AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00572 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LP65

Minute JCP n° 25/810

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 9]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Claire LALLEMENT-HURLIN, avocate au Barreau de THIONVILLE

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [L] [K] [E] [F] [C] épouse [Y]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 7]

Représentée par M^e Nastassia WAGNER, avocate au Barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Laure FOURMY

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 03 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e Claire LALLEMENT-HURLIN par LS (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e Nastassia WAGNER par voie de case (+ pièces)

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail du 16 février 2022, la SA HLM BATIGERE HABITAT a donné en location à M. [S] [Y] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 492,40 euros, outre une provision sur charges de 83 euros, soit un total mensuel de 575,40 euros.

Selon bail verbal, BATIGERE a également loué à M. [Y] un garage sis à la même adresse.

Par avenant au bail, daté du 21 décembre 2022, BATIGERE GRAND EST a étendu à Mme [L] [Y] les effets du bail, à la demande de son époux M. [Y].

*

Selon convention contresignée par avocats en date du 22 décembre 2022, les époux [Y] ont divorcé. Il a été convenu que Mme [C] pourra continuer de porter et d’utiliser le nom marital postérieurement au prononcé du divorce.

La convention de divorce a été adressée à BATIGERE et réceptionnée le 25 janvier 2023. Par courrier du 31 janvier 2023, BATIGERE a indiqué à Mme [Y] qu’elle serait seule responsable du paiement des loyers et des charges à compter du 25 avril 2023.

*

Une fiche signalétique d’impayés a été adressée à la CAF le 3 décembre 2024 ( 18 mois d’impayés à cette date).

*

Le 10 février 2025, Mme [Y] née [C] a adressé un préavis de départ pour mettre un terme au contrat de location du garage. La date de sortie a été fixée au 10 mars 2025.

*

Par acte de commissaire de justice signifié à l’étude le 11 juillet 2025 à Mme [Y], la SA [Adresse 9] a fait assigner Mme [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de résiliation du bail et d’expulsion de Mme [L] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique. BATIGERE sollicite en outre :

—  condamner Mme [L] [C] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 2211,13 euros au titre de la dette locative arrêtée au 27 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre les loyers échus postérieurement à cette date, avec intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées ;

o une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 631,67 euros par mois, APL à régulariser le cas échéant, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chaque terme à échoir ;

o déclarer que cette indemnité sera revalorisée selon la réglementation propre aux loyers d’HLM devenus ESH ;

o la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle le 15 juillet 2025.

La CCAPEX a été avisée à la même date.

Par conclusions enregistrées au Greffe le 22 septembre 2025, auxquelles il est expressément renvoyé, Mme [Y] demande au Tribunal, par la voie de son conseil, de :

—  lui accorder des délais de paiement sur 36 mois

—  dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus tant que l’échéancier est respecté ;

—  débouter BATIGERE de ses demandes formulées au titre de l’article 700 CPC

—  statuer ce que de droit quant aux frais et dépens

*

À l’audience du 03 octobre 2025, la SA [Adresse 9], représentée, actualise sa créance à la somme de 2559,51 euros arrêtée au 1er octobre 2025, redevance et charges de septembre 2025 incluse. BATIGERE a indiqué s’opposer aux délais de paiement sollicités par Madame [Y]. Elle a précisé que Mme [L] [C] épouse [Y] effectue chaque mois des paiements de 2 fois 50 euros pour apurer sa dette et payer son loyer courant.

Mme [L] [Y], représentée par son conseil, a maintenu sa demande de délais.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal, les parties présentes avisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Toutes les parties ayant comparu, la décision sera contradictoire.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, La SA [Adresse 9] justifie avoir saisi la CAF de la situation d’impayés de Mme [Y] le 3 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de La SA [Adresse 9] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail , que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail du 16 février 2022, et du décompte de la créance actualisé au 1er octobre 2025 que la SA HLM BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayées.

Par conséquent, Mme [Y] née [C] sera condamnée à lui payer, la somme de 2559,51 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte arrêté au 1er octobre 2025, que la dette s’élève à 2259,51 euros.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave aux obligations contractuelles qui empêche la poursuite du contrat et justifie le prononcé de la résiliation judiciaire.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 11 juillet 2025, date de l’assignation.

L’expulsion de Mme [Y] et de tout occupant de son chef sera donc autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Mme [L] [C], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il ressort des éléments communiqués que Mme [L] [C] a repris le paiement intégral du loyer résiduel et des charges ( le loyer résiduel étant de 46,97 euros par mois à ce jour).

Si BATIGERE HABITAT s’oppose à l’octroi de délais de paiement, il résulte toutefois des éléments du débat que Mme [Y] née [C] s’est rapprochée de l’UDAF, et que, aissistée par cet organisme, elle verse 50 euros par mois en plus de ses loyers courants, afin d’apurer sa dette.

Il sera précisé que Mme [Y], qui a à sa charge 4 enfants mineurs, perçoit actuellement 2296,96 euros par mois de prestations et allocations familiales ( dont 486,51 euros d’APL).

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Mme [L] [C] les plus larges délais de paiement pour le règlement des sommes dues, soit 36 mois, ce qui représente des versements de 70 euros par mois en sus du loyer, au regard du montant actuel de la dette (2259,51 euros).

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Mme [L] [C] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [L] [C]  :

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 juillet 2025. Mme [Y] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Mme [Y] au paiement de cette indemnité à compter de l’assignation jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 1er octobre 2025.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [L] [Y] née [C] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification de l’assignation.

Il convient également de condamner Mme [L] [Y] née [C] à payer à La SA [Adresse 9] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de La SA HLM BATIGERE HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du bail ;

PRONONCE la résiliation, pour défaut de paiement des charges, du bail consenti à Mme [Y] née [C] concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 10] (57),

CONDAMNE Mme [L] [Y] née [C] à payer à la SA [Adresse 9] la somme de 2559,51 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2025 , comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à de l’assignation sur la somme de 2211,13 euros, et à compter de l’assignation pour la surplus ;

AUTORISE Mme [L] [Y] née [C] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 70 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

— l’échelonnement sera caduc,

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— le contrat de location en date du 16 février 2022 concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10] sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [L] [Y] née [C] ainsi que de tous bien et de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [L] [C] à payer à la SA HLM BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de l’assignation – soit le 11 juillet 2025 – jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 1er octobre 2025 ; avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

RAPPELLE que la libération effective des lieux est caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Mme [L] [Y] née [C] à payer à La SA [Adresse 9] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [L] [Y] née [C] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification de l’assignation ;

DEBOUTE la SA HLM BATIGERE HABITAT de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par M^me FOURMY, Vice-présidente, et M^me MALOYER, Greffière

LE GREFFIER LE JUGE