TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 16 Septembre 2024

N° RG 23/02284

N° Portalis DB3R-W-B7H-YU2O

N° minute :

[K] [Z], [V] [R] épouse [Z]

c/

S.A.R.L. TAPIS ROUGE, [H] [Z], [I] [D]

DEMANDEURS

Monsieur [K] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [V] [R] épouse [Z]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par M^e Arnaud JAGUENET, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 536

DEFENDEURS

S.A.R.L. TAPIS ROUGE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Pierre SURJOUS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 531

Monsieur [H] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [I] [D]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représentés

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffiers : Esrah FERNANDO, lors des plaidoiries et Flavie GROSJEAN, lors de la mise à disposition.

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 25 Avril 2024, avons mis l’affaire en délibéré au 17 juin 2024, délibéré prorogé à ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier du 9 août 2023, Monsieur [K] [Z] et Madame [V] [Z] née [R], ont fait assigner la société TAPIS ROUGE, en présence de Monsieur [H] [Z] et Madame [I] [D] devant la juridiction des référés aux fins de voir principalement constater l’acquisition de la clause résolutoire et condamner le preneur au paiement provisionnel des loyers impayés et d’indemnités d’occupation.

A l’audience du 25 avril 2024, les demandeurs ont soutenu oralement les termes de leurs conclusions visant à voir principalement :

prendre acte du désistement de Madame [V] [Z] de la procédure,déclarer Monsieur [K] [Z] recevable en son action et ses prétentions,constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,ordonner l’expulsion de la société TAPIS ROUGE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec, en cas de besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant trois mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,confirmer le montant de l’indemnité d’occupation au double du dernier loyer contractuellement prévucondamner la société TAPIS ROUGE à lui payer la somme provisionnelle de 482.523 euros au titre de l’arriéré locatif, charges et indemnités d’occupation courus du mois de mai 2022 jusqu’au mois de décembre 2023, somme à parfaire, condamner la société TAPIS ROUGE à lui payer la somme provisionnelle de 6.000 euros au titre de la pénalité de 10% sur les loyers impayés courus entre mai et novembre 2022,condamner la société TAPIS ROUGE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à courir sur la base de 20.000 euros (40.000 euros /2) à compter du mois de janvier 2024 jusqu’à parfaite libération des locaux,condamner la société TAPIS ROUGE au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Madame [V] [Z] se désiste, indiquant qu’elle n’ a pas la qualité d’indivisaire.

Le demandeur restant, Monsieur [K] [Z], a produit un décompte actualisé du mois de mars 2024 et actualisé la dette locative à hauteur de 542.523 euros. Il indique disposer de la qualité à agir sur le fondement de l’article 815-2 du code civil, ainsi que l’intérêt à agir car son action relève d’une mesure conservatoire visant à sauvegarder les intérêts pécuniaires de l’indivision. Il fait valoir que la société TAPIS ROUGE est devenue occupante sans droit ni titre à la fin du bail précaire le 5 mai 2023 ; qu’elle a restitué la salle du rez-de-chaussée en mai 2023 en remettant les clés à Monsieur [K] [Z] juste après l’expiration du bail ; que les contestations sérieuses soulevées par la société TAPIS ROUGE sont infondées. Sur demande du président lui enjoignant de justifier de sa qualité d’indivisaire, il produit par note en délibéré des pièces visant à confirmer sa qualité d’indivisaire.

A cette même audience, la société TAPIS ROUGE a soutenu des conclusions aux fins de voir :

À titre principal :

Constater qu’il existe des contestations sérieuses concernant le titre juridique et les demandes financières de Monsieur [K] [Z] et Madame [Z] ; En conséquence : Dire n’y avoir lieu à référé, Rejeter la requête de Monsieur [K] [Z] et Madame [V] [Z],

A titre subsidiaire :

— Rejeter les demandes de Monsieur [K] [Z] et Madame [V] [Z],

En tout état de cause :

Condamner Monsieur [K] [Z] et Madame [V] [Z] à verser à la société TAPIS ROUGE le paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient en substance qu’il n’est pas établi que Monsieur [K] et Madame [V] [Z] soient propriétaires des lieux en absence d’acte de propriété à l’appui de la requête; qu’il n’est pas établi qu’ils agissent dans l’intérêt commun de l’indivision ; que le bail a expiré en mai 2023 mais que 2 tiers de l’indivision ont indiqué vouloir le maintien du locataire ; qu’il y a contestation sérieuse sur la dette car les trois indivisaires ne sont pas d’accord sur les montants dus ; qu’elle ne peut pas justifier des paiements effectués car ils ont été faits en liquide, ce que les demandeurs ne contestent pas. En délibéré en réponse à la note du demandeur, elle persiste à contester la qualité d’indivisaire de Monsieur [K] [Z], au regard de l’absence de document démontrant qu’il a accepté la succession de son père.

Bien que régulièrement assignés (remise à étude), Monsieur [H] [Z] et Madame [I] [D] n’ont pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des moyens et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient tout d’abord de constater que Madame [V] [Z] se désiste de sa demande.

Sur la recevabilité de l’action de Monsieur [K] [Z]

Aux termes de l’article 30 du code de procédure civile :

« L’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention. »

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile :

« L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.»

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile :

« Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.»

Aux termes de l’article 815-2 du code civil :

« Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.

Il peut employer à cet effet les fonds de l’indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l’égard des tiers.

A défaut de fonds de l’indivision, il peut obliger ses coindivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.

Lorsque des biens indivis sont grevés d’un usufruit, ces pouvoirs sont opposables à l’usufruitier dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations. »

Aux termes de l’article 815-2 du code civil :

« Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux. »

L’action engagée tendant à l’expulsion d’occupant sans droit ni titre et au paiement d’une indemnité d’occupation, qui a pour objet la conservation des droits des co indivisaires, entre dans la catégorie des actes conservatoires que tout indivisaire peut accomplir seul, sans avoir à justifier d’un péril imminent (Civ. 1e, 4 juillet 2012, n°10-21.967).

En l’espèce,

Pour établir sa qualité d’indivisaire, Monsieur [K] [Z] produit aux débats :

un courrier du 29 novembre 2019 d’un notaire, Me [L], indiquant à M. [M] [Z] qu’à son décès les locaux litigieux appartiendront automatiquement à Monsieur [K] [Z], Monsieur [H] [Z], et Madame [I] [D]l’acte de décès de Monsieur [M] [Z] du 18 janvier 2020un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 25 juillet 2023 concernant les mêmes locaux mais d’autres preneurs.

En dépit de la contestation par le preneur de sa qualité d’indivisaire, et de la demande du président de justifier de sa qualité d’indivisaire, Monsieur [K] [Z] ne produit aucun titre de propriété ou certificat pouvant établir qu’il a la qualité d’indivisaire quant aux locaux litigieux.

Quant à l’arrêt de la cour d ‘appel du 25 juillet 2023, il se contente d’indiquer que l’intervention volontaire de Monsieur [K] [Z] n’a pas été querellée en appel, de sorte que la cour n’a pas à statuer sur ce point, ce qui ne saurait démontrer la qualité d’indivisaire du demandeur.

Dès lors, l’action de Monsieur [K] [Z] est irrecevable faute de qualité à agir.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [Z], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner Monsieur [K] [Z] à payer à la société TAPIS ROUGE la somme de 2 000 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Constate que Madame [V] [Z] se désiste de sa demande ;

Déclare Monsieur [K] [Z] irrecevable faute de qualité à agir ;

Condamne Monsieur [K] [Z] à payer à la société TAPIS ROUGE la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [K] [Z] aux entiers dépens,

Rejette le surplus des demandes,

Rappelle que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 16 Septembre 2024.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente