AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00111 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LGPE

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 7]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [U] [I] [C]

demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

Madame [F] [R]

demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Hélène PLANTON

Débats à l’audience publique de référé du 28 août 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [Localité 6] + pièces

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [C], Mme [R]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 13 décembre 2021, la société d’HLM VIVEST a consenti à Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R], qui se sont engagés solidairement, un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 764,91 euros et 50 euros pour le garage ainsi que 44,66 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la société d'[Adresse 5] a fait signifier à Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R] le 22 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 4 686,69 euros et commandement d’avoir à produire l’attestation d’assurance.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025 remis à personne pour Madame et à domicile pour Monsieur, la société d’HLM VIVEST a fait assigner Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025 et renvoyée à la demande des défendeurs à l’audience du 28 août 2025.

En demande, la société d'[Adresse 5], représentée par son conseil, lequel dépose à l’audience ses conclusions du 18 août 2025, dûment notifiées, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de, notamment :

Débouter les défendeurs de leurs prétentions ;Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R] ;Condamner solidairement Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 12 982,91 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 686,69 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2 817,03 euros et à compter de l’ordonnance sur le surplus ;Condamner solidairement Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 921,63 euros ;à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où des délais de grâce seraient accordés aux locataires, dire qu’à défaut de paiement du terme courant ou d’une seule mensualité au terme convenu, la clause résolutoire recouvrira ses pleins effets et que l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible ;Condamner solidairement Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer.

A l’audience, la société d’HLM VIVEST a fait valoir que les locataires ne procédaient plus à aucun réglement. Elle s’oppose par ailleurs à la demande de délais de paiement présentée par les défendeurs, faisant valoir qu’ils ne remplissent pas les conditions fixées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’ils ne justifient pas être en mesure de s’acquitter de leur dette locative.

En défense, Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R], présents à l’audience, reconnaissent être tenus d’une dette locative, mais ils demandent à être autorisés à régler leur dette selon des délais de paiement, proposant de payer la somme mensuelle de 300 euros en supplément du loyer courant et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire, affirmant à terme vouloir déménager. Ils reconnaîssent ne pas avoir repris le versement intégral du loyer courant et soutiennent que leur logement est insalubre, de sorte que, selon eux, le loyer fixé devrait être diminué et sollicitent l’autorisation de procéder à la consignation des loyers.

A l’audience, avis a été donné que la décision était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité des demandes.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 22 janvier 2024, et la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 12 décembre 2023, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 14 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 18 février 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 9.2) qui prescrit un délai de 2 mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 22 janvier 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 4 686.69 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 23 mars 2024.

Au surplus, il ne résulte pas des éléments produits que les locataires ont justifié de ce qu’ils avaient une assurance sur le logement.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif.

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La société d'[Adresse 5] produit un décompte aux termes duquel Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R] lui doivent la somme de 12 982,91 euros, à la date du 13 août 2025, échéance de juillet 2025 incluse. Le contrat de bail précise par ailleurs que les locataires agissent solidairement entre eux.

Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R] ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

S’ils estiment que le montant du loyer est trop important et affirment que leur logement est insalubre, ils ne produisent au soutien de leurs allégations qu’une simple photographie d’un angle de mur présentant quelques traces noires. Ce seul élément, non daté, est tout à fait insuffisant à caractériser l’insalubrité du logement, alors qu’ils ne justifient d’aucune démarche à l’égard de leur bailleur pour lui signaler une quelconque difficulté.

Dès lors, la dette locative n’est pas sérieusement contestable et la demande de consignation doit être rejetée.

Par conséquent, Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R] seront condamnés, solidairement et à titre provisionnel, à verser à la société d’HLM VIVEST cette somme de 12 982,91 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 686,69 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 2817,03 euros à compter de l’assignation, et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R], il apparaît que ces derniers ne sont manifestement pas en mesure de continuer à régler les loyers et charges courants et de rembourser en outre leur dette locative, même si des délais de paiement leur étaient accordés.

Il résulte ainsi des débats que Monsieur [C] est employé chez KEOLIS avec un salaire mensuel d’environ 2000 euros, Madame [R] étant rémunérée environ 1700 euros en qualité d’intérimaire, que le couple a 5 enfants à charge et qu’il a souscrit plusieurs crédits à la consommation auprès des organismes FLOA et COFIDIS.

En outre, il résulte des débats qu’ils n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée et l’expulsion de Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

V. Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

En conséquence de leur expulsion, Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R] seront condamnés, solidairement et à titre provisionnel, au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire qui les a rendus occupants sans droit ni titre, soit le 23 mars 2024, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 921,63 euros.

Cette créance ne sera due que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R] sont déjà condamnés au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 12 982,91 euros.

VII. Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R] faisaient l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

VIII. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R], tenus aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à la société d'[Adresse 5] la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 13 décembre 2021 entre la société d’HLM VIVEST d’une part et Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R] d’autre part concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 23 mars 2024 ;

CONDAMNONS, solidairement et à titre provisionnel, Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R] à payer à la société d'[Adresse 5] la somme de 12 982,91 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024 sur la somme de 4 686,69 euros, à compter du 14 février 2025 sur la somme de 2 817,03 euros et à compter de la présente ordonnance sur le surplus;

REJETONS la demande de consignation et la demande de délais de paiement avec effet suspensif des effets de la clause résolutoire formées par Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R] ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNONS à Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la société d’HLM VIVEST pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, solidairement et à titre provisionnel, Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R] à payer à la société d’HLM VIVEST une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 921,63 euros, se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire, ou à défaut l’expulsion des lieux, mais sous déduction le cas échéant de la somme de 12 982,91 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R] sont déjà condamnés provisionnellement par la présente ordonnance au titre des arriérés de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R] in solidum aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 22 janvier 2024, de l’assignation en référé du 14 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 18 février 2025 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [C] et Madame [F] [R] à payer à la société d'[Adresse 5] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au Greffe le 16 octobre 2025 par A. GUETAZ, Vice-présidente, assistée de Hélène PLANTON, Greffière.

La greffière La vice-présidente