TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

[Adresse 6]

03.81.90.70.00

N° RG 25/00123 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D4NO

Nature affaire : 5AA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 26 NOVEMBRE 2025

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. NEOLIA, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Richard BELIN de la SELARL REFLEX NORD FRANCHE-COMTE, avocats au barreau de BELFORT

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [P] [F], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [B] [F], demeurant [Adresse 1]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Philippe SCHULTZ : Président

Hugues CHIPOT : Greffier

DÉBATS :

à l’audience du 5 Novembre 2025

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire, premier ressort

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2025 et signé par Philippe SCHULTZ, Juge des Contentieux de la Protection et Hugues CHIPOT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 juin 2018, prenant effet le 1er juillet 2018, la SA NEOLIA a consenti un bail d’habitation à Monsieur [P] [F] et Madame [B] [F] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel révisable de 594,74 euros, outre une provision sur charges mensuelles, payables à terme échu.

Suivant actes sous seing privé en date du 4 juin 2018, la SA NEOLIA a consenti en outre des baux de garage et de jardin accessoires au bail d’habitation à Monsieur [P] [F] et Madame [B] [F] portant sur un immeuble sis [Adresse 2], pour des loyers mensuels respectifs de 63,22 euros et de 15,52 euros, outre une provision sur charge.

Un commandement de payer la somme en principal de 1741 euros dans un délai de deux mois et visant la clause résolutoire a été délivré le 18 septembre 2024 et dénoncé le 19 septembre 2024 à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Selon acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2025, dénoncé à Monsieur le préfet du [Localité 5] par voie électronique le 1er avril 2025, la SA NEOLIA a fait assigner en référé Monsieur [P] [F] et Madame [B] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection de ce siège aux fins de :

Constater que Monsieur [P] [F] et Madame [B] [F] n’ont pas obtempéré au commandement de payer délivré le 18 septembre 2024,Constater que le bail liant les parties se trouve résilié de plein droit depuis le 19 novembre 2024,Juger et ordonner en conséquence que Monsieur [P] [F] et Madame [B] [F] devront libérer de leur personne et de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, le logement qu’ils occupent au [Adresse 3] que faute par eux de ce faire, ils y seront contraints par toutes voies et moyens de droit et notamment avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Condamner solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [B] [F] à payer à la Société NEOLIA, à titre provisionnel, la somme de 3144,12 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 28 févier 2025,À compter du 1er mars 2025, les condamner sous la même solidarité à payer mensuellement à la Société NEOLIA, une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qu’ils auraient été amenés à payer en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération définitive des lieux,Les condamner à payer solidairement à la Société NEOLIA la somme de 700 euros en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 18 septembre 2024.L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2025 et, après deux renvois, retenue à l’audience du 5 novembre 2025.

La SA NEOLIA, représentée par son conseil, s’en réfère à son acte introductif d’instance auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé des motifs en application de l’article 455 du code de procédure civile. Elle maintient l’ensemble de ses demandes et actualise la dette d’impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 1860,46 euros selon décompte en date du 4 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Cité par acte remis à étude, Monsieur [P] [F] ne comparaît pas, ni personne pour lui, sans motif connu du tribunal.

Citée par acte remis à étude, Madame [B] [F] ne comparaît pas, ni personne pour elle, sans motif connu du tribunal.

La présente ordonnance étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

L’affaire est mise en délibéré au 26 novembre 2025.

MOTIFS

Sur les pouvoirs juridictionnels du juge des référés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Selon le III du même article, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation du 31 mars 2025 émanant du bailleur intervient plus de deux mois après signalement des impayés à la CCAPEX en date du 19 septembre 2024 et a été dénoncée à Monsieur le préfet du [Localité 5] en date du 1er avril 2025 soit au moins six semaines avant la date d’audience du 25 juin 2025 si bien que la demande est régulière et recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans la version applicable à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, selon acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, la SA NEOLIA a fait commandement à Monsieur [P] [F] et Madame [B] [F] d’avoir à payer la somme en principal de 1741 euros.

Il ressort du décompte en date du 28 févier 2025 produit par le bailleur que la situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation des baux de logement et accessoires de jardin et garage sis [Adresse 2] par l’effet de la clause résolutoire qui y est insérée, acquise au 19 novembre 2024 et d’ordonner la libération des lieux, ainsi que, le cas échéant, l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, afin de préserver les intérêts du bailleur, les défendeurs seront condamnés à payer solidairement à la SA NEOLIA à compter du 19 novembre 2024, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges qui aurait dû être versé en cas de continuation du bail, jusqu’à libération complète des lieux et la remise des clés.

L’indemnité d’occupation est payable mensuellement le premier jour suivant chaque mois échu.

Sur la demande d’une provision au titre de la dette locative

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail d’habitation du 4 juin 2018, un décompte du 28 févier 2025 et un dernier décompte faisant état à la date du 4 novembre 2025 d’une dette locative de 1860,46 euros.

Toutefois, le décompte du 28 févier 2025 mentionne en date du 6 octobre 2024 un montant de 133,39 euros et celui du 4 novembre 2025 fait état en date du 13 avril 2025 d’un montant de 134,74 euros, tous deux libellés « frais de justice » et relevant des dépens, sur lesquels il est statué indépendamment, et qui doivent être déduits du montant de la dette locative réclamé.

En outre, il convient de retirer du décompte les frais de pénalités sociales (7,62 euros x 8 = 60,96 euros) qui ne sont pas justifiés.

Compte tenu de ce qui précède et au vu des décomptes détaillés produits par la SA NEOLIA, le montant non sérieusement contestable de la somme due par les locataires au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’octobre 2025 inclus se chiffre à la somme de 1531,37 euros.

Il y a donc lieu de condamner, à titre provisionnel, Monsieur [P] [F] et Madame [B] [F] à payer solidairement à la SA NEOLIA la somme de 1531,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [P] [F] et Madame [B] [F], succombant, seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [P] [F] et Madame [B] [F], parties tenues aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à la SA NEOLIA la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Philippe SCHULTZ, magistrat exerçant à titre temporaire dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond mais dès à présent ;

Déclarons régulière et recevable la demande de la SA NEOLIA ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée aux contrats de bail d’habitation du 4 juin 2018, ainsi que des baux accessoires de garage et de jardin du 4 juin 2018, conclus entre la SA NEOLIA, d’une part et Monsieur [P] [F] et Madame [B] [F] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] sont réunies au 19 novembre 2024 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;

En conséquence,

Constatons que Monsieur [P] [F] et Madame [B] [F] sont occupants sans droit ni titre du logement, du garage et du jardin sis [Adresse 2] à compter du 19 novembre 2024 ;

Ordonnons la libération des lieux ;

Disons qu’à défaut par Monsieur [P] [F] et Madame [B] [F] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

Rappelons que le sort des meubles restés sur place est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 et R. 433-1 et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [P] [F] et Madame [B] [F] à payer solidairement à la SA NEOLIA une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges qui aurait dû être versé en cas de continuation du bail, ce au plus tard le premier jour suivant chaque mois échu, à compter du 19 novembre 2024 et ce jusqu’à la libération des lieux, caractérisée par la restitution des clefs ;

Condamnons Monsieur [P] [F] et Madame [B] [F] à payer solidairement, à titre provisionnel, à la SA NEOLIA la somme de 1531,37 euros (mille cinq cent trente et un euros et trente-sept centimes) au titre de la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 4 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Condamnons Monsieur [P] [F] et Madame [B] [F] in solidum aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons Monsieur [P] [F] et Madame [B] [F] à payer in solidum à la SA NEOLIA la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection