TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 25/01910 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DUVF

JUGEMENT

Rendu le 5 mai 2026

AFFAIRE :

S.A.S. JBD IMMO, S.A. SEYNA

C/

[V] [W]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. JBD IMMO

[Adresse 1]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Sophie DARSAUT-DARROZE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

S.A. SEYNA

[Adresse 2]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Sophie DARSAUT-DARROZE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [W]

[Adresse 3] [Localité 2] [Adresse 4]

comparant en personne

Le 5 mai 2025

1 FEX + 1 CCC M^e DARSAUT-DARROZE

1 CCC Mr [W] [V]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14/03/2025 à effet au 19/03/2025 , la SAS JBD IMMO a donné à bail à M. [V] [W] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Localité 3] [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 500€ et 20€ de provision sur charges.

Suivant contrat de mandat du 09/01/2025 , le bailleur a confié la gestion du bien à la SARL MALAYA exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 qui a souscrit, pour le compte du bailleur, un contrat de garantie de loyers impayés auprès de la SA SEYNA.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS JBD IMMO a fait signifier à M. [V] [W] le 26/09/2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 1040 euros .

Par acte de commissaire de justice en date du 11/12/2025, la SAS JBD IMMO et la SA SEYNA ont ensuite fait assigner M. [V] [W] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa de l’article 1346-1 du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

A TITRE PRINCIPAL

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges à compter du 26/11/2025,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [V] [W],

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— ordonner l’expulsion des lieux de M. [V] [W], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [V] [W] à payer la somme de 1560 euros sur les loyers et charges impayés au terme de novembre 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation selon la répartition suivante :

* la somme de 1040 euros à la SAS JBD IMMO

* la somme de 520 euros à la SA SEYNA subrogée dans les droits de la SAS JBD IMMO,

— condamner M. [V] [W] à verser à la SAS JBD IMMO une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

— condamner M. [V] [W] à verser à la SA SEYNA la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [V] [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer .

Le dossier a été appelé à l’audience du 03 mars 2026 et a été retenu.

La SAS JBD IMMO et la SA SEYNA représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, sous réserve de l 'actualisation de leur créance locative à la somme de 1160 euros se décomposant en 520 euros pour la créance de l’assureur et 640 euros pour la créance du bailleur . Ils ne s’opposent pas à l’octroi de délai de paiement à hauteur de 10 versements de 100 euros et un dernier versement de 160 euros.

M. [V] [W] a comparu en personne. Il demande des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il expose vivre seul sans enfant, percevoir un salaire de 1700 euros et ne pas avoir d’autres dettes .

Pour un plus ample exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, il est expressément fait référence, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, aux assignations en justice et aux conclusions déposées par les conseils des parties à l’audience de plaidoirie .

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a en été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 4] par la voie électronique le 12/12/2025, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SAS JBD IMMO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29/09/2025 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

2 – Sur la demande en paiement

● Sur le recours subrogatoire

L’article L 112-1 alinéa 2 du code des assurances dispose que “l’assurance peut aussi être contractée pour le compte de qui il appartiendra. La clause vaut, tant comme assurance au profit du souscripteur du contrat que comme stipulation pour autrui au profit du bénéficiaire connu ou éventuel de ladite clause”.

L’article L 121-12 du code des assurances prévoit que l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

Le bénéfice de la subrogation légale est subordonné au fait que le versement de l’indemnité d’assurance ait été fait entre les mains de l’assuré victime du dommage, et ce en application des clauses et conditions du contrat d’assurance et que l’assuré victime du dommage dispose de droits et actions contre le tiers responsable.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que suivant contrat de mandat du 09/01/2025 , le bailleur a confié la gestion du bien à la SARL MALAYA exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 qui a souscrit, pour le compte du bailleur, un contrat de garantie de loyers impayés auprès de la SA SEYNA.

La SA SEYNA justifie d’une quittance subrogative signée de la SAS JBD IMMO le 27/11/2025 par laquelle cette dernière reconnaît que GARANTME agissant comme mandataire de la SA SEYNA lui a versé la somme de 520 euros au titre des loyers impayés.

La SA SEYNA est ainsi recevable à agir contre le preneur au titre de son recours subrogatoire à hauteur de la somme de 520 euros.

● sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail, du commandement de payer délivré et du décompte de la créance actualisé au 09/02/2026 à hauteur de 1160 euros que la SAS JBD IMMO rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

M. [V] [W] ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette.

Compte tenu de la somme acquittée par l’assureur la SA SEYNA, il reste dû à la SAS JBD IMMO la somme de 640 euros.

Il convient par conséquent de condamner M. [V] [W] à payer à la SAS JBD IMMO la somme de 640 euros actualisée au 09/02/2026 , échéance du mois de février 2026 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11/12/2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et à la demande.

Il convient également de condamner M. [V] [W] à payer à la SA SEYNA la somme de 520 euros actualisée au 09/02/2026 , échéance du mois de février 2026 incluse, au titre son recours subrogatoire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11/12/2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et à la demande.

3- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines , le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 26/09/2025, pour la somme en principal de 1040 euros. Aucune régularisation n’est intervenue dans ce délai.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de bail de l’espèce puisqu’il a été conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi.

Pour autant, le commandement de payer vise un délai de régularisation de deux mois, délai qui sera retenu conformément à la volonté des parties.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27/11/2025.

4- Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [V] [W] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière, à savoir un emploi salarié rémunéré 1700 euros par mois et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que M. [V] [W] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, le bailleur fait part de son accord quant à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 10 règlements mensuels de 100 euros et un dernier versement de 160 euros en sus du loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [V] [W] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En cas de non paiement d’une échéance courante ou de non respect des délais de paiement, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

Le bailleur sera alors autorisé à poursuivre la procédure d’expulsion, et M. [V] [W] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal au dernier loyer indexé et charges contractuellement prévus, somme qui sera due en cas de non-respect du paiement des loyers et de la reprise des effets de la clause résolutoire, et dont il conviendra de déduire le cas échéant le montant de l’aide au logement versée au bailleur.

5- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [V] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS JBD IMMO, M. [V] [W] sera condamné à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SAS JBD IMMO aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14/05/2025 entre d’une part la SAS JBD IMMO et d’autre part M. [V] [W] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 27/11/2025 ;

CONDAMNE M. [V] [W] à verser à la SAS JBD IMMO la somme de 640 euros actualisée au 09/02/2026 , échéance du mois de février 2026 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11/12/2025 ;

CONDAMNE M. [V] [W] à verser à la SA SEYNA la somme de 520 euros actualisée au 09/02/2026 , échéance du mois de février 2026 incluse, au titre son recours subrogatoire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11/12/2025 ;

AUTORISE M. [V] [W] à s’acquitter de ces deux créances, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 100 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera l’intégralité de la dette,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que :

* la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* à défaut pour M. [V] [W] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS JBD IMMO puisse faire procéder à l’expulsion de M. [V] [W] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

* M. [V] [W] soit condamné à verser à la SAS JBD IMMO une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [V] [W] à verser à la SAS JBD IMMO une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 05 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection