Du 10 février 2026

5AA

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/02814 – N° Portalis DBX6-W-B7J-22VX

[J] [W]

C/

[M] [Z]

— Expéditions délivrées à M^e Aurélie MARTY

— FE délivrée à M^e Blandine CACHELOU

le 10.02.2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 10 février 2026

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT, lors des débats et Madame Céline MASBOU, Cadre-greffière lors du prononcé

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [W]

né le 04 Juillet 1940 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Blandine CACHELOU, Avocat au barreau de PAU

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [Z]

né le 28 Janvier 1957 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Aurélie MARTY, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 décembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé signé le 7 février 2011, à effet au 1er mars 2011, Monsieur [J] [W] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [M] [Z] et Madame [U] [A] portant sur un logement situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 590 euros, outre des provisions sur charges mensuelles de 20 euros.

Selon avenant au bail d’habitation signé le 2 juillet 2019, Monsieur [M] [Z] est devenu seul titulaire du bail et l’échéance du bail a été fixée au 1er juillet de chaque année.

Par lettre recommandée du 6 avril 2021 avec avis de réception du 7 avril 2021, Monsieur [J] [W] a donné congé à Monsieur [M] [Z] à effet au 30 juin 2023, au motif de divers manquements, dégradations et modifications du bien loué.

Par lettre recommandée du 7 juillet 2022 avec avis de réception du 9 juillet 2022, Monsieur [J] [W] a donné congé à Monsieur [M] [Z] pour vendre le logement objet du bail, moyennant la somme de 160.000 euros, à effet au 30 juin 2023.

Par courrier du 8 novembre 2022, Monsieur [M] [Z] a indiqué ne pas être en mesure de faire une proposition d’acquisition du bien immobilier pris à bail et s’est engagé à le libérer au 30 juin 2023.

Un protocole d’accord valant résiliation amiable du bail conclu le 7 février 2011 et de son avenant du 2 juillet 2019, et contenant une convention d’occupation temporaire jusqu’au 31 décembre 2023, a été conclu le 29 juin 2023 entre Monsieur [J] [W] et Monsieur [M] [Z].

Par courrier daté du 2 janvier 2024, Monsieur [J] [W] a indiqué à Monsieur [M] [Z] qu’il occupait illégalement le logement depuis le 1er janvier 2024 compte tenu du protocole d’accord.

C’est dans ces circonstances que Monsieur [J] [W] a, par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, fait assigner Monsieur [M] [Z], par devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, Pôle protection et proximité, à l’audience du 14 octobre 2024, aux fins principalement de voir prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu avec Monsieur [M] [Z] au 30 juin 2023 en application du congé du 6 avril 2021.

Par ordonnance du 23 mai 2025, le juge des référés a renvoyé l’affaire au fond à l’audience du 16 septembre 2025. Lors de cette audience, le dossier a fait l’objet d’un renvoi afin que les parties intervenant à la procédure puissent échanger leurs conclusions et pièces.

Lors de l’audience du 9 décembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [J] [W], régulièrement représenté, sollicite du juge de :

A titre principal,

— Prononcer la résiliation du bail d’habitation du 7 février 2011 au 30 juin 2023 en application du congé du 6 avril 2021,

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation du bail d’habitation du 7 février 2011 au 30 juin 2023 en application du congé pour vente du 7 juillet 2022,

A titre très subsidiaire,

— Constater la résiliation amiable du bail d’habitation du 7 février 2011 au 30 juin 2023 en application des clauses du protocole d’accord du 29 juin 2023,

A titre infiniment subsidiaire,

— Prononcer la résiliation de plein droit du bail d’habitation du 7 février 2011 au 30 juin 2023 pour manquement du locataire à son obligation d’usage paisible des biens loués,

En tout état de cause,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [M] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— Juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner Monsieur [M] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 666,90 €, à compter de la date de l’audience jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

— Juger que dans le cas où l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir,

— Rejeter la demande de délais formulée par Monsieur [Z],

A titre subsidiaire :

— Limiter à trois mois les délais accordés à Monsieur [Z],

— Condamner Monsieur [M] [Z] au paiement d’une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [M] [Z] aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, il se fonde sur les dispositions des articles 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 et expose que les conditions de forme du congé ont été respectées, ce dernier contenant la mention expresse de la motivation et ayant été notifié par lettre recommandée avec avis de réception six mois avant le terme du contrat. Il précise que Monsieur [M] [Z] et Madame [U] [A] l’ont informé par courrier du 14 août 2015 du changement du cumulus réalisé sans information ni autorisation préalable ce qui constitue une violation de l’obligation interdisant toute transformation des locaux et équipements loués sans l’accord écrit du bailleur. L’ancienneté de ces faits n’a aucune incidence sur la validité du congé. Il ajoute que cette installation l’a contraint à procéder à la reprise complète du système de chauffage de la maison. La circonstance que Monsieur [M] [Z] procède à l’entretien du bien n’a d’ailleurs aucune incidence sur cette installation.

A l’appui de sa demande subsidiaire, il se fonde sur les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et explique avoir informé Monsieur [M] [Z] de son souhait de vendre le bien immobilier par courrier du 7 juillet 2022, respectant les formes requises. Ce dernier a d’ailleurs le 8 novembre 2022 refusé d’acquérir le bien aux conditions fixées. Il observe que l’absence de notice d’information n’est pas sanctionnée et n’invalide par le congé, d’autant que Monsieur [M] [Z] ne formule aucun grief à ce sujet. Il apparait donc que le contrat de bail du 7 février 2011 a été résilié en application du congé pour vente notifié le 7 juillet 2022. La circonstance qu’aucune vente n’ait été réalisée depuis lors n’a aucune incidence d’autant que le maintien dans les lieux de Monsieur [M] [Z] empêche la réalisation de ce projet et que le comportement de ses enfants décourage tout potentiel acquéreur de visiter le bien et de formuler une offre d’achat.

Au soutien de sa demande très subsidiaire, il se fonde sur les dispositions de l’article 1103 du code civil et fait valoir qu’un protocole d’accord a été conclu le 29 juin 2023 aux termes duquel il a été décidé de mettre amiablement un terme au contrat de bail à compter du 30 juin 2023. Compte tenu des démarches antérieurement engagées ainsi que de l’article 1er du protocole d’accord, Monsieur [M] [Z] ne pouvait se méprendre sur la portée de son obligation. La circonstance qu’il lui ait octroyé le droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au 31 décembre 2023 par l’intermédiaire d’une autorisation d’occupation temporaire n’a aucunement pour effet de lui conférer un titre d’occupation pour se maintenir dans les lieux au-delà du terme fixé. La validité de l’accord ne saurait d’ailleurs être remise en cause par la seule allégation, non démontrée, selon laquelle Monsieur [M] [Z] ne sait ni lire ni écrire.

A l’appui de sa demande infiniment subsidiaire, il se fonde sur les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et soutient que le comportement de Monsieur [M] [Z] et de ses enfants, établi par plusieurs dépôts de plainte et procès-verbaux d’audition de leurs voisins et courriers du Maire de [Localité 3], caractérise l’existence de troubles anormaux du voisinage perdurant depuis plusieurs années et constituent des manquements graves à l’obligation du locataire d’usage paisible des lieux loués.

S’agissant de la demande de délai pour quitter les lieux formulée par Monsieur [M] [Z], il se fonde sur les dispositions de l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution et rappelle que ce dernier est informé depuis 2021 de la résiliation de son bail, qu’il ne justifie d’aucune diligence en vue de son relogement, qu’il bénéficie de 2.579,44 euros de prestations familiales alors qu’il indique ne percevoir que la somme de 1.000 euros, qu’il ne justifie d’aucune charge et n’a pas honoré ses engagements. Il précise subir les conséquences du comportement des enfants de Monsieur [M] [Z]. Il indique avoir 84 ans et être légitime à vendre son bien immobilier au prix du marché et libre de tout occupant.

Dans l’hypothèse où un délai serait néanmoins accordé à Monsieur [M] [Z] pour quitter les lieux loués, il demande que celui-ci se soit pas supérieur à trois mois.

En défense, Monsieur [M] [Z], régulièrement représenté, sollicite du juge de :

— Débouter Monsieur [J] [W] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

Subsidiairement :

— Lui octroyer les plus larges délais pour avoir à quitter les lieux à savoir 36 mois à compter de la décision,

En toute hypothèse :

— Débouter Monsieur [J] [W] de sa demande d’indemnité formulée au fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à tout le moins la ramener à de plus justes proportions,

— Lui accorder une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de sa demande principale, il prétend que les motifs du congé notifié le 6 avril 2021, qui semble avoir été délivré en raison d’un motif légitime et sérieux, puisqu’il fait état de dégradations, modifications et manquements à l’entretien du bien occupé, ne sont justifiés par aucune pièce. Il ajoute que le courrier sur lequel Monsieur [J] [W] se fonde, date de 2015 alors qu’un avenant au contrat de bail initial a été régularisé en 2019 à son profit, sans que cette difficulté ne soit évoquée. Il ajoute que Monsieur [J] [W] est régulièrement reçu pour s’assurer de l’entretien du logement qu’il assume depuis l’entrée dans les lieux et qui n’a jamais posé de difficulté. Il soutient également que le congé a été délivré irrégulièrement et que la notice d’information ne lui a pas été communiquée ce qui, compte tenu de son illettrisme, aggrave les irrégularités.

Il fait également valoir que le congé pour vente établi le 7 juillet 2022 ni ne précise les conditions de la vente projetée, ni ne reproduit les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Il relève également l’irrégularité de la délivrance du congé ainsi que l’absence de communication de la notice d’information ce qui, compte tenu de son illettrisme, aggrave les irrégularités. Il ajoute qu’aucune vente n’est intervenue, et qu’aucun justificatif ne permet d’ en apprécier le sérieux dans la mesure où aucune démarche n’a été réalisée pendant trois années, jusqu’en 2025. En outre, il ne saurait lui être reproché de gêner la vente alors qu’il a été invité par courrier du 7 juillet 2022 à rester dans les lieux.

S’agissant du protocole d’accord en date du 29 juin 2023, il considère qu’il n’est pas valable puisqu’il ne sait ni lire ni écrire de sorte qu’il n’a pas pris la mesure de ses engagements.

Enfin, s’agissant des griefs à Monsieur [M] [Z] reposant sur ses manquements à son obligation de jouissance paisible, celui-ci fait valoir ses difficultés depuis le départ de sa compagne ayant conduit à la mise en œuvre de mesures d’assistance éducative pour ses enfants qu’il assume seul. Toutefois, il souligne que les documents produits par Monsieur [J] [W] datent de 2021 et ne sont plus d’actualité. Par ailleurs, il se fonde sur les dispositions de l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, de l’article 1er de la loi du 31 mai 1990 et de l’article 1er de la loi du 6 juillet 1989 pour soutenir que le juge doit apprécier souverainement la gravité des manquements qui lui sont reprochés figurant dans les pièces produites datant de 2025. Il ajoute que dans le cadre d’une procédure d’expulsion, le juge doit effectuer un examen de la proportionnalité de l’ingérence dans le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile. Il reconnait que des troubles ont eu lieu sur deux périodes, 2021 et 2025, mais souligne que l’occupation du bien a été majoritairement paisible compte tenu de la durée d’occupation générale de 14 ans.

Au soutien de sa demande subsidiaire de délai pour quitter les lieux, il se fonde sur les dispositions des articles L. 412-3 et 412-4 du code de procédure civile et rappelle qu’en dépit de sa situation personnelle et familiale complexe, il a toujours été à jour du paiement de son loyer. Il mentionne avoir réalisé une demande de logement prioritaire. Il précise être âgé de plus de 65 ans.

***

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience ainsi qu’aux prétentions orales telles qu’elles sont rappelées ci-dessus.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2026, par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la validité du congé pour motif légitime et sérieux :

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la délivrance du congé, prévoit notamment que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire.

Selon l’article 10 de cette même loi, “Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales. (…)”

L’article 11 de cette loi précise en son premier alinéa : “Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués.”

En l’espèce, Monsieur [J] [W] a, par courrier recommandé daté du 6 avril 2021 dont l’avis de réception a été signé le 7 avril 2021, notifié à Monsieur [M] [Z] un congé pour motif légitime et sérieux, en précisant que la fin du bail prendrait effet au 30 juin 2023.

Le bail initial a été conclu entre Monsieur [J] [W] et Monsieur [M] [Z] et Madame [U] [A] le 7 février 2011, avec prise d’effet au 1er mars 2011. Il a été modifié par un avenant du 2 juillet 2019 conclu entre Monsieur [J] [W] et Monsieur [M] [Z] seul, lequel stipule que « l’échéance du bail est dorénavant le 1er juillet de chaque année », prévoyant ainsi une durée d’un an pour le bail.

Or, il est constant que le bailleur est une personne physique et qu’aucun événement familial ou professionnel précis n’est évoqué ni justifié, susceptible de caractériser une reprise des lieux loués, conformément à l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989. Dès lors, conformément aux dispositions impératives de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, la durée du bail doit être de trois ans, nonobstant les stipulations contractuelles contraires.

Ainsi, le bail conclu le 7 février 2011, modifié par avenant du 2 juillet 2019, doit être analysé comme un bail d’une durée triennale, dont la date d’échéance a été reportée au 1er juillet, et qui a été tacitement reconduit par périodes triennales successives.

Le terme de la dernière période triennale doit ainsi être fixé au 30 juin 2023.

Le congé ayant été réceptionné le 7 avril 2021 soit plus de six mois avant cette échéance, il a donc été délivré dans le délai légal requis.

Il ressort par ailleurs des pièces produites qu’aucune notice d’information n’a été jointe à ce congé, ce que Monsieur [J] [W] ne conteste pas.

Cependant, l’article 15 précité de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n’impose pas la remise de la notice d’information à peine de nullité du congé dans le cas d’un congé délivré pour motif légitime et sérieux. Le congé ne saurait donc être déclaré irrégulier sur ce fondement.

Monsieur [M] [Z] conteste le caractère légitime et sérieux des motifs invoqués à l’appui de ce congé.

Si, dans son congé daté du 6 avril 2021, Monsieur [J] [W] fait état de diverses dégradations, il ne soutient en réalité, dans ses écritures, qu’un seul grief, à savoir le changement du cumulus intervenu en 2015 sans information ni autorisation préalable du bailleur.

A ce titre, Monsieur [J] [W] se fonde sur un courrier daté du 14 août 2015 mentionnant l’achat et l’installation d’un cumulus de 500 litres. Or, les mentions du courrier ne permettent pas de connaître l’identité de l’émetteur.

En outre, à supposer même que ce courrier émane de Madame [U] [A], comme l’allègue Monsieur [J] [W], ce dernier est antérieur à l’avenant du 2 juillet 2019 qui ne fait aucune mention ni contestation quant au cumulus et institue Monsieur [M] [Z] comme seul titulaire du bail.

Ainsi, il doit être considéré que Monsieur [J] [W], nécessairement informé de cette installation au moment de la signature de l’avenant, a tacitement accepté la situation et a renoncé à toute contestation ultérieure sur ce point, conformément au principe de bonne foi contractuelle.

Par ailleurs, aucune autre pièce probante n’est produite au soutien de cette allégation. La facture n°FA00000268 du 16 septembre 2019, invoquée pour justifier une prétendue réfection totale du système de chauffage consécutive à l’installation du cumulus, ne permet pas d’établir un lien de causalité entre ces travaux et l’installation de l’équipement litigieux.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [J] [W] est défaillant à démontrer la réalité, la gravité et l’imputabilité des faits invoqués à l’appui du congé qu’il a adressé au locataire.

Dès lors, le motif allégué ne saurait être qualifié de légitime et sérieux.

Par conséquent, le congé délivré le 7 avril 2021 est nul, étant dépourvu de motif légitime et sérieux, et Monsieur [J] [W] sera débouté de sa demande.

II – Sur la validité du congé pour vente :

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sus-énoncé prévoit que : “Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ;

si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification."

En l’espèce, par courrier daté du 7 juillet 2022 et distribué le 9 juillet 2022 à Monsieur [M] [Z], Monsieur [J] [W] a donné congé à celui-ci aux fins de vente du logement, à effet au 30 juin 2023.

Ainsi, le délai de préavis de six mois avant le terme du bail d’habitation a été respecté et le congé pour vente est régulier sur ce fondement.

Le courrier se borne à indiquer la mise en vente de " la maison que vous occupez à [Localité 3] ". Tel que rédigé, le congé ne mentionne ni l’adresse du bien, ni sa nature précise, ni ses caractéristiques essentielles, telles que la superficie, le nombre de pièces ou les équipements principaux. Néanmoins, Monsieur [M] [Z] ne démontre pas l’existence d’un grief tenant à ces imprécisions dans la mesure où il occupe cette maison individuelle à usage d’habitation depuis le 1er mars 2011 ce qui lui permet d’avoir une connaissance certaine de sa configuration.

Par ailleurs, le courrier fixe le prix à « 160.000 euros, frais de notaire et autres à la charge de l’acquéreur ». Ainsi, le congé pour vente est suffisamment précis quant au prix et aux conditions de la vente projetée et ne saurait être considéré comme irrégulier sur ce fondement, en l’absence de grief établi par Monsieur [M] [Z].

En outre, ce courrier mentionne également que cette offre vaut « dans les meilleurs délais (avant la fin juillet 2022) ». Or, distribué le 9 juillet 2022, ce congé laissait à Monsieur [M] [Z] un délai d’à peine trois semaines pour exercer son droit de préemption.

La fixation d’un délai inférieur à celui de deux mois pour accepter l’offre de vente, qui constitue une garantie d’ordre public de protection, est donc inopposable à Monsieur [M] [Z] qui avait jusqu’au 9 septembre 2022 pour préempter.

Néanmoins, il ressort de la pièce intitulée " désistement en vue de l’achat de la maison [Adresse 3] " que Monsieur [M] [Z] a indiqué « ne pas être en mesure de faire une proposition d’acquisition de cette maison », ce qui vaut renonciation à son droit de préemption.

Par ailleurs, le congé ne reproduit pas les cinq alinéas de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, alors même que cette reproduction est prescrite à peine de nullité du congé. Toutefois, Monsieur [M] [Z] ne démontre pas que l’absence de cette reproduction l’a empêché de faire valoir ses droits, ce dernier ayant renoncé à exercer son droit de préemption.

Enfin, aucune notice d’information n’a été jointe à ce congé, ce que Monsieur [J] [W] ne conteste pas. Toutefois, l’article 15 précité de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne prescrit pas la remise de la notice d’information à peine de nullité du congé, et l’arrêté du 13 décembre 2017 ne prévoit pas non plus de sanction à défaut de remise de ce document. Là encore, Monsieur [M] [Z] ne démontre pas que l’absence de remise de cette notice l’a empêché de faire valoir ses droits, ayant renoncé à exercer son droit de préemption.

En revanche, Monsieur [M] [Z] soutient que le congé serait frauduleux au motif de l’absence d’intention de vendre de Monsieur [J] [W].

Force est de constater en effet que Monsieur [J] [W] ne produit aucune pièce démontrant la réalité de son projet de vente au moment de la délivrance du congé ou dans la période immédiatement postérieure, alors qu’il indique dans son congé être « amené à faire visiter ce bien par des acheteurs potentiels dans le courant du mois d’août ».

Au contraire, les courriers électroniques des 17 et 18 février 2025 et le mandat de vente signé entre le 7 mars 2025 par Monsieur [J] [W] avec l’Agence HUMAN IMMOBILIER qui sont versés à la procédure, permettent d’établir que les premières démarches entamées en vue de la vente du logement litigieux ont été réalisées plus de 2 ans et 7 mois après la réception de ce congé. Ce alors que Monsieur [J] [W], qui allègue que le maintien dans les lieux de Monsieur [M] [Z]et le comportement de ses enfants empêchaient toute visite du bien, ne démontre pas que ces circonstances auraient changé de sorte que les visites seraient facilitées en 2025.

Compte tenu de ces circonstances, il convient de constater le caractère frauduleux du congé pour vendre notifié par Monsieur [J] [W] le 9 juillet 2022, qui doit donc être déclaré nul.

Au surplus, force est de constater que par la conclusion d’un protocole d’accord signé entre les parties le 29 juin 2023 visant à mettre un terme au bail pour la date du 30 juin 2023, Monsieur [J] [W] doit être considéré comme ayant entendu renoncer implicitement à se prévaloir des effets du congé pour vente.

Par conséquent, Monsieur [J] [W] sera débouté de sa demande.

III – Sur la résiliation amiable du bail d’habitation :

L’article 1102 du code civil prévoit que " Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi ; La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public. "

L’article 1103 du même code indique que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1128 du même code dispose que " Sont nécessaires à la validité d’un contrat : 1° Le consentement des parties ; 2° Leur capacité de contracter ; 3° Un contenu licite et certain. "

Aux termes de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les dispositions du titre I de ladite loi sont d’ordre public.

En application des dispositions de cette loi, un contrat de bail d’habitation prend fin par l’effet d’un congé, d’une clause résolutoire ou du prononcé de la résiliation judiciaire du contrat.

Le bailleur comme le locataire ont la faculté de renoncer aux dispositions protectrices d’ordre public de cette loi sous réserve toutefois, de jurisprudence constante, de la réunion de trois conditions : la renonciation est intervenue postérieurement à l’acquisition du droit, en toute connaissance de cause et est certaine et non équivoque.

En l’espèce, un protocole d’accord valant résiliation amiable du bail conclu le 07 février 2011 et son avenant en date du 02 juillet 2019 et contenant convention d’occupation temporaire a été conclu le 29 juin 2023 entre Monsieur [J] [W] et Monsieur [M] [Z].

Cet accord prévoit un terme du bail à la date du 30 juin 2023, permet à Monsieur [M] [Z] de se maintenir dans les lieux dans l’attente que la SA DOMOFRANCE lui attribue un logement, fixe une redevance d’occupation d’un montant de 666,90 euros correspondant au dernier loyer et charges locatives et une durée de 6 mois, du 1er juillet 2023 jusqu’au 31 décembre 2023.

Monsieur [M] [Z] conteste la validité de cet accord en invoquant un vice du consentement fondé sur son illettrisme et son impossibilité corrélative d’avoir pu prendre la mesure de ses engagements.

Cependant, d’une part, la circonstance que Monsieur [M] [Z] soit en difficulté pour réaliser ses démarches administratives ne saurait être suffisante pour caractériser un illettrisme ; d’autre part, l’illettrisme ne saurait constituer à lui seul une cause de nullité d’un contrat, et il appartenait à Monsieur [M] [Z] de démontrer qu’il aurait été exploité de manière à vicier son consentement.

Or, Monsieur [M] [Z] ne produit aucun élément permettant d’établir qu’il aurait ignoré la portée de l’acte qu’il a signé, ni qu’il aurait été induit en erreur sur la nature ou les effets de cet accord. D’autant que Monsieur [J] [W] lui avait d’ores et déjà notifié successivement un congé pour motif légitime et sérieux puis pour vente, à effet du 30 juin 2023, démontrant sa volonté persistante de récupérer les lieux loués.

Il n’est pas davantage démontré que Monsieur [J] [W] aurait exercé des manœuvres, dissimulations ou pressions de nature à caractériser un dol ou une violence.

L’accord litigieux apparaît au contraire avoir organisé les conditions d’une libération progressive des lieux, dans un cadre temporel déterminé et sans aggravation de la situation financière de l’occupant.

Enfin, il n’est pas contesté par les parties que l’accord litigieux a reçu un commencement d’exécution, notamment par le paiement de la redevance d’occupation prévue entre eux, Monsieur [J] [W] ne faisant état d’aucun impayé et Monsieur [M] [Z] soulignant être à jour de ses paiements, circonstance qui tend à confirmer que les parties en avaient compris la portée et les conséquences.

En outre, Monsieur [J] [W] a adressé à Monsieur [M] [Z] un courrier daté du 2 janvier 2024 qui lui rappelait ses obligations issue de l’accord du 29 juin 2023, notamment qu’il devait quitter les lieux le 31 décembre 2023 et qui l’informait qu’il occupait illégalement le logement litigieux depuis le 1er janvier 2024. Monsieur [M] [Z] n’a formulé aucune contestation à Monsieur [M] [Z].

Dans ces conditions, il y a lieu de dire que Monsieur [M] [Z] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un vice du consentement.

Par conséquent, le protocole d’accord conclu le 29 juin 2023 entre Monsieur [J] [W] et Monsieur [M] [Z] sera déclaré valable.

IV. Sur l’expulsion :

En l’espèce, Monsieur [M] [Z] ne dispose plus de titre d’occupation depuis le 1er janvier 2024.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande de Monsieur [J] [W] et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [Z] et celle de tout occupant de son chef.

L’article 412-3 alinéa 1 et 2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que " Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. […]"

L’article 412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, Monsieur [M] [Z] sollicite l’octroi d’un délai de 36 mois pour quitter les lieux en alléguant de la réalisation de démarches en vue de son relogement, de l’absence d’impayés et d’une situation personnelle et financière délicate.

Il ressort des pièces produites que Monsieur [M] [Z] a à sa charge quatre enfants mineurs bénéficiant de mesures d’assistance éducative, et que toutes ses ressources sont constituées de prestations sociales, d’un montant total de 2.579,44 euros. Aucune dette locative ne lui est reprochée par Monsieur [J] [W].

Par ailleurs, Monsieur [M] [Z] justifie de démarches infructueuses réalisées en vue de son relogement, bien qu’il fasse l’objet du contingent prioritaire défini par les services départementaux, depuis le mois de mai 2023.

Ces circonstances justifient l’octroi de délais pour quitter les lieux comme il le sollicite.

Compte tenu néanmoins tant de l’ancienneté de sa demande auprès des services du département que des délais dont il a d’ores et déjà de fait bénéficié depuis qu’il est occupant sans droit ni titre, soit le 1er janvier 2024, il convient d’accorder à Monsieur [M] [Z] un délai de neuf mois pour libérer les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

V. Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil prévoit que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il résulte de ce texte que les occupants sans droit ni titre d’un local sont tenus d’une indemnité d’occupation envers les propriétaires. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour les bailleurs.

En l’espèce, Monsieur [J] [W] sollicite la condamnation de Monsieur [M] [Z] à lui payer la somme de 666,90 euros à titre d’indemnité d’occupation, montant que ce dernier ne conteste pas et qui correspond au montant de la redevance d’occupation fixée au terme du protocole d’accord conclu entre les parties le 29 juin 2023.

Par conséquent, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, à la somme de 666,90 euros, somme que Monsieur [M] [Z] sera condamné à payer à Monsieur [J] [W] à compter du 09 décembre 2025 comme réclamé, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Monsieur [J] [W] sollicite également, dans le cas où l’occupation se prolonge au-delà d’un an, que l’indemnité d’occupation soit indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse.

Le protocole d’accord précité, qui prévoit une redevance d’occupation correspondant au dernier loyer et charges locatives, ne prévoit aucun mécanisme de révision.

Toutefois, l’occupant sans droit ni titre ne pouvant être placé dans une situation plus avantageuse que le locataire, c’est à bon droit que Monsieur [J] [W] réclame l’indexation de l’occupation dont est redevable Monsieur [M] [Z] à son égard.

V. Sur les frais du procès :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [M] [Z] à payer à Monsieur [J] [W] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DÉCLARE nul le congé pour motif légitime et sérieux en date du 6 avril 2021 notifié par Monsieur [J] [W] à Monsieur [M] [Z] ;

DÉBOUTE en conséquence Monsieur [J] [W] de sa demande tendant à prononcer la résiliation du bail d’habitation en application de ce congé ;

DÉCLARE nul le congé pour vente en date du 7 juillet 2022 notifié par Monsieur [J] [W] à Monsieur [M] [Z];

DÉBOUTE en conséquence Monsieur [J] [W] de sa demande tendant à prononcer la résiliation du bail d’habitation en application de ce congé ;

DÉCLARE valable le protocole d’accord conclu le 29 juin 2023 entre Monsieur [J] [W] et Monsieur [M] [Z] ;

CONSTATE que Monsieur [M] [Z] se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2024 du logement situé [Adresse 3] ;

INVITE Monsieur [M] [Z] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] ;

ACCORDE néanmoins à Monsieur [M] [Z] et tous occupants de son chef, en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, un délai de NEUF mois à compter de la présente décision pour libérer les lieux et DIT qu’il est en conséquence sursis à l’exécution de la mesure d’expulsion pendant ce délai ;

A défaut pour Monsieur [M] [Z] de libérer volontairement les lieux à l’issue de ce délai, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 9 décembre 2025 jusqu’à libération parfaite des lieux, au montant de 666,90 euros et CONDAMNE Monsieur [M] [Z] à son paiement ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] à payer à Monsieur [J] [W] la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ACCORDE à Monsieur [M] [Z] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Et le jugement a été signé par le greffier et le juge à BORDEAUX,

LA CADRE-GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION