TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e SUN (P0451)

M^e RIGLET (P0008)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 24/00605

N° Portalis 352J-W-B7I-C3XRP

N° MINUTE : 1

Assignation du :

11 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 25 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L., [J], [W] (RCS de, [Localité 2] 505 302 240),

[Adresse 1],

[Localité 3]

représentée par Maître Henry SUN de la S.E.L.A.R.L. SUN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0451

DÉFENDERESSES

S.A.R.L., [H], [Localité 4] (RCS de, [Localité 1] 808 092 050),

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 5]

S.A.R.L. LE, [A] (RCS de, [Localité 1] 493 294 219), par voie d’intervention volontaire,

[Adresse 4],

[Localité 6]

représentées par Maître Philippe RIGLET de la S.C.P. ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0008

Décision du 25 Mars 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 24/00605 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3XRP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 10 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 janvier 2013, l’indivision, [N], aux droits de laquelle vient la S.A.R.L., [H], [Localité 4], a donné à bail commercial à la S.A.R.L. UP INVEST, [H], aux droits de laquelle vient la S.A.R.L., [J], [W], un local sis, [Adresse 5] à, [Localité 7] pour une durée de 9 ans à compter du 14 janvier 2013 moyennant un loyer principal annuel de 25.000 euros, aux fins d’y exploiter une activité de « restauration rapide et traditionnelle, sur place, vente à emporter, et/ou en livraison, traiteur, salon de thé, organisation de réception et toutes activités connexes et complémentaires ».

Par acte extrajudiciaire du 8 juillet 2021, la S.A.R.L., [H], [Localité 4] a fait délivrer à la S.A.R.L., [J], [W] un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 13 janvier 2022.

Par ordonnance du 7 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur, [B], [Q] ayant pour mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

Par acte authentique du 26 janvier 2023, la S.A.R.L., [H], [Localité 4] a vendu les locaux litigieux à la S.A.R.L., [A].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 2 décembre 2023.

Par acte extrajudiciaire du 11 janvier 2024, la S.A.R.L., [J], [W] a assigné la S.A.R.L., [H], [Localité 4] devant la présente juridiction, aux fins essentielles de voir entériner le rapport d’expertise s’agissant du montant de l’indemnité d’occupation dont elle est redevable et de fixer l’indemnité principale à la somme de 318.515 euros, les frais de remploi à la somme de 31.851 euros, le trouble commercial à la somme de 5.000 euros et les frais de licenciement à la somme de 16.407,26 euros.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2024, la S.A.R.L., [A] est intervenue volontairement à la présente procédure.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2024, la S.A.R.L., [J], [W] demande au tribunal, aux visas des articles L. 145-14 et suivants du code de commerce, de :

« Sur l’indemnité d’occupation :

■ Entériner le rapport d’expertise de Monsieur, [B], [Q] en date du 30 novembre 2023 concernant l’évaluation du montant de l’indemnité d’occupation à la somme de VINGT-SEPT MILLE DEUX CENT SEIZE EUROS (27 216 €) hors taxes et hors charges par an à compter du 14 janvier 2022 ;

Sur l’indemnité d’éviction :

■ Fixer le montant de l’indemnité principale à la somme de TROIS CENT DIX-HUIT MILLE CINQ CENT QUINZE EUROS (318 515 €) ;

■ Fixer les frais de remploi à la somme de TRENTE-ET-UN MILLE HUIT CENT CINQUANTE-ET-UN EUROS (31 851 €) ;

■ Fixer une indemnité au titre des frais de réinstallation ;

■ Fixer une indemnité au titre des frais de déménagement ;

■ Fixer le montant de l’indemnité pour trouble commercial à CINQ MILLE EUROS (5 000 €) ;

■ Fixer les frais de licenciement à la somme de SEIZE MILLE QUATRE CENT SEPT EUROS ET VINGT-SIX CENTIMES (16 407,26 €), à parfaire à la date du jugement à intervenir ;

■ Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

En tout état de cause :

■ Condamner la SARL, [H], [Localité 4] et la SARL, [A] à payer à la SARL, [J], [W] la somme de CINQ MILLE EUROS (5.000 €), en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

■ Condamner la SARL, [H], [Localité 4] et la SARL, [A] aux entiers dépens comprenant, notamment, l’ensemble des frais d’expertise dus à Monsieur, [B], [Q]."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, la S.A.R.L., [H] PARIS 16 et la S.A.R.L., [A] demandent au tribunal, aux visas des articles L. 145-1 et suivants et R.145-1 et suivants du code de commerce, de :

« A TITRE LIMINAIRE :

➢ DECLARER la société, [A], propriétaire des locaux exploités par la société, [J], [W] depuis le 26 janvier 2023, recevable et bien fondée à intervenir volontaire à la présente procédure,

I – SUR L’INDEMNITE D’EVICTION

➢ DEBOUTER la société, [J], [W] de sa demande de fixation de l’indemnité d’éviction principale à la somme de 318.515 €,

➢ DEBOUTER la société, [J] DU, [C] de sa demande de fixation des frais de remploi à la somme de 31.851 €,

➢ DEBOUTER la société, [J], [W] de sa demande de fixation de l’indemnité pour trouble commercial à la somme de 5.000 €,

➢ DEBOUTER la société, [J], [W] de sa demande de fixation des indemnités de licenciement à la somme de 16.407,26 €,

➢ DEBOUTER la société, [J], [W] de sa demande de fixation d’une indemnité au titre des frais de réinstallation,

➢ DEBOUTER la société, [J] DU, [C] de sa demande de fixation d’une indemnité au titre des frais de déménagement,

➢ FIXER les indemnités revenant à la société, [J], [W] comme suit :

—  48.280 € au titre de l’indemnité principale,

—  4.828 € au titre des frais de remploi,

—  1.000 € au titre du trouble commercial,

➢ JUGER que la société, [J], [W] devra libérer les locaux dès le paiement de l’indemnité d’éviction et qu’à défaut le Tribunal ordonnera son expulsion,

II – SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

➢ DEBOUTER la société, [J], [W] de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 27.216 €,

➢ FIXER l’indemnité d’occupation annuelle à 30.240 € hors charges et hors taxes à compter du 14 janvier 2022, outre le paiement des charges visées au bail,

➢ CONDAMNER la société, [J], [W] au paiement de ladite indemnité d’occupation à la société, [H], [Localité 4] pendant la période courant du 12 janvier 2022 au 26 janvier 2023 et à la société, [A] à compter du 26 janvier 2023 jusqu’à son départ des locaux,

➢ JUGER que l’indemnité d’éviction se compensera à due concurrence de l’indemnité d’occupation

EN TOUT ETAT DE CAUSE

➢ CONDAMNER la société, [J], [W] à payer à la société, [H], [Localité 4] et à la société, [A] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

➢ CONDAMNER la société, [J], [W] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise de Monsieur, [Q] d’un montant de […] euros, (sic)".

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 14 mai 2025, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 10 décembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 10 décembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la SA.R.L., [A]

Il résulte des articles 328 et suivants du code de procédure civile qu’est recevable l’intervention volontaire accessoire visant à appuyer les prétentions d’une partie si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

Non contestée, l’intervention volontaire de la SA.R.L., [A], nouvelle propriétaire des locaux litigieux selon acte authentique du 26 janvier 2023, qui s’appuie sur un intérêt légitime, est déclarée recevable.

2. Sur l’action en paiement de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction représente la réparation du préjudice causé au preneur par le refus de renouvellement du bail.

En l’espèce, le bail liant la S.A.R.L., [H], [Localité 4] et la S.A.R.L., [J], [W] a pris fin le 13 janvier 2022, ouvrant droit, pour la S.A.R.L., [J], [W], au paiement d’une indemnité d’éviction.

Celle-ci doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire, soit à la date du jugement si le locataire est encore dans les lieux ou bien à la date où le locataire a régulièrement quitté les lieux.

En l’espèce, le tribunal n’a pas connaissance d’un départ de la S.A.R.L., [J], [W], de sorte que son préjudice sera évalué à la date du présent jugement.

2.1. Sur l’indemnité principale

La S.A.R.L., [J], [W] soutient que la valorisation du chiffre d’affaires doit s’effectuer toutes taxes comprises conformément à l’usage en matière de « restauration rapide ».

Elle ajoute que compte tenu de la conjoncture liée aux attentats, aux manifestations, à l’épidémie de la COVID 19 et aux travaux de ravalement sur l’immeuble et de la porte, [Localité 8] qui ont entravé son activité depuis 2016, il y a lieu de se référer au chiffre d’affaires 2014. Elle ajoute qu’il convient d’appliquer un coefficient de 190 % compte tenu de la situation exceptionnelle du fonds dans un quartier totalement réaménagé et de la nature du fonds. Elle allègue que les fonds de commerce de traiteur ont une valeur beaucoup plus importante que les fonds de restauration traditionnelle car ils réalisent davantage de marges et ont peu de salariés et que le montant de l’indemnité principale doit être évalué à la somme de 318.515 euros, ce qui correspond parfaitement à la réalité du marché dans le quartier. Elle précise que si elle devait céder son fonds de commerce, le prix de cession ne serait pas inférieur à 360.000 euros en prenant pour un exemple la cession effectuée par une autre société ayant la même activité qu’elle.

La S.A.R.L., [H], [Localité 4] et la S.A.R.L., [A] soutiennent, quant à elles, qu’il convient, conformément à l’expert de retenir le chiffre d’affaires des années 2019 à 2022 sans appliquer de coefficient. Elles précisent qu’en 2014 les locaux étaient exploités par le prédécesseur de la S.A.R.L., [J], [W] et que la baisse de son chiffre d’affaires depuis l’acquisition du fonds est due à sa gestion du restaurant et non à des raisons extérieures comme la locataire le soutient. Elles ajoutent que la cession prise comme élément de comparaison par la locataire repose sur une simple offre de cession de fonds de commerce. Elles allèguent par ailleurs qu’il convient de retenir des chiffres d’affaires hors taxes conformément aux usages dans la restauration et qu’il ne peut être tenu compte pour le calcul de l’indemnité d’éviction des sommes qui sont perçues pour le compte du Trésor public. Elles soutiennent qu’il convient d’appliquer un coefficient maximal de 60% au chiffre d’affaires hors taxes. Elles demandent la fixation du montant de l’indemnité d’éviction à la valeur vénale du fonds soit la somme de 48.280 euros.

2.1.1 Sur la perte ou le transfert du fonds de commerce

Il importe en premier lieu de déterminer si la locataire évincée peut se déplacer et conserver sa clientèle ou si la clientèle sera irrémédiablement perdue.

L’article L. 145-14 du code de commerce susvisé pose une présomption de perte du fonds obligeant le bailleur à verser une indemnité visant à compenser cette perte et à permettre au locataire d’acquérir un fonds de valeur identique, sauf s’il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l’activité était transférée.

En application de ce texte, il est d’usage d’apprécier, in concreto, les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée par la preneuse afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle, auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert, ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

En l’espèce, la locataire exerce une activité de traiteur asiatique proposant de la vente à emporter et de la restauration sur place.

Dans son rapport d’expertise, l’expert a conclu à la perte de fonds.

Les parties ne contestent pas cette conclusion, dès lors, en application des dispositions de l’article L. 145-14, alinéa 2, du code de commerce, il y a lieu de constater que le refus de renouvellement entraînera la disparition du fonds de commerce et que l’indemnité d’éviction prendra la forme d’une indemnité de remplacement.

En conséquence, il convient de déterminer la valeur du droit au bail litigieux, puis de la comparer à la valeur marchande du fonds de commerce.

En l’espèce, l’expert judiciaire a évalué la valeur du droit au bail à la somme de 66.600 euros et la valeur marchande du fonds à la somme de 124.000 euros.

* Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail peut être calculée selon la méthode de l’économie de loyer, consistant à capitaliser la différence existant entre la valeur locative de marché et le loyer annuel qui aurait été payé en cas de renouvellement, en fonction d’un multiple variable correspondant au coefficient de commercialité dépendant de la valeur locative de marché au mètre carré.

En application des dispositions des deuxième à huitième alinéas de l’article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Sur les caractéristiques des locaux

Selon le rapport d’expertise non contesté sur ces points par les parties, l’immeuble est une construction de type haussmanien, datant de la fin du 19ème siècle, avec façade sur rue en pierre de taille récemment ravalée et en très bon état.

Les locaux litigieux se situent au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble. Le rez-de-chaussée est composé d’une boutique de 5,20 m environ de largeur, d’une profondeur totale de 12,10 m environ, avec un escalier d’accès au sous-sol, cloisonnée en une surface de vente et une cuisine à la suite, avec rangements et sanitaires pour le personnel. Le sous-sol, quant à lui, est accessible par l’escalier intérieur, il est composé d’une salle de restaurant, des réserves et sanitaires pour la clientèle. L’ensemble des locaux est, selon l’expert, en bon état d’entretien.

Les locaux loués se situent dans un secteur prisé du nord-ouest de, [Localité 1] et proche de la porte, [Localité 8]. Commercialement, l’emplacement est satisfaisant pour l’activité exercée, compte tenu des bureaux du secteur, mais aussi de la forte concurrence d’autres commerces du même type dans le secteur de la porte, [Localité 8].

Sur la pondération des locaux

D’après la 6ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de novembre 2025, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc…).

L’expert judiciaire propose une pondération de la surface de 54,73 m²P, qui n’est pas contestée par les parties et qui sera donc retenue.

Sur la valeur du droit au bail

Il y a lieu de rappeler que la valeur locative d’un bien donné à bail peut être estimée en ayant recours à la méthode par comparaison, consistant à se fonder directement sur les références de transaction effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles des locaux litigieux.

Au cas présent, eu égard à l’étude des diverses données et des références issues de son observation du marché, constituées de 2 locations nouvelles, 3 locations en renouvellement, deux fixations judiciaires et des trois précédentes cessions concernant les locaux litigieux, l’expert judiciaire retient une valeur locative unitaire de marché d’un montant de 720 euros par mètre carré pondéré. Il considère, en l’absence de motifs de déplafonnement, que la valeur du droit au bail correspond à la différence entre la valeur locative de marché (39.400 euros H.T/an) et le loyer plafonné (29.151 euros H.T/an), soit un différentiel locatif de 10.249 euros.

L’expert propose ainsi une valeur du droit au bail arrondie à la somme de 66.600 euros hors taxes/an (10.249 x 6,5), qui n’étant pas contestée par les parties, sera retenue par le tribunal.

* Sur la détermination de la valeur du fonds de commerce

La valeur du fonds de commerce peut être déterminée suivant deux méthodes : une méthode au regard du chiffre d’affaires variant suivant la nature de l’activité et appliquée au chiffre d’affaires moyen, des trois derniers exercices et une méthode de l’excédent brut d’exploitation, prenant en compte les capacités de rendement du fonds.

Il y a lieu de rappeler que la valeur du fonds de commerce peut être déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d’affaires réalisé par le preneur avant l’éviction (Civ. 3, 20 mars 2007).

Pour la fixation de l’indemnité d’éviction, la détermination de la valeur marchande du fonds de commerce s’effectue selon les usages et modalités retenus dans la profession ou le secteur d’activité commerciale concerné (Civ. 3, 5 février 2014).

En l’espèce, l’expert a écarté la méthode de l’excédent brut d’exploitation et n’a retenu que la méthode en fonction des chiffres d’affaires, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Décision du 25 Mars 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 24/00605 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3XRP

L’expert a proposé que le fonds de commerce soit valorisé à 140 % du chiffre d’affaires moyen des exercices 2019 et 2022, soit : (94.037 euros x 2 + 78.196 euros)/3 = 88.757 euros x 140 % = 124.259 euros hors taxes/an arrondis à la somme de 124.000 euros hors taxes/an.

Les parties sont opposées sur le point de savoir si le chiffre d’affaires servant de base de calcul pour l’évaluation du fonds doit être apprécié hors taxes ou toutes taxes comprises.

L’expert indique que « la locataire affirme que plusieurs ouvrages retiennent des chiffres d’affaires TTC, »selon les usages de la profession."

Si les auteurs de ces ouvrages ont le droit de retenir des chiffres d’affaires TTC, cela ne signifie pas qu’ils ont raison, et certains ont évolué vers les chiffres d’affaires HT.

D’ailleurs, nous ne voyons pas comment ces auteurs peuvent trouver de telles informations, puisque les chiffres d’affaires sont toujours exprimés HT depuis des décennies.

Les actes de cession de fonds de commerce indiquent les chiffres d’affaires et résultats de l’exploitation cédée : ce sont des chiffres d’affaires HT.

Les bilans et comptes de résultat de la comptabilité des entreprises sont exprimés HT, et sont déclarés HT à l’administration.

Les petites annonces de cession de fonds de commerce indiquent des chiffres d’affaires HT.

Les données statistiques ne peuvent donc retenir que des chiffres d’affaires HT.

On notera que la TVA est une taxe collectée par les entreprises ou les travailleurs indépendants, et reversée à l’administration fiscale, qui ne procure aucun bénéfice à ceux-ci.

Enfin, il n’y a aucune raison que la valeur d’un fonds de commerce augmente si le taux de TVA augmente, ni que la valeur d’un fonds de commerce diminue si le taux de TVA diminue."

Force est de constater que les affirmations de l’expert ne sont pas sérieusement contredites par la production par la locataire d’un simple extrait d’un site internet « www.france-commerce.net » non daté faisant état de barèmes pour l’évaluation des fonds de commerce dont la source serait le mémento fiscal, [Z], [V] 2016.

Conformément aux usages, il sera donc tenu compte pour l’évaluation de l’indemnité d’éviction du chiffre d’affaires hors taxes et non toutes taxes comprises.

Les parties s’opposent également sur les années à retenir pour calculer le chiffre d’affaires moyen.

L’expert précise que "Le chiffre d’affaires retenu est habituellement le chiffre d’affaires moyen des trois dernières années d’exploitation, pondéré pour tenir compte de l’évolution de ces chiffres d’affaires.

En l’espèce, compte tenu des conséquences de la pandémie de Covid 19, qui a fortement impacté de nombreuses activités, dont ce type d’activité, en 2020 et 2021, nous proposons de retenir uniquement les chiffres d’affaires de 2019 et 2022"

Comme rappelé ci-dessus, l’indemnité d’éviction doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire, soit en l’espèce à la date du présent jugement. Dès lors, il n’apparaît pas pertinent de prendre comme année de référence la seule année 2014 comme le sollicite la locataire.

Par ailleurs, l’expert en retenant les chiffres d’affaires des années 2019 et 2022 a pris en compte les éventuelles conséquences sur le chiffre d’affaires de la locataire des attentats terroristes de 2015, des travaux sur l,'[Adresse 6] et l,'[Adresse 7], des manifestations de taxis et de « Gilets Jaunes », de l’épidémie de la Covid 19 et des manifestations contre la réforme des retraites de 2023.

S’agissant des travaux de la, [Adresse 8] débutés en 2021 et toujours en cours au moment de l’expertise, l’expert judiciaire souligne que "la société locataire ne pouvait pas ignorer ces futurs travaux, prévus et annoncés depuis longtemps, lorsqu’elle a acquis le fonds de commerce litigieux, un an avant le début des travaux.

La locataire soutient que, « lorsque ces aménagements seront terminés, le quartier a vocation à connaître une attractivité exponentielle, dont il doit être nécessairement tenu compte lors de l’évaluation de l’indemnité d’éviction. »

Nous pensons que ces travaux sont effectivement une gêne pour les personnes fréquentant ce secteur.

A la fin de ces travaux, le secteur retrouvera l’attractivité qu’il avait avant les travaux, mais nous ne voyons pas bien pourquoi le secteur connaîtrait une « attractivité exponentielle », compte tenu du fait que ces deux importants chantiers sont faits pour faciliter les déplacements de personnes à travers l’Ile de France, essentiellement des travailleurs utilisant les transports en commun quotidiennement, mais pas pour desservir particulièrement la porte, [Localité 8].

Compte tenu de l’activité exercée de restauration rapide, essentiellement à emporter, s’adressant essentiellement à une clientèle d’habitués, et de la situation un peu à l’écart de la porte, [Localité 8], nous ne voyons pas bien quelle pourrait être la soudaine attractivité de cette voie sur l’activité exercée.

On notera enfin que la pandémie de la Covid 19 a eu pour conséquence une modification du travail dans les bureaux, avec le développement important du télétravail.

De nombreuses entreprises ont conservé des jours de télétravail, souvent deux jours sur cinq.

Les conséquences sont importantes en ce qui concerne le marché des bureaux, de nombreuses entreprises ayant réduit la surface de leurs bureaux, leurs employés occupant des bureaux partagés.

Cette réduction des surfaces de bureaux ne peut être favorable à l’activité de la locataire, même après la fin des travaux.

On peut enfin noter que le chiffre d’affaires de l’année 2016, année qui n’est pas impactée par la Covid 19 ou les travaux, ressort à 88 251 € HT, alors que celui de l’année 2022, très impactée par les travaux de la porte, [Localité 8], aux dires de la locataire, ressort à 94 037 €."

Il y a lieu, par ailleurs, de relever que la locataire soutient qu’à la suite des aménagements en cours dans le quartier, son activité connaît une importante reprise. Elle produit à cet effet une « attestation de présentation des comptes » de son expert-comptable relatifs à l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ainsi qu’une attestation de chiffres d’affaires de son cabinet de conseil de gestion de janvier 2023 à septembre 2023. Toutefois, les chiffres d’affaires apparaissant sur ces documents ne portent pas sur une année complète et ne sont ainsi pas exploitables par le présent tribunal. Par ailleurs, il convient de relever que la locataire ne demande pas à ce qu’ils soient pris en compte.

Ainsi, au vu des éléments produits dans la présente instance, les années de références retenues par l’expert paraissent pertinentes et seront retenues par le tribunal. En outre, il apparaît adapté d’affecter un coefficient 2 au chiffre d’affaires de l’année 2022 comme proposé par l’expert.

S’agissant du coefficient appliqué au chiffre d’affaires moyen, l’expert judiciaire relève que « généralement, on estime les fonds de commerce parisiens de traiteur entre 80% et 100% du chiffre d’affaires moyen Hors Taxes, matériel et agencements compris, jusqu’à 120% pour certains traiteurs asiatiques. On rappellera que le prix d’achat du fonds de commerce par le locataire actuel a fait ressortir un pourcentage de 138% du chiffre d’affaires HT de la seule année entière d’exploitation ». Il conclut que « compte tenu des caractéristiques des locaux, de leur assez bon emplacement, du bon état des matériels et agencements et la fin des travaux en cours », il propose de retenir le taux maximal de 140 %.

Décision du 25 Mars 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 24/00605 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3XRP

La locataire soutient, sans le démontrer, que « conformément aux usages en la matière et aux critères retenus par les banquiers pour le financement des fonds de commerce de restauration rapide/traiteurs », et compte tenu de la situation exceptionnelle du fonds dans un quartier totalement réaménagé et de la nature du fonds, il conviendrait d’appliquer un coefficient de 190 %.

La bailleresse sollicite, quant à elle, l’application d’un coefficient de 60 % en se fondant sur différents barèmes retenus par différents éditeurs mais sans toutefois les produire.

Compte tenu de l’ensemble des éléments ci-avant exposés, le coefficient de valorisation proposé par la bailleresse, qui est inférieur au coefficient le plus faible usuellement retenus pour la branche d’activité considéré selon l’expert, est injustifié au regard de l’emplacement satisfaisant des locaux et du bon état de ces derniers.

Quant au taux invoqué par la locataire, il est beaucoup trop élevé au vu de l’emplacement et de l’état des locaux. Par ailleurs, la cession de fonds de commerce d’un traiteur asiatique situé à, [Localité 9] pour un montant de 605.000 euros dont se prévaut la locataire à l’appui de sa demande est inopérante s’agissant d’une simple annonce.

Néanmoins, le coefficient proposé par l’expert est au-dessus du coefficient le plus élevé usuellement retenu pour la branche d’activité considéré et la référence au prix d’achat du fonds de commerce ne peut à elle seule justifier ce coefficient.

Dès lors, compte tenu de l’emplacement satisfaisant pour l’activité exercée, du bon état des locaux et de leur agencement mais également de la fin des travaux, un coefficient de 120 % sera retenu par le tribunal.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la valeur marchande du fonds litigieux peut justement et souverainement être estimée à la somme de : [(94.037 x 2 + 78.196) ÷ 3] x 120 % = 106.508,00 euros.

En conséquence, il convient de retenir que la valeur marchande du fonds de commerce exploité par la S.A.R.L., [J], [W] est de 106.508,00 euros.

En définitive, dès lors que la valeur marchande du fonds de commerce est supérieure à la valeur du droit au bail litigieux, il y a lieu de retenir que la première représente le montant de l’indemnité principale devant revenir à la S.A.R.L., [J], [W].

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité principale à la somme de 106.508,00 euros.

1.2 Sur les indemnités accessoires

2.2.1 Sur les frais de remploi

L’acquisition d’un nouveau fonds de commerce est soumise à des droits. Compte tenu des frais de transactions et de rédaction d’actes, il est généralement retenu un pourcentage de l’ordre de 10 % de la valeur du fonds pour déterminer cette indemnité de remploi.

L’expert judiciaire a évalué forfaitairement ces frais à 10 % de la valeur du fonds.

Les parties ne contestent pas le taux proposé par l’expert de sorte que le tribunal retiendra des frais de remploi à hauteur de 10.650,80 euros (106.508,00 x 10 %).

2.2.2 Sur les frais de réinstallation

Si la perte du fonds de commerce n’est pas exclusive de l’obtention de frais de réinstallation, ceux-ci ne peuvent consister qu’en des frais qui ne sont pas déjà couverts par l’indemnité principale et qui procèdent donc de la nécessité des aménagements spécifiques correspondant par exemple à une mise en concept.

L’expert relève que « la locataire achètera un fonds de commerce de remplacement, fonds qui comprend l’ensemble du matériel et des agencements. Il n’y a donc pas (…) de frais de réinstallation à prévoir, le fonds de remplacement comprenant son propre matériel et ses agencements ».

La locataire soutient simplement dans ses conclusions qu’en application de l’arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation du 11 juillet 2019 (n°18-16993), il y a « lieu de fixer une indemnité pour frais de réinstallation », sans en indiquer le montant, cette prétention étant dès lors indéterminée. Elle ne produit par ailleurs aucun élément à l’appui de sa demande.

Sa demande de frais de réinstallation apparaît donc injustifiée et sera rejetée.

2.2.3 Sur les frais de déménagement

Cette indemnité accessoire a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont il est évincé pour les seuls effets personnels, le matériel et les agencements étant constitutifs du fonds de commerce.

L’expert relève que « la locataire achètera un fonds de commerce de remplacement, fonds qui comprend l’ensemble du matériel et des agencements. Il n’y a donc pas de déménagement (en dehors du stock) » à prévoir.

La locataire soutient que ces frais devront être établis selon les devis qui seront produits par elle. La bailleresse, quant à elle, sollicite l’entérinement du rapport.

En l’espèce, la locataire ne produit aucun élément permettant de remettre en cause les constats de l’expert et notamment de démontrer la nécessité d’un déménagement à la suite de la perte de son fonds. Dès lors, elle sera déboutée de cette demande.

2.2.4 Sur le trouble commercial

Ce préjudice résulte de la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce, ayant eu des incidences sur l’exploitation. Il est d’usage que cette indemnité corresponde à trois mois de l’excédent brut d’exploitation (EBE) moyen des trois derniers exercices, et, s’il est nul ou déficitaire, en tenant compte d’autres paramètres comme le chiffre d’affaires ou la masse salariale.

L’expert relève que la locataire exploite "deux établissements dont l’établissement principal représente un chiffre d’affaires moyen plus de 5 fois supérieur à celui de, [Localité 1]« et qu’il était dans »l’impossibilité de connaître l’EBE de l’établissement parisien« . Il précise qu’en »l’absence de résultat d’exploitation ou d’excédent brut d’exploitation pour cette seule exploitation« , il retiendra »forfaitairement une somme de 5.000 euros".

Si la locataire sollicite l’entérinement de la proposition de l’expert, la bailleresse soutient qu’ « au regard des résultats déficitaires de la locataire et de l’absence de communication des documents nécessaires », il convient de fixer le montant de cette indemnité à la somme forfaitaire de 1.000 euros.

L’excédent brut d’exploitation rattachable exclusivement aux activités exercées dans les locaux litigieux n’ayant pas été déterminé, il conviendra, conformément à l’usage, d’arrêter le trouble commercial à quinze jours de chiffre d’affaires moyen soit la somme arrondie de 3.700 euros ([88.757/365) x 15).

2.2.5 Sur les indemnités de licenciement

Il est constant que ce poste n’est payé que sur justificatifs, après réalisation du licenciement, et n’est dû que si le licenciement est causé par la disparition du fonds.

La locataire soutient qu’elle a deux salariés. Elle sollicite la fixation des indemnités de licenciement à la somme de 16.407,26 euros à parfaire à la date du jugement. La bailleresse s’y oppose en indiquant que la locataire ne démontre pas de contrats de travail.

La locataire produit à l’appui de ce qu’elle invoque un courriel en date du 7 novembre 2023. Toutefois, ce courriel n’est accompagné d’aucune autre pièce et ne peut suffire à démontrer la réalité du montant des éventuelles indemnités de licenciement.

Néanmoins, conformément aux usages, ce poste sera indemnisé sur production des justificatifs par la locataire.

Conclusion sur l’indemnité d’éviction

En dé nitive, l’indemnité d’éviction due à la preneuse à bail s’élève à la somme totale de : 120.858,80 euros (106.508,00 + 10.650,80 + 3.700), outre les frais de licenciement qui seront éventuellement remboursés sur production de leurs justi catifs.

En conséquence, il convient de xer le montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L., [J], [W] à la somme totale de 120.858,80 euros, outre les frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justi catifs.

3. Sur l’action en paiement de l’indemnité d’occupation

Il résulte de l’article L. 145-28 du code de commerce que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, qui est égale à la valeur locative compte tenu de tous éléments d’appréciation, outre abattement pour tenir compte de la précarité.

Ces éléments d’appréciation résultent de l’article L. 145-33 et des articles R. 145-3 à R. 145-8 du même code et sont définis comme suit :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Cette indemnité est due à compter du lendemain de la date d’effet du refus de renouvellement du bail expiré et jusqu’à la libération effective des lieux.

En l’espèce, la S.A.R.L., [J], [W] est redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 14 janvier 2022.

L’expert judiciaire a évalué l’indemnité d’occupation due au 14 janvier 2022 de la façon suivante :

— valeur locative statutaire : 54 m²B x 550 euros/m²B = 30.240 euros/an hors taxes et hors charges, non contestée par les parties,

— abattement de précarité de 10 % : 30.240 euros x 90 % = 27.216 euros/an hors taxes et hors charges.

La S.A.R.L., [J], [W] sollicite l’entérinement du rapport d’expertise.

La S.A.R.L., [H], [Localité 4] et la S.A.R.L., [A] contestent uniquement l’abattement pour précarité.

Concernant le taux de précarité, force est de constater que la durée conséquente de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction a nécessairement aggravé la précarité de la locataire, le congé ayant été délivré le 8 juillet 2021 pour le 13 janvier 2022. Au regard de ces éléments et des conclusions de l’expert, le tribunal retiendra un taux de précarité de 10 %.

L’indemnité d’occupation après cet abattement s’établit donc à la somme annuelle de : 30.240 x 0.9 = 27.216 euros hors taxes et hors charges.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L., [J], [W] à la S.A.R.L., [H], [Localité 4] à compter du 14 janvier 2022 jusqu’au 25 janvier 2023 et à la S.A.R.L., [A] à compter du 26 janvier 2023 à la somme annuelle de 27.216 euros hors taxes et hors charges, et de condamner la première à payer cette somme à la seconde à compter du 14 janvier 2022 jusqu’au 25 janvier 2023 et à la S.A.R.L., [A] à compter du 26 janvier 2023 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs, sous réserve de l’absence d’exercice par celle-ci de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce.

4. Sur la demande de compensation judiciaire

En vertu des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, selon les dispositions de l’article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. À moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, les parties étant titulaires de créances réciproques l’une envers l’autre, il y a lieu d’ordonner la compensation entre ces dernières.

En conséquence, il convient d’ordonner la compensation judiciaire entre le montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L., [J], [W] d’une part, et le montant du solde d’indemnité d’occupation statutaire dû par la S.A.R.L., [J], [W] après déduction du montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle d’ores et déjà versée par cette dernière en cours d’instance d’autre part.

5. Sur la demande d’expulsion

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-29 du code de commerce, en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. À défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

Décision du 25 Mars 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 24/00605 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3XRP

Il y a lieu de rappeler que le maintien dans les lieux du preneur pouvant prétendre à une indemnité d’éviction constitue une occupation avec titre.

En l’espèce, dès lors que la S.A.R.L., [J], [W] n’a pas la qualité, à la date de la présente décision, d’occupante sans droit ni titre, il n’est pas opportun, à ce stade, d’ordonner son expulsion, mais simplement de rappeler les dispositions susvisées.

En conséquence, il convient de rappeler que la S.A.R.L., [J], [W] devra restituer à la S.A.R.L., [A] les clefs des locaux donnés à bail à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction après compensation.

6. Sur les demandes accessoires

L’instance et l’expertise ayant eu pour cause la délivrance par la S.A.R.L., [H], [Localité 4] d’un congé avec refus de renouvellement, il convient de condamner in solidum la S.A.R.L., [H], [Localité 4] et la S.A.R.L., [A] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise.

Elles seront de même condamnées à payer à la S.A.R.L., [J], [W] une somme qu’il est équitable de fixer à 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elles seront corrélativement déboutées de leur demande de ce chef.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de la S.A.R.L., [A],

FIXE l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L., [J], [W] à la somme totale de 120.858,80 euros, sous réserve de la production des justificatifs pour les frais de licenciement, se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 106.508,00 euros,

— indemnités accessoires :

— frais de remploi : 10.650,80 euros,

— trouble commercial : 3.700 euros,

— frais de licenciement : sur production de justificatifs,

DÉBOUTE la S.A.R.L., [J], [W] de sa demande au titre des frais de déménagement et de réinstallation,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L., [J], [W] à la S.A.R.L., [H], [Localité 4] à compter du 14 janvier 2022 jusqu’au 25 janvier 2023 et à la S.A.R.L., [A] à compter du 26 janvier 2023 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs à la somme annuelle de 27.216 euros hors taxes et hors charges,

CONDAMNE la S.A.R.L., [J], [W] à verser cette somme à la S.A.R.L., [H], [Localité 4] pour la période s’étendant du 14 janvier 2022 jusqu’au 25 janvier 2023 et à la S.A.R.L., [A] à compter du 26 janvier 2023 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs, sous réserve de l’absence d’exercice par celle-ci de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, dont à déduire toute somme déjà versée en cours d’instance à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle,

ORDONNE la compensation judiciaire entre le montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L., [J], [W] d’une part, et le montant du solde d’indemnité d’occupation statutaire dû par cette dernière après déduction du montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle d’ores et déjà versée par cette dernière d’autre part,

RAPPELLE que la S.A.R.L., [J], [W] devra restituer à la S.A.R.L., [A] les clefs des locaux donnés à bail à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction susvisée après la compensation ordonnée,

CONDAMNE in solidum la S.A.R.L., [H], [Localité 4] et la S.A.R.L., [A] au paiement des dépens, comprenant les frais d’expertise,

CONDAMNE in solidum la S.A.R.L., [H], [Localité 4] et la S.A.R.L., [A] à payer à la S.A.R.L., [J], [W] la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.A.R.L., [H], [Localité 4] et la S.A.R.L., [A] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 25 Mars 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA