Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 24/00357 – N° Portalis DBZJ-W-B7I-K2UB

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 NOVEMBRE 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [N]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Cédric GIANCECCHI, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de METZ, vestiaire : A301

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [I],

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Jérôme CARRIERE, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de METZ, vestiaire : C502

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Débats à l’audience publique du 01 OCTOBRE 2024

Président : Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente

Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 26 NOVEMBRE 2024

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de Justice signifié en date du 29 juillet 2024, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, Monsieur [D] [N] a fait assigner Monsieur [Y] [I] devant le Président du Tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé en application des articles 808 et 809 du Code de procédure civile, L.145-1 et suivants et L.143-2 du Code de commerce pour voir :

— Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies à la date du 27 octobre 2023,

— Constater la résiliation du bail,

— Ordonner l’évacuation du défendeur et de tout occupant de son chef sous peine d’une astreinte non comminatoire de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance,

— Condamner Monsieur [Y] [I] à verser à Monsieur [D] [N] la somme de 9 990 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux à légal compter de l’assignation,

— Condamner Monsieur [Y] [I] à verser à Monsieur [D] [N] une indemnité d’occupation provisionnelle égale de 830 euros charges en sus, à compter du 1er novembre 2023 et ce jusqu’à libération effective des lieux, dans les mêmes conditions que le loyer et les charges,

— Autoriser Monsieur [Y] [I] à transporter et séquestrer dans le garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur, tous objets mobiliers trouvés dans les lieux en question,

— Rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [Y] [I] à verser à Monsieur [D] [N] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens, comprenant le coût du commandement de payer et les frais de greffe.

Monsieur [Y] [I] a constitué avocat. Par conclusions enregistrées au greffe le 21 août 2024, il demande au Juge des référés de :

— Débouter Monsieur [N] de ses prétentions,

— Suspendre la clause résolutoire,

— Dire que l’échéancier proposé sera mis en place avec un montant de 5 000 euros au 1er octobre 2024 et 1 250 euros du 1er novembre 2024 au 1er avril 2024,

— Dire que le versement des loyers ne devra pas être interrompu durant la mise en place de l’échéancier,

— Débouter Monsieur [N] de ses prétentions concernant l’article 700 du Code de procédure civile,

— Juger que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation de bail commercial

En application de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 alinéa 1 du même Code, le Président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L145-41 du Code commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Suivant acte sous seing privé du 11 avril 2023, Monsieur [D] [N] a donné à bail à Monsieur [Y] [I] un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 750 euros auquel s’ajoutent 30 euros de charges et 50 euros pour la location d’un garage et ce pour une durée de 9 ans.

La convention prévoit dans son article 18 une clause résolutoire.

Suivant exploit d’huissier du 27 novembre 2023, Monsieur [D] [N] a fait notifier à Monsieur [Y] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une dette de loyers et charges de 4 980 euros.

Monsieur [Y] [I] n’a pas réglé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail dans le délai qui lui était imparti.

Aussi il convient de faire droit à la demande et de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties à compter du 28 décembre 2023.

Il y a lieu, de ce fait, d’ordonner la libération des lieux par Monsieur [Y] [I] et de tous autres occupants de son chef des lieux loués et, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

La fixation d’une astreinte n’est pas nécessaire dans la mesure où l’évacuation des lieux peut se faire de façon forcée.

Les meubles abandonnés suivront le sort prévu aux articles L433-1 et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [D] [N] a établi un décompte dont il ressort que la dette de loyers et charges arrêtés au 25 juin 2024 est de 9 990 euros, échéance de juin 2024 comprise.

A défaut de contestation sérieuse, il convient de faire droit à la demande en paiement de l’arriéré locatif et de condamner Monsieur [Y] [I] à verser à Monsieur [D] [N], à titre provisionnel, la somme de 9 990 euros représentant les loyers, indemnités d’occupations et charges arrêtés au 25 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2024, date de l’assignation.

En outre, les locaux étant toujours occupés alors que le bail est résilié, il convient d’indemniser le bailleur à titre provisionnel.

Monsieur [Y] [I] sera condamné, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et avance sur charges soit 830 euros et ce, à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à la libération effective des locaux. L’indemnité sera révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié. Il sera réservé au bailleur la possibilité de régulariser les charges et autres taxes foncières ainsi qu’il aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié.

Sur la demande de délais

Aux termes de l’article L145-41 du Code de commerce : « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article 1343-5 du Code civil dispose que " le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…)

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ".

Pour prétendre aux délais de paiement, le débiteur doit justifier de ses difficultés l’empêchant de s’acquitter de sa dette mais mais aussi de sa capacité à honorer le paiement des échéances aménagées.

Si Monsieur [Y] [I] justifie de problèmes familiaux, il ne fournit aucun élément permettant d’objectiver les difficultés financières de son entreprise à défaut de produire le moindre document comptable pour la période écoulée.

Par ailleurs, sa capacité à apurer sa dette n’est pas démontrée dans la mesure où il ne s’est plus acquitté du moindre loyer depuis juillet 2023 alors que le prévisionnel versé aux débats ne produirait ses effets qu’à compter de 2025.

En conséquence, Monsieur [I] sera débouté de sa demande de délais de grâce et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [I], partie qui succombe, sera condamné aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût de commandement de payer et les frais d’établissement des états des inscriptions.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il convient d’allouer la somme de 1 500 euros à Monsieur [D] [N] en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que Monsieur [Y] [I] devra verser.

PAR CES MOTIFS

Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, Juge des référés par délégation, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort :

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Monsieur [D] [N] et Monsieur [Y] [I] le 11 avril 2023 et ce, à compter du 28 décembre 2023 ;

ORDONNE à Monsieur [Y] [I] et tous autres occupants de son chef de libérer les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 3] et AUTORISE son expulsion au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que les meubles abandonnés suivront le sort prévu aux articles L433-1 et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] à payer à Monsieur [D] [N], à titre provisionnel, la somme de 9 990 euros représentant les loyers, indemnités d’occupations et charges arrêtés au 25 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] à payer à Monsieur [D] [N], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges, soit 830 euros, et ce, à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à la libération effective des locaux ;

DIT que l’indemnité sera révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié ;

DIT qu’il sera réservé au bailleur la possibilité de régulariser les charges et autres taxes foncières ainsi qu’il aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [I] de ses demandes de délais de grâce et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] à payer à Monsieur [D] [N] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] aux frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer et les frais d’établissement des états d’inscription ;

DÉBOUTE les parties de toute autre demande ;

RAPPELLE que cette ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le vingt-six novembre deux mil vingt quatre par Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier La Première Vice-Présidente