— N° RG 23/05044 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJN4

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 12 mai 2025

Minute n° 26/00036

N° RG 23/05044 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJN4

Le

CCC : dossier

FE :

M^e LEBRETON,

M^e HAG,

Me [Localité 13]

M^e MEURIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU QUINZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Monsieur [X] [F]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître Hélène ROQUEFEUIL de la SELARL ROQUEFEUIL, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

Madame [K] [F]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Hélène ROQUEFEUIL de la SELARL ROQUEFEUIL, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSES

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

Madame [L] [U]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Sylvain LEBRETON de la SCP DE NARDI-JOLY ET LEBRETON, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

S.A.S. [Localité 11] IMMOBILIER

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par M^e Julien HAG, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M^me CAUQUIL, Vice-présidente

Assesseurs: M^me LEVALLOIS, Juge

Jugement rédigé par : M^me LEVALLOIS, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 13 Novembre 2025

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CAUQUIL, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

Le 2 novembre 2022, M. [X] [F] et Mme [K] [F] (ci-après, les époux [F]) ont signé un mandat exclusif avec la société [Localité 11] Immobilier, portant sur la vente de leur maison sise [Adresse 3].

Le 28 janvier 2023, une promesse synallagmatique de vente a été signée entre les époux [F] et Mme [L] [U], par l’intermédiaire de la société [Localité 11] Immobilier, moyennant le paiement d’un prix de vente de 417 000 euros.

Aux termes de cet acte, il était envisagé un financement de cette acquisition par Mme [L] [U] au moyen d’un prêt bancaire à hauteur de 225 000 euros, outre un prêt relais de 180 000 euros et un apport personnel.

La promesse synallagmatique de vente érigeait en condition suspensive de la vente l’obtention du crédit de 225 000 euros par Mme [L] [U] avant le 29 mars 2023. Une clause pénale était également stipulée.

Le même jour, Mme [L] [U] a signé un mandat exclusif avec la société [Localité 11] Immobilier, portant sur la vente de la maison constituant son habitation principale, sise [Adresse 5] à [Localité 12].

Le 5 avril 2023, par un avenant à la promesse synallagmatique de vente, les parties ont prorogé le délai de la condition suspensive de la promesse synallagmatique de vente au 29 avril 2023.

Par un courrier du 26 avril 2023, la société [Localité 11] Immobilier a mis Mme [L] [U] en demeure de justifier de ses démarches en vue de l’obtention du crédit immobilier.

Par un courriel du 28 avril 2023, Mme [L] [U] a répondu avoir reçu une réponse négative à sa demande de financement.

Par un second courrier du 4 mai 2023, Mme [L] [U] a confirmé à l’agence immobilière qu’en l’absence de financement obtenu, elle renonçait à son projet d’acquisition et retirait le mandat confié à l’agence pour la vente de son propre bien.

Par un courrier du 29 juin 2023, les époux [F] ont mis en demeure Mme [L] [U] de leur régler la somme de 41 700 euros en application de la clause pénale stipulée aux termes de la promesse synallagmatique de vente.

Parallèlement, par un courrier du même jour, les époux [F] ont sollicité l’agence immobilière sur les vérifications entreprises sur la solvabilité de Mme [L] [U] avant la signature de la promesse synallagmatique de vente.

La société [Localité 11] Immobilier a répondu à cette demande aux termes d’un courrier du 8 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2023, les époux [F] ont fait assigner Mme [L] [U] et la société [Localité 11] Immobilier devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de solliciter la mise en œuvre de la clause pénale auprès de Mme [L] [U] et celle de la responsabilité contractuelle de la société [Localité 11] Immobilier.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 23/5044.

Aux termes d’un jugement du tribunal de commerce de Meaux en date du 22 avril 2024, la société [Localité 11] Immobilier a été placée en liquidation judiciaire.

Le 10 juin 2024, le juge de la mise en état a rendu une ordonnance de disjonction de l’instance engagée à l’encontre de la société [Localité 11] Immobilier, et prononcé la radiation de l’instance ainsi disjointe, compte tenu de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à son égard.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, les époux [F] ont fait assigner en intervention forcée la société Allianz Iard, en sa qualité d’assureur de la société [Localité 11] Immobilier, devant le tribunal judiciaire de Meaux.

Cette affaire, enrôlée sous le numéro de RG 24/0421, a été jointe à l’affaire principale aux termes d’une ordonnance du juge de la mise en état du 18 novembre 2024.

Aux termes de conclusions signifiées par RPVA le 14 mars 2025, M. [X] [F] et Mme [K] [F] demandent au tribunal de :

Rejeter l’intégralité des demandes de Mme [L] [U] et de la société Allianz Iard à leur encontre ; Juger que la défaillance de la condition suspensive prévue au compromis du 28 janvier 2020 est imputable à Mme [L] [U] ; La condamner en conséquence à leur payer la somme de 41 700 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis ; Juger que la société [Localité 11] Immobilier engage sa responsabilité contractuelle à leur égard ; Juger recevable et fondée leur action directe à l’encontre de la société Allianz Iard en qualité d’assureur de la société [Localité 11] Immobilier, à la suite de la liquidation judiciaire de cette dernière ;Condamner en conséquence la société Allianz Iard à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamner solidairement Mme [L] [U] et la société Allianz Iard à leur payer la somme de 4 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement Mme [L] [U] et la société Allianz Iard aux entiers dépens ; Ordonner la capitalisation des intérêts échus sur les condamnations résultant du jugement dus pour une année entière dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil ; Rejeter toute demande visant à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [F] rappellent notamment les termes de l’article 1304-3 du code civil, et font valoir qu’en l’espèce, l’absence de réalisation de la condition suspensive prévue aux termes de la promesse synallagmatique de vente provient d’une faute de l’acquéreur, Mme [L] [U]. Ils observent à cet égard que cette dernière ne justifie d’aucune diligence en vue de l’obtention du crédit de 225 000 euros avant le terme de la condition, fixé au 29 mars 2023, de sorte que la promesse était caduque à cette date. Ils font valoir que, pour ce motif, l’avenant prévoyant une prorogation du délai de la condition est nul comme souscrit postérieurement à la survenance de son terme extinctif. Ils ajoutent qu’en toute hypothèse, Mme [L] [U] ne justifie pas davantage des diligences entreprises au cours de ce délai supplémentaire en vue de l’obtention de son crédit de 225 000 euros, observant que le seul courrier de refus de prêt évoqué par Mme [L] [U] ne permet pas de démontrer qu’elle a présenté des demandes de prêt conformes aux stipulations du compromis, et relevant que ses demandes étaient en réalité vouées à l’échec, Mme [L] [U] percevant des revenus très inférieurs à ceux indiqués aux termes de la promesse. Les époux [F] sollicitent en conséquence la mise en œuvre de la clause pénale prévue aux termes de la promesse synallagmatique de vente, et s’opposent à la révision de son montant à la baisse, en l’absence de caractère manifestement excessif de celui-ci tel que stipulé aux termes de la promesse.

Les époux [F] sollicitent en outre la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle de l’agence [Localité 11] Immobilier et la condamnation, sur le fondement de leur action directe, de la société Allianz Iard à les indemniser du préjudice en ayant résulté. Ils font valoir à ce titre que l’agence a manqué à son obligation de s’assurer de la solvabilité de l’acquéreur présenté, observant que l’acquéreur ne percevait pas le niveau de revenus déclaré et n’était pas propriétaire du bien au titre duquel elle avait consenti un mandat de vente exclusif à l’agence. Ils ajoutent que l’agence a manqué à son devoir de conseil, en les incitant à accepter de déroger à l’exigence d’un séquestre de 10 % au moment de la signature du compromis, et en acceptant de proroger le terme de la condition suspensive. Ils soutiennent que ces fautes contractuelles de l’agence immobilière leur a occasionné un préjudice, dans la mesure où ils ne parviennent toujours pas à vendre leur bien, le marché immobilier s’étant dégradé depuis lors, ce qui leur occasionne en outre un préjudice moral.

Par des conclusions signifiées par RPVA le 6 février 2025, Mme [L] [U] demande au tribunal de :

Juger que Mme [L] [U] n’a commis aucune faute contractuelle et n’a en aucun cas empêché l’accomplissement de la condition suspensive stipulée dans la promesse de vente signée avec les époux [F] ; Subsidiairement, voir réduire la clause pénale à un montant symbolique de 1 euro, ou plus subsidiairement à un montant raisonnable qui sera apprécié par la juridiction ; Voir retenir la responsabilité délictuelle de la société [Localité 11] Immobilier à l’endroit de Mme [L] [U] ;Condamner la société Allianz Iard en sa qualité d’assureur de la société [Localité 11] Immobilier à garantir en principal, intérêts, frais et dépens irrépétibles de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ; Condamner solidairement la société Allianz Iard et les époux [F] à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement la société Allianz Iard et les époux [F] aux entiers dépens.

Pour s’opposer aux demandes formulées à son encontre par les époux [F], Mme [L] [U] conteste avoir empêché l’accomplissement de la condition suspensive. Elle fait valoir qu’elle a sollicité deux organismes de crédit et un courtier en vue de l’obtention de son crédit, et que ses demandes n’ont pas abouti compte tenu de sa situation financière insuffisante. Subsidiairement, elle fait valoir que le montant de la clause pénale est excessif, en l’absence de toute mauvaise foi de sa part, et sollicite donc sa réduction à la somme de 1 euro ou, en tout cas, à une somme plus raisonnable.

Mme [L] [U] sollicite par ailleurs la mise en œuvre de la responsabilité délictuelle de l’agence [Localité 11] Immobilier à son égard, faisant valoir que cette dernière a fait preuve de négligence fautive afin de parvenir à la vente de la maison des époux [F] ainsi que la sienne, en ne vérifiant pas ses revenus et en ne sollicitant pas de dépôt de garantie. Sur ce fondement, elle sollicite la condamnation de la société Allianz Iard, assureur de l’agence immobilière, à la garantir intégralement des sommes qu’elle pourrait être condamnée à régler aux vendeurs.

Aux termes de conclusions signifiées par RPVA le 4 avril 2025, la société Allianz Iard demande au tribunal de :

Débouter les consorts [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la société Allianz Iard ès qualités d’assureur de la société [Localité 11] Immobilier ; Débouter Mme [L] [U] de sa demande de garantie ;

Subsidiairement,

Réduire à de plus justes proportions les préjudices allégués par les époux [F] ; Condamner Mme [L] [U] à garantir la société Allianz Iard de toute condamnation prononcée à son encontre ; Déclarer recevable et bien fondée la société Allianz Iard à opposer les limites et plafond de garantie, ou encore le montant de sa franchise contractuelle stipulée au contrat d’assurance GARFIM n° 41.543.943, lequel est fixé à hauteur de 10 % du montant du sinistre, avec un minimum de 915 euros et un maximum de 9 145 euros ;

En tout état de cause,

Condamner tout succombant à régler à la société Allianz Iard la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner tout succombant au paiement des dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Allianz Iard, assureur de la société [Localité 11] Immobilier, en liquidation judiciaire, fait valoir en premier lieu que l’agence immobilière n’a commis aucune faute contractuelle à l’égard des époux [F], ses mandants. A ce titre, elle soutient que le compromis a été rédigé sur la base des informations qui lui ont été transmises par Mme [L] [U]. Elle ajoute qu’elle a dispensé Mme [L] [U] d’un dépôt de garantie et qu’elle a accepté la prorogation du terme de la condition suspensive avec l’accord des vendeurs uniquement, de sorte que ces derniers ne sauraient lui en faire grief. Elle soutient, en fin, que l’agence immobilière a respecté ses obligations en sollicitant auprès de l’acquéreur les justificatifs des démarches entreprises pour l’obtention d’un crédit. La société Allianz Iard soutient en outre que les vendeurs ne justifient pas du préjudice qu’ils allèguent.

La société Allianz Iard sollicite en outre le rejet des demandes de Mme [L] [U] à son encontre, soutenant que cette dernière a sciemment dissimulé sa véritable situation financière à l’agence, de sorte que sa faute et sa mauvaise foi sont de nature à exonérer l’agence [Localité 11] Immobilier de toute responsabilité. Pour les mêmes motifs, dans l’hypothèse d’une condamnation prononcée à son encontre, en sa qualité d’assureur de la société [Localité 11] Immobilier, elle sollicite d’être intégralement garantie par Mme [L] [U].

Enfin, la société Allianz Iard rappelle ses plafond et limites de garantie, et sollicite qu’il soit jugé qu’elle est bien fondée à les opposer aux parties à la présente instance, en application de l’article L.112-6 du code des assurances, agissant à son encontre sur le fondement de l’action directe.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées par celles-ci.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2025, par ordonnance du juge de la mise en état du même jour, et l’affaire a été fixée à l’audience du 13 novembre 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « dire et juger » et « juger que » ne constituent pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et que le tribunal, qui est chargé de trancher les différends, n’a pas à y répondre.

Sur l’application de la clause pénale à l’encontre de Mme [L] [U]

Sur la défaillance contractuelle alléguée de Mme [L] [U]

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code dispose qu’une condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y a intérêt en a empêché l’accomplissement.

Dès lors, en application de ce principe suivant lequel la défaillance ne peut pas être invoquée de mauvaise foi, lorsqu’une promesse synallagmatique de vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur, la condition suspensive est réputée accomplie si le bénéficiaire ne sollicite pas de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans le contrat.

Il appartient à l’acquéreur de justifier de ses diligences, notamment d’avoir déposé une demande de prêt conforme aux exigences de la promesse synallagmatique de vente.

En l’espèce, il est stipulé aux termes de la promesse synallagmatique de vente en date du 28 janvier 2023 une condition suspensive relative au financement, ainsi rédigée : « la présente vente est soumise à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l’acquéreur, et dont les caractéristiques ont été définies au paragraphe D ci-avant. Cette condition suspensive est stipulée au seul profit de l’acquéreur ».

L’acte de promesse de vente précise, en son article V – D « Caractéristiques des prêts », les caractéristiques des prêts devant être sollicités par Mme [L] [U] :

« Montant global des prêts à solliciter : 225 000 eurosTaux d’intérêt maximum : 3 % par anDurée du prêt : 25 annéesCharges mensuelles maximales : 1 066,98 euros ».

L’article V – F « Durée et réalisation de la condition suspensive » ajoute que « la durée de validité de la présente condition suspensive est fixée [à 60 jours ; date d’échéance le 29 mars 2023 à 18 heures], étant entendu que conformément à l’article L.313-41 du code de la consommation, elle ne peut être inférieure à 1 mois à compter de la signature du présent acte. La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès que l’acquéreur aura obtenu, dans le délai fixé, un ou plusieurs prêts couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies au paragraphe D ».

Cette durée a été prorogée d’un mois aux termes d’un acte en date du 5 avril 2023, portant le délai de la condition suspensive au 29 avril 2023.

L’article V – H « Obligations de l’acquéreur » énonce que « l’acquéreur s’engage à faciliter l’instruction des dossiers de prêts et à effectuer dans les plus brefs délais toutes les démarches lui incombant directement afin de ne pas augmenter la durée d’immobilisation des biens à vendre, laquelle pourrait constituer pour le vendeur un préjudice très grave. Il s’oblige notamment :

A déposer une ou plusieurs demandes de prêts répondant aux caractéristiques définies ci-avant au paragraphe D et couvrant le montant global de la somme à financer ; A fournir, à première demande, tous renseignements et documents et se soumettre à toute visite médicale qui pourront lui être demandés par les organismes financiers sollicités ».

Enfin, l’article V – I « Non-réalisation de la condition suspensive » stipule que « si la condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai prévu au paragraphe F, sans que ce défaut incombe à l’acquéreur, et sauf renonciation par ce dernier à ladite condition dans la forme prévue à l’article J, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d’autre. Dans ce cas, tout versement effectué par l’acquéreur lui sera immédiatement et intégralement restitué.

En revanche, si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l’acquéreur, comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l’instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêt, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l’article 1304-3 du code civil avec attribution de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation abusive du bien à vendre.

Dans cette éventualité, l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé par cette faute et le séquestre ne pourra se dessaisir des fonds qui lui sont confiés que d’un commun accord entre les parties ou en vertu d’une décision de justice devenue définitive ».

En l’espèce, Mme [L] [U] justifie en premier lieu d’une demande de crédit immobilier auprès de la société Boursorama Banque en date du 15 mars 2023. Elle produit une seconde demande de crédit immobilier auprès de la société Crédit Agricole Mutuel de Brie-Picardie, initiée le 16 mars 2023, étant précisé qu’il ressort d’un échange de mails en date du 23 mars 2023 que des pièces complémentaires ont été sollicitées par l’organisme de crédit, sans qu’il ne soit justifié de la réponse qui aurait été apportée afin de compléter le dossier. Mme [L] [U] justifie en outre d’une troisième démarche auprès de la Cafpi, société de courtage, initiée le 22 mars 2023.

Il y a lieu, d’abord, de constater le caractère tardif de chacune de ces démarches, dès lors que la promesse synallagmatique de vente a été conclue le 28 janvier 2023 et que le délai initial de réalisation de la condition suspensive expirait le 29 mars 2023. Au surplus, en ce qui concerne les démarches effectuées auprès de la Cafpi, courtier, il ressort des échanges de mails produits que Mme [L] [U] a été relancée à deux reprises, le 28 mars et le 7 avril 2023, pour compléter son dossier, de sorte qu’elle n’a pas respecté son engagement d’accomplir les diligences requises dans les plus brefs délais, afin de ne pas augmenter la durée d’immobilisation du bien vendu.

En outre, il ressort des pièces produites aux débats qu’en l’absence d’information transmise par Mme [L] [U] aux vendeurs ainsi qu’à l’agence immobilière sur la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier, l’agence [Localité 11] Immobilier a dû mettre en demeure l’acquéreur de justifier des diligences accomplies par courrier recommandé du 26 avril 2023, soit à la toute fin du délai de réalisation de la condition suspensive, lequel expirait le 29 avril 2023, ce qui caractérise de plus fort l’inertie fautive de l’acquéreur.

Surtout, il y a lieu de constater que, pour aucune de ces demandes, Mme [L] [U] ne justifie des caractéristiques du prêt qui a été sollicité. Pourtant, aux termes d’un courriel du 28 avril 2025, la société [Localité 11] Immobilier a attiré l’attention de l’acquéreur sur l’insuffisance du courrier de refus de prêt de la société Boursorama qui a été transmis à l’agence par Mme [L] [U] pour justifier avoir accompli les diligences qui lui incombaient, dans la mesure où les caractéristiques du prêt sollicité n’y étaient pas détaillées. En dépit de cette alerte et des obligations qui sont les siennes, Mme [L] [U] ne produit aucune pièce de nature à détailler les caractéristiques des prêts sollicités et à justifier davantage des diligences accomplies.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que Mme [L] [U] ne justifie pas d’une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles.

L’argumentation que l’acquéreur développe aux termes de ses écritures, consistant à soutenir ne pas disposer de revenus suffisants pour l’obtention du prêt suivant les caractéristiques énoncées aux termes de la promesse synallagmatique de vente, et à avoir mis son propre bien immobilier en vente pour ce motif, est inopérante.

En premier lieu, cette argumentation n’est pas de nature à permettre à Mme [U] d’échapper à l’obligation qui était la sienne de justifier de diligences effectuées de bonne foi, quel que soit leur résultat, en vue de l’obtention du crédit immobilier évoqué dans le compromis de vente.

En second lieu, il ressort des pièces produites aux débats que les informations concernant ses revenus transmises aux vendeurs étaient fausses, ce que ne pouvait ignorer Mme [L] [U]. Ainsi, l’acquéreur déclarait, aux termes de la promesse synallagmatique de vente par-devant notaire en date du 28 janvier 2023, des ressources mensuelles nettes de 3 250 euros, conformément à la fiche « renseignements acquéreurs » annexée à la lettre de proposition d’achat du 17 janvier 2023 émise par Mme [L] [U]. Il ressort toutefois de l’analyse des bulletins de paie produits aux débats par cette dernière, ainsi que de ses déclarations, que ses revenus réels étaient très inférieurs à la somme ainsi déclarée.

Les carences de Mme [L] [U], consistant à ne pas avoir effectué de diligences conformes à ce qui était convenu aux termes de la promesse synallagmatique de vente en vue de l’obtention d’un prêt, et à avoir déclaré des revenus erronés, sont d’autant plus fautives qu’il ressort des éléments du débat que cette dernière était professionnelle de l’immobilier, de sorte qu’elle ne pouvait ignorer les conséquences de ses manquements.

Dans ces conditions, et faute pour Mme [L] [U] de justifier avoir satisfait aux exigences de la condition suspensive relatives à l’octroi d’un prêt, celle-ci est réputée accomplie du fait de l’acquéreur.

Sur la mise en œuvre de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Sauf cas de force majeure, le seul manquement du débiteur à son obligation, telle que prévue dans Ia clause pénale, suffit à la mise en œuvre de cette dernière. En effet, l’application de la clause pénale n’est pas subordonnée à la preuve du préjudice subi par le créancier.

En l’espèce, l’article IX « Clause pénale » stipule que, « en application que la rubrique 'réalisation’ et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.

Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de [41 700] euros.

De plus, dans l’une et l’autre éventualités, une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération restera due au mandataire dans les conditions de forme prévues ci-après à la rubrique ‘négociation', l’opération étant définitivement conclue ».

Bien que la condition suspensive soit réputée accomplie avant le délai de réitération de la vente par acte authentique, les vendeurs ne poursuivent pas la réalisation forcée de la vente, mais uniquement l’indemnisation de leur préjudice dans les conditions prévues par la clause pénale insérée dans la promesse synallagmatique de vente.

Il a été ci-dessus jugé que la responsabilité de Mme [L] [U] est engagée pour n’avoir pas respecté ses obligations d’accomplir des diligences de bonne foi en vue de la réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un crédit immobilier.

En dépit du préjudice subi par les vendeurs, dont le projet n’avait pas encore pu au jour de la clôture des débats se réaliser, et au regard du délai d’immobilisation du bien, du 28 janvier 2023 au 29 avril 2023, soit trois mois, et de la situation financière de l’acquéreur, l’indemnité prévue à la promesse de vente, qui correspond à 10 % du prix de vente, apparait manifestement excessive.

Partant, il convient de réduire la clause à la somme de 15 000 euros et de condamner Mme [L] [U] à payer cette somme aux époux [F].

Sur la responsabilité contractuelle de l’agence immobilière à l’égard des vendeurs et l’action directe de ces derniers à l’encontre de l’assureur

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Il est constant que l’agent immobilier, mandataire professionnel, doit assumer à l’égard du mandant, outre une obligation principale qui consiste dans l’exécution de la mission qui lui a été confiée, une obligation de renseignement et de conseil, portant notamment sur la solvabilité du contractant.

En l’espèce, les époux [F] font grief à l’agence [Localité 11] Immobilier d’avoir manqué à son obligation de conseil et de mise en garde à leur égard.

En premier lieu, il a été ci-dessus observé que les revenus de Mme [L] [U] indiqués sur la fiche de renseignement annexée à l’offre d’achat et repris dans la promesse synallagmatique de vente sont bien supérieurs à ceux qu’elle percevait réellement. Il ressort encore des pièces produites aux débats que le bien que Mme [L] [U] prétendait vendre à titre d’apport ne lui appartenait pas, mais appartenait à une SCI dont elle était coassociée avec M. [O] [U].

Si la compagnie Allianz Iard, assureur de la société [Localité 11] Immobilier, soutient, pour tenter de permettre à son assurée d’échapper à sa responsabilité, que ces éléments ont été établis sur la base des éléments donnés à l’agence par Mme [U], il lui appartenait néanmoins de solliciter des pièces justificatives, afin d’évaluer utilement le dossier et l’offre d’achat qui lui étaient soumis et, partant, d’exécuter son obligation de conseil et d’information à l’égard des vendeurs, ce que les défendeurs ne justifient pas avoir fait.

En second lieu, il ressort des pièces du dossier qu’aucun séquestre n’a été versé et que le délai de la condition suspensive a été prorogé d’un mois. S’il n’est pas contesté que les vendeurs ont acquiescé à ces demandes qui leur étaient présentées, cet acquiescement ne peut être regardé comme fautif dès lors qu’il a été donné sur la base d’informations et en l’absence de tout conseil de la part de l’agence immobilière, qui ne justifie d’aucune mise en garde ni d’aucune vérification sur la solvabilité de l’acquéreur ou sur les diligences mises en œuvre par cette dernière afin de d’accomplir la condition suspensive.

A défaut pour la société [Localité 11] Immobilier de justifier de vérifications portant sur la solvabilité de Mme [L] [U], permettant d’apprécier le sérieux de son dossier, ou encore sur les diligences accomplies par elle, et à défaut de justifier d’alertes sur les carences se son dossier auprès des vendeurs, l’agence immobilière a manqué à son obligation de conseil et d’information à l’égard des époux [F].

Ce faisant, la société [Localité 11] Immobilier a, par cette faute distincte, contribué au préjudice subi par les vendeurs, en les privant de la chance de trouver un acquéreur plus fiable durant la période d’immobilisation du bien.

La compagnie Allianz Iard, prise en sa qualité d’assureur de la société [Localité 11] Immobiliers, à l’encontre de laquelle les époux [F] disposent d’un droit d’action direct en application des dispositions de l’article L.124-3 du code des assurances, sera condamnée à payer aux époux [F] la somme de 8 000 euros à titre d’indemnisation de leur préjudice, étant précisé que la Compagnie Allianz Iard sera tenue dans les limites de sa garantie, notamment concernant les plafonds et franchise tels qu’ils résultent du contrat d’assurance RCP GARFIM 41.543.943 produit aux débats, conformément aux dispositions de l’article L.112-6 du code des assurances, aux termes duquel l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

Sur la responsabilité délictuelle de l’agence immobilière à l’égard de Mme [L] [U] et l’action directe de cette dernière à l’encontre de l’assureur

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Il en résulte que, pour que la responsabilité délictuelle soit mise en œuvre, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Il est par ailleurs constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En l’espèce, Mme [L] [U] soutient que l’agence immobilière [Localité 11] Immobilier a engagé sa responsabilité délictuelle à son égard compte tenu de la légèreté avec laquelle elle a poursuivi l’opération immobilière litigieuse, en méconnaissance de sa situation financière réelle.

Il a été précédemment relevé que Mme [L] [U] a fourni des informations erronées à la société Faremoutiers Immobilier, tant en ce qui concerne son patrimoine immobilier, le bien mis en vente appartenant en réalité à la SCI Papyboom dont elle était coassociée, qu’en ce qui concerne ses revenus, étant rappelé qu’ils étaient estimés par l’acquéreur à hauteur de 3 250 euros mensuels tant dans la fiche annexée à l’offre d’achat qu’aux termes du compromis de vente conclu par-devant notaire.

Il a encore été observé que Mme [L] [U] ne pouvait ignorer la portée de telles informations erronées, dans la mesure où elle est elle-même professionnelle de l’immobilier.

En vertu du principe nemo auditur propriam turpitudinem allegans, Mme [L] [U] ne peut faire grief à l’agence immobilière de ne pas avoir vérifié les informations erronées qu’elle lui avait elle-même transmises et, par conséquent, mettre en œuvre sa responsabilité délictuelle à son égard.

Mme [L] [U] sera, en conséquence, déboutée de ses demandes à l’encontre de la compagnie Allianz Iard prise en sa qualité d’assureur de la société [Localité 11] Immobilier.

Sur la demande de garantie de la société Allianz Iard à l’encontre de Mme [L] [U]

Il résulte de ce qui précède que Mme [L] [U], d’une part, et la société [Localité 11] Immobilier, d’autre part, ont commis des fautes distinctes à l’égard des époux [F], de sorte que rien ne justifie que la compagnie Allianz Iard, assureur de la société [Localité 11] Immobilier, ne soit garantie par Mme [L] [U] au titre des fautes personnelles de cette dernière.

La compagnie Allianz Iard, assureur de la société [Localité 11] Immobilier, sera en conséquence déboutée de son appel en garantie à l’encontre de Mme [L] [U].

Sur la capitalisation des intérêts

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, les condamnations prononcées porteront intérêt au taux légal à compter du jugement. La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Mme [L] [U] et la compagnie Allianz Iard, assureur de la société [Localité 11] Immobilier, seront donc condamnées aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il paraît équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de fixer à la somme de 3 000 euros au paiement de laquelle Mme [L] [U] et la compagnie Allianz Iard, assureur de la société [Localité 11] Immobilier, seront solidairement condamnés à l’égard des époux [F].

Mme [L] [U] et la compagnie Allianz Iard, assureur de la société [Localité 11] Immobilier, seront déboutées de leurs demandes sur le même fondement.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

Condamne Mme [L] [U] à payer à M. [X] [F] et à Mme [K] [F] la somme de 15 000 euros en application de la clause pénale ;

Condamne la compagnie Allianz Iard, en sa qualité d’assureur de la société [Localité 11] Immobilier, à payer à M. [X] [F] et à Mme [K] [F], dans les limites et conditions de sa garantie, la somme de 8 000 euros au titre de la responsabilité contractuelle de la société [Localité 11] Immobilier ;

Déboute Mme [L] [U] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la compagnie Allianz Iard, assureur de la société [Localité 11] Immobilier, au titre de la responsabilité délictuelle de cette dernière ;

Déboute la compagnie Allianz Iard, assureur de la société [Localité 11] Immobilier, de son appel en garantie à l’encontre de Mme [L] [U] ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne solidairement Mme [L] [U] et la compagnie Allianz Iard, assureur de la société [Localité 11] Immobilier, à payer à M. [X] [F] et à Mme [K] [F] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [L] [U] et la compagnie Allianz Iard, assureur de la société [Localité 11] Immobilier, de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Mme [L] [U] et la compagnie Allianz Iard, assureur de la société [Localité 11] Immobilier, aux entiers dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT