Акол AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
Juge des Contentieux de la Protection […].S: […] 01
JUGEMENT DU 29 NOVEMBRE 2023
N°RG 11-23-000221 Minute n° JCP…. S/2023
PARTIES DEMANDERESSES:
Monsieur X Y
1 Impasse du Bois Poiret, 95670 MARLY LA VILLE
Madame X Z née AA
1 impasse du Bois Poiret, 95670 MARLY LA VILLE
Représentés par M^e R. COHEN Richard, avocat au barreau de PARIS
PARTIES DÉFENDERESSES :
CABINET BENEDIC
[…], […]
S.A. MMA LARD ASSURANCES MUTUELLES
14 Boulevard Marie et Alexandre Oyon, 72030 LE MANS
S.A. MMA […] 14 Boulevard Marie et Alexandre Oyon, 72030 LE MANS
Représentés par M^e GENY-LA ROCCA Jérémy, avocat au barreau de METZ
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :
JUGE: D. MELISON
GREFFIER: M^me C. AB
Débats à l’audience publique du 20 septembre 2023
Délivrance de copies: clause exécutoire délivrée le à
- copie délivrée le
- seconde exécutoire le ·30/11/23 aux avocats
à

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EXPOSÉ DU LITIGE
Par un acte sous signature privée du 10 juin 2012, M. Y X et M^me Z
AA épouse X, propriétaires d’un appartement de type F2 avec emplacement de stationnement situé […] à […] (MOSELLE), ont donné mandat à la société par actions simplifiée BENEDIC de gérer leur bien immobilier, avec pouvoir de louer ledit bien immobilier, les honoraires étant fixés à 9,33 % TTC du montant des sommes encaissées pour le compte des mandants. Le contrat comportait l’adhésion à une assurance loyers impayés comprenant une protection juridique et dégradation immobilière en contrepartie du paiement de 1,9 % TTC des montants quittancés et 6,35 € HT par mois et par lot principal de frais administratifs, et incluait une annexe reprenant la notice
.
d’information de l’assurance Locapolis+ proposée par la SA VERSPIEREN.
Avec l’accord des époux X, le bien immobilier a été loué à M. AC AD par acte sous signature privée du 24 janvier 2017 moyennant le versement d’un loyer de
441 € par mois outre 100 € de provision pour charges.
Le locataire n’ayant payé qu’un seul mois de loyer a fait l’objet d’une procédure d’expulsion et a quitté les lleux dans le courant du mois de décembre 2019.
Outre une difficulté pour accéder au logement, des dégradations locatives ont retardé la remise en location du bien immobilier.
Après avoir vainement tenté de trouver une solution amiable avec son mandataire et
l’assureur responsabilité civile de ce dernier, par des actes de commissaires de justice délivrés le 19 et le 21 mars 2022, M. et M^me X ont fait assigner la SAS BENEDIC, là compagnie MMA […] et la compagnie MMA. […] ASSURANCES MUTUELLES à comparaître devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Metz aux fins de statuer sur des demandes tendant à :
- enjoindre à la SAS BENEDIC de communiquer, sous astreinte de 100 € par jour, diverses pièces, dont un exemplaire du contrat de bail et les annexes signés par M. AD, un tirage des pièces remises par celui-ci préalablement à la signature du contrat de bail, l’état des lieux d’entrée, la copie de la police d’assurance souscrite et la preuve du paiement des primes mensuelles figurant sur les comptes-rendus de gestion, la ou les mises en demeure au locataire, la déclaration du. sinistre auprès de l’assureur loyers impayés et les réponses apportées, la régularisation des charges locatives, l’état de lieux de sortie et/ou le PV d’expulsion, un décompte locatif, les attestations de loyers adressées à la caisse
d’allocations familiales ;
- condamner in solidum les défenderesses à leur payer, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, la somme de 25 895,70 € au titre des loyers et charges impayés et du préjudice de perte de loyers au 27 décembre 2020, la somme de 1 663,52 € au titre des dépenses complémentaires exposées pour la remise en état du logement, la somme de 5 000 € au titre de leur préjudice moral et la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Les défenderesses ont constitué avocat et ont pris des conclusions reçues le 27 juin 2022 tendant à débouter les demandeurs. Après plusieurs renvois sans évocation de l’affaire sur le fond, celle-ci a été radiée le 2 février 2023.
L’affaire a été réinscrite à la demande de M. et M^me X.
Dans ses conclusions récapitulatives n° 2 déposées au greffe le 26 avril 2023, les défenderesses ont sollicité, avant toute défense au fond, que le juge saisi se déclare incompétent au profit du tribunal judiciaire et renvoie en conséquence l’affaire devant la juridiction compétente.
11 23 000221 2

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Par un jugement avant-dire droit du 11 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection a notamment ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire à l’audience du 1
20 septembre 2023 en invitant les demandeurs à conclure sur l’exception d’incompétence soulevée par les défenderesses.
À l’audience du 20 septembre 2023, M. et M^me X, représentés par un avocat, se sont référés à leurs conclusions récapitulatives n° 2 remises en vue de l’audience du 4 mai 2023 tendant à rejeter l’exception d’incompétence, aux motifs, d’une part, que la procédure est écrite par application des dispositions de l’article 446-2 du code de procédure civile, de sorte que l’exception soulevée par les défenderesses ne l’aurait pas été avant toute défense au fond et, d’autre part, que le litige relèverait de la compétence exclusive du juge des contentieux de la protection en application de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire. Sur le fond, M. et M^me X reprennent en substance les prétentions formulées initialement.
Les sociétés défenderesses, représentées à l’audience. par un avocat, ont soutenu leurs conclusions récapitulatives n° 3. remises en vue de l’audience du 4 mai 2023, par lesquelles elles sollicitent le renvoi de l’affaire au tribunal judiciaire, compétent pour statuer sur l’action en responsabilité à l’encontre du mandataire, et sur le fond, le débouté.
Il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé complet de leurs prétentions et moyens.
À l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe le 15 novembre 2023. Le délibéré a été prorogé jusqu’à ce jour.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l’exception d’incompétence
En application des dispositions des dispositions combinées des articles 817 et 761 du code de procédure civile, la procédure devant le juge des contentieux de la protection est orale.
Si l’article 446-2 du code de procédure civile oblige les parties à formuler leurs prétentions et moyens par écrit lorsqu’elles sont toutes assistées par un avocat, cette disposition n’implique pas pour autant que la procédure soit entièrement écrite et soumise aux principes de la procédure écrite. Il appartient en effet aux parties de se référer à leurs écritures lors de
{ l’audience de plaidoirie.
En l’espèce, l’affaire n’a jamais été plaidée avant le dépôt des conclusions des défenderesses soulevant l’exception d’incompétence de la juridiction. Par conséquent, il doit être considéré que l’exception a donc bien été évoquée avant toute défense au fond. L’exception est donc recevable.
L’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.
S’agissant d’une compétence d’exception à la compétence générale du tribunal judiciaire, celle-ci doit être interprétée strictement. L’attribution de compétence au juge des contentieux de la protection a pour principal objectif de protéger la partie présumée faible dans le contrat de bail, en l’occurrence le locataire. Le législateur, lorsqu’il a attribué cette compétence, n’avait pas pour intention de protéger spécialement les propriétaires à l’égard des mandataires professionnels et de faire ainsi relever du juge des contentieux de la protection
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les contentieux relatifs à l’exécution des contrats de mandat portant sur la gestion d’un bien immobilier.
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En l’occurrence, l’instance a pour objet l’engagement de la responsabilité du mandataire chargé de la gestion immobilière du bien de M. et M^me X et n’a que très indirectement pour objet l’occupation dudit bien. Le litige ne relève pas de la compétence d’attribution du juge des contentieux de la protection mais du tribunal judiciaire.
L’exception d’incompétence sera donc accueillie et l’affaire renvoyée à la première chambre civile du tribunal judiciaire de Metz.
..
Les demandes et les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection près le tribunal Judiciaire de Metz,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, après débats publics, par Jugement contradictoire, en premier ressort,
Déclare la SAS CABINET BENEDIC, la société d’assurance mutuelle MMA […] '
ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA […] recevables à soulever l’exception d’incompétence de la juridiction saisie; Dit que le juge des contentieux de la protection n’a pas compétence pour statuer sur un litige opposant les propriétaires d’un bien immobilier au mandataire chargé de la gestion de ce bien ;
Déclare le tribunal judiciaire de Metz compétent pour trancher le litige ;
Renvoie l’affaire à la première chambre civile du tribunal judiciaire de Metz et dit que le greffe transmettra le dossier à l’expiration des délais de recours ;
Réserve les demandes et les dépens.
LE JUGE DES /CONTENTIEUX DE LA LA GREFFIERE
PROTECTION
Four cople
-Le
11 23 000221