TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04829 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-ID3E

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 13/02/2026

S.A. 1001 VIES HABITAT

C/

Madame [T] [E]

Monsieur [M] [Y]

Monsieur [P] [S]

Madame [H] [O] épouse [S]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— ASSOCIATION LEGITIA

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 13 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [T] [E]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [P] [S]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [O] épouse [S]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 mai 2023, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat a donné à bail à Mme [T] [E] et M. [M] [Y] un appartement situé Résidence [T] au [Adresse 3]) à [Localité 3].

Par courrier du 31 décembre 2024 revenu pli avisé et non réclamé, la bailleresse a mis en demeure les locataires de payer les sommes dues au titre de la dette locative.

Suspectant l’inoccupation des lieux par les preneurs, la bailleresse a mandaté un commissaire de justice pour procéder à des vérifications effectuées le 27 janvier 2025. Elles ont permis de constater que le nom des locataires n’apparaissaient plus sur les boites aux lettres de l’entrée. Le commissaire de justice a rencontré une femme se présentant comme Mme « [V] » qui déclarait vivre avec les locataires en titre, son époux M. [S] et leur enfant de 9 ans dans le logement.

En réponse à une sommation interpellative du 3 février 2025, M. [P] [S] a confirmé au commissaire de justice vivre dans le logement avec son épouse dont l’identité serait Mme [H] [O] ainsi que leur enfant de 9 ans [L] [S], précisant que les locataires en titre étaient partis et leur prêtaient leur appartement jusqu’à leur retour. Une sommation de quitter les lieux était délivrée aux occupants du logement par le commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 061,80 euros au titre des loyers et charges échus impayés ainsi que de justifier d’une assurance habitation.

Par actes de commissaire de justice du 24 juillet 2025, elle a fait assigner M. [M] [Y], Mme [T] [E], M.[P] [S] et Mme [H] [O] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MELUN afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal, la résiliation judiciaire du bailà titre subsidiaire que soit constaté l’acquisition des clauses résolutoires pour défaut de paiement et de justification d’assurance,en tout état de cause, ordonner l’expulsion de M. [M] [Y], Mme [T] [E] et de tous les occupants de leur chef, dont M. [P] [S] et Mme [H] [O], avec suppression du délai légal prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser une indemnité d’occupation équivalant au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux, leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 4 189, 96 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de juin 2025 incluse, selon décompte arrêté du 10 juillet 2025, leur condamnation in solidum à lui régler la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens en ce compris le coût des procès-verbaux de constat

La requérante sollicite, sur le fondement des articles 1728 du code civil, 2 de la loi du 6 juillet 1989, L 442-6 et R 641,1- 1 du code de la construction et de l’habitation, la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’occupation personnelle du logement et cession illicite de leur droit au bail. Elle rappelle que selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, le fait pour le preneur d’avoir quitté les lieux pour les laisser à disposition d’autres occupants sans droit ni titre est une infraction à l’obligation d’occuper les lieux. Elle ajoute qu’il s’agit également d’une violation des règles d’attribution des logements HLM. A titre subsidiaire, elle souligne que le contrat de bail s’est trouvé de plein droit résilié deux mois après la délivrance du commandement de payer et justifier d’une assurance aux locataires, cet acte étant demeure vain. Par conséquent, elle sollicite l’expulsion des défendeurs avec la suppression du délai légal à prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution compte-tenu des manœuvres entreprises pour contourner les règles d’attribution des logements sociaux et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Lors de l’audience du 2 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de la dette locative à la somme de 6 937, 46 euros terme du mois d’octobre 2025 inclus.

M. [M] [Y], Mme [T] [E], M. [P] [S], Mme [H] [O] épouse [S], bien que régulièrement assignés à comparaître à domicile ou à personne, ne se sont pas présentés ni fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2026, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime, régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « juger que  » ne constituent pas des demandes en justice au sens de l’article 4 du code de procédure civil visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens de sorte que le tribunal n’y répondra pas.

I. Sur la résiliation judiciaire pour défaut d’occupation des preneurs et cession illicite du droit au bail

Les articles 1224 et 1227 du code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail pour inexécution de ses obligations par le preneur. En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Selon l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions relatives aux rapports bailleur-locataire sont d’ordre public et s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

La jurisprudence exige, s’agissant des logements sociaux, que l’occupation soit strictement personnelle.

Le contrat de bail conclu entre les parties indique que la location est consentie pour une habitation strictement personnelle et bourgeoise du locataire. Le logement doit constituer la résidence principale du locataire qui est tenu de l’occuper au moins huit mois par an.

Par ailleurs, l’article 12 prévoit que la présente location ne peut faire l’objet ni d’un prêt même à titre gratuit ni d’une cession sous quelque forme que ce soit. Le locataire s’interdit de céder son contrat de location et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement ou de sous louer son logement. Il est également indiqué que l’hébergement par le locataire ne pourra exceptionnellement intervenir qu’au profit d’un proche ayant un lien de parenté ou d’alliance avec le locataire et ne pourra excéder une durée de trois mois convenues entre les parties et que le bailleur devra en être informé. Enfin, cet article conclut qu’en cas de non-respect de ces dispositions, le bailleur pourra saisir le juge aux fins de résiliation du contrat de location.

Il résulte des pièces versées par la SA d’HLM 1001 Vies Habitat que la requérante rapporte la preuve de l’inoccupation personnelle de M. [M] [Y] et Mme [T] [E] du logement qu’ils ont pris à bail à compter du 26 mai 2023.

En effet, aucun deux n’était présent dans le logement lors des vérifications effectuées en janvier et février 2025 par le commissaire de justice et leurs noms ne figurent pas sur la boite aux lettres présentes dans le hall d’entrée. Par ailleurs, la dernière personne rencontrée sur place le 3 février 2025, M. [P] [S], a confirmé qu’il occupait le logement avec son épouse et son enfant en l’absence des locataires en titre dans l’attente de leur retour.

Par conséquent, les preneurs ne satisfont pas à la condition légale et contractuelle de l’occupation personnelle des lieux, ce qui caractérise un manquement suffisamment grave à leurs obligations, notamment en ce qu’il s’agit d’un logement social, pour justifier la résiliation judiciaire du bail à leurs torts exclusifs sans qu’il ne soit besoin d’examiner le grief tiré de la cession illicite du bail.

Sur l’expulsion des défendeurs et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Le bail consenti à M. [M] [Y] et Mme [T] [E] étant résilié et M. [P] [S] et Mme [H] [O] épouse [S] ne bénéficiant pas d’aucun titre pour occuper les lieux, il convient, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, d’ordonner l’expulsion des défendeurs du logement situé Résidence [T] au [Adresse 3] à [Localité 3]

Toutefois, la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT, qui allègue que la cession illicite de bail a pour but de contourner les règles d’attribution des logements sociaux, ne le démontre pas et par conséquent, échoue à rapporter la preuve de la mauvaise foi des défendeurs, étant précisé que rien ne permet d’en conclure que M. [M] [Y] et Mme [T] [E] sont pas entré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter les dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. La SA D’HLM 1001 VIES HABITAT sera donc déboutée de cette demande.

Par ailleurs, le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Les défendeurs seront donc condamnés, in solidum, au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du prononcé de la présente décision, dont le montant sera équivalant à celui du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Elle sera due jusqu’à la libération effective du logement (volontaire ou des suites de l’expulsion) et matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il incombe à celui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT produit un décompte locatif arrêté au 18 novembre 2025 laissant apparaître un solde débiteur de 6 937,46 euros, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Par conséquent, M. [M] [Y] et Mme [T] [E] seront condamnés solidairement à verser à la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT cette somme de 6 937,46 euros, au titre de l’arriéré locatif, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

La SA D’HLM 1001 VIES HABITAT sera par ailleurs déboutée de sa demande de condamnation à la dette en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de M. [P] [S] et Mme [H] [O] épouse [S].

Sur les demandes accessoires

M. [M] [Y], Mme [T] [E], M. [S] [P], Mme [H] [O] épouse [S], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés, in solidum, à verser à la SA D’HLM la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail consenti à compter du 26 mai 2023 par la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT à M. [M] [Y] et Mme [T] [E] portant sur un appartement situé Résidence [T] au [Adresse 3]) à [Localité 3],

ORDONNE, en conséquence, à M. [M] [Y], Mme [T] [E], M. [P] [S] et Mme [H] [O] épouse [S], de restituer les lieux dans un délai de 15 jouis suivant la signification de la présente décision,

AUTORISE la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT, à l’issue de ce délai et à défaut pour M. [M] [Y], Mme [T] [E], M. [P] [S] et Mme [H] [O] épouse [S], d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef du logement situé Résidence [T] au [Adresse 3]) à [Localité 3], ainsi que, le cas échéant, de tous ses accessoires, y compris si besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DÉBOUTE la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT de sa demande de suppression du délai légal prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE, par conséquent, que l’expulsion ne pourra intervenir avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux et qu’en dehors de la période de trêve hivernale,

RAPPELLE que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [M] [Y], Mme [T] [E], M. [P] [S] et Mme [H] [O] épouse [S], in solidum à verser à la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité d’occupation à compter du prononcé de la présente décision jusqu’à la libération effective des lieux (volontaire ou des suites de l’expulsion) matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dont le montant sera équivalant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

DÉBOUTE la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT de sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de M. [P] [S] et Mme [H] [O] épouse [S],

CONDAMNE M. [M] [Y] et Mme [T] [E], solidairement au paiement de la somme de 6 937,46 euros, au titre de l’arriéré locatif, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

CONDAMNE M. [M] [Y], Mme [T] [E], M.[P] [S] et Mme [H] [O] épouse [S] in solidum à verser à la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [Y], Mme [T] [E], M.[P] [S] et Mme [H] [O] épouse [S] in solidum aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.