TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU :

27 novembre 2025

RÔLE : N° RG 24/03333 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MLXE

AFFAIRE :

[D] [V]

C/

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES PACA ET BDR

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

M^e Olivia SETBON

DRFP PACA BDR

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Olivia SETBON

DRFP PACA BDR

N°2025

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDEURS

Monsieur [D] [V]

de nationalité française, né le [Date naissance 2] 1991 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 4]

Madame [S] [Y]

de nationalité française, née le [Date naissance 3] 1993 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 4]

représentés tous deux et plaidant par M^e Olivia SETBON, avocat au barreau de MARSEILLE et ayant pour avocat plaidant M^e Bouziane BEHILLIL avocat au barreau de PARIS membre de la SELARL CAMBACERES AVOCAT

DÉFENDERESSE

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR ET DES BOUCHES DU RHÔNE

DIVISION DES AFFAIRES JURIDIQUES

POLE JURIDICTIONNEL JUDICIAIRE D'[Localité 5],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

conclusions signifiées le 24 janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 09 octobre 2025, après avoir entendu le conseil des demandeurs en sa plaidoirie, la défenderesse ayant signifiée ses conclusions, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

assistée de Madame MILLET, Greffier

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Suivant acte notarié du 26 août 2022, Monsieur [I] [B] et Madame [L] [K] épouse [B] ont vendu à Monsieur [D] [V] et Madame [S] [Y], un bien immobilier situé [Adresse 9] à [Localité 6] pour un montant de 388.000 €.

Cette vente a donné lieu au versement par les acquéreurs des taxes départementale pour un montant de 17.100€, taxe communale pour un montant de 4.560€, frais d’assiette pour un montant de 405€, et contribution de sécurité immobilière pour un montant de 380€, soit un total de 22.445€.

Monsieur [D] [V] et Madame [S] [Y] ont rapidement constaté que la maison acquise présentait un fort taux d’humidité ainsi que des vices cachés.

Un rapport d’expertise amiable, établi à leur demande, a fait état d’un taux d’humidité supérieur à 60% et a confirmé la réalité de ces vices.

Suivant courrier recommandé du 2 décembre 2022, Monsieur [D] [V] et Madame [S] [Y] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure leurs vendeurs d’annuler la vente du bien immobilier.

Les parties se sont rapprochées, et sont parvenues à un accord amiable, régularisé sous la forme d’un protocole d’accord transactionnel sous seing privé, contresigné et validé par leurs avocats respectifs le 17 mars 2023.

Ce protocole organise l’annulation de la vente prévoyant notamment la restitution du bien immobilier par Monsieur [D] [V] et Madame [S] [Y] aux époux [B], et en contrepartie la restitution du prix et d’une partie des frais par les époux [B].

Par courrier de la direction régionale des finances publiques (DRFIP) en date du 25 janvier 2023, les parties ont été informées que la production d’un accord transactionnel aux fins de recouvrer les droits d’enregistrement ne suffisait pas pour obtenir la restitution des frais de mutation.

Par requête conjointe du 10 mai 2023, les parties ont saisi le président du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins d’homologation de leur protocole.

L’ordonnance d’homologation, rendue le 11 mai 2023, a fait l’objet d’un acquiescement de chacune des parties.

Il s’en est suivi le versement des indemnités transactionnelles et la restitution du bien immobilier.

Monsieur [D] [V] et Madame [S] [Y] ont demandé l’enregistrement de l’ordonnance d’homologation au service de la publicité foncière.

Après plusieurs échanges de mails avec leur conseil, le service de la publicité foncière compétent a refusé d’enregistrer l’ordonnance d’homologation rendue par le tribunal judiciaire d’Aix en Provence aux motifs que ce n’était pas une décision juridictionnelle.

Monsieur [I] [B], Madame [L] [K] épouse [B], Monsieur [D] [V] et Madame [S] [Y] ont déposé une requête conjointe le 26 juin 2023.

Par jugement du 21 mars 2024, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a fait droit aux demandes, et a prononcé l’annulation de la vente intervenue suivant acte du 26 août 2024 dans les conditions du protocole d’accord bénéficiant du contreseing d’avocats conclu par acte sous seing privé le 17 mai 2023 entre Monsieur [I] [B], Madame [L] [K] épouse [B], Monsieur [D] [V] et Madame [S] [Y].

Suivant courrier recommandé du 30 mai 2024, Monsieur [D] [V] et Madame [S] [Y] ont demandé au service départemental de l’enregistrement la restitution des frais de mutation de 22.445 € en vertu de l’article 1961 du code général des impôts.

Par décision du 18 juin 2024, le service pôle de contrôle des revenus et du patrimoine de la direction régionale des finances publiques a rejeté la demande de Monsieur [D] [V] et Madame [S] [Y].

Par exploit du 9 août 2024, Monsieur [D] [V] et Madame [S] [Y] ont fait assigner la direction des finances publiques PACA devant la présente juridiction.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 22 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 octobre 2025.

Dans leurs dernières écritures régulièrement notifiées par voie électronique le 22 avril 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [D] [V] et Madame [S] [Y] sollicitent du tribunal de:

— se déclarer compétent pour connaître du litige lié à la restitution de la taxe de publicité foncière (droits de mutation),

— juger que l’annulation de la vente du bien immobilier a bien été prononcée le 21 mars 2024 par un jugement du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, lequel est passé en force de chose jugée et est revêtu de l’autorité de la chose jugée,

— juger qu’en conséquence toutes les conditions posées par l’article 1961 du CGI pour obtenir la restitution des droits perçus par les services fiscaux sur l’acte annulé sont parfaitement remplies,

— en conséquence annuler la décision de la direction régionale des Finances publiques de PACA et des Bouches du Rhône en date du 18 juin 2024 rejetant leur demande visant à obtenir la restitution des taxes de publicité foncière perçues,

— ordonner la restitution des droits perçus sur l’acte annulé qu’ils ont versés soit la somme de 22.445 €, avec intérêts de droit à compter de la demande par RAR du 30 mai 2024,

— condamner la direction régionale des finances publiques de PACA et des Bouches du Rhône à leur payer la somme de 5 000 € au titre de la résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— condamner la direction régionale des finances publiques de PACA et des Bouches du Rhône à leur payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, incluant ceux d’exécution, dont distraction au profit de M^e Olivia Setbon, avocate aux offres de droit,

— rappeler que la décision est revêtue de l’exécution provisoire de droit.

En défense, dans ses dernières écritures régulièrement signifiées, la direction des finances publiques PACA sollicite du tribunal de:

— débouter les requérants de l’ensemble de leurs demandes,

— confirmer la décision de rejet de la réclamation formulée par les requérants,

— décider qu’en toute hypothèse les frais de constitution d’avocat resteront à leur charge,

— rejeter la demande des requérants concernant le paiement de la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner en outre aux dépens de l’instance.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de restitution des droits de mutation

Aux termes de l’article 1961 du code général des impôts, les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière lorsqu’elle tient lieu de ces droits et la contribution prévue à l’article 879, ne sont pas sujets à restitution dès l’instant qu’ils ont été régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou résolus par application des articles 954 à 958, 1224 à 1230, 1304 et 1304-7, 1654 et 1659 du code civil.

En cas de rescision d’un contrat pour cause de lésion, ou d’annulation d’une vente pour cause de vices cachés et, au surplus, dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les impositions visées au premier alinéa perçues sur l’acte annulé, résolu ou rescindé ne sont restituables que si l’annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée.

L’annulation, la révocation, la résolution ou la rescision prononcée, pour quelque cause que ce soit, par jugement ou arrêt, ne donne pas lieu à la perception du droit proportionnel d’enregistrement et de la contribution prévue à l’article 879.

Monsieur [D] [V] et Madame [S] [Y] sollicitent la restitution des frais de mutation versés à l’occasion de la vente du 26 août 2022, au motif que le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a prononcé l’annulation de cette vente, que le jugement prononçant cette annulation a force de chose jugée depuis le 21 mars 2024, que toutes les conditions requises par l’article 1964 du code général des impôts sont remplies.

Ils affirment que si l’administration fiscale exige que le juge exerce son pouvoir d’appréciation, cette condition supplémentaire n’existe pas dans l’article 1961 du code générale des impôts, que la loi doit être d’interprétation stricte, que rien n’interdit aux parties de saisir le tribunal d’une requête conjointe pour obtenir l’annulation de la vente, que l’administration ne peut imposer une saisine par voie d’assignation ou requête simple, qu’en l’espèce le juge ne s’est pas limité à constater un accord, mais a pris connaissance de la requête et des pièces, a entendu les avocats en leurs plaidoiries et a pris le temps de statuer avant de rendre sa décision, que pour prononcer l’annulation de la vente il a dû apprécier la situation juridique et statuer, que la vente étant annulée, les parties doivent être replacées dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant sa conclusion, et qu’ils n’auraient jamais du verser des droits de mutation si la vente n’était pas intervenue.

En réponse, l’administration fiscale soutient qu’il ressort de l’article 1691 du code général des impôts que les annulations amiables par lesquelles les parties reconnaissent elles-mêmes l’existence du vice n’ouvrent pas droit à restitution, que la décision judiciaire pouvant justifier de la restitution des droits perçus sur l’acte annulé doit être de nature contentieuse, que l’annulation de l’acte doit procéder de l’office exclusif du juge, qu’elle ne peut procéder de celle des parties prenantes à l’acte annulé, qu’en l’espèce les vendeurs et acquéreurs ont saisi le tribunal d’une requête conjointe uniquement dans l’objectif qu’il soit constaté par une décision juridictionnelle l’accord des parties préalablement intervenu sur l’annulation de la vente, qu’ils n’ont en aucun cas demandé au juge de se prononcer, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation, sur les causes et les conséquences du litige, que lorsque l’annulation trouve son fondement dans un accord amiable des parties, antérieur à l’instance, et lorsque les juges se bornent à donner acte de cette accord ou à constater l’annulation qui en découle, celle-ci n’est pas l’oeuvre du tribunal mais procède exclusivement de la volonté des parties, et que par conséquent elle n’ouvre pas droit à la restitution des droits régulièrement perçus sur l’acte annulé.

En l’espèce, Monsieur [I] [B], Madame [L] [K] épouse [B], Monsieur [D] [V] et Madame [S] [Y] ont déposé une requête conjointe le 26 juin 2023, dans laquelle ils sollicitaient du tribunal de prononcer une décision juridictionnelle tendant à constater l’accord des parties sur l’annulation de la vente dans les conditions du protocole d’accord.

Par jugement du 21 mars 2024, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a fait droit aux demandes, et a prononcé l’annulation de la vente intervenue suivant acte du 26 août 2024 dans les conditions du protocole d’accord bénéficiant du contreseing d’avocats conclu par acte sous seing privé le 17 mai 2023 entre Monsieur [I] [B], Madame [L] [K] épouse [B], Monsieur [D] [V] et Madame [S] [Y].

Il n’est pas discuté que ce jugement, rendu au visa du seul article 1565 du code de procédure civile, ne trouve son fondement que dans l’accord amiable des parties, antérieur à l’instance.

Il indique que les parties demandent au tribunal de constater leur accord et de prononcer l’annulation de la vente, et qu’il sera fait droit à cette demande.

Il ajoute que les parties demandent au tribunal de conférer force exécutoire au sens de l’article 710-1 du code civil, et qu’il sera fait droit à cette demande.

Le deuxième alinéa de l’article 1961 dispose qu’en cas de rescision d’un contrat pour cause de lésion ou d’ annulation d’une vente pour cause de vices cachés et, au surplus, dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les droits perçus sur l’acte annulé, résolu ou rescindé ne sont restituables que si l’ annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée.

La décision judiciaire justifiant la restitution des droits perçus sur l’acte annulé doit être contentieuse, quelle que soit la juridiction dont elle émane.

Or, il n’est possible d’attribuer les effets de jugement contentieux qu’aux décisions judiciaires dont le dispositif implique l’exercice du pouvoir d’appréciation des juges à l’exclusion de celles dont le dispositif n’est que la constatation d’un accord des parties ou l’expression des conséquences qui dérivent d’un tel accord.

Aussi, dans l’hypothèse où l’annulation ou la résolution trouve son fondement dans un accord amiable des parties, antérieur à l’instance ou conclu au cours de la procédure, et où les juges, sans vérifier les causes qui l’ont motivé, se bornent à donner acte de cet accord ou à constater l’annulation ou la résolution qui en découle, celle-ci n’est pas l’oeuvre du tribunal: elle procède exclusivement de la volonté des parties.

Par conséquent, elle n’ouvre pas droit à la restitution des droits régulièrement perçus sur l’acte résolu ou annulé.

Dans son jugement du 21 mars 2024, le tribunal n’a examiné ni l’objet de l’accord des parties, ni les causes de l’annulation de la vente, ni les conséquences de celle-ci.

Contrairement à ce que soutiennent les requérants, le tribunal n’a pas apprécié la situation juridique du litige pour statuer.

S’il a prononcé l’annulation de la vente, c’est uniquement parce que les parties le sollicitaient dans le cadre du protocole d’accord objet de l’homologation.

Cette annulation ne peut donc être qualifiée de judiciaire.

Monsieur [D] [V] et Madame [S] [Y] sont mal-fondées à solliciter l’application de l’article 1961 alinéa 2 du code général des impôts.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [D] [V] et Madame [S] [Y] sollicitent la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

Monsieur [D] [V] et Madame [S] [Y] étant déboutés de leur demande principale, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [V] et Madame [S] [Y], qui succombent, seront condamnés aux dépens de la procédure.

Ils seront déboutés de leur demande fondée sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera en conséquence rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

STATUANT après audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [D] [V] et Madame [S] [Y] de l’intégralité de leurs demandes;

CONDAMNE Monsieur [D] [V] et Madame [S] [Y] aux dépens de la procédure;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE, LE 27 NOVEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT