TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/05762 – N° Portalis DB2Z-W-B7I-HZLP

JUGEMENT du 06/11/2025

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Monsieur [P] [B]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SCP SCP LDGR

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 06 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nora BENDERRADJ, Greffier, lors des débats et Magali SOULIE, Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 11 février 2023, la SCI FAJIM a loué à M. [P] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 570,00 € hors charges outre 50,00 € de provision pour charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de M. [P] [B] pour le règlement des loyers et des charges, par contrat de cautionnement daté du 7 février 2023 dans le cadre du dispositif VISALE.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FAJIM a mis en jeu le cautionnement VISALE et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ainsi réglé plusieurs échéances en sa qualité de caution.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, déclarant être subrogée dans les droits de la SCI FAJIM, a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 608,25 € au titre des loyers et charges échus au 3 mai 2024, mois d’avril 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 2 122,25 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 608,25 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner le locataire à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, dès lors que les paiements de la demanderesse seront justifiés par une créance subrogative,condamner le locataire à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 8 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 4 février 2025 et mise en délibéré au 25 avril 2025. A cette date, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 9 septembre 2025 afin de permettre au défendeur de s’expliquer contradictoirement sur la procédure de surendettement dont il fait l’objet.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2 876,25 €, au titre des loyers et charges échus au 8 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus.

La demanderesse précise que le défendeur a déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement le 9 janvier 2025, cette demande serait sans effet sur l’acquisition antérieure de la clause résolutoire le 13 juillet 2024. Un plan d’apurement de la dette a été ordonné. Elle précise que la dette locative n’a toujours pas été réglée et que le locataire se maintient dans le logement.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [P] [B] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la subrogation

L’article 1346-1 du code civil prévoit que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives produites prévoient que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail à l’encontre du locataire défaillant, précisant que cette subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans l’ensemble des droits du bailleur à l’égard du locataire.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la CCAPEX le 24 mai 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 8 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 4 février 2025. La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 8 septembre 2025, la dette locative de M. [P] [B] s’élève à la somme de 2 876,25 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’août 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 13 mai 2024 pour la somme de 1 608,25 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 11 février 2023 unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 13 mai 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 15 juillet 2024.

— Sur l’incidence de la procédure de surendettement

En application de l’article L. 722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

Si le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur et que la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est sans effet direct sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, M. [P] [B] a déposé, le 16 décembre 2024, un dossier de surendettement, déclaré recevable par décision de la commission de surendettement le 9 janvier 2025, ainsi qu’il résulte du courrier de motivation des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne du 24 avril 2025.

La décision de recevabilité est donc intervenue après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 26 mars 2024. Elle est donc sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

M. [P] [B] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 13 mai 2024, réglé les causes dudit commandement, la procédure de surendettement, ne modifie en rien l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 15 juillet 2024.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [P] [B] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [P] [B] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura payées au bailleur à ce titre et dès lors que ces paiements sont justifiés par une quittance subrogative, afin de réparer le préjudice généré par l’occupation indue du bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [B] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [P] [B] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [P] [B] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 876,25 € (décompte arrêté au 8 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 13 mai 2024 sur la somme de 1 608,25 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE en conséquence à M. [P] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [P] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [P] [B] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura payées au bailleur à ce titre et dès lors que ces paiements sont justifiés par une quittance subrogative ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [P] [B] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [B] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,