TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 23/05/2025

à : Maitre Ange-hélène YEBGA HOT

Copie exécutoire délivrée

le : 23/05/2025

à : Maitre Aurélie PARICIO

Pôle civil de proximité

PCP JTJ proxi référé

N° RG 25/00509

N° Portalis 352J-W-B7J-C64O5

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 mai 2025

DEMANDEUR

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], dont le siège social est sis Représenté par son syndic le Cabinet ATOWER ESTATE – [Adresse 4]

représentée par Maitre Aurélie PARICIO, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #E1020

DÉFENDERESSE

Madame [R] [V], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maitre Ange-hélène YEBGA HOT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C903

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Nicole COMBOT, Magistrate à titre honoraire, statuant en juge unique

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en dernier ressort prononcée par mise à disposition le 23 mai 2025 par Nicole COMBOT, Magistrate à titre honoraire, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 23 mai 2025

PCP JTJ proxi référé – N° RG 25/00509 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64O5

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [V] est copropriétaire des lots n° 239, 251 et 292 dans l’immeuble situé au [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL ATOWER ESTATE, a assigné devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, Madame [R] [V] afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, à titre provisionnel, sur le fondement des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, les sommes suivantes :

4.776,64 euros correspondant aux charges de copropriété pour les années 2023 et 2024, selon décompte arrêté au 16 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,326,31 euros au titre des frais de relance et de mise en demeure, 1.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion et un préjudice distinct pour la copropriété dû à la carence fautive de Madame [R] [V].

A l’audience du 10 février 2025, à laquelle cette affaire a été appelée pour la première fois, le conseil de Madame [R] [V] a soulevé la nullité de l’assignation comme ne comportant pas l’heure de l’audience.

Le juge des référés a renvoyé l’affaire à l’audience du 1er avril 2025 et fait injonction aux parties, assistées le cas échéant de leur conseil, de rencontrer un conciliateur de justice, lequel a dressé le 28 mars 2025, un procès-verbal de carence, l’ensemble des parties ne s’étant pas présentées à la réunion prévue pour la tentative de conciliation.

A l’audience du 1er avril 2025, Madame [R] [V], représentée par son conseil, a déposé des conclusions que son conseil a développées oralement et au terme desquelles, elle a, au visa des articles 56, 114, 117, 696, 700 et 835 du code de procédure civile, 9, 1240, 1343-5 et 1353 du code civil, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

A titre principal et in limine litis, soulevé la nullité de l’assignation pour défaut d’indication de l’heure de l’audience, laquelle ne lui a pas permis de se présenter à l’heure prévue et de se défendre contradictoirement, ainsi que l’incompétence de la juridiction saisie pour non-respect de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la mise en demeure de régler les charges lui ayant été adressée par courriel le 31 mai 2024 et non par lettre recommandée avec accusé de réception et portant non pas sur une provision exigible mais sur des charges courantes, des frais de recouvrement et des fonds pour travaux, A titre subsidiaire, conclu au rejet de l’ensemble des demandes qui sont formées à son encontre au motif que la créance du syndicat des copropriétaires est sérieusement contestable car font défaut les procès-verbaux des assemblées générales approuvant la régularisation des charges au titre de l’exercice 2023/2024 que celui-ci lui réclame, que les retards de paiement des charges de copropriété qui lui sont imputables sont dues aux importantes difficultés qu’elle a rencontrées et aucunement à une intention de nuire, A titre reconventionnel, sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que celle de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et demandé 24 mois de délais de paiement.Décision du 23 mai 2025

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Le conseil du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], a déposé des conclusions qu’il a développées oralement et au terme desquelles, il a, au visa des articles 114, 115 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile et de la loi du 10 juillet 1965, conclu :

In limine litis, au rejet des demandes de nullité et d’incompétence soulevées par Madame [R] [V],A la condamnation de Madame [R] [V] à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes : 2.078,80 euros correspondant aux charges de copropriété pour les années 2023, 2024 et jusqu’au 2ème trimestre 2025 selon décompte arrêté au 31 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,326,31 euros au titre des frais de relance et de mise en demeure, 1.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.Il convient, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, de se reporter aux conclusions que les conseils des parties ont déposées et développées oralement à l’audience, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens

A l’issue des débats, les conseils des parties ont été avisées que la décision serait rendue le 23 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

Compte tenu du montant de la demande inférieur en son dernier état à 5.000 euros, la décision sera rendue en dernier ressort et contradictoirement, Madame [R] [V] étant représentée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assignation

Il résulte de l’article 56 du code de procédure civile que l’assignation doit mentionner, à peine de nullité, les lieux, jour et heure de l’audience.

Aux termes de l’article 114 du même code, la nullité encourue ne peut être prononcée qu’à défaut de régularisation en temps utile, et si le défendeur établit que l’omission lui a causé un grief.

Le grief résulte de la désorganisation des moyens de défense provoquée par l’irrégularité ou l’omission qui doit avoir eu des répercussions sur la possibilité de se défendre. Il n’y a pas de grief dans l’hypothèse où le vice n’a pas privé celui qui s’en prévaut des garanties auxquelles un procès équitable lui donne droit.

En l’espèce, il est constant que l’assignation ne mentionne pas l’heure de l’audience du 10 février 2025 à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois.

Cependant, le conseil de Madame [R] [V] qui avait reçu par l’intermédiaire de son contradicteur l’assignation par courriel, était présent à cette audience pour représenter sa cliente et avait même pris des conclusions dans l’intérêt de celle-ci (pièce n°19 du demandeur).

Par ailleurs, le juge des référés a ordonné un renvoi, à la demande du syndicat des copropriétaires, à l’audience du 1er avril 2025 à 10h00 et ordonné une conciliation, permettant ainsi à Madame [R] [V] de disposer d’un temps suffisant afin, si besoin, de parfaire sa défense.

Décision du 23 mai 2025

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Ainsi, Madame [R] [V] ne rapporte pas la preuve que l’omission de l’horaire de la première audience du 10 février 2025 l’a privée de la possibilité de présenter ses moyens de défense et des garanties auxquelles un procès juste et équitable donne droit. En effet, elle a pu être représentée et défendue dans le cadre de la présente instance par Maître Ange-Hélène YEBGA HOT, avocate.

Il n’y a donc pas lieu d’annuler l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Madame [R] [V].

Sur “l’incompétence” du juge des référés

Madame [R] [V] soulève « l’incompétence de la juridiction saisie » pour non-respect de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la mise en demeure de régler les charges lui ayant été adressée par courriel le 31 mai 2024 et non par lettre recommandée avec accusé de réception et portant non pas sur une provision exigible mais sur des charges courantes, des frais de recouvrement et des fonds pour travaux

Cependant, cet article régit les conditions dans lesquelles le président du tribunal judiciaire peut être saisi selon la procédure accélérée au fond alors que la juridiction saisie est le président statuant en référé.

Il convient donc d’examiner si les conditions qui permettentau président d’accorder une provision en référé sont réunies, ce qui fait l’objet des développements ultérieurs.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Il sera à ce titre rappelé qu’aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce, même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] produit à l’appui de sa demande :

le relevé de propriété à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots portant les n° 239, 251 et 292 établissant la qualité de copropriétaire de Madame [R] [V], les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 3ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025,les procès-verbaux des assemblées générales des 16 décembre 2022, 3 avril 2024, et 10 décembre 2024 portant approbation des comptes des exercices 2022 à 2024,les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la sommation de payer la somme de 1.936,19 euros en principal adressée le 19 juin 2024 à Madame [R] [V] par acte de commissaire de justice,un état récapitulatif détaillé de la créance au 1er avril 2025 faisant état d’un solde débiteur de 2.405,11 euros, en ce inclus les frais de recouvrement de la créance, et de 2.078,80 euros, déduction faite de ces mêmes frais.Le syndicat des copropriétaires liste dans le bordereau de pièces délivrées avec ses dernières conclusions, les appels de fonds de charges courantes pour le 2ème trimestre 2025. Cependant, comme précisé supra, les appels de charges, et provisions sur charges et travaux ne sont produites que pour la période du 3ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025 et celui du 2ème trimestre 2025 est manquant, de sorte que la somme réclamée afférente à cette période ne sera pas retenue.

A défaut de production de cette pièce, Madame [R] [V] est redevable de manière non sérieusement contestable des appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 3ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025, selon décompte arrêté au 10 février 2025, soit de la somme de 1.776,64 euros.

La créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] n’est en conséquence pas sérieusement contestable ni en son principe ni en son quantum, à hauteur de 1.776,64 euros.

Madame [R] [V] sera ainsi condamnée à payer au dit syndicat à titre provisionnel cette somme, qui produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, sur la période considérée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] sollicite les sommes suivantes :

—  84 euros pour l’envoi de correspondances et relances,

—  110 euros pour la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice,

—  132,31 euros correspondant à des frais de commandement de payer.

La somme de 84 euros demandée pour l’envoi de deux courriels en date des 24 janvier et 31 mai 2024 paraît excessive et sera réduite à 20 euros.

Pour la constitution du dossier à l’avocat à l’auxiliaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à cette tâche, ces frais constituant un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence, seule la somme de 152,31 euros, comprenant le coût de la sommation de payer du 19 juin 2024 pour 132,31 euros sera accordée à titre provisionnel au titre des frais nécessaires. Elle produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il est établi que Madame [R] [V] présente depuis juillet 2023 des impayés de charges de copropriété et de travaux qui sont devenus plus importants à compter de juillet 2024. Ces manquements répétés contraignent les autres copropriétaires à lui faire l’avance des charges impayées. Ils perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent donc nécessairement un préjudice financier direct et certain au syndicat des copropriétaires.

Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance à ce jour, des tantièmes de propriété détenus par Madame [R] [V] et du fait qu’il s’agit d’une provision à valoir sur dommages et intérêts.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à titre provisionnel à hauteur de 150 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [R] [V] justifie avoir fait une grave dépression qui l’a conduit à abandonner son poste, et perçoit le revenu de solidarité active alors qu’elle doit faire face au remboursement contracté pour l’achat de l’appartement, objet du litige, qu’elle a récemment donné en location.

Par conséquent, il y a lieu de lui accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette, conformément aux modalités fixées au dispositif, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure et résistance abusive

En application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, faute de justifier de l’abus de droit et de la mauvaise foi de la débitrice, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il en va de même de Madame [R] [V] qui argue d’un acharnement procédural à son encontre dont elle n’apporte pas la preuve, alors par ailleurs qu’elle reste débitrice à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [V], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge du tribunal judiciaire statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, rendue en dernier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

REJETONS la demande d’annulation de l’assignation délivrée le 21 janvier 2025 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à Madame [R] [V] ;

DECLARONS qu’il relève des pouvoirs du juge des référés de connaître des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à l’encontre de Madame [R] [V]  ;

CONDAMNONS Madame [R] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] les sommes provisionnelles suivantes :

1.776,64 euros correspondant aux appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 3ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025, selon décompte arrêté au 10 février 2025, 152,31 euros au titre des frais de recouvrement, 150 euros à titre des dommages et intérêts ; DISONS que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [R] [V] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 90 euros, avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité correspondant au solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Madame [R] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS Madame [R] [V] aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente