TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 25/00913 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DR3T

JUGEMENT

Rendu le 07 avril 2026

AFFAIRE :

SAS [D] ET CIE

C/

[L] [Z], [S] [Z], [F] [Z], [W] [Z]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

SAS [D] ET CIE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e Roxane PRADINES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [Z]

né le 13 Mai 1988 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [Z]

née le 08 Juillet 1979 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Le 7 avril 2026

1 FEX + 1 CCC Me [Localité 6]

Monsieur [F] [Z]

né le 18 Novembre 1926 à [Localité 7] – ITALIE

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [Z]

née le 04 Octobre 1929 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location en date du 26 mai 2016, Monsieur [H] [O] et Madame [M] [O] ont donné à bail à Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Dans le cadre de ce bail, Monsieur [F] [Z] et Madame [W] [Z] se sont portés cautions solidaires des engagements de Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [Z].

Un mandat de gestion immobilière avait été confié par les époux [O] à l’agence AVIS IMMOBILIER GESTION LOCATIVE, le 24 mai 2016.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 26 mai 2016.

Selon acte du 14 novembre 2024, les bailleurs ont délivré aux locataires un congé pour vendre, avec effet au 25 mai 2025.

Selon acte du 22 novembre 2024, annulant et remplaçant celui signifié le 14 novembre 2024, les bailleurs ont délivré aux locataires un nouveau congé pour vendre, avec effet au 25 mai 2025.

En l’état d’échéances de loyer impayées, et par acte du 30 janvier 2025, Monsieur [H] [O] et Madame [M] [O] ont fait délivrer à Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, pour un montant en principal de 1 523,38 euros.

Selon procès-verbal de constat locatif en date du 07 février 2025, un état des lieux de sortie du logement a été dressé par Maître [B], commissaire de justice à [Localité 10] (40), mandaté par les époux [O], en présence de Monsieur [Z].

L’agence gestionnaire a établi un décompte locatif le 20 mars 2025 pour un montant de 8 192,98 euros, faisant état d’une dette locative de 1 523,38 euros, outre 182,67 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères, et de frais de remise en état de 7 121,43 euros, et ce, après imputation du dépôt de garantie de 638 euros.

Selon quittance subrogative en date du 21 mars 2025, ABAMA GESTION LOCATIVE (Groupe d’Agences Immobilières NESTENN), agissant en qualité d’administrateur de biens et de mandataire des époux [O], a donné quittance subrogative à la SAS [D] pour la somme de 744,99 euros, correspondant à la dette locative (loyers et charges), arrêtée au 31 décembre 2024.

Une nouvelle quittance subrogative a été délivrée le 24 mars 2025, pour un montant de 3 372,40 euros (930,86 euros au titre de la dette locative du 1er janvier au 07 février 2025, et 2 441,54 euros au titre des travaux imputables aux locataires et non pris en charge par la garantie).

Le 25 mars 2025, Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [Z] ont été mis en demeure de régler la somme de 4 117,09 euros en principal au titre des sommes dues suite à leur départ des lieux donnés en location.

Par actes du 10 juin 2025, la SAS [D] ET CIE a fait assigner Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MONT-DE-MARSAN à l’audience du 07 octobre 2025 au visa des articles 1346-1 et 1343-2 du code civil, aux fins de les condamner solidairement avec Monsieur [F] [Z] et Madame [W] [Z] au paiement de :

— la somme de 4 119,09 euros en principal,

— les intérêts sur la somme de 4 119,09 euros à compter de la mise en demeure du 25 mars 2025, ainsi qu’aux intérêts capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil,

— la somme de 1 000 euros pour résistance abusive,

— la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— au paiement des entiers dépens comprenant les frais de mise en demeure du 25 mars 2025, les frais de requête en injonction de payer, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Elle a également sollicité qu’il soit dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement en date du 02 décembre 2025, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MONT-DE-MARSAN a :

— soulevé d’office le moyen tiré du défaut de qualité à agir de la SAS [D] ET CIE,

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du 03 février 2026,

— enjoint à la SAS [D] ET CIE de :

faire signifier des assignations régulières à l’égard de Monsieur [F] [Z] et Madame [W] [Z], afin que le contradictoire soit respecté à l’égard de l’ensemble des défendeurs, produire le contrat d’assurance Loyers impayés LOCATIO souscrit pour le colmpmte des mandants (les époux [X] dit que le jugement de réouverture des débats devrait être signifié par la SAS [D] à Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [Z], non comparants,

— sursis à statuer sur l’ensemble des demandes,

— réservé les dépens.

Par actes du 21 janvier 2025, la SAS [D] ET CIE a fait assigner Monsieur [F] [Z] et Madame [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MONT-DE-MARSAN à l’audience du 03 février 2026 au visa des articles 1346-1 et 1343-2 du code civil, aux fins de les condamner solidairement Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [Z] au paiement de :

— la somme de 4 119,09 euros en principal,

— les intérêts sur la somme de 4 119,09 euros à compter de la mise en demeure du 25 mars 2025, ainsi qu’aux intérêts capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil,

— la somme de 1 000 euros pour résistance abusive,

— la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— au paiement des entiers dépens comprenant les frais de mise en demeure du 25 mars 2025, les frais de requête en injonction de payer, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Elle a également sollicité qu’il soit dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 03 février 2026, la SAS [D] ET CIE, représentée par son conseil, a sollicité l’entier bénéfice de ses exploits introductifs d’instance.

Assignés par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire selon les diligences de l’article 658 du code de procédure civile à l’audience initiale du 07 octobre 2025, le jugement de réouverture des débats leur ayant été signifié par acte du 12 janvier 2026 selon les mêmes diligences, Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [Z] n’étaient ni présents, ni représentés.

Assignés selon les diligences de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [F] [Z] et Madame [W] [Z] n’étaient ni présents, ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 07 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I. Sur la recevabilité de la demande de la SAS [D] ET CIE

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, dans le cadre de la réouverture des débats ordonnée par le jugement du 02 décembre 2025, la SAS [D] ET CIE produit les dispositions l’avenant du 22 juin 2023 avec effet au 1er avril 2023 signé entre ABAMA (le souscripteur) et la compagnie SADA ASSURANCES, ayant pour courtier la SAS [D] ET CIE. Elle produit également les conditions générales des garanties loyers impayés.

Il est précisé que le mandat général de gestion immobilière signée le 24 mai 2016 par les époux [O] aux fins de mandater AVIS IMMOBILIER GESTION LOCATIVE prévoit, dans son article 5, que le mandant déclare vouloir bénéficier des garanties loyers impayés, détériorations immobilières. Enfin, le contrat de bail a été signé, s’agissant des bailleurs, par les époux [O], avec le concours de l’agence AVIS IMMOBILIER, SARL ABAMA.

En considération de l’ensemble de ces éléments, la SAS [D] ET CIE justifie de sa qualité à agir dans le cadre de la présente instance.

Sa demande sera ainsi déclarée recevable.

II. Sur les demandes formées à l’encontre de Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [Z]

Aux termes de l’article 7 de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Loi de 1989), le locataire est obligé : « a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Aux termes des articles 1730 du Code civil : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » et 1731 du même code : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». L’article 1732 prévoit que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, « la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, le subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse (…) ».

Aux termes de l’article L 121-12 du code des assurances, « sans préjudice du deuxième alinéa de l’article L. 121-2, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur (…) ».

Aux termes de l’article 7 de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Loi de 1989), le locataire est obligé : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

— sur la dette de loyers et de charges :

En l’espèce, il résulte du décompte au 20 mars 2025 que le solde du, déduction faite de la facture de ménage, des frais de peinture et meubles de cuisine et des frais d’entretien extérieur, s’élève à 1 709,55 euros, somme qui comprend les loyers de décembre 2024 (730,69 euros), janvier 2025 (730,69 euros) et février 2025 au prorata d’occupation (182,67 euros), les frais bancaires suite à impayé (17 euros x2), la taxe sur les ordures ménagères (14 euros pour décembre 2024, 14 euros pour janvier 2025, et 3,50 euros pour février 2025).

Cette somme sollicitée au titre de la dette de loyer sera expurgée des sommes réglées au titre de la taxe sur les ordures ménagères et des frais bancaires, lesquelles ne sont pas justifiées (les avis de taxes foncières ne sont pas, en particulier, produits). Elle sera retenue pour un montant de 1 644,05 euros.

La SAS [D] ET CIE verse par ailleurs aux débats deux quittances subrogatives en dates des 24 mars 2025, desquelles il résulte qu’elle a versé à la SARL ABAMA es qualité d’administrateur de bien et de mandataire des époux [O] d’une part au titre de la dette locative arrêtée au 31 décembre 2024 et d’autre part au titre de la dette locative du 1er janvier au 07 février 2025, les sommes respectives de 744,69 euros et 930,86 euros, soit un total de 1 675,55 euros.

Par application de la subrogation, Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [Z] seront solidairement condamnés à payer à la SAS [D] ET CIE la somme de 1 644,05 euros (la solidarité entre époux relativement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage, résultant de l’article 220 du code civil).

— sur les réparations locatives :

Il est rappelé, en liminaire, que le bailleur produit des devis à l’appui des réfections dont il sollicite l’indemnisation, et que son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives.

L’existence de dégradations locatives imputables au locataire s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

En l’espèce, au regard de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée contradictoire et le procès-verbal de constat locatif en date du 07 février 2025 dressé par la SCP [K] [B], commissaire de justice à TARTAS (40), mandaté par les époux [O] et en présence de Monsieur [L] [Z], des postes figurant aux devis versés fondant les demandes indemnitaires, le montant des réparations locatives incombant aux locataires s’établit comme suit :

Peintures murs et plafonds de l’ensemble de l’habitation et préparation des supports:

L’état des lieux d’entrée fait état, pour l’ensemble des pièces de la maison, de papiers peints sur les murs et de peinture aux plafonds en bon état, à l’exception de la peinture du salon, du papier verre de la chambre 2, du papier verre de la chambre 3, des peintures et faïence de la cuisine, portant mention « C ». De plus, il résulte du paragraphe « observations » que les murs du salon et des chambres comportaient des traces, trous, déchirures, deux fissures étant au demeurant mentionnées sur le plafond de la chambre 2. Enfin, la description de l’état des murs de la cuisine relate la présence de fissures, de petits trous d’enfoncement, de chevilles, de traces de mastic.

Il résulte par ailleurs du procès-verbal de constat locatif en date du 07 février 2025 que les murs et plafonds de l’ensemble de l’habitation présentent des salissures et projections importantes, griffures, traces de choc, éraflures, retouches, revêtements rongés par un animal.

Ce constat emporte démonstration d’un défaut d’entretien et dégradation imputables aux locataires.

En considération du devis de HELP CONFORT en date du 14 mars 2025 (3 122,35 euros pour le poste « peinture »), de l’état initial des murs et plafonds qui n’était pas neufs, et de la vétusté inhérente à neuf années d’occupation, ce poste sera retenu pour un montant de 1 717,29 euros TTC.

Meubles de cuisine :

L’état des lieux d’entrée fait état d’une cuisine aménagée et équipée, d’un évier, mitigeur, siphon, joints, meuble sous évier, meule bistrot en état « B », ainsi que d’un meuble haut et d’un meuble à droite de l’évier en état « A ».

Il résulte par ailleurs du procès-verbal de constat locatif en date du 07 février 2025 que :

— les portes du meuble sous évier sont désalignées et à régler,

— les couvre-champs et rebords du plateau de l’autre meuble en particule accoté à l’évier sont abîmés, et que le plateau présente quelques rayures,

— le meuble en particule suspendu est sale avec une planche de fond très abîmée et humidifiée,

— la planche inférieure du caisson est cintrée,

— les champs des portes sont écaillés et boursouflés.

Ce constat emporte démonstration d’un défaut d’entretien et dégradation imputables aux locataires.

En considération du devis de HELP CONFORT en date du 14 mars 2025 (1 332,81 euros HT pour le poste « meubles de cuisine »), devis qu’il convient d’expurger du poste « fourniture et pose d’un plan de travail » dès lors qu’aucune mention n’apparaît sur ce poste sur l’état des lieux d’entrée, de l’état initial des meubles, et de la vétusté inhérente à neuf années d’occupation, ce poste sera retenu pour un montant de 526,25 euros TTC.

Déplacement chantier:

En considération du devis de HELP CONFORT en date du 14 mars 2025, ce poste sera retenu pour 198 euros TTC.

Il résulte du tout que les réparations locatives seront chiffrées à la somme totale de 2 441,54 euros.

La SAS [D] ET CIE verse par ailleurs aux débats une quittance subrogative n°2 en date du 24 mars 2025, de laquelle il résulte qu’elle a versé à la SARL ABAMA es qualité d’administrateur de bien et de mandataire des époux [O] la somme de 2 441,54 euros au titre des détériorations immobilières.

Par application de la subrogation, Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [Z] seront solidairement condamnés à payer à la SAS [D] ET CIE la somme de 2 441,54 euros à ce titre (la solidarité entre époux relativement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage, résultant de l’article 220 du code civil).

Il résulte du tout que Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [Z] seront solidairement condamnés à payer à la SAS [D] ET CIE la somme totale de 4085,59 euros, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date de distribution du courrier recommandé avec accusé de réception de mise en demeure.

S’agissant de la demande de capitalisation des intérêts, aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

En considération de ces dispositions, il convient, conformément à la demande formée à ce titre, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

— sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SAS [D] ET CIE ne développe aucun moyen de fait à l’appui de cette demande. Alors que les quittances subrogatives sont datées du 24 mars 2025 et qu’elle a délivré aux époux [Z] une mise en demeure dès le 25 mars 2025, elle ne démontre ni la réalité d’une abstention susceptible d’être qualifiée d’abusive, ni la réalité d’un préjudice distinct de celui causé par le retard, qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, au surplus avec capitalisation.

Elle sera ainsi déboutée de sa demande formée à ce titre.

II. Sur les demandes formées à l’encontre des cautions

Aux termes de l’article 2288 du Code civil dans sa version applicable en l’espèce, « celui qui se rend caution d’une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ».

En l’espèce, par actes du 26 mai 2016, Monsieur [F] [Z] et Madame [W] [Z] se sont portés cautions solidaires pour une durée indéterminée des obligations des locataires résultant du contrat de bail, au rang desquelles le règlement des loyers, des charges, et des réparations locatives.

En contemplation de ces dispositions, Monsieur [F] [Z] et Madame [W] [Z] seront solidairement condamnés à payer à la SAS [D] ET CIE la somme de 4085,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, outre capitalisation des intérêts dus pour une année entière précédemment ordonnée.

La demande formée à leur encontre au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive sera en revanche rejetée.

III. Sur les demandes accessoires.

Monsieur [L] [Z] , Madame [S] [Z], Monsieur [F] [Z] et Madame [W] [Z] succombant au principal, ils seront solidairement condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens ne comprendront pas les frais de mise en demeure par commissaire de justice à hauteur de 447,63, non obligatoires dès lors que la mise en demeure aurait pu être délivrée par courrier recommandé avec accusé de réception. Ils ne comprendront pas davantage les frais de requête en injonction de payer visés par les assignations, dont on ignore à quoi ils se réfèrent.

La SAS [D] ET CIE a du exposer des frais pour agir en justice. En considération de l’équité et afin de favoriser l’apurement de la dette, il lui sera alloué une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme que Monsieur [L] [Z] , Madame [S] [Z], Monsieur [F] [Z] et Madame [W] [Z] seront solidairement condamnés à lui payer.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Aucune considération ne conduit à écarter ce principe.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande de la SAS [D] ET CIE recevable,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [Z] , Madame [S] [Z], Monsieur [F] [Z] et Madame [W] [Z] à verser à la SAS [D] ET CIE la somme de la somme de 4085,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

DEBOUTE la SAS [D] ET CIE de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [Z] , Madame [S] [Z], Monsieur [F] [Z] et Madame [W] [Z] à verser à la SAS [D] ET CIE la somme de 600 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [Z] , Madame [S] [Z], Monsieur [F] [Z] et Madame [W] [Z] aux dépens de la présente instance, qui ne comprendront pas les frais de mise en demeure par commissaire de justice du 25 mars 2025, et les frais sollicités au titre des frais de requête en injonction de payer,

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile, et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le greffier Le Président