TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00347

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IIES

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 22/05/2026

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

Madame [R] [W]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Antoine DELPLA

— Madame [R] [W]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Le préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 22 MAI 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Antoine DELPLA, Avocat au Barreau du VAL D’OISE substitué par Maître Aurore VENTURA, Avocat au Barreau du VAL D’OISE

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [W]

[Adresse 3],

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 07 Avril 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2022 avec prise d’effet le 22 décembre 2022, la société CDC HABITAT SOCIAL a loué à Madame [R] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 447,16 euros hors charges outre 208,57 euros de provision pour charges et 13,29 euros de contribution pour le partage des économies de charge.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 6 291,42 euros au titre des loyers et charges échus, mois d’août 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [R] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et prononcer en conséquence la résiliation de plein droit dudit contrat,subsidiairement, prononcer la résiliation du bail sur le fondement des articles 1224 à 1228, 1728 et 1741 du code civil,ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner la locataire à payer la somme de 15 695,03 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux dispositions contractuelles et autres accessoires que la locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, et cela jusqu’au départ effectif des lieux,condamner la locataire à payer la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 4 décembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 7 avril 2026.

A cette audience, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 18 848,19 euros, au titre des loyers et charges échus au 30 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus. La demanderesse précise que le paiement des loyers n’a pas repris et qu’elle s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Madame [R] [W] comparaît. Elle reconnaît tant la dette que son montant et précise être en attente de régularisation de sa situation, son conseil ayant contacté la préfecture à propos de son titre de séjour.

Il est également donné lecture par le juge des conclusions du diagnostic social et financier relatif à la prévention des expulsions locatives reçues le 3 avril 2026 au greffe de la juridiction. Il en ressort que Madame [R] [W] est célibataire et vit seule avec ses deux enfants, âgés de quatre et neuf ans, actuellement scolarisés.

L’enquêtrice sociale déclare que, depuis 2025, la locataire a repris sa situation en main et adhère à un accompagnement social renforcé. Par ailleurs, elle a sollicité un avocat qui soutient sa demande d’obtention de titre de séjour dont elle espère prochainement le renouvellement.

Ses revenus mensuels sont estimés à 115,00 euros tandis que les charges mensuelles, dont les charges locatives, sont évaluées à 804,00 euros, faisant de son reste à vivre mensuel une somme négative de -689,00 euros. Elle n’est pas en capacité de rembourser tout ou partie de la dette, bien qu’elle souhaite rester dans les lieux. La constitution d’un dossier de surendettement est envisagé.

L’affaire est mise en délibéré au 22 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 25 septembre 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 4 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 avril 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 30 mars 2026, la dette locative de Madame [R] [W] s’élève à la somme de 18 711,71 euros (soit la somme de 18 848,19 euros réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 136,48 euros correspondant à des frais déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux

En l’espèce, le contrat de bail du 16 décembre 2022 avec prise d’effet le 22 décembre 2022 unissant les parties stipule en son article 7 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 20 septembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 21 novembre 2024.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris, le dernier paiement partiel datant du 3 avril 2024, et la situation financière de Madame [R] [W] ne lui permet pas de régler la dette locative.

L’expulsion de Madame [R] [W] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Madame [R] [W] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [W] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la société CDC HABITAT SOCIAL les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Madame [R] [W] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 18711,71 euros (décompte arrêté au 30 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 décembre 2022 avec prise d’effet le 22 décembre 2022 entre la société CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et Madame [R] [W], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 21 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [R] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [R] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [R] [W] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Madame [R] [W] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.