Minute n°2024/765

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 23/01272

N° Portalis DBZJ-W-B7H-KBZO

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2024

I PARTIES

DEMANDERESSE :

Madame [M] [H]

née le 13 Novembre 1955 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Xavier IOCHUM de la SCP IOCHUM-GUISO, avocats au barreau de METZ, vestiaire : B209

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [J] [O]

né le 19 Octobre 1984 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Luigi FARRUGGIO, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : A501 et par M^e Yusuf MEYNIOGLU assisté de M^e Hayri ARSLAN, tous deux avocats plaidant au barreau du LUXEMBOURG

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 11 septembre 2024 des avocats des parties

III) EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Madame [M] [H] a signé, le 23 septembre 2022, avec Monsieur [E] [J] [O] un compromis de vente relatif à son bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] pour un montant de 54 205 euros.

Informé de l’intention de M. [O] de ne pas réitéré l’acte, un premier courrier de mise en demeure a été envoyé à ce dernier le 1er février 2023 par l’intermédiaire de la SAFTI afin qu’il reprenne contact avec la conseillère immobilière pour régulariser la vente.

Un second courrier de mise en demeure lui était envoyé le 24 février 2023 par l’assureur de protection juridique de Mme [H] afin qu’il paye le montant de la clause pénale.

M. [O] a répondu à cette mise en demeure en communiquant un courrier d’accord de principe sur l’octroi d’un prêt par sa banque pour un montant de 60 000 euros sur 144 mois à un taux de 3,6 % fixe, soit un taux supérieur que celui prévu au compromis.

Par courriers du 7 et du 27 mars 2023, l’assureur de protection juridique de Mme [H] a envoyé à M. [O] deux nouvelles mises en demeure.

En l’absence de réponse, Mme [H] a décidé d’introduire la présente instance.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier de justice signifié le 10 mai 2023 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 16 mai 2023, Madame [M] [H] a constitué avocat et a assigné Monsieur [E] [J] [O] devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

Monsieur [E] [J] [O] a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 8 juin 2023.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du11 septembre 2024 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 22 décembre 2023, Madame [M] [H] demande au tribunal, de :

— CONDAMNER Monsieur [E] [O] à verser à Madame [M] [H] la somme de 5 241,00 euros à titre de dommages et intérêt en raison de la non-réalisation de la condition suspensive.

— CONDAMNER Monsieur [E] [O] à verser à Madame [M] [H] la somme de 570 euros par mois à partir du mois de décembre 2022 a titre de dommages et intérêts au titre de la perte de gains.

— CONDAMNER Monsieur [E] [O] à verser à Madame [M] [H] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l‘article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [M] [H] fait valoir :

— que pour se libérer de son engagement résultant de la signature du compromis de vente, M. [O] devait justifier de deux refus de prêt correspondant aux caractéristiques mentionnées au compromis ; qu’en l’espèce, M. [O] n’a pas justifié de deux refus de banque et s’est contenté d’adresser un SMS à Mme [H] pour lui signifier qu’il ne souhaitait plus acheter, de sorte qu’il n’a pas respecté ses obligations ;

— qu’ainsi, en cas de non respect de la réalisation de la condition suspensive, M. [O] est redevable de la somme de 5241,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— s’agissant des dommages et intérêts au titre de la perte de gains, que concomitamment à la mise en vente du bien immobilier litigieux, une visite a été effectuée par Mme [C], coiffeuse, qui souhaitait prendre le bien en location ; que cependant Mme [H] a préféré privilégier la vente plutôt que la location ; qu’ainsi, le comportement de M. [O] à amené pour Mme [H] à une perte de revenus qu’il convient d’indemniser à hauteur de 570 euros hors charge par mois à compter de décembre 2022 ;

Par des conclusions notifiées au RPVA le 15 avril 2024, qui sont ses dernières conclusions, Monsieur [E] [J] [O] demande au tribunal au visa des articles 1218, 1231-1, 1231-3, 1351 et 1351-1 du Code Civil ainsi que des articles 32(1), 698 et 700 du Code de Procédure civile, de :

PRINCIPALEMENT

— JUGER que Monsieur [L] [O] a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt selon les conditions énoncées dans le compromis de vente du 23 septembre 2022,

— JUGER que la condition suspensive d’obtention de crédit aux conditions précises inclut dans le compromis de vente du 23 septembre 2022 doit être interprété en faveur de l’acquéreur, respectivement Monsieur [L] [O],

— JUGER que la condition suspensive n’est pas défailli du fait de Monsieur [E] [J] [O],

— JUGER que le compromis de vente du 23 septembre 2022 est caduc sinon résolu par l’impossibilité de réalisation de l’obligation incombant à Monsieur [L] [O],

Partant,

— DEBOUTER Madame [M] [H] de toutes ses demandes ; SUBSIDIAIREMENT JUGER que les conditions d’exonération de la responsabilité de Monsieur [E] [J] [O] sont réunies,

Partant,

— DEBOUTER Madame [M] [H] de toutes ses demandes ;

PLUS SUBSIDIAIREMENT

— JUGER la suppression sinon REDUIRE le montant de la clause pénale à un montant plus juste fixé ex aequo et bono

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER Madame [M] [H] à payer à la partie de Maître [S] [U] une partie des sommes exposées par elle, pour les frais et honoraires d’avocat ainsi que les frais de déplacement et les faux frais exposés (copies, taxes, timbres, téléphone, etc) qu’il serait injuste de laisser à l’unique charge de la partie de Maître [S] [U] compte tenu de l’attitude adverse ayant conduit au litige, évaluée à 2.500,00€ au vœu de l’article 700 du Code de procédure Civil ;

— CONDAMNER Madame [M] [H] aux entiers frais et dépens ;

En défense, Monsieur [E] [J] [O] réplique :

— que pour se conformer au compromis de vente et passer l’acte authentique, M. [O] a sollicité sa banque qui, compte tenu de l’explosion des taux d’intérêts, n’a pu lui proposer qu’un taux de 3,6% par an ; qu’ainsi, les conditions énoncées par le compromis de vente, notamment quant au taux maximum, n’ont pas pu être réalisées ;

— que compte tenu de la conjoncture économique, même en acceptant de réduire la durée de remboursement de 20 ans à 12 ans, M. [O] n’a pas pu obtenir un taux d’intérêt sous le maximal de 2,90% prévu au compromis ; qu’ainsi, les conditions de crédit énoncées dans le compromis de vente sont impossibles à réaliser de sorte que ce compromis est caduc sinon résolu ;

— qu’en outre, l’augmentation fulgurante des taux d’intérêts pratiqués par le système bancaire présentent toutes les caractéristiques de la force majeure fixées à l’article 1218 du code civil ; qu’ainsi, il convient de débouter Mme [H] de l’ensemble de ses prétentions ;

— qu’en l’espèce, les conditions suspensives ne s’étant pas réalisées, le défendeur n’ayant pas obtenu de prêt aux conditions prévues au compromis, les conditions de paiement de la clause pénale ne sont pas réunies ;

— que par ailleurs, les dommages et intérêts réclamés pour la perte de chance de souscrire un contrat de bail est plus qu’hypothétique, étant précisé qu’en application de l’article 1231-3 du code civil, le débiteur ne peut être tenu qu’à des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient l’être lors de la conclusion du contrat ; que ce préjudice n’est pas certain, pas chiffré et ne présente pas de lien de causalité avec le comportement de M. [O] ;

— s’agissant de la suppression sinon réduction du montant de la clause pénale, qu’en application de l’article 1231-5 du code civil, la clause pénale constitue une peine privée destinée à sanctionner le refus de signer l’acte authentique lorsque toutes les conditions suspensives sont réalisées, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, aucune faute n’étant imputable au défendeur ; qu’en outre bien que le taux de 10% est le montant usuel en matière de clause pénale, le caractère manifestement excessif peut résulter de la comparaison entre le préjudice effectivement subi par le créancier et le montant de l’indemnité prévue ;

IV) MOTIVATION DU JUGEMENT

A titre liminaire, il convient de rappeler que les « JUGER » mentionnés dans le dispositif des conclusions du défendeur ne constitue pas des prétentions auxquelles la juridiction doit répondre mais uniquement des moyens qui seront évoqués dans le corps de la motivation. Ainsi, il sera uniquement statué sur la demande de débouté et subsidiairement sur la demande de suppression ou réduction du montant de la clause pénale.

1°) SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE LA CLAUSE PENALE

En application de l’article 1231-5 du code civil :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Par ailleurs, selon l’article 1304-3 du code civil, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Il résulte du compromis de vente signé par les parties que le financement de l’achat devait se réaliser à hauteur de 60 000 euros au moyen d’un prêt bancaire et à hauteur de 3699 euros au moyen des deniers personnels de M. [O].

Le compromis contient ainsi, au profit de l’acheteur, une condition suspensive d’obtention de prêt répondant aux caractéristiques suivantes :

« – Montant maximal de la somme empruntée : SOIXANTE MILLE EUROS (60.000,00 EUR).

— Durée maximale de remboursement : 20 ans.

— Taux nominal d’intérêt maximal : 2,9% l’an (hors assurances). ».

Il est précisé au compromis que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil ».

De plus, le compromis mentionne que « l’acquéreur s’engage en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, l’acquéreur s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. »

Enfin, « au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre la somme de CINQ MILLE QUATRE CENT VINGT ET UN EUROS (5.421,00 EUR) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil ».

Il convient de préciser que selon ce compromis, en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 31 décembre 2022.

En l’espèce, il résulte des pièces que M. [O] s’est contenté d’un SMS adressé à Mme [H] pour lui annoncer qu’il n’était plus apte financièrement à reprendre le local. Ce n’est que par courrier du 1er mars 2023, alors que la vente aurait du être réitérée avant le 31 décembre 2022 que M. [O] a justifié d’un accord de sa banque pour un prêt de 60 000 euros sur 12 ans mais à un taux d’intérêt de 3,6% fixe alors que le compromis prévoyait un taux d’intérêt maximum de 2,9 %.

Cependant, il résulte du compromis de vente que pour pouvoir se dégager de ses obligations, l’acquéreur devait justifier de deux refus de banque et donc avoir fait des démarches auprès deux deux banques différentes. Or en l’espèce, M. [O] ne justifie d’aucune démarche auprès d’une autre banque que la BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE qui lui proposait un taux de 3,6 %.

Il apparaît donc que M. [O] n’a pas respecté ses obligations contractuelles en ce qu’il n’a pas réalisé les démarches auxquelles il s’était engagé pour obtenir un prêt aux conditions fixées par le compromis. Ainsi, en application de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive d’obtention du prêt est réputée accomplie.

L’ensemble des conditions suspensives étant réalisées, il apparaît que M. [O], en refusant de réitérer la vente par acte authentique, s’expose au paiement de la clause pénale prévue au compromis. Aucune caducité ou résolution du compromis ne sera donc constatée pour défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt.

Concernant l’exonération de la responsabilité de M. [O] du fait de la force majeure telle qu’elle résulte de l’article 1218 du code civil ou bien du fait de l’impossibilité d’obtenir un taux d’intérêt à 2,90%. Il convient de souligner qu’il n’est pas reproché à M. [O] de ne pas avoir obtenu un prêt aux conditions fixées par le compromis mais il lui est reproché de ne pas avoir réalisé les démarches nécessaires pour tenter d’obtenir ce prêt ou à défaut, pour pouvoir justifier de deux refus d’établissement bancaire. En effet, il lui appartenait de contacter au moins deux banques pour pouvoir justifier que deux banques lui avaient refusé le prêt aux conditions prévues, ce qu’il ne justifie nullement avoir fait. Aucune impossibilité ou force majeure ne l’ont empêché de s’adresser à deux banques différentes pour tenter d’obtenir un prêt, il n’y a donc aucune raison de l’exonérer de sa responsabilité.

Par ailleurs, M. [O] ne peut légitimement prétendre qu’il n’a pas été mis en demeure de produire ces deux refus de prêt par des banques alors que cela était spécifiquement mentionné au compromis et que cela lui a été rappelé dans la mise en demeure du 24 février 2023 envoyé par l’assureur de protection juridique de Mme [H].

S’agissant de la question de l’interprétation de la clause suspensive en faveur de l’acquéreur, il convient de rappeler qu’il appartient au juge d’interpréter les termes d’un contrat seulement lorsque ces termes ne sont pas clairs or en l’espèce, il est parfaitement clair qu’il appartenait à M. [O] de contacter deux banques pour solliciter des prêts, ce qu’il n’a pas fait. Il n’y a donc rien à interpréter en sa faveur.

En conséquence, il apparaît que M. [O], qui n’a pas respecté ses engagements contractuels, est tenu au paiement de la clause pénale.

S’agissant de la demande de suppression ou de réduction de la clause pénale, il appartient au juge de modérer ou d’aggraver le montant de la clause pénale si elle est manifestement excessive ou dérisoire. En l’espèce, une pénalité égale à 10% du prix de vente apparaît être un montant parfaitement adapté. M. [O] ne justifie d’aucun élément qui rendrait ce montant manifestement excessive. En effet, il n’est pas contestable que le refus de réitération de la vente par acte authentique a causé un préjudice à Mme [H] qui pendant ce délai n’a pas cherché d’autre acquéreur potentiel. Il n’y a donc pas lieu de supprimer ou réduire le montant de la clause pénale, M. [O] sera débouté de cette demande.

Monsieur [E] [J] [O] sera condamné à régler à Madame [M] [H] la somme de 5241 € au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente signé par les parties le 23 septembre 2022.

2°) SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE DOMMAGES ET INTERETS COMPLEMENTAIRES

En application de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, Mme [H] sollicite le paiement d’une somme de 570 euros par mois a partir du mois de décembre 2022 à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de gains.

A l’appui de sa demande, la demanderesse justifie d’un mail de Mme [P] [W] conseillère indépendante en immobilier chez SAFTI selon laquelle Mme [C] avait pris contact avec elle en juillet 2022 pour visiter le local litigieux et qu’à l’issue de la visite elle a proposé de le louer dans un premier temps puis de l’acheter par la suite. Ce projet n’a pas abouti compte tenu de la proposition de M. [O] d’acheter le local, Mme [H] privilégiant la vente plutôt que la location.

Un bon de visite SAFTI du bien litigieux en date du 19 juillet 2022 par Mme [C] est en outre versé au débat. En revanche, la demanderesse ne verse au débat aucun élément relatif au loyer qui a été envisagé dans le cadre d’une éventuelle location au profit de Mme [C]. Par ailleurs, la demanderesse ne produit aucune pièce quant au devenir de son bien immobilier, elle n’informe nullement le tribunal quant à une éventuelle vente ou une mise en location du local. Ainsi elle ne justifie pas de son préjudice.

Par ailleurs, il apparaît que le préjudice n’est pas certain en ce que le projet avec Mme [C] n’était pas finalisé, cette dernière n’ayant que visité le bien en juillet puis indiqué qu’elle finaliserait le projet plus tard à son retour de vacances. De même, si ce n’est un mail de Mme [W], aucune pièce n’est versée quant à l’accord de Mme [H] de mettre son bien en location.

Compte tenu de ces éléments, Mme [H] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts complémentaires.

3°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [E] [J] [O], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Monsieur [E] [J] [O] sera condamné à régler à Madame [M] [H] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter Monsieur [E] [J] [O] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 16 mai 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [E] [J] [O] de sa demande de suppression ou de réduction du montant de la clause pénale prévue au compromis de vente signé par les parties le 23 septembre 2022 et qui s’élève à la somme de 5241 € ;

CONDAMNE Monsieur [E] [J] [O] à régler à Madame [M] [H] la somme de 5241 € au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente signé par les parties le 23 septembre 2022 ;

DEBOUTE Madame [M] [H] de sa demande de dommages et intérêts complémentaires au titre de la perte de gains ;

CONDAMNE Monsieur [E] [J] [O] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [E] [J] [O] à régler à Madame [M] [H] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [E] [J] [O] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président