— N° RG 24/05702 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDY4T

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 12 Mai 2025

Minute n°26/00065

N° RG 24/05702 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDY4T

le

CCC : dossier

FE :

M^e Annabelle AZOULAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Monsieur [H] [N]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Annabelle AZOULAY, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

Madame [Z] [C]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Annabelle AZOULAY, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I. CFM

[Adresse 4]

[Localité 2]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M. BATIONO, Premier Vice-Président statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 25 Novembre 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****

JUGEMENT DU 20 JANVIER 2026

La présente décision est réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous-seing privé snon daté, Monsieur [H] [N] et Madame [Z] [C] (ci-après les consorts [N]) ont consenti une promesse synallagmatique de vente à la Société Civile Immobilière CFM (ci-après la SCI CFM), pour l’achat d’un immeuble d’habitation sis [Adresse 3] au prix de 136.800 €. Cet acte a été conclu par l’intermédiaire de l’agence ORPI N’Immo by [Localité 6] (ci-après l’agence ORPI), à qui Monsieur [H] [N] avait donné un mandat de vente le 11 janvier 2024.

La réalisation de la vente était soumise, notamment, à la condition suspensive de l’obtention par la SCI CFM d’une ou plusieurs offres de prêt lui permettant de financer son acquisition. A cette fin, celle-ci devait justifier de dépôts de dossiers de demandes de prêt dans au moins 3 établissements financiers ou banques avant le 20 juillet 2024, soit un mois avant la réitération de la vente par acte authentique prévue le 20 août 2024.

Par courriel du 19 juillet 2024, l’agence ORPI a indiqué au notaire des consorts [N], qu’elle avait été destinataire d’un seul refus de prêt de la SCI CFM.

Par acte d’huissier du 30 septembre 2024, Monsieur [H] [N] a fait signifier à la SCI CFM un courrier du 22 août 2024 visant à solliciter le paiement de « la clause pénale » prévue au compromis de vente pour un montant de 13.680 €.

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2024, les consorts [N] ont fait assigner la SCI CFM devant le tribunal judiciaire de Meaux pour obtenir notamment le versement de l’indemnité forfaitaire prévue par la clause pénale.

Régulièrement assignée par acte signifié à personne morale, la SCI CFM n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 mai 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Aux termes de leur acte introductif d’instance du 27 décembre 2024, les consorts [N] demandent au tribunal, de condamner la SCI CFM à leur payer diverses sommes :

—  13.680 € au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente, avec intérêt au taux légal à compter du 30 septembre 2024,

—  2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code civil ainsi que les dépens.

Les consorts [N] font valoir, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, que la SCI CFM n’a pas respecté ses obligations en ne justifiant pas du refus de 3 prêts dans les délais impartis. En outre, ils exposent qu’elle devait justifier de ces refus auprès du notaire et non l’agence. Ils affirment enfin que la SCI CFM ne peut s’exonérer de ses obligations du fait de la force majeure de sorte qu’il est justifié qu’elle soit condamnée à leur verser l’indemnité prévue par la clause pénale à hauteur de 13.680 €.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du Code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

En application des articles 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la demande principale d’application de la clause pénale (13.680 €)

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1304-3 du code civil, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

Aux termes de l’article 1589 du code civil « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »

L’article 1231-5 du code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La promesse de vente stipule une clause pénale en ces :

« Réitération par acte authentique

Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les PARTIES définitivement.

Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 20/08/2024 par Maître [U] [T], Notaire à [Localité 8] (02) désigné par LE VENDEUR et avec la participation de Maître [I], Notaire à [Localité 7] (51) désigné par L’ACQUEREUR.

Les PARTIES donnent tous les pouvoirs aux clercs ou employés de ces études notariales pour effectuer les formalités préalables à la rédaction de cet acte et toutes les notifications ou déclarations d’aliéner exigées par la loi, notamment aux titulaires du droit de préemption, avec la faculté de signer les documents nécessaires.

La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des PARTIES, pourra si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

Invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de treize mille six cent quatre-vingts euros (13.680 €),ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus »

La promesse synallagmatique de vente stipule également une condition suspensive de l’obtention d’un prêt d’un montant de 141.160 €, remboursable sur une période de 30 ans. Le contrat précise que « L’ACQUEREUR s’engage à déposer dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts […] dans au moins 3 établissement(s) financier(s) ou banque(s) […] la réception de cette ou de ces offres de prêt devra intervenir au plus tard le 20 juillet 2024. L’ACQUEREUR s’engage à notifier la non-obtention d’un prêt au vendeur et au rédacteur des présentes par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au plus tard le lendemain de ce délai. »

Il est à relever que c’est l’agence ORPI qui a indiqué le 19 juillet 2024, soit la veille de la date butoir, qu’un seul refus de prêt lui était parvenu de la SCI CFM. A la suite de cette transmission, le notaire chargé de la réitération de la vente a procédé sans succès à deux relances les 20 juillet et 16 août 2024 pour obtenir les deux refus de prêt manquants.

Il ressort d’un courrier datant du 7 octobre 2024 non signé, produit par les demandeurs et attribué à la SCI CFM, que celle-ci aurait rencontré trois refus d’offre de prêt datant des 16, 17 et 19 juillet 2024, soit avant la date limite. L’émetteur de cette lettre affirme avoir remis ces avis de refus provenant respectivement d’Empruntis, JJL Finances et AFR Financement à l’agence ORPI.

Pour autant, par courriel du 21 octobre 2024 un responsable de l’agence ORPI indique au contraire n’avoir reçu que le document d’AFR Financement. En tout état de cause, le compromis de vente stipulait que l’acquéreur s’engageait à notifier la non obtention du prêt aux vendeurs et à l’agence ORPI par lettre recommandée avec accusé de réception. Or, force est de constater que les consorts [N] n’ont reçu ces justifications qu’en octobre 2024 soit après la fin du délai imparti. De plus, sur les trois attestations de refus de prêt versées aux débats, l’une ne mentionne pas les délais du financement et une autre indique un montant de 148.130, soit un montant différent de celui stipulé contractuellement.

Dès lors, la SCI CFM, en ne justifiant pas des refus d’obtention de prêt comme il était stipulé dans le compromis de vente, a manqué à ses obligations. Il résulte de ce qui précède que la condition suspensive de l’obtention d’un prêt a défailli de son fait, de sorte que conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du code civil la condition suspensive doit être regardée comme étant accomplie.

Or, il est acquis que malgré l’accomplissement de cette condition suspensive, la réitération authentique de la vente n’a pas eu lieu.

Les consorts [N] étaient ainsi bien fondés à solliciter par courrier recommandé, revenu avec la mention « pli avisé non réclamé » et signifié par sommation du 30 septembre 2024, l’application de la clause pénale figurant en page 13 du compromis.

La pénalité n’apparaissant ni excessive, ni dérisoire, il n’ y a pas lieu de la modérer ou de l’augmenter. ni de la modérer.

En conséquence, conformément aux stipulations de ce contrat, la SCI CFM sera condamnée à payer aux consorts [N] la somme de 13.680 €, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI CFM, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI CFM, condamnée aux dépens, devra payer aux consorts [N], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire. Elle sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la Société Civile Immobilière CFM à payer à Monsieur [H] [N] et Madame [Z] [C] la somme de treize mille six cent quatre-vingts euros (13.680 €) à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision; ;

CONDAMNE la Société Civile Immobilière CFM aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la Société Civile Immobilière CFM à payer à Monsieur [H] [N] et Madame [Z] [C] la somme de mille euros (1.000 €) au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE Monsieur [H] [N] et Madame [Z] [C] de toutes autres demandes, plus amples et contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT