TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05869 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IHKR

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 19/05/2026

S.A. ADOMA

C/

Monsieur [M] [F]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELEURL 2L AVOCAT

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 19 MAI 2026

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. ADOMA

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Laurence LEMOINE de la SELEURL 2L AVOCAT, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 24 Mars 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de résidence passé par acte sous seing privé en date du 4 juillet 2023, la SA ADOMA a consenti à M. [M] [F] l’attribution du logement n° A318 situé [Adresse 3], moyennant une redevance de 438,90 € par mois.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 juillet 2025, la société ADOMA a mis en demeure le 26 juin 2025 M. [M] [F] de faire cesser l’hébergement d’une tierce personne dans un délai de 48 heures, en précisant qu’en cas d’inexécution, le contrat de résidence sera résilié de plein droit un mois après la mise en demeure restée sans effet.

En date du 3 octobre 2025, la société ADOMA, après avoir obtenu une ordonnance de pénétration dans les lieux rendue le 1er septembre 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun, a fait réaliser un procès-verbal de constat d’occupation des lieux loués à M. [M] [F].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, la société ADOMA a fait assigner M. [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’occupation illicite par une tierce personne de la chambre du résident,constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 3 août 2025, ou subsidiairement, de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence,ordonner l’expulsion sans délai des lieux mis à disposition de M. [M] [F] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,autoriser le transport des meubles et biens mobiliers aux risques et péril de l’occupant, et à défaut de toute valeur vénale à procéder à leur destruction,condamner le résident à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance mensuelle due avec application de l’actualisation prévue au contrat, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du contrat de résidence, et jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion,condamner M. [M] [F] à payer la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais de signification de la mise en demeure, les frais d’assignation de signification de jugement et ses suites.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 24 mars 2026.

A cette audience, la société ADOMA, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle affirme que le logement est en sur-occupation, et demande par conséquent que soit prononcée l’acquisition de la clause résolutoire.

Cité par acte remis à l’étude de commissaire de justice, M. [M] [F] ne comparait pas.

L’affaire est mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le fondement juridique de la décision

2. Le présent contrat de résidence est régi par les dispositions des articles L.633-1 et suivants et R.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, ainsi que par les dispositions du code civil et du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

3. Aux termes des articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

4. La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

5. Au titre de l’alinéa 8 de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

6. L’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que :

I.-La personne logée ou son représentant peut résilier à tout moment son contrat sous réserve d’un délai de préavis de 8 jours.

II.-Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

7. En l’espèce, le contrat de résidence unissant les parties stipule en son article 11, qu’en cas d’inexécution d’une obligation contractuelle ou manquement grave ou répété au règlement intérieur, le contrat sera résilié de plein droit, un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé réception.

8. Aux termes de l’article 9 du règlement intérieur applicable entre les parties, chaque résident peut, pour une période maximale de trois mois par an, accueillir une personne dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition. Il doit au préalable obligatoirement en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci. […] Cette possibilité d’hébergement d’un invité pourra lui être refusé, au regard des règles de sécurité en vigueur dans l’établissement. […] Tout hébergement exercé en dehors des règles établies ci-dessus est formellement interdit. Cette situation générant une sur-occupation mettant en péril la sécurité des résidents de l’établissement, le résident qui y consentirait devrait y mettre fin sous 48 heures après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception.

9. L’article 10 du même règlement prévoit que tout résident est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit.

10. Il ressort des pièces fournies que la société ADOMA a mis en demeure M. [M] [F] de mettre fin à l’hébergement d’une tierce personne sous 48 heures par acte de commissaire de justice signifié le 2 juillet 2025.

11. En l’espèce, le procès-verbal de constat dressé en date du 3 octobre 2025 constate la présence dans le logement de l’épouse du résident, Mme [O] [F]. Il est également relevé qu’il y a une poussette sur le palier du logement, ainsi que deux matelas supplémentaires au sol. Ces éléments démontrent que M. [M] [F] héberge effectivement une tierce personne, en dehors des règles établies dans le règlement intérieur, et a donc manqué gravement et de manière répétée à ce règlement.

12. La mise en demeure de la société ADOMA signifiée au défendeur le 2 juillet 2025 étant restée infructueuse pendant une durée d’un mois à compter de sa notification, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence signé entre les parties sont réunies au 4 août 2025.

Sur l’expulsion

13. L’expulsion de M. [M] [F] sera ordonnée, en conséquence.

14. En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

15. Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

16. La société ADOMA sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

17. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur transport ni leur destruction, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

18. M. [M] [F] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à une somme égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été dues si le contrat s’était poursuivi, indexée selon les dispositions contractuelles, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

19. L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

20. M. [M] [F] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens de l’instance.

21. Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

22. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ADOMA et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, M. [M] [F] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de résidence conclu le 4 juillet 2023 entre la société ADOMA, d’une part, et M. [M] [F], d’autre part, concernant le logement n° A318 situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 4 août 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [F], de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [F], d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [M] [F], à verser à la société ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été dues si le contrat s’était poursuivi, indexé selon les dispositions contractuelles, à compter du terme du mois de septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DÉBOUTE la société ADOMA du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [M] [F], à verser à la société ADOMA une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [F], aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification de la mise en demeure et de l’assignation, de la signification du jugement et de ses suites;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.