TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04012

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDRQ

JUGEMENT du 16/12/2025

Monsieur [D] [G] [T]

C/

Madame [I] [E]

Monsieur [F] [E] [O] [W], es qualité de caution

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Laure BELMONT

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— - Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 16 DECEMBRE 2025

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [G] [T]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par Maître Laure BELMONT, Avocat au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [I] [E]

[Adresse 4]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [E] [O] [W] (caution)

[Adresse 6]

[Localité 10]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 28 Octobre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 6 août 2020, M. [K] [T] a loué à Mme [I] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 645 € outre 5 € de provision pour charges.

Un acte de caution solidaire a été établi le même jour selon lequel M. [F] [E] [O] [W] se porte caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par Mme [I] [E].

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, M. [K] [T] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 753,43 € au titre des loyers et charges échus au 3 septembre 2024, mois de septembre 2024 inclus, et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Ce commandement a été dénoncé à M. [F] [E] [O] [W], caution, par acte de commissaire de justice remis le 12 septembre 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 10 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, M. [K] [T] a fait assigner Mme [I] [E] et M. [F] [E] [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner solidairement la locataire et la caution à payer la somme de 3 743,43 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 753,43 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner solidairement la locataire et la caution à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’au départ effectif de la locataire et de celui de tous occupants de son chef,condamner solidairement la locataire et la caution à payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 4 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 28 octobre 2025.

A cette audience, M. [K] [T], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et s’en rapporte aux termes de son assignation.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Mme [I] [E] ne comparaît pas.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [F] [E] [O] [W] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX le 10 septembre 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 4 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 octobre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [K] [T] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 10 octobre 2025, la dette locative de Mme [I] [E] s’élève à la somme de 2 452,43 € (soit la somme de 3 097,43 € figurant au décompte produit, diminuée d’un montant de 645 € correspondant au dépôt de garantie déduit) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Il convient donc de condamner solidairement la locataire et la caution au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du du présent jugement.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 6 août 2020 unissant les parties stipule en son article intitulé « Clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 9 septembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 novembre 2024.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de Mme [I] [E] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [I] [E] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [I] [E] et M. [F] [E] [O] [W] succombent à l’instance de sorte qu’elles doivent être condamnées in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [K] [T] et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défenderesses, Mme [I] [E] et M. [F] [E] [O] [W] seront condamnées in solidum à verser au demandeur la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [E] et M. [F] [E] [O] [W] à verser à M. [K] [T] la somme de 2 452,43 € (décompte arrêté au 10 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 août 2020 entre M. [K] [T], d’une part, et Mme [I] [E], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 12 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [I] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [I] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [K] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [E] et M. [F] [E] [O] [W] à verser à M. [K] [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [K] [T] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Mme [I] [E] et M. [F] [E] [O] [W] in solidum à verser à M. [K] [T] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [E] et M. [F] [E] [O] [W] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,