TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
Pôle civil de proximité
Extrait des minutes du greffe du tribunal judiciaire de […] PCP JCP ACR référé
N° RG 22/07648 – N°
Portalis
352J-W-B7G-CYA3N ORDONNANCE DE REFERE
N° MINUTE: rendue le 17 avril 2023 10-2023
DEMANDERESSE
E.P.I.C. PARIS HABITAT, dont le siège social est sis […] représentée par Maître Laurent ABSIL de la SELARL ACTIS AVOCATS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire :
#PC001
DÉFENDEUR
Monsieur X Y Y, demeurant 25 rue du Moulin de la
Vierge – BL4 Escalier A Etage 16 Porte 0138 – 75014 PARIS représenté par M^e Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1129
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Patricia TOUSSAINT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 février 2023
ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 avril 2023 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Patricia TOUSSAINT, Greffier
Copie conforme délivrée le: 18 MARS 2023 à : M^e Elie SULTAN
Copie exécutoire délivrée le:
à : Maître Laurent ABSIL
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Décision du 17 avril 2023
PCP JCP ACR référé – N°
RG 22/07648 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYA3N
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat sous seing privé du 3 mai 2021, PARIS HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur X Y Y un appartement à usage d’habitation situé 25, rue du Moulin de la vierge (BL 4, escalier A, 16ème étage, […]) à […] (75014) moyennant un loyer mensuel hors charges de 1 038,39 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, PARIS HABITAT-OPH a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 8 052,15 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 19 avril 2022.
Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2022, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur X Y Y devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de […], statuant en référé, aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ordonner l’expulsion de Monsieur X Y Y ainsi que
-
celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,
- ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux selon les modalités fixées par les articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner Monsieur X Y Y à payer à titre provisionnel la somme de 11 212,71 euros selon décompte arrêté au 26 juillet 2022, échéance de juin 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2022, date du commandement de payer, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer majoré de 20 %, augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,
- condamner Monsieur X Y Y à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.
A l’audience du 15 février 2023 à laquelle l’affaire a été retenue, PARIS HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de
19 534,90 euros, hors frais de procédure, selon décompte arrêté au 1er février 2023, terme de février 2023 non inclus. Il s’est par ailleurs opposé à l’octroi de délais de paiement en l’absence de reprise de règlement des loyers courants.
Monsieur X Y Y, assisté par son conseil, a reconnu le montant de l’arriéré locatif et a demandé à se maintenir dans les lieux en réglant sa dette sur 36 mois, exposant avoir signé un contrat avec une entreprise camerounaise pour un chantier de travaux d’électricité devant lui rapporter 90 000 euros de revenus.
La décision a été mise en délibéré par disposition au greffe au 17 avril 2023.
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Décision du 17 avril 2023
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MOTIFS
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Sur la recevabilité de l’action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de […] par la voie électronique le 28 septembre 2022, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, PARIS HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 avril 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu le 3 mai 2021 contient une clause résolutoire (article 15.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 avril 2022, pour la somme en principal de 8 052,15 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi
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régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après sur le montant de l’arriéré locatif) et est ainsi valable.
Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies
à la date du 20 juin 2022.
Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation
Monsieur X Y Y est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce, PARIS HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur X Y Y reste devoir la somme de 19 724,78 à la date du 1er février 2023, terme de février 2023 non inclus (dont 189,88 euros de frais de procédure).
Pour la somme en principal, Monsieur X Y Y n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme provisionnelle de 19 534,90 euros (19 724,78 euros – 189,88 euros) avec intérêts au taux légal sur la somme de 8 052,15 euros à compter du commandement de payer et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.
Il sera par ailleurs condamné au paiement à compter de l’échéance de février 2023, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées et ce jusqu’à la libération effective des lieux, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué, étant relevé que le dernier loyer charges comprises s’élève à la somme de 1 272,87 euros.
Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le
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juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, à l’exception d’un versement de 266 euros le 31 janvier 2022, Monsieur X Y Y n’a effectué aucun règlement depuis novembre 2021, sa dette s’élevant au jour de l’audience à la somme de 19 534,90 euros correspondant à plus de 16 mois d’impayés.
Cependant, il justifie avoir conclu un marché d’électricité avec une entreprise camerounaise pour un montant de 90 000 euros, un premier acompte de 22 500 euros devant être réglé au démarrage du chantier début 2023. Dès lors et sous réserve que ces fonds lui soient rapidement versés, il devrait être en mesure de solder sa dette et de reprendre le règlement du loyer courant.
Monsieur X Y Y sera par conséquent autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Faute pour Monsieur X Y Y de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.
Sur les demandes accessoires
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur X Y Y, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens, qui comprendront à l’exclusion de tous autres frais, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, de dénonciation à la préfecture et à la CCAPEX et les frais de signification de la présente décision.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de PARIS HABITAT-OPH les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,
DÉCLARONS l’action recevable,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 mai 2021 entre PARIS
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HABITAT-OPH et Monsieur X Y Y concernant
l’appartement à usage d’habitation située 25, rue du Moulin de la vierge (BL 4, escalier A, 16ème étage, […]) à […] (75014) sont réunies à la date du 20 juin 2022,
CONDAMNONS Monsieur X Y Y à verser à PARIS
HABITAT-OPH à titre provisionnel la somme de 19 534,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er février 2023, terme de février 2023 non inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme 8 052,15 euros à compter du 19 avril 2022 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,
AUTORISONS Monsieur X Y Y à s’acquitter de
l’arriéré locatif, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 543 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,
PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera: que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
*
*que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
* qu’à défaut pour Monsieur X Y Y d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, PARIS HABITAT- OPH puisse. faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
* que Monsieur X Y Y soit condamné à verser à PARIS HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à PARIS HABITAT-OPH ou à son mandataire,
RAPPELONS qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,
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CONDAMNONS Monsieur X Y Y à verser à PARIS
HABITAT-OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS Monsieur X Y Y aux dépens comme visé dans la motivation,
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire
à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.
La Greffière, Le Président. copie certifiée conforme à l’original
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