AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 AVRIL 2026

N° RG 25/00570 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LTF2

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

E.P.I.C. MOSELIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [Y] [R] (Membre de l’entrep.) muni d’un pouvoir spécial

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [N] [Q], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER LORS DES DEBATS : Amelie KLEIN

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 05 février 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à MOSELIS (LS)

— copie certifiée conforme délivrée le à MOSELIS (LS)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 12 décembre 2019, MOSELIS Office Public d’Aménagement et de Construction de la Moselle devenu l’E.P.I.C MOSELIS a consenti à Madame [N] [Q] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 300,49 euros ainsi que 145,13 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, l’E.P.I.C MOSELIS a fait signifier à Madame [N] [Q] le 30 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 659,24 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2025 remis à étude, l’E.P.I.C MOSELIS a fait assigner Madame [N] [Q] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2026.

Aux termes de son assignation, l’E.P.I.C MOSELIS demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Madame [N] [Q] avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;La condamner à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1 200,85 euros, selon décompte arrêté au 22 juillet 2025, avec les intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir ; La condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 518,89 euros, révisable selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à régularisation des charges, jusqu’à parfaite libération des lieux ; Rappeler qu’il appartient à Madame [N] [Q] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ; La condamner à payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens, dont le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 30 décembre 2024 soit la somme de 67,39 euros ; Rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

À l’audience, l’E.P.I.C MOSELIS, représenté par Mme [Y] [R], chargée de contentieux, a indiqué que la locataire avait repris les paiement du loyer avec un supplément, et a demandé qu’il soit accordé à la locataire des délais de paiement sur une période de 12 mois.

En défense, Madame [N] [Q], quoique régulièrement assignée, n’était ni présente ni représentée, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

L’affaire était mise en délibéré au 02 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 30 décembre 2024, et un signalement d’impayés locatifs a été notifié à la Caisse d’Allocations Familiales par courrier electronique émis le 9 décembre 2024 et receptionné le 9 décembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 14 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 18 août 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 5 février 2026 , conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 6) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 30 décembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 659,24 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1er mars 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

L’E.P.I.C MOSELIS produit un décompte actualisé au 26 janvier 2026 aux termes duquel Madame [N] [Q] lui doit, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 695,58 euros.

Madame [N] [Q] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette. Elle sera par conséquent condamnée, à titre provisionnel, à verser à l’E.P.I.C MOSELIS cette somme de 695,68 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, et notamment de la demande formée à l’audience par l’E.P.I.C. MOSELIS, Madame [N] [Q], sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Madame [N] [Q] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement:

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [N] [Q] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [Q] , partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [N] [Q] , tenue aux dépens, sera condamné à payer à l’E.P.I.C MOSELIS la somme de 150 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 12 décembre 2019 entre MOSELIS Office Public d’Aménagement et de Construction de la Moselle devenu l’E.P.I.C MOSELIS et Madame [N] [Q] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 1 mars 2025 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [N] [Q] à payer à l’E.P.I.C MOSELIS la somme de 695,58 euros au titre des loyers et des charges, incluant l’échéance de janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [N] [Q] , tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 11 mensualités de 63 euros, et une dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois, et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet et que le bail sera résilié ;

que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

qu’à défaut pour Madame [N] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’E.P.I.C MOSELIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

que Madame [N] [Q] sera condamné, à titre provisionnel, à verser à l’E.P.I.C MOSELIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de l’E.P.I.C MOSELIS tendant à l’expulsion de Madame [N] [Q] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [N] [Q] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

DISONS qu’il appartient à Madame [N] [Q] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Madame [N] [Q] à payer à l’E.P.I.C MOSELIS la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [Q] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 30 décembre 2024, de l’assignation en référé du 14 août 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 18 août 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé le 02 AVRIL 2026 par Madame Lisa KIBANGUI, Juge, assistée de Monsieur Marc SILECCHIA, Greffier.

Le greffier La juge