TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

[Adresse 1] Contentieux

Affaire : N° RG 24/01945 – N° Portalis DB2Z-W-B7I-HRXO

[Localité 1]/CH

JUGEMENT DU DOUZE MAI DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Localité 2] [Adresse 2] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau D’ESSONNE

DÉFENDEUR :

Madame [U] [E]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Adel BELFALEH, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 09 décembre 2025.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026 puis prorogé au 07 mai 2026 et au 12 mai 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hamidou ABDOU-SOUNA

GREFFIER :

Carole H’SOILI

DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par Hamidou ABDOU-SOUNA, juge, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, greffier, le 12 mai 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [U] [E] est propriétaire des lots n° 15, n° 218 et n° 219 dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] soumis au régime de la copropriété.

Madame [U] [E] a cessé de payer les charges de copropriété.

Le 14 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] représenté par son syndic la SAS Foncia Sénart Gatinais (ci-après le SDC) a mis en demeure Madame [U] [E] de payer la somme de 9 710,23 euros dont 9 539,79 représentant des charges non payées. Cette mise en demeure est restée sans effet.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 février 2024, le SDC a fait délivrer une assignation devant cette juridiction à Madame [U] [E].

Dans son assignation valant conclusions, le SDC demande au tribunal de :

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

— Condamner la défenderesse à lui payer les sommes de :

—  6.097,06 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2024, Appel Provisions Sur Charges 01/01/2024 et Cotisation Fonds Travaux 01/01/2024 inclus,

—  3.000,00 € à titre de dommages intérêts,

—  2.327,96 € au titre des frais exposés,

—  2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 14 octobre 2022, date du commandement de payer,

— Rejeter toute demande de délais,

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,

— Condamner la défenderesse en tous les dépens et autoriser la SELARL Ad Litem Juris, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le SDC se fonde sur les articles 10, 10-1 et 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relatifs au paiement des charges de copropriété, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 relatifs au versement de provisions sur charges en cours d’exercice et 1343-2 du code civil relatif à l’anatocisme.

Dans ses dernières conclusions communiquées par RPVA le 5 octobre 2024, Madame [U] [E] demande au tribunal de :

— La recevoir en ses conclusions et les déclarer bien fondées,

— Accorder à Madame [E] [U] les plus larges délais de paiement à hauteur de 24 mois soit la somme de 254 € par mois,

— Débouter le Syndic des copropriétaires [Adresse 7] de sa demande des frais de procédure,

— Débouter le Syndic des copropriétaires [Adresse 7] de sa demande de réparation des dommages et intérêts,

— Débouter le Syndic des copropriétaires [Adresse 7] de surplus.

Sans préjuger de ce qui a déjà été exposé et de ce qui suivra, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour ce qui concerne l’exposé détaillé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Selon les termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires, relative à chaque quote-part de charges.

Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le SDC sollicite le paiement de la somme de 6 097,06 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2024.

À l’appui de sa demande, il produit aux débats :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de propriétaire de Madame [U] [E] des lots n° 15, n° 218 et n° 219 dépendant de la copropriété,

— les appels de fonds à compter de 2021 à 2024 justifiant des provisions pour charges, des réajustements et régularisations des charges, des avances de fonds de prévoyance et des appels de fonds pour travaux,

— les procès-verbaux d’assemblées générales des copropriétaires approuvant les comptes de la copropriété des exercices concernés, des budgets prévisionnels, le fonds de solidarité et l’adoption de travaux de réfection,

— le décompte actualisé de la créance,

— le commandement de payer,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que le SDC rapporte la preuve qui lui incombe en ce qui concerne les charges dont il réclame le paiement.

En conséquence, Madame [U] [E] sera condamnée au paiement de la somme de 6 097,06 au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2024, Appel Provisions Sur Charges 01/01/2024 et Cotisation Fonds Travaux 01/01/2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la date de la présente assignation.

Sur la demande de paiement des frais exposés par le SDC

Selon les termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

En vertu de ce même article, « le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. ».

Constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat au sens de l’article 10-1 précité les frais exposés en dehors d’une instance judiciaire, tels que les frais de mises en demeure, de relances postérieures aux mises en demeure, de sommation de payer visant l’article 19 de la loi ou bien encore de prise d’hypothèque.

Toutefois, les frais de justice et notamment les frais de dossier dus à l’huissier, les honoraires de contentieux, les frais de remise de dossier à l’avocat et de suivi de dossier contentieux ne constituent pas des frais nécessaires au sens de cet article en ce qu’il s’agit de diligences normales du syndic, entrant à ce titre dans la catégorie des charges générales de l’immeuble auxquelles tous les copropriétaires doivent participer en vertu de l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le SDC sollicite la somme de 2 327,96 euros au titre des frais exposés par lui, décomposée comme suit :

12/05/2021

frais constitution hypothèque

330,00 €

14/06/2021

suivi procédure recouvrement

84,08 €

16/09/2021

suivi procédure recouvrement

252,24 €

20/12/2021

suivi procédure recouvrement

252,24 €

22/03/2022

suivi procédure recouvrement

252,24 €

09/08/2022

Mise en demeure

57,00 €

31/08/2022

Intérêts de retard au 31/08/2022

16,72 €

31/08/2022

Relance

33,00 €

12/10/2022

Constitution dossier Huissier

440,00 €

03/11/2022

hdj 91 – sommation de payer [E]

170,44 €

05/05/2023

Constitution dossier Avocat

440,00 €

2 327,96 €

En défense, Madame [U] [E] demande au tribunal de la dispenser de participer aux frais de procédure engagée par le SDC mettant en avant qu’elle a déjà réglé la somme de 22 388,17 euros au titre des charges de copropriété. Mais elle ne rapporte pas la preuve de sa situation économique justifiant une dispense de frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1985.

Toutefois, la somme de 440 euros relative à des frais de constitution d’un dossier pour l’huissier sera écartée en ce qu’elle n’entre pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; il en sera de même de la somme de 440 euros relative aux frais de suivi de dossier à l’avocat et de celle de 840,8 euros relative aux frais de suivi de procédure de recouvrement seront écartées en ce qu’elles constituent des diligences normales du syndic, entrant à ce titre dans la catégorie des charges générales de l’immeuble auxquelles tous les copropriétaires doivent participer en vertu de l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, la somme de 16,72 euros au titre des « intérêts de retard au 31/08/22 » sera écartée en ce qu’elle ne rentre pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, seront retenues la somme de 57 euros relative à la mise en demeure, celle de 33 euros relative aux frais de relance ainsi que la somme de 170,44 euros relative à la sommation de payer, celle de 330 euros au titre des frais de constitution d’hypothèque soit un total la somme de 590,44 euros.

En conséquence, Madame [U] [E] sera condamnée à payer au SDC la somme de 590,44 euros au titre des frais exposés.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le préjudice, pour être réparable, doit être actuel et certain.

Il est constant que le défaut de paiement de la créance non sérieusement contestable impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s’est octroyé d’office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d’ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d’autant plus important lorsque les impayés de charges sont substantiels ou anciens.

En l’espèce, le SDC sollicite la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en ce que le non-paiement des charges de copropriété par Madame [U] [E] lui a causé un préjudice financier, distinct du simple retard dans le paiement.

En défense, Madame [U] [E] conteste de devoir payer cette somme et met en avant sa bonne foi en ce que depuis le 12 mai 2021 elle aurait réglé la somme de 22 388,17 euros au titre de charges de copropriété.

Or, il résulte des pièces produites que Madame [U] [E] n’a pas payé dans les temps ses charges de copropriété, certaines d’entre elles étant exigibles depuis le mois d’avril 2021. Un tel comportement est constitutif d’une faute au sens de l’article 1240 du code civil. Par ailleurs, elle a déjà fait l’objet d’une condamnation en justice la 24 août 2021 pour non-paiement de ses charges de copropriété, ce qui aggrave sa faute morale et illustre sa volonté de faire fi des décisions de justice et de ne pas respecter ses obligations les plus élémentaires.

En outre, le demandeur justifie que cette situation est de nature à désorganiser sa trésorerie et à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, du fait du montant des sommes dues par Madame [U] [E], de son retard important de paiement et de la composition de la copropriété.

Le tribunal estime la réparation de ce préjudice à la somme de 2 000 euros.

Dès lors, Madame [U] [E] sera condamnée à payer au SDC la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice subi.

Sur la demande de délais de paiement de Madame [U] [E]

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l’espèce, Madame [U] [E] sollicite un délai de paiement de 24 mois et propose de régler la somme mensuelle de 254 euros pour apurer sa dette.

Toutefois, cette dernière ne produit aucune pièce justifiant de sa situation financière et personnelle.

En conséquence, Madame [U] [E] sera déboutée de sa demande de délais.

Sur l’anatocisme

Il convient, en application de l’article 1343-2 du code civil, d’ordonner la capitalisation des intérêts produits par ces sommes et dus pour au moins une année entière.

Sur les dépens

Selon les termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [U] [E] est la partie perdante du litige.

En conséquence, elle sera condamné en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL Ad Litem Juris représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, tenue aux dépens et succombant en la présente instance, Madame [U] [E] sera donc condamné à payer au SDC une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance de droit ou de fait ne justifie que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

En conséquence l’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée.

Sur les autres demandes

Il convient de débouter les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [U] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS Foncia Sénart Gatinais les sommes suivantes :

—  6 097,06 au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2024, Appel Provisions Sur Charges 01/01/2024 et Cotisation Fonds Travaux 01/01/2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter la date de la présente assignation,

—  590,44 euros au titre des frais exposés,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière au titre de l’anatocisme,

Déboute Madame [U] [E] de l’ensemble de ses demandes,

Condamne Madame [U] [E] en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL Ad Litem Juris représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER avocat, qui pourra les recouvrer directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

Ainsi jugé et prononcé le 12 mai 2026, à l’audience de la première chambre civile du Tribunal judiciaire de MELUN par Hamidou ABDOU-SOUNA, Président, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, greffier lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT