TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05063 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IECK

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 06/02/2026

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

C/

Monsieur [P] [S] [M]

Madame [Z] [H]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 06 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3] [Adresse 3] [Localité 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Jérôme CHERUBIN, avocat au barreau de l’ESSONNE

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [S] [M]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [H]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 29 septembre 2016, la SA TROIS MOULINS HABITAT a loué à M. [P] [S] [M] et Mme [Z] [H], qui se sont engagés solidairementPrécision inutile

, un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 470,69 € hors charges outre 37,02 € de provision pour charges.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du même jour, soit le 29 septembre 2016, la SA TROIS MOULINS HABITAT a également loué à M. [P] [S] [M] et Mme [Z] [H], qui se sont engagés solidairementidem

, un emplacement de stationnement situé [Adresse 4] (emplacement n°9105) – [Localité 9] [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 20,00 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2025, la SA TROIS MOULINS HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 135,57 € au titre des loyers et charges échus mois de mai 2025 inclus.

Je vais m’en contenter !

Il faudrait rouvrir les débats ou solliciter une note en délibéré pour prononcer éventuellement l’irrecevabilité (pour respecter le principe du contradictoire), un peu lourd pour un élément non essentiel à mes yeux

Les impayés de loyer ont été signalés le 1er juillet 2025Le document produit pour justifier de la saisine de la CAF n’est que la fiche de saisine en date du 1er juillet 2025 rédigée par la SA TROIS MOULINS HABITAT. Nous ne disposons donc pas d’un document justifiant de la réception par la CAF de cette saisine. J’ai rédigé le projet avec la date de la fiche de saisine (1er juillet 2025) et en retenant la recevabilité. Mais si l’irrecevabilité était retenue, je rédigerai volontiers le projet avec cette autre solution

à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025, la SA TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner M. [P] [S] [M] et Mme [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail pour les ou l’un des deux motifs suivants, à savoir le défaut de paiement et le défaut d’assurance,subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire des baux,Effectivement la mention en majuscules plaide pour une demande de suppression des délais légaux, même si pas très explicite

Les motifs de l’assignation font valoir une demande d’expulsion IMMÉDIATE. Or, aucune motivation particulière dans l’assignation n’est produite pour demander spécifiquement la suppression du délai légal de deux mois. J’ai rédigé le projet avec la motivation particulière pour le rejet de l’immédiateté en considérant que c’était réellement la demande de la bailleresse. Mais la solution est peut-être autre et il faudrait alors supprimer les références à cette immédiateté

ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,autoriser la demanderesse à disposer des meubles se trouvant dans les lieux au jour de l’expulsion conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 3 989,84 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 135,57 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au légal à compter de la présente décision, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 1er octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, la SA TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 226,02 €, au titre des loyers et charges échus au 25 novembre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Cités par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice, M. [P] [S] [M] et Mme [Z] [H] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 1er juillet 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 1er octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 décembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA TROIS MOULINS HABITAT verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 25 novembre 2025, la dette locative de M. [P] [S] [M] et Mme [Z] [H] s’élève à la somme de 5 226,02 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Il convient de condamner M. [P] [S] [M] et Mme [Z] [H] solidairement au paiement de cette somme.

Oui, je fais droit à cette demande lorsqu’elle est formée et que la dette a augmenté depuis le CDP

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 2 juillet 2025 pour la somme de 2 135,57 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.Les demandeurs n’ayant pas comparu et n’ayant effectué aucun versement depuis janvier 2025, soit près d’un an, j’ai laissé la phrase type faisant courir les intérêts pour une partie au commandement et l’autre au jugement, suivant ainsi les demandes de la SA TROIS MOULINS HABITAT. Néanmoins, cette option n’était peut-être pas celle à choisir

— Sur l’acquisition des clauses résolutoires pour défaut de paiement des loyers

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, les deux contrats en date du 29 septembre 2016 unissant les parties stipulent respectivement en leur article 12 et 14 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, aussi bien pour le logement que pour l’emplacement de stationnement. En outre, le contrat de location concernant l’emplacement de stationnement étant accessoire au bail d’habitation, il suit le régime juridique qui lui est applicable.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 2 juillet 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 3 septembre 2025.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [P] [S] [M] et Mme [Z] [H] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [P] [S] [M] et Mme [Z] [H] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée aux montants des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la demanderesse ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de M. [P] [S] [M] et Mme [Z] [H].

Dès lors, compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [S] [M] et Mme [Z] [H] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA TROIS MOULINS HABITAT et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [P] [S] [M] et Mme [Z] [H] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 300 € en application de l’article précité.J’ai laissé la condamnation à l’article 700 CPC en raison de l’absence des défendeurs et de leur absence de versement depuis plus d’un an. Cependant, la solution est peut-être autre. Dans ce cas, le rajout serait : « Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la SA TROIS MOULINS HABITAT les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. »

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [S] [M] et Mme [Z] [H] à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT la somme de 5 226,02 € (décompte arrêté au 25 novembre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 2 juillet 2025 sur la somme de 2 135,57 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 septembre 2016 entre la SA TROIS MOULINS HABITAT, d’une part, et M. [P] [S] [M] et Mme [Z] [H], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 8] sont réunies à la date du 3 septembre 2025 pour défaut de paiement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 septembre 2016 entre la SA TROIS MOULINS HABITAT, d’une part, et M. [P] [S] [M] et Mme [Z] [H], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement situé au [Adresse 4] (emplacement n°[Localité 10]) – [Localité 9] [Adresse 7] sont réunies à la date du 3 septembre 2025 pour défaut de paiement ;

ORDONNE en conséquence à M. [P] [S] [M] et Mme [Z] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [P] [S] [M] et Mme [Z] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA TROIS MOULINS HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [P] [S] [M] et Mme [Z] [H] solidairement à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, à compter du terme du mois de novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA TROIS MOULINS HABITAT du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [P] [S] [M] et Mme [Z] [H] in solidum à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [S] [M] et Mme [Z] [H] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.