AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 AVRIL 2026

N° RG 25/00668 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LWDH

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

Société SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [L] [O] (Membre de l’entrep.)

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [T] [W], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Alexandre MARCHAND, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C104

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER LORS DES DEBATS : Amelie KLEIN

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 05 février 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à demandeur (ls)

— copie certifiée conforme délivrée le à demandeur (ls)

défendeur (case)

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 juillet 1999, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 1] devenu l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] a consenti à Madame [T] [W] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4] (anciennement [Adresse 5] à [Localité 1]), pour un loyer mensuel de 903,39 francs ainsi que 297 francs, soit un total de 183 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés,la Société d’Economie Mixte de [Localité 1] HABITAT (ci après la "[M] [K]") venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2], a fait signifier à Madame [T] [W] le 06 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 301,29 euros.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025 remis à étude, la [M] [K] a fait assigner Madame [T] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a initialement été appelée à l’audience du 4 décembre 2025 puis renvoyée à l’audience du 5 février 2026 à laquelle elle a été retenue.

Aux termes de son assignation, [M] [K] demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Madame [T] [W] ainsi que de tous occupants s’y trouvant de son chef et, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ; Dire et juger qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un local aux risques et péril du défendeur ; La condamner à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif à la somme de 371,91 euros suivant décompte du 4 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;La condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 257,57 euros à compter du prononcé de la résiliation, et jusqu’à la libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé, révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les acomptes sur charges et conformément aux augmentations qui seront décidées dans le cadre de la législation applicable aux Organisme H.L.M. ; Dire qu’elle pourra régulariser les charges et ajuster la facturation de la consommation d’eau qu’elle aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié ; Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit par provision , La condamner à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens comrpenant le coût du commandement de payer du 6 janvier 2025 et de la présente assignation.

Au soutien de ses demandes, la [M] [K] fait valoir que Madame [T] [W] n’a pas réglé les termes du commandement de payer dans le délai imparti de deux mois.

Madame [T] [W] a constitué avocat.

Par conclusions du 04 février 2026, elle demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz notamment de ;

Lui accorder des délais de paiement afin de s’acquitter de son arriéré de loyers plus charges à raison de 36 mensualités ; Dire et juger qu’il sera sursis à l’application de la clause résolutoire dans le cadre du bail à usage d’habitation ; Débouter la [M] [K] de sa demande de constatation de résiliation du bail d’habitation et d’expulsion ; Débouter la [M] [K] de toutes ses demandes ; Compenser les dépens.

Au soutien de ses demandes elle fait valoir que ses seuls revenus sont constitués de l’allocation adulte handicapé d’un montant mensuel de 1 033,32 euros ; qu’elle est suivie par une assistante sociale, ce qui va faciliter la gestion de ses revenus et dépenses, et éviter tout défaut de paiement de loyers ;enfin que la dette locative est d’un montant assez faible.

À l’audience, la [M] [K] était représentée par Mme [O], chargée de recouvrement judiciaire, a indiqué ne pas s’opposer à la demande de délai formulée, a précisé qu’il y’avait reprise du loyer courant, et a actualisé la dette locative à la somme de 1 580,35 euros suivant décompte du 2 février 2025.

En défense, Madame [T] [W], representée par son conseil, n’a pas fait valoir d’observations.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et a été régulièrement mis dans le débat.

L’affaire était mise en délibéré au 02 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 6 janvier 2025 , et par courrier daté du 26 septembre 2024 et réceptionné le 1 octobre 2024, la Caisse d’Allocations Familiales a été informée de la situation d’impayés locatifs, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 31 juillet 2025 , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L’assignation a été notifiée le 1er août 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 4 décembre 2025 , conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 6) qui prescrit un délai d’un mois pour régulariser le défaut de paiement.

Toutefois l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles seulement plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En conséquence, les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 doivent s’appliquer.

En l’espèce le commandement de payer signifié au locataire le 6 janvier 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 301,29 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 7 mars 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La [M] [K] produit un décompte actualisé au 2 février 2026, aux termes duquel Madame [T] [W] lui doit la somme de 1 580,35 euros.

Madame [T] [W] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs. Elle sera par conséquent condamnée, à titre provisionnel, à verser à [M] [K] cette somme de 1 580,35 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 301,29 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, et notamment de l’accord intervenu à l’audience ainsi que de la proposition de règlement présentée par Madame [T] [W], cette dernière sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Madame [T] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement:

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [T] [W] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [T] [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [T] [W], tenue aux dépens, sera condamné à payer à [M] [K] la somme de 50 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 29 juillet 1999 entre l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 1] devenu l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] et Madame [T] [W] concernant le logement situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 7 mars 2025;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [T] [W] à payer à la Société d’Economie Mixte de [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] la somme de 1 580,35 euros au titre des loyers et des charges, incluant l’échéance de novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 06 janvier 2025 sur la somme de 301,29 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [T] [W], tenue par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 35 mensualités de 45 euros, et une dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet et que le bail sera résilié ;

que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

qu’à défaut pour Madame [T] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la [M] [K] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

que Madame [T] [W] sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à la [M] [K] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la la Société d’Economie Mixte de [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] tendant à l’expulsion de Madame [T] [W] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [T] [W] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Madame [T] [W] à payer à la Société d’Economie Mixte de [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [T] [W] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 6 janvier 2025 , de l’assignation en référé du 31 juillet 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 1 août 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé le 02 AVRIL 2026 par Madame Lisa KIBANGUI, Juge, assistée de Monsieur Marc SILECCHIA, Greffier.

Le greffier La juge