du 3 mars 2014 que le contrat de vente liant les parties a été conclu dans le cadre de l’aménagement d’une ZAC avec, à la charge de la S.C.I. IZDIHAR, une obligation de construire un bâtiment pour accueillir des locaux.

A ce titre, la promesse de vente des 4 et 17 novembre 2011 subordonne la réalisation de la vente à l’obtention par la S.C.I. IZDIHAR d’un permis de construire de la part du maire de [Localité 12] ne faisant l’objet d’aucune recours de la part d’un tiers, ni d’une décision de retrait de la part de l’Administration, précisant :

« Dans le cadre de sa mission d’aménageur du secteur III de la Ville Nouvelle de [Localité 18], l’Etablissement Public est chargé de l’aménagement de la [Adresse 22] sur la Commune de [Localité 11]. […]

Au sein de cette ZAC, l’Acquéreur a exprimé son intention d’acquérir un terrain afin d’y réaliser un programme immobilier destiné à accueillir le siège social de la Société APAHM Services. Ce programme sera composé au rez-de-chaussée de locaux de bureaux et d’un garage couvert pour véhicules, et, à l’étage, de locaux de bureaux et d’un appartement de fonction. »

L’acte de vente du 3 mars 2014 prend acte de la réalisation des conditions suspensives et rappelle dans l’Article A – Objet de la vente (page 21) : « La présente vente est consentie à l’acquéreur en vue de la réalisation d’un bâtiment d’activités de bureaux, entrepôt parking, avec un logement de fonction, et les places de stationnement y afférents, pour une surface de plancher créée de 619 m2 […]. Cet ensemble devra être réalisé conformément aux dispositions de la zone d’aménagement concertée visée ci-dessus, et au permis de construire délivré par Monsieur le Maire de [Localité 13], le 11 septembre 2012, sous le numéro PC 077 085 12 00002. »

Il précise dans son Article B – Délais d’exécution : « L’acquéreur devra :

— Commencer les travaux au plus tard dans un délai d’un mois à compter de ce jour.

— Avoir achevé les travaux au plus tard dans le délai de dix huit mois à compter de ce jour. »

Ainsi, il est constant que la réalisation des travaux de construction sur le terrain objet du contrat de vente était une condition essentielle contractuelle, dont l’exécution devait intervenir dans un certain délai, soit avant le 3 septembre 2015.

Il résulte également du procès-verbal de constat dressé le 8 juin 2017, ainsi que du procès-verbal de constatations de la mairie de [Localité 11] du 16 juin 2017 que les travaux n’étaient pas alors réalisés par la S.C.I. IZDIHAR, de sorte qu’ils n’ont pas été réalisés dans les délais stipulés dans le contrat de vente.

Toutefois, les parties s’opposent sur les causes de la non-réalisation des travaux, et dès lors, sur l’imputabilité de l’inexécution de son obligation contractuelle à la S.C.I. IZDIHAR, celle-ci affirmant que l’EPAMARNE a fait obstacle à l’exécution des travaux.

Il ressort des pièces versées aux débats par la S.C.I. IZDIHAR qu’à la suite de la signature du contrat de vente du 3 mars 2014, l’acquéreur a entrepris des démarches afin d’entamer les travaux de construction. Elle produit ainsi un rapport initial de contrôle technique du 12 juin 2015, un devis n°0815082 de la société ECR BATIMENT en date du 29 août 2015 aux fins de construction d’un bureau d’activité ainsi que le compte-rendu d’une première réunion de chantier du 16 novembre 2015.

Pour autant, d’une part, les démarches entreprises n’ont pas abouti au démarrage effectif des travaux, et d’autre part, elles ont elles-mêmes été réalisées tardivement alors que le délai pour accomplir les travaux prenait fin le 3 septembre 2015, permettant ainsi d’établir que la S.C.I. IZDIHAR a manqué de diligences dans l’exécution de ses obligations dès le début du contrat.

A ce titre, le compte-rendu des échanges entre la S.C.I. IZDIHAR et la société INGEROP MANAGEMENT en charge de la coordination des travaux sur la [Adresse 22] adressé à l’EPAMARNE le 24 mars 2017 met en lumière le report à plusieurs reprises de la date de début des travaux du fait de la S.C.I. IZDIHAR ainsi que les multiples relances de l’EPAMARNE pour obtenir un engagement écrit de commencement des travaux et le plan d’installation de chantier (PIC). Ainsi, le compte-rendu de réunion OPCIC N27 rédigé par la société INGEROP MANAGEMENT et versé aux débats par la S.C.I. IZDIHAR mentionne en juin 2016, la nécessité d’une transmission du PIC pour validation à l’EPAMARNE avant le début des travaux.

Si la S.C.I. IZDIHAR reproche à l’EPAMARNE d’avoir tardé à apporter un retour sur le PIC transmis en produisant un mail du 1er mars 2017 aux termes duquel elle demande la validation du PIC, il convient de souligner que ce document a lui-même été envoyé tardivement à l’EPAMARNE par mail du 23 novembre 2016, soit bien après le délai initialement prévu pour l’exécution des travaux.

En outre, il n’est pas contesté que l’EPAMARNE a permis à la S.C.I. IZDIHAR d’engager les travaux alors même que le délai initialement prévu pour leur exécution était écoulé, démontrant ainsi l’absence d’intention de l’EPAMARNE de faire obstacle à l’exécution par la S.C.I. IZDIHAR de ses obligations contractuelles.

Si l’EPAMARNE a, dans le cadre des demandes de permis de construire déposées par la S.C.I. IZDIHAR le 11 décembre 2021 et le 24 mai 2022, émis des avis défavorables à l’octroi des permis, lesquels ont été repris par la mairie de [Localité 11], ce qui a eu pour conséquence de faire obstacle à une éventuelle régularisation de la situation, force est de constater que ces demandes de permis de construire ont été déposées bien après l’achèvement du délai stipulé dans le contrat de vente du 3 mars 2014, et alors qu’une première procédure était déjà en cours devant les juridictions civiles pour obtenir une résolution dudit contrat depuis l’assignation du 12 août 2019.

Au regard de ces éléments, il n’est pas démontré que le retard pris dans la réalisation des travaux résulte d’une faute de la part de l’EPAMARNE, mais qu’au contraire, elle constitue bien un manquement grave de la S.C.I. IZDIHAR à ses obligations contractuelles.

Dès lors, l’inexécution des travaux dans le délai contractuellement prévu suffit à caractériser le manquement grave de la S.C.I. IZDIHAR à son obligation contractuelle, d’autant plus en considération du fait que la construction faisait partie d’un projet plus global d’aménagement d’une ZAC relevant de l’intérêt général.

S’agissant ensuite de la cession des parts sociales de la S.C.I. IZDIHAR, il est constant que le 15 septembre 2019, Monsieur [B] [D], gérant associé de la S.C.I. IZDIHAR, a cédé l’intégralité de ses parts sociales à Monsieur [Y] [O] et Monsieur [Z] [O], conformément aux actes de cessions et au procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire de la S.C.I. IZDIHAR du 15 septembre 2019 versés aux débats.

Il n’est également pas contesté que dans son Article E – Vente – Partage – Location des biens vendus (page 22), le contrat de vente du 3 mars 2014 stipule une interdiction de vente du terrain acquis par la S.C.I. IZDIHAR, dans les termes suivants :

« Il est interdit à l’acquéreur de mettre en vente les terrains qui lui sont cédés avant l’achèvement de la totalité des travaux prévus, sans en avoir au moins trois mois à l’avance avisé l’EPAMARNE, qui pourra exiger, soit que les terrains lui soient rétrocédés, soit qu’ils soient vendus à un acquéreur agréé ou désigné par lui. […] Les actes de vente, de location ou de partage qui seront consentis par l’acquéreur en méconnaissance des dispositions du présent acte seraient nuls et de nul effet en application des dispositions du Code de l’Urbanisme. »

Il résulte ainsi des dispositions précises et non équivoques du contrat de vente du 3 mars 2014 que seule la vente des terrains acquis sans en aviser l’EPAMARNE est prohibée, sans qu’il ne soit fait mention de la cession de l’intégralité des parts sociales de la S.C.I. IZDIHAR.

Dès lors, il ne peut être considéré que la cession opérée par l’ancien gérant de la S.C.I. IZDIHAR constitue un manquement de celle-ci à ses obligations contractuelles, alors même qu’elle est demeurée propriétaire du terrain à bâtir acquis.

S’agissant enfin de l’affectation du terrain à bâtir, il ressort de l’exposé de la promesse de vente des 4 et 17 novembre 2011 rappelé précédemment qu’il est expressément mentionné la construction d’un programme immobilier en vue d’accueillir le siège social de la Société APAHM Services.

Cette précision est également reprise dans l’exposé de l’acte de vente du 3 mars 2014 (page 3), dans les termes suivants :

« Aux termes d’un acte sous seings privés en date à NOISIEL des 4 et 17 novembre 2011, l’EPAMARNE et la SCI IZDIHAR, acquéreur aux présentes, ont régularisé une promesse synallagmatique de vente portant sur un terrain à bâtir situé à [Adresse 10] EN [Adresse 8] dans la [Adresse 23], pour la réalisation d’un programme immobilier destiné à accueillir le siège social de la Société APAHM Services. »

Si la mention de l’installation du siège social de la Société APAHM Services n’est pas reprise dans l’Article A – Objet de la vente (page 21), il résulte de ces stipulations que le contrat portait effectivement sur la construction de locaux devant accueillir le siège social d’une société déterminée, ce que la S.C.I. IZDIHAR ne pouvait ignorer.

L’importance de l’affectation des locaux est reprise dans l’Article F – Obligations de maintenir l’affectation prévue après la réalisation des travaux, aux termes duquel il est stipulé qu'« après achèvement des travaux, l’acquéreur sera tenu de ne pas modifier l’affectation du bâtiment sans en avoir avisé l’EPAMARNE ou son représentant au moins deux mois à l’avance » (page 23).

Ainsi, en entendant louer les locaux à la S.A.R.L. PEINTURE PLOMBERIE MACONNERIE, la S.C.I. IZDIHAR a modifié l’affectation du bien à bâtir avant même le début de la construction et sans l’accord de l’EPAMARNE, en violation des stipulations contractuelles, et ainsi commis un manquement grave à ses obligations contractuelles dès lors que l’installation du siège social de la société APAHM s’inscrivait dans le projet plus global de la [Adresse 21] dans l’intérêt général.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la S.C.I. IZDIHAR a commis des manquements à ses obligations contractuelles en ne respectant pas la durée prévue pour réaliser les travaux d’aménagement et en entendant changer l’affectation des locaux à construire.

Tant la gravité des manquements contractuels commis par la S.C.I. IZDIHAR, que la longue période s’étant écoulée depuis l’expiration du délai initialement prévu dans le contrat de vente du 3 mars 2014, font obstacle à l’octroi de délais à la société défenderesse dans le cadre d’une exécution forcée du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résolution judiciaire du contrat de vente du 3 mars 2014 conclu entre l’EPAMARNE et la S.C.I. IZDIHAR, et de débouter la S.C.I IZDIHAR de sa demande de délais pour exécuter son obligation.

Sur les restitutions consécutives à la résolution judiciaire de la vente

Le contrat de vente du 3 mars 2014 ayant été résolu, les prestations exécutées par les parties doivent être restituées dès lors qu’elles ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat de vente.

En conséquence, l’EPAMARNE est tenue de restituer le prix de vente hors taxe du bien immobilier stipulé dans le contrat de vente du 3 mars 2014, soit la somme de 114 971,30 euros. Cette somme sera assortie de l’intérêt au taux légal à compter du présent jugement. Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

La S.C.I. IZDIHAR, quant à elle, devenue occupante sans droit ni titre du logement en raison de la résolution judiciaire du contrat, est tenue de restituer le terrain à bâtir cadastré n° YA [Cadastre 1], d’une superficie de 1 191 m2, situé [Adresse 6], dont l’EPAMARNE est de nouveau propriétaire par l’effet de la résolution et ce, dans le délai deux mois passé la signification de la présente décision.

A défaut de libération volontaire, la S.C.I. IZDIHAR sera condamnée à les évacuer, au besoin avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux. Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la mise en œuvre de la clause pénale à l’encontre de la S.C.I. IZDIHAR

La résolution d’un contrat n’affecte ni les clauses relatives au règlement des différends, ni celles destinées à produire effet même en cas de résolution, telles les clauses de confidentialité et de non-concurrence.

En l’espèce, l’acte de vente du 3 mars 2014 ne comporte pas de clause intitulée « clause pénale », mais prévoit plusieurs clauses régulant le montant des indemnités en cas d’inexécution des obligations contractuelles.

En effet, l’Article D – Résolution en cas d’inobservation des délais (page 22) stipule que :

« La vente pourra être résolue par décision de l’EPAMARNE notifiée par acte d’huissier, en cas d’inobservation d’un des délais fixés ci-dessus.

L’acquéreur aura droit, en contrepartie, à une indemnité de résolution qui sera calculée ainsi qu’il suit :

1°/ Si la résolution intervient avant le commencement de toux travaux, l’indemnité sera égale au prix de la vente, déduction faite de dix pour cent à titre de dommages et intérêts. »

Cette stipulation n’est toutefois pas applicable dès lors que la vente n’a pas été résolue par décision de l’EPAMARNE notifiée par acte d’huissier, mais par décision de justice.

Par ailleurs, la clause « INEXECUTION DES OBLIGATIONS » (page 29) prévoit que :

« En cas d’inexécution par l’une ou l’autre des parties de l’une quelconque des obligations et prescriptions mises à sa charge, par le présent acte, ainsi que par les cahiers des charges et annexes ci-dessus relatés, la partie défaillante devra à l’autre à titre de dommages et intérêts, une indemnité égale à un euro pour mille euro (1/1000) du prix de vente, par jour de retard, après mise en demeure notifiée par lettre recommandée et restée sans effet en tout ou en partie à l’expiration d’un délai de quinze jours (15) cette indemnité étant due jusqu’à la date où l’obligation inexécution aura été considérée comme remplie dans les conditions définies au cahier des charges et annexes de celui-ci. »

Ainsi, conformément à la lettre claire et non équivoque de cette stipulation, son application exige la délivrance d’une mise en demeure notifiée par lettre recommandée et restée sans effet pendant quinze jours pour bénéficier de l’indemnité qu’elle prévoit.

L’EPAMARNE se fonde sur le courrier en date du 28 janvier 2019, reçu par la S.C.I. IZDIHAR le 9 février 2019 pour démontrer l’existence d’une mise en demeure par courrier recommandé permettant l’application de cette stipulation. Or, la clause susvisée n’est aucunement mentionnée dans le courrier du 28 janvier 2019 qui indique seulement que « l’EPAMARNE se réserve le droit de réclamer réparation des dommages et intérêts qu’il a subis à raison de l’immobilisation abusive de ce terrain ».

En l’absence de mise en demeure notifiée par lettre recommandée visant la clause « INEXECUTION DES OBLIGATIONS », cette dernière ne peut être mise en œuvre en l’espèce.

En conséquence, en l’absence de clause pénale applicable en l’espèce, l’EPAMARNE sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle de la S.C.I. IZDIHAR à l’égard de l’EPAMARNE

Aux termes de l’article 1146 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s’était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu’il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d’une lettre missive, s’il en ressort une interpellation suffisante.

L’article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En application de ces dispositions, l’octroi de dommages et intérêts suppose la démonstration de l’inexécution d’une obligation du contrat ou qui est rattachée au contrat, un préjudice prévisible et un lien de causalité immédiat et direct.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la S.C.I. IZDIHAR était tenue de procéder à la réalisation des travaux sur le terrain vendu par l’EPAMARNE dans un délai maximum de dix-huit mois, lequel n’a pas été respecté. Dès lors, elle a commis un manquement contractuel et il n’est pas nécessaire pour l’EPAMARNE de démontrer qu’elle l’a mise en demeure de s’exécuter dans un certain délai.

Compte tenu de l’absence de réalisation des travaux, l’EPAMARNE fait état d’une part, d’un préjudice financier lié à la dévalorisation des terrains mitoyens à celui objet du contrat litigieux délaissé par la S.C.I. IZDIHAR, la mobilisation d’agents opérationnels et de juristes dans le cadre de la présente procédure et la nécessaire nouvelle commercialisation du terrain, et d’autre part, d’un préjudice d’image et de réputation.

S’agissant de la dévalorisation des terrains mitoyens, il ressort effectivement du procès-verbal de constat dressé le 8 juin 2017 par huissier de justice, qu’outre l’absence de travaux sur le terrain litigieux, celui-ci est qualifié de « décharge sauvage » du fait des résidus présents sur le sol, du « stockage sans ordre d’éléments de type rayonnages de stockages » et de l’absence d’entretien de la parcelle. Ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une somme de 10 000 euros à titre de réparation.

S’agissant de la nouvelle commercialisation du terrain, il apparait que la résolution de la vente du fait des manquements de la S.C.I. IZDIHAR implique pour l’EPAMARNE de procéder à une nouvelle vente du terrain à bâtir dans le cadre de son rôle d’aménagement de la [Adresse 22], et par conséquent à l’engagement de frais de commercialisation qui aurait pu être éviter par le respect par la société défenderesse de ses obligations contractuelles. Ainsi, l’EPAMARNE subi un préjudice financier à ce titre causé par les manquements contractuels de la S.C.I. IZDIHAR qu’il conviendra d’évaluer à la somme de 7 000 euros.

S’agissant de la mobilisation d’agents opérationnels et de juriste dans le cadre de la présente procédure, il convient de souligner que ces frais sont pris en compte dans les coûts de fonctionnement des sociétés. Ainsi, la S.C.I. IZDIHAR ne démontre pas l’existence de coûts supplémentaires dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant du préjudice d’image et de réputation allégué, l’EPAMARNE n’apporte aucun élément de nature à justifier l’existence d’un tel préjudice.

En conséquence, la S.C.I. IZDIHAR sera condamnée à payer à l’EPAMARNE la somme de 17 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle de l’EPAMARNE à l’égard de la S.C.I. IZDIHAR

Il a été rappelé que l’octroi de dommages et intérêts suppose la démonstration de l’inexécution d’une obligation du contrat ou qui est rattachée au contrat, un préjudice prévisible et un lien de causalité immédiat et direct, et qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il n’est pas démontré par la S.C.I. IZDIHAR que l’EPAMARNE a commis une faute dans l’exécution de ses obligations résultant du contrat du 3 mars 2014, dès lors qu’elle a délivré le terrain à bâtir vendu et laissé à la S.C.I. IZDIHAR des délais supplémentaires pour réaliser les travaux à l’expiration du délai de dix-huit mois initialement prévu avant de solliciter la résolution du contrat.

Les avis défavorables rendus s’agissant des demandes de permis de construire des 11 décembre 2021 et le 24 mai 2022 ne caractérisent pas davantage un manquement de l’EPAMARNE à ses obligations contractuelles, dès lors qu’elles ont été déposées postérieurement à l’expiration du délai pour réaliser les travaux et que les avis rendus sont motivés par de véritables carences dans les dossiers déposés par la S.C.I. IZDIHAR au soutien de ses demandes.

Outre l’absence de démonstration d’un manquement contractuel commis par l’EPAMARNE, la S.C.I. IZDIHAR n’apporte pas la preuve du préjudice subi en se contentant de produire un tableau intitulé « Détermination des valeurs à la location » établi par Monsieur [R] [X], sans aucun élément supplémentaire pour apprécier les sommes retenues.

En l’absence de démonstration du manquement contractuel de l’EPAMARNE et d’éléments de nature à évaluer le préjudice allégué, la S.C.I. IZDIHAR sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de la responsabilité contractuelle de l’EPAMARNE.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

La S.C.I. IZDIHAR sera donc condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il paraît équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la S.C.I. IZDIHAR à verser l’EPARMARNE la somme de 4 000 euros à ce titre.

La S.C.I. IZDIHAR sera déboutée de sa demande sur le même fondement.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la résolution judiciaire du contrat de vente conclu le 3 mars 2014 entre d’une part, l’Etablissement public d’Aménagement de la Ville Nouvelle de [Localité 18], et d’autre part, la S.C.I. IZDIHAR, portant sur le terrain à bâtir cadastré YA n°[Cadastre 1] situé [Adresse 6], lieudit « [Localité 15] [Adresse 19] » ;

DEBOUTE la S.C.I. IZDIHAR de sa demande de délais ;

CONDAMNE la S.C.I. IZDIHAR à restituer à l’Etablissement public d’Aménagement de la Ville Nouvelle de [Localité 18] le terrain à bâtir cadastré YA n°[Cadastre 1] situé [Adresse 6], lieudit « [Adresse 16] » ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’Etablissement public d’Aménagement de la Ville Nouvelle de [Localité 18] à procéder à l’expulsion de la S.C.I. IZDIHAR ainsi que de tout occupant de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et R. 433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE l’Etablissement public d’Aménagement de la Ville Nouvelle de [Localité 18] à verser à la S.C.I. IZDIHAR la somme de 114 971,30 euros en restitution du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE l’Etablissement public d’Aménagement de la Ville Nouvelle de [Localité 18] de sa demande d’indemnité au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE la S.C.I. IZDIHAR à payer à l’Etablissement public d’Aménagement de la Ville Nouvelle de [Localité 18] la somme de 17 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la S.C.I. IZDIHAR de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la S.C.I. IZDIHAR aux dépens ;

CONDAMNE la S.C.I. IZDIHAR à payer à l’Etablissement public d’Aménagement de la Ville Nouvelle de [Localité 18] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la S.C.I. IZDIHAR de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT