TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

AFFAIRE : N° RG 25/01433 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DSDH

JUGEMENT

Rendu le 6 janvier 2026

AFFAIRE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES LAND ES – XL HABITAT

C/

[C] [X]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

L’ OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES LAND ES – XL HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [C] [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Le 6 janvier 2026

1 FEX + 1CCC SELARL TOURRET [H]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12/10/2015 à effet au même jour, l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 6] « XL HABITAT » a donné à bail à M. [C] [X] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 180,08€ et 71,79€ de provision sur charges.

M. [C] [X] a donné congé par courrier reçu le 17/04/2023, en précisant que le préavis sera d’un mois, étant bénéficiaire du RSA.

L’état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 30 mai 2023.

Suivant sommation de payer délivré le 11/02/2025, l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 6] « XL HABITAT » a sommé M. [C] [X] de payer la somme de 5293,33 euros au titre des loyers impayés et dégradations locatives, après déduction du dépôt de garantie et imputation des frais d’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 26/09/2025, l’Office Public de l’Habitat du Département des Landes « XL HABITAT » a ensuite fait assigner M. [C] [X] devant le Juge des Contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, , au visa des articles 1103 et 1730 et suivants du code civil aux fins de voir :

— condamner M. [C] [X] à lui payer la somme de 3422,45 euros au titre des réparations locatives ;

— condamner M. [C] [X] à lui verser la somme de 1855,15 euros sur les loyers et charges impayés,

— condamner M. [C] [X] à lui verser la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [C] [X] aux entiers dépens .

Le dossier a été appelé à l’audience du 04 novembre 2025 et a été retenu.

L’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 6] « XL HABITAT », représenté par son Conseil, déclarait maintenir ses demandes initiales.

M. [C] [X] n’a pas comparu et n’était pas représenté, bien que régulièrement cité à domicile en vertu des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile; il sera donc statué par un jugement réputé contradictoire.

Pour un plus ample exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, il est expressément fait référence, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, aux assignations en justice et aux conclusions déposées par les conseils des parties à l’audience de plaidoirie .

L’affaire a été mise en délibéré au 06 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 9 de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 demeurent soumis à la loi ancienne.

En l’espèce, le contrat litigieux a été conclu en 2015, de sorte qu’il est ainsi soumis aux dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à cette réforme.

I- Sur les demandes principales

— Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 17-1 de la même loi prévoit que

« I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. »

En application de l’article 1315 ancien du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [X] a quitté le logement le 30 mai 2023, date de l’état des lieux de sortie contradictoire, date à laquelle le loyer cesse d’être dû.

L’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 6] « XL HABITAT » justifie du contrat de bail et du décompte de la créance actualisé au 23/06/2025 à hauteur de 1855,15 euros .

Il convient de relever que le décompte impute au débit du compte locataire une somme de 185,25 euros en date du 18/02/2025, soit 21 mois après la rupture du contrat de bail, au titre de la régularisation des charges, sans qu’il ne soit justifié du décompte des charges motivant cette régularisation, de sorte que cette somme sera déduite du décompte.

Soit un solde dû de 1669,90 euros.

Il convient par conséquent de condamner M. [C] [X] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 6] « XL HABITAT » la somme de 1669,90 euros actualisée au 23/06/2025.

— Sur la demande de dommages et intérêts au titre des dégradations locatives

Aux termes des articles 1730 du Code civil : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » et 1731 du même code : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». L’article 1732 prévoit que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Aux termes de l’article 7 de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Loi de 1989), le locataire est obligé : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

L’article 3-2 de la même loi dispose que « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Selon l’article 3 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. »

Aux termes de l’article 1147 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’article 1149 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance précitée, et le principe de la réparation intégrale du préjudice, les dommages et intérêts dus au créancier sont de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé sans qu’il en résulte pour lui ni perte ni profit.

Il résulte de la combinaison de ces textes et principe que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition ( Cass, civ ; 3eme, 27 juin 2024, 22-10.298).

L’existence de dégradations locatives imputables aux locataires s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

En l’espèce, un état des lieux contradictoire a été établi entre l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 6] « XL HABITAT » et M. [C] [X] le 12/10/2015 faisant état d’un logement avec la peinture neuve, des dalles au sol en bon état.

L’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 30/05/2023 mentionne un défaut d’entretien général et la non remise des clés. L’évaluation du montant des réparations locatives pour la somme de 3602,45 euros a été approuvée par M. [C] [X] qui a reconnu devoir cette somme, qui sera ainsi retenue.

Il convient de déduire le montant du dépôt de garantie versé par M. [C] [X] lors de l’entrée dans les lieux, soit la somme de 180 euros.

Le solde restant dû au titre des réparations locatives est ainsi de 3422,45 euros.

M. [C] [X] sera ainsi condamné à verser à l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 6] « XL HABITAT » la somme de 3422,45 euros au titre des dégradations locatives.

II- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [C] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 6] « XL HABITAT », M. [C] [X] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [C] [X] à verser à l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 6] « XL HABITAT » la somme de 1669,90 euros actualisée au 23/06/2025, au titre de l’arriéré locatif;

CONDAMNE M. [C] [X] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 6] « XL HABITAT » la somme de 3422,45 euros au titre des dégradations locatives, après déduction du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. [C] [X] à verser à l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 6] « XL HABITAT » une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [X] aux dépens;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 06 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection