AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 11 FEVRIER 2026

N° RG 25/00737 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LTIK

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Maître LEMONNIER Roger, avocat au barreau de Paris

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [S] [I]

demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Laure FOURMY

GREFFIER : Emilie BALLUT

Débats à l’audience publique du 17 décembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e LEMONNIER (par LS + pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [I] (par LS)

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 6 avril 2024, Madame [N] [U] a donné à bail à Monsieur [S] [I] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 475 euros, et 45 euros de provisions sur charges.

Un contrat de cautionnement « VISALE » a été souscrit entre Madame [N] [U] et ACTION LOGEMENT SERVICES, le 27 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [S] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant total, en principal, de 2 850 euros, au titre des loyers et charges impayés (outre 150,14 euros au titre du coût de l’acte, soit un total réclamé de 3 000,14 euros).

Plusieurs quittances subrogatives ont été établies, la dernière le 8 août 2025, pour un montant de 5 225 euros, ACTION LOGEMENT SERVICES ayant versé la somme correspondante au bailleur, au titre des impayés locatifs des mois d’octobre à août 2025 inclus.

Le 28 mars 2025, ACTION LOGEMENT SERVICES a avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de ce commandement de payer.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2025, signifié à l’étude, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection afin de voir :

Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [I] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 225 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 mars 2025 sur la somme de 2 850 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel, augmenté des charges ;Condamner Monsieur [S] [I] à payer ces indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;Condamner Monsieur [S] [I] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner Monsieur [S] [I] en tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer. L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle le 25 septembre 2025.

À l’audience du 17 décembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient ses demandes. Elle a actualisé sa créance à la somme de 6 650 euros et produit la quittance subrogative correspondante, établie le 8 décembre 2025 (échéance de novembre 2025 incluse).

Monsieur [S] [I], régulièrement assigné à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal, les parties présentes avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [S] [I] assigné à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

*

I – Sur les demandes principales :

Sur la subrogation de SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits du bailleur :

Vu l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE, selon lequel « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (…) »

Vu l’article 8 du contrat de cautionnement « VISALE », pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL ;

Vu l’article 121 de la loi n°2017_86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté, qui dispense les personnes morales qui se portent caution pour la garantie des obligations résultant d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 d’apposer les diverses mentions manuscrites prévues par l’article 22-1 de cette même loi ;

Vu l’article 2306 du code civil, aux termes duquel « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur » ;

En l’espèce, il résulte de la quittance subrogative n°13 établie le 12 novembre 2025 entre la SAS ACTION LOGEMENT (la caution) et Madame [N] [U] (la bailleresse), que la caution a versé à cette dernière la somme de 6 650 euros au titre des loyers impayés sur la période du mois d’octobre 2024 à novembre 2025 inclus.

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits et actions du bailleur à l’encontre du locataire, soit en l’espèce, contre Monsieur [S] [I], concernant les périodes précitées.

Elle sera également subrogée concernant des sommes versées postérieurement au bailleur, à conditions pour elle d’en justifier auprès de Monsieur [I] par la production de quittances subrogatives ultérieures.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En outre, le 28 mars 2025, la CCAPEX s’est vu communiquer le commandement de payer.

En conséquence, la demande de ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Madame [N] [U], aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, et subsidiairement, aux fins de prononcer la résiliation, est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 avril 2024, du commandement de payer délivré le 27 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 08 décembre 2025, que ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers, charges (et indemnité d’occupation) impayés.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 2 mois* (*le bail étant antérieur à la réforme entrée en vigueur le 29 juillet 2023) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 27 mars 2025. Ce commandement vise un délai de 2 mois pour s’acquitter de la somme due.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai précité.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois mentionné par le commandement de payer, soit le 27 mars 2025 à 24 heures ; il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 6 avril 2024 à compter du 28 mai 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [I]  :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux, ce qui implique, notamment, la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 mai 2025 ; Monsieur [S] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [S] [I] à son paiement à compter du 28 mai 2025, jusqu’à la libération effective des lieux, à conditions pour la demanderesse de justifier des sommes réclamées par la communication à Monsieur [I] des quittances subrogatives postérieures.

II – Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [I] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [S] [I] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputée contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 avril 2024 entre Madame [N] [U] (subrogée dans le cadre du présent litige par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES) d’une part, et Monsieur [S] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 28 mai 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ou technicien si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [S] [I] à compter du 28 mai 2025, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 650 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés échus arrêtés au 8 décembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 sur la somme de 2 850 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus de la somme ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, l’indemnité d’occupation mensuelle également due à compter du mois de décembre 2025 inclus (la quittance subrogative n°13 en date du 12 novembre 2025 incluant les indemnités échues jusqu’au mois de novembre 2025 inclus), et jusqu’à complète libération des lieux, à condition que le paiement par la caution des indemnités d’occupation correspondantes au bailleur soit justifiée par une quittance subrogative qui devra être communiquée à Monsieur [S] [I]  ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 27 mars 2025 ;

RAPPELLE qu’il appartient à Monsieur [S] [I] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ;

DÉBOUTE ACTION LOGEMENT SERVICES de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que la présente ordonnance sera transmise par le Greffe au représentant de l’Etat.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame L. FOURMY, Vice-Présidente, assistée de Madame E. BALLUT, Greffière.

LE GREFFIER LE JUGE