Min N° 26/00058

N° RG 25/03524 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CECEF

S.C.I. [Adresse 3]

C/

Mme [P] [J]

Mme [L] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 janvier 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Gilles DE BIASI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSES :

Madame [P] [J]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante

Madame [L] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 19 novembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Gilles DE BIASI

Copie délivrée

le :

à : Madame [P] [J] et Madame [L] [Z]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 mai 2023 à effet au 1er juin 2023, la société civile immobilière 14 LONGPERRIER (ci-après, la SCI 14 LONGPERRIER) a donné à bail à Mme [P] [J] et Mme [L] [Z] un logement situé au [Adresse 4], dernier étage, à Meaux (77 100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 750 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, la SCI [Adresse 2] LONGPERRIER a fait signifier à Mme [P] [J] et Mme [L] [Z] un commandement de payer la somme principale de 2 661,15 euros au titre des loyers et charges impayés, et de fournir les justificatifs d’assurance du logement, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 25 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 juillet 2025, la SCI 14 LONGPERRIER a fait assigner Mme [P] [J] et Mme [L] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— à défaut et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail en application de l’article 1224 du code civil pour manquement grave aux obligations du contrat et notamment défaut de paiement des loyers et charges ;

— ordonner l’expulsion des locataires et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Mme [P] [J] et Mme [L] [Z] à lui payer la somme de 5 086,42 euros au titre de l’arriéré locatif ;

— condamner solidairement Mme [P] [J] et Mme [L] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer actualisé et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— condamner in solidum Mme [P] [J] et Mme [L] [Z] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— condamner in solidum Mme [P] [J] et Mme [L] [Z] au paiement de la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la SEINE-ET-MARNE par voie électronique avec avis de réception du 25 juillet 2025.

A l’audience du 19 novembre 2025, la SCI 14 LONGPERRIER, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 9 203,14 euros, arrêtée au 18 novembre 2025, loyer du mois de novembre inclus. Elle s’est opposée à l’octroi de tout délais aux défenderesses et a indiqué que le versement du loyer courant n’avait pas été repris. Elle a confirmé qu’elle ne formulait aucune demande fondée sur le défaut de production d’un justificatif de souscription d’une assurance habitation.

Il sera renvoyé à son assignation pour un plus ample exposé de ses moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement assignées à personne s’agissant de Mme [L] [Z] et à domicile concernant Mme [P] [J], les défenderesses n’ont pas comparu et n’étaient pas représentées à l’audience.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [P] [J], assignée à domicile, et Mme [L] [Z], assignée à personne, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentées à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas.

En l’espèce, la SCI 14 LONGPERRIER verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 17 mai 2023 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 23 octobre 2024 ;le décompte de la créance arrêté au mois de novembre inclus.

Selon ce dernier décompte, Mme [P] [J] et Mme [L] [Z] restent devoir à la SCI 14 LONGPERRIER la somme de 9 203,14 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 novembre 2025, échéance du mois de novembre incluse. Le dernier versement des locataires, d’un montant de 340 euros, date du 8 août 2025.

Mme [P] [J] et Mme [L] [Z], qui n’ont pas comparu, n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

En l’espèce, il est expressément prévu à l’article VII du contrat de bail la solidarité entre les co-locataires.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [P] [J] et Mme [L] [Z] à payer à la SCI 14 LONGPERRIER la somme de 9 203,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 novembre 2025 échéance du mois de novembre incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI 14 LONGPERRIER justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la SCI 14 LONGPERRIER justifie avoir régulièrement signifié le 23 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 2 661,15 euros en principal.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 décembre 2024.

Mme [P] [J] et Mme [L] [Z] étant occupantes sans droit ni titre depuis cette date, et en l’absence de toute reprise du versement du loyer, il y a lieu d’ordonner leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 décembre 2024. En conséquence, Mme [P] [J] et Mme [L] [Z] sont occupantes sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Mme [P] [J] et Mme [L] [Z] au paiement mensuel de celle-ci, conformément à la clause de solidarité prévue au bail.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 24 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de novembre inclus. Elle est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [P] [J] et Mme [L] [Z] échouent à l’instance. Il convient donc de les condamner aux dépens.

Sur la demande relative à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [P] [J] et Mme [L] [Z], condamnées aux dépens, seront condamnées à payer à la SCI 14 LONGPERRIER une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [P] [J] et Mme [L] [Z] à payer à la SCI 14 LONGPERRIER, la somme de 9 203,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 novembre 2025, échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DECLARE recevable la demande de la SCI 14 LONGPERRIER aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 mai 2023 à effet au 1er juin 2023 entre la SCI [Adresse 2] LONGPERRIER d’une part, et Mme [P] [J] et Mme [L] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], dernier étage, à Meaux (77 100), sont réunies à la date du 24 décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux l’expulsion de Mme [P] [J] et Mme [L] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [P] [J] et Mme [L] [Z] à payer à la SCI [Adresse 2] LONGPERRIER une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [J] et Mme [L] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 octobre 2024 ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [J] et Mme [L] [Z] à payer à la SCI 14 LONGPERRIER la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La juge