TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

[Adresse 1] Contentieux

Affaire n° : N° RG 24/00613 – N° Portalis DB2Z-W-B7I-HP45

Jugement n° : 26/00014

MB/CH

JUGEMENT DU DIX SEPT FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

S.A.R.L. BP77

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Patrick HEFTMAN, avocat au barreau de MELUN

DÉFENDEUR :

Société civile SC DBM

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Thierry JOVE DEJAIFFE de la SELARL JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY-AVOCATS, avocat au barreau de MELUN

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 06 Janvier 2026.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 17 Février 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 06 Janvier 2026 sur le rapport de Mathilde BERNARD .

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 17 Février 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mathilde BERNARD, Juge

Assesseur : Magalie CART, Vice-Présidente placée

Assesseur : Hamidou ABDOU-SOUNA, Juge

GREFFIER :

Carole H’SOILI

DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par Mathilde BERNARD, Juge, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, Greffier, le 17 Février 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 26 juillet 2013, la société BP.77 a pris à bail des locaux commerciaux à usage d’entrepôt de matériel et bureau, situés au [Adresse 4] à Vaux-le-Pénil (Seine-et-Marne), appartenant à la SCI DBM, à compter du 1er août 2013 et pour une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel de 9 000 euros hors taxes et charges, indexé annuellement sur l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.

Par acte du 25 novembre 2021, la SCI DBM a délivré à sa locataire un commandement de payer et d’avoir à cesser les troubles y allégués à savoir des retards de paiement, l’usage d’un container, la présence d’encombrants dans la cour, la non-justification d’une assurance, et la modification de l’usage des lieux- visant la clause résolutoire du bail.

Par acte du 6 janvier 2022, le bailleur a délivré à la société BP.77 congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction, au visa de l’article L. 145-17 du code de commerce, faisant valoir des motifs graves et légitimes.

Par acte délivré le 26 décembre 2023, la société BP.77 a fait assigner la SCI DBM devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins, à titre principal, de dire le congé infondé et le bail renouvelé.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 juillet 2024, la société BP.77 demande au tribunal de juger infondé le congé délivré et dire le bail renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er août 2022 aux mêmes clauses et conditions.

Subsidiairement, elle demande de dire qu’elle a droit au paiement d’une indemnité d’éviction et de désigner un expert avec mission de l’évaluer.

En tous les cas, la société BP.77 sollicite le débouté des prétentions de la SCI DBM, et sa condamnation au paiement d’une indemnité de 2 400 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société BP.77 expose qu’il appartenait à la SCI DBM d’apporter la preuve de la gravité des faits reprochés, et s’il s’agissait d’infractions au bail, de prouver que celles-ci s’étaient poursuivies ou renouvelées plus d’un mois après mise en demeure d’avoir à les faire cesser.

La société BP.77 ajoute que seuls les reproches limitativement visés au congé seraient en mesure de fonder celui-ci.

Elle allègue n’avoir jamais cessé d’être assurée, et avoir toujours payé son loyer, conformément aux stipulations contractuelles, mais que les décomptes présentés par la défenderesse n’en respectent pas les modalités de calcul.

La société BP.77 précise que le bailleur doit justifier ses calculs et que, conformément à l’article L. 145-38 du code de commerce, l’indexation ne peut résulter que de la variation de l’indice des loyers commerciaux, et non de celle de l’indice du coût de la construction, stipulé au bail. En outre, elle conteste la mention d’une indemnité d’occupation au montant du loyer doublé, le congé étant contestable et contesté. La société BP.77 estime également le calcul afférent aux taxes foncières injustifié.

Par ailleurs, la locataire fait valoir que le retard de paiement admis ne saurait constituer à lui seul une infraction suffisamment grave pour justifier la résolution du bail, et que ses difficultés économiques résultent de circonstances extérieures à sa volonté.

En réponse aux griefs adverses, la société BP.77 ajoute qu’elle ne s’est pas appropriée un conteneur appartenant à son bailleur, mais a reçu une autorisation d’usage du tiers propriétaire de ce bien, ce qui ne peut lui être reproché par la défenderesse.

En outre, selon la société BP.77, la bailleresse ne peut exiger qu’elle lui demande son accord pour étendre son activité, et elle conteste exercer dans les lieux loués une activité qui ne serait pas conforme à la désignation prévue au bail. Elle déclare que sa nouvelle activité est exercée dans d’autres locaux, en tous cas non établie au sein des lieux appartenant à la défenderesse, tant au regard du constat de commissaire de justice produit que de photographies non probantes.

La société BP.77 réfute être propriétaire des gravats, rebuts et véhicules stationnés sur la cour adjacente aux locaux, photographiés par le commissaire de justice, précisant que le terrain est accessible au public et qu’elle en subit les nuisances.

Subsidiairement, la société BP.77 expose que l’article 13 du bail invoqué ne stipule une indemnité d’occupation au double du montant du loyer qu’au cas où le locataire se maintiendrait dans les lieux par des manœuvres dilatoires, auxquelles ne peuvent être assimilée sa légitime demande en justice.

Enfin, la société BP.77 fait valoir sa situation pour critiquer les conséquences qu’emporterait l’exécution provisoire de la décision – qu’elle ne demande pas d’écarter dans le dispositif de ses écritures.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2024, la SCI DBM demande de :

— débouter la société BP.77 de ses prétentions,

— constater que la clause résolutoire contenue au bail est acquise,

— ordonner l’expulsion de la société BP.77 et de tous occupants de son chef des locaux en cause dans le mois du présent jugement, sous astreinte définitive de 200 euros par jour de retard,

— condamner la société BP.77 à lui payer la somme de 12 245,78 euros, correspondant au paiement des loyers selon décompte arrêté au 14 octobre 2023 ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au montant du double du loyer chargé, soit la somme de 2 119,03 euros jusqu’à complète libération des lieux.

Subsidiairement, la SCI DBM demande de :

— prononcer la résolution du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion de la société BP.77 et de tous occupants de son chef et mettre à sa charge l’intégralité des frais résultant de l’éviction des lieux qu’elle occupe et de leur remise en état,

— condamner la société BP.77 à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 2 119,03 augmentée des charges jusqu’à complète restitution des lieux,

A titre accessoire, la SCI DBM sollicite la condamnation de la société BP.77 à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux dépens dont distraction au profit de Maître Thierry JOVE DEJAIFFE, et que soit rappelée l’exécution provisoire de plein droit.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DBM vise les articles 1101, 1134, 1142, 1184 1341 du code civil, et les articles L. 145-17 et L. 145-41 du code de commerce.

A titre principal, la SCI DBM invoque des manquements de sa locataire emportant le jeu de la clause résolutoire. A titre subsidiaire, la SCI DBM expose qu’à défaut de déférer au commandement en date du 25 novembre 2021, visant des exceptions d’inexécution, la société BP.77 a commis une faute justifiant de prononcer la résolution du bail aux torts du preneur.

S’agissant de ces manquements, la SCI DBM fait valoir tout d’abord l’absence de respect de la destination des lieux, d’entrepôt de matériel, de bâtiment et bureau, puisque postérieurement à la signature du bail, la société BP.77 a ajouté de nouvelles activités à son objet social, à savoir l’achat-vente de matériel industriel, de travaux publics et de véhicules, alors que tout changement d’activité est interdit sans accord expresse et écrit du bailleur.Selon la SCI DBM, ce changement a emporté modification de la destination des lieux établie par la présence de véhicules et de déchets et rebuts de chantier dans la cour adjacente au local loué, prouvée par constat de commissaire de justice.

La SCI DBM fait également valoir des retards récurrents dans le règlement des loyers et charges et l’appropriation d’un container appartenant à un ancien locataire société. S’agissant du montant des loyers à régler, la SCI DBM soutient que le décompte est calculé au regard de la TVA, des provisions pour taxes foncières et charges diverses, mais également de l’indexation des loyers telle que prévue au contrat, laquelle est beaucoup plus avantageuse pour le preneur que l’indice des loyers commerciaux. S’agissant du paiement réclamé d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer avec charges, soit la somme de 2 119,03 euros, la SCI DBM vise l’article 13 du bail signé entre les parties.

La SCI DBM ajoute que le preneur occupe des parcelles qui ne lui ont jamais été louées, et les laisse dans un état peu entretenu.

La clôture est intervenue le 15 septembre 2025, par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité du congé délivré

Article L. 145-41 du code de commerce dans sa version applicable au litige disposait que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Sur la clause résolutoire

En l’espèce, le bail comprend une clause résolutoire en son article 13, pages 8-9, comme suit : «à défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d’un seul terme de loyer ou (…) de toute sommes quelconques dues en vertu du bail (…) comme en cas d’inexécution de l’une des clauses ou conditions du bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou mise en demeure d’exécuter demeuré infructueux (…) ».

Le bail prévoit en outre une obligation d’assurer le bien, de l’entretenir, et l’interdiction de modifier l’activité prévue sans accord du bailleur.

Divers manquements sont allégués par la bailleresse.

L’assurance du bien a été établie par attestation, de sorte que ce premier manquement allégué est infondé.

S’agissant du paiement des loyers (hors charges et hors indexation contestées) le preneur ne produit que quelques relevés de comptes ne justifiant pas de ce paiement à bonne date, y compris après délivrance du commandement du 25 novembre 2021. Le décompte produit par la bailleresse et non contredit vise au contraire un virement du 30 novembre 2021 pour l’échéance de novembre 2021-ce qui est confirmé par relevé de compte- et du 13 décembre 2021 pour l’échéance suivante, alors que le loyer et les charges doivent être réglés le 10 de chaque mois. D’autres retard figurent aux décomptes postérieurs sans être contredits.

Le retard de paiement des loyers réclamés est d’ailleurs reconnu par la société BP.77, qui fait état de sa bonne foi et de ce que ce seul retard ne justifie pas la résiliation.

Or, la bonne foi du locataire n’empêche pas la bailleresse de se prévaloir d’un commandement visant la clause résolutoire, pour des manquements perdurant ultérieurement, mais permet uniquement de demander des délais de paiement, ce qui n’est pas fait ici.

Concernant les contestations relatives au montant des loyers chargés payés avec retard, les moyens opposés à l’indexation de celui-ci visent l’article L. 145-38 du code de commerce, qui ne porte que sur le plafonnement des loyers au titre de la révision triennale et non l’indexation annuelle contractuellement consentie. Le refus de régler les sommes liées à cette indexation est donc injustifié alors que la locataire ne fournit pas d’éléments de contestation du calcul de l’indexation.

Par ailleurs, la locataire indique « On ne sait pas comment le loyer mensuel est passé de 750 € hors-taxes à 1131,55 Euros », alors que la bailleresse fournit les éléments permettant de calculer ce montant mensuel, cumulant un loyer de 750 euros, une TVA sur loyer de 150 euros, des provisions pour taxes foncières de 197 euros, et des provisions pour eau et électricité à hauteur de 34,55 euros, TVA comprise.

Les contestations de charges relatives aux taxes ne sont pas fondées et explicitées par des éléments précis et probants alors qu’elles sont largement expliquées et étayées par le bailleur. De surcroît, comme l’indique la demanderesse elle-même, les avis de taxe foncière demandés ont été communiqués au cours des débats pour justifier des charges réclamées. Les tableaux produits en pièce 40 et 41 par le bailleur pour expliciter les calculs relatifs à ces charges ne sont pas clairement et pertinemment contredits par la locataire, notamment eu égard aux surfaces occupées.

La TVA sur loyer n’est quant à elle pas contestée.

En revanche, les provisions pour eau et électricité prélevées à hauteur de 30 euros par mois ne sont pas justifiées par factures. Toutefois, cela ne justifie pas les retards systématiques de paiement et le refus d’indexation contractuelle pratiqués par la société BP.77.

En outre, le bailleur justifie de mises en demeure notamment d’enlever des ordures et matériaux de construction des lieux, et produit un constat d’huissier du 29 mars 2024, démontrant l’absence d’entretien des lieux, notamment au regard des ronces et du désordre dans le stockage de matériaux.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 26 décembre 2021.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire

Le jeu de la clause résolutoire étant acquis, il n’y a pas lieu d’examiner le moyen subsidiaire à ce titre.

Sur le refus de renouvellement du bail et l’indemnité d’éviction

De même, il n’y a pas lieu d’examiner la validité du refus de renouvellement du bail, qui ne pouvait être renouvelé après acquisition de la clause résolutoire, de sorte que la demande subsidiaire de la société BP.77 au titre de l’indemnité d’éviction sera nécessairement rejetée.

Sur les demandes d’expulsion et de paiement à l’encontre de la société BP.77

Sur la demande d’expulsionLe bail étant résilié, il convient d’ordonner l’expulsion de la preneuse et de tout occupant de son chef des lieux loués, selon ce qui figure au dispositif.

Pour garantir l’exécution de la décision, et au regard de l’ancienneté du litige, il convient de prononcer une astreinte comme fixée au dispositif, conformément à l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est observé que la bailleresse ne demande de mettre judiciairement à la charge de la locataire les frais d’expulsion et de remise en état qu’en cas de résiliation judiciaire, laquelle n’est pas prononcée.

Sur la demande en paiement

En l’espèce, l’article 13 du bail stipule : « le preneur sera tenu au paiement intégral du loyer et des charges du trimestre en cours duquel prendra date cette résiliation (…) De plus, si par des manœuvres dilatoires, le preneur parvient à se maintenir dans les lieux, il sera tenu de verser au bailleur, jusqu’à son départ définitif, une indemnité d’occupation égale au double du loyer normal majoré du montant des charges».

La présente instance et le maintien dans les lieux dans l’attente de la décision ne sauraient constituer une manœuvre dilatoire alors que le preneur apparait de bonne foi.

Cette clause ne peut donc trouver application.

L’indemnité d’occupation sera donc égale au seul montant du loyer et des charges mensuels, à compter de la résiliation, et jusqu’à libération des lieux.

Si le bailleur demande « la somme de 12 245,78 euros, correspondant au paiement des loyers selon décompte arrêté au 14 octobre 2023 », la somme sollicitée correspond en réalité à un autre décompte, du 14 juin 2023, aucun décompte postérieur n’étant produit.

Ceci étant précisé, il convient de fixer la dette locative éventuelle au 14 juin 2023, à partir des pièces et décomptes fournis, permettant de remonter à 2020, année où serait apparue la dette locative selon la bailleresse.

Pour l’année 2020, la bailleresse a indexé le loyer en juillet 2020 et non en août 2020 comme contractuellement prévu, réclamant indument 51,74 euros pour le mois de juillet 2020. En outre, il convient de déduire encore de ce décompte les provisions pour eau et électricité et la TVA liée, les factures afférentes n’étant pas justifiées, soit 34,55 euros par mois au regard des pièces 8 et 10 de la bailleresse, d’où un solde créditeur en faveur de la locataire de 105,85 euros pour 2020.

Pour l’année 2021, la locataire a refusé l’indexation des loyers sans juste motif ni remise en cause du calcul afférent, et n’a donc procédé qu’à des paiements partiels. Il convient en revanche de retrancher les provisions pour eau et électricité réclamées ici également. La société BP.77 ayant réglé 1 131,55 euros par mois au lieu de 1 148,68 euros, son solde débiteur pour l’année est de 205,56 euros.

Pour l’année 2022, la SCI DBM fait valoir un décompte comprenant des débits de 2 119,03 euros correspondant aux indemnités d’occupation mensuelles comprenant un loyer doublé, qui ont été écartées ci-dessus. Il convient de prendre en compte des débits de 1 183,29 euros en lieu et place, correspondant au loyer précédemment réclamé, la SCI DBM ne fournissant pas les éléments nécessaires à l’indexation sur cette année, et de déduire ici encore la provision d’eau et d’électricité et la TVA liée pour chaque mois. La société BP.77 ayant dès lors réglé 1 131,55 euros par mois au lieu de 1 148,68 euros, son solde débiteur pour l’année est de 205,56 euros.

Pour l’année 2023 jusqu’au 14 juin 2023, la société BP.77 a réglé 1 131,55 euros par mois au lieu de 1 148,68 euros, soit un solde de 102,78 euros.

Le reliquat du solde débiteur de la société BP.77 est donc de 408,05 euros au 14 juin 2023 , au regard des décomptes et pièces produits pour la période 2020 à 2023.

Seule cette somme pourra être visée à titre de condamnation, outre l’indemnité d’occupation postérieure au 14 juin 223, jusqu’au départ des lieux, cette dernière ne pouvant qu’être égale au montant du loyer et des charges contractuellement fixés.

La condamnation au paiement de cette dernière indemnité se fera en deniers ou quittances, au regard des versements réguliers de la société BP.77 en cours d’instance.

Sur les autres demandes

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code procédure civile : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, la société BP.77, qui a introduit l’instance et succombe en sa demande principale, sera condamnée au paiement des entiers dépens de la présente instance, dont il y a lieu d’octroyer la distraction sollicitée en application de l’article 699 du code de procédure civile, et toute demande contraire au titre des dépens sera rejetée.

B. Sur les frais irrépétibles

Suivant l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. ».

En l’espèce, l’équité commande de rejeter toute demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles, la société BP.77 étant condamnée aux dépens mais la SCI DBM voyant sa demande de condamnation financière réduite pratiquement à néant, et la bailleresse se trouvant dans une situation plus favorable que la preneuse expulsée.

C. Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 515 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, rien ne permet d’écarter l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DEBOUTE la société BP.77 de l’ensemble de ses demandes ;

CONSTATE que la clause résolutoire contenue au bail signé par les parties est acquise au 26 décembre 2021 ;

ORDONNE l’expulsion de la société BP.77 et de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 1] (Seine-et-Marne), au besoin avec le concours de la force publique, dans le mois suivant la signification du présent jugement, avec astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard passé ce délai ;

CONDAMNE la société BP.77 à payer à la SCI DBM la dette locative fixée à 408,05 euros au 14 juin 2023 ; outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges contractuellement fixés, à compter de cette date, et jusqu’à complète libération des lieux, en deniers ou quittance ;

CONDAMNE la société BP.77 aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par Maître Thierry JOVE DEJAIFFE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 17 Février 2026, à l’audience de la première chambre civile du Tribunal judiciaire de MELUN par Mathilde BERNARD, Président, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, greffier lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT