TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

[Adresse 7]

03.81.90.70.00

N° RG 25/00154 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D4XD

N° de minute :

Nature affaire : 5AA

Expéditions délivrées

le

à : M^e Laurence CLAUSS

Préfet

Exécutoire délivrée

le

à : M^e Laurence CLAUSS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 22 OCTOBRE 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. NEOLIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laurence CLAUSS, avocat au barreau de MONTBELIARD

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [J] [O]

née le 17 Décembre 1983 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

non comparante non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Antoine GALLETTI : Président

Hugues CHIPOT : Greffier

DEBATS :

à l’audience du 04 juin 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire le 22 Octobre 2025 et signé par Antoine GALLETTI, Juge des contentieux de la protection et Martine FAUCHON, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 février 2020 avec effet au 1er mars 2020, la S.A. d’HLM NEOLIA a donné à bail à madame [J] [O], un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 266,77 euros, 47,74 euros de provisions mensuelles sur charges et 99,73 euros mensuels au titre du chauffage.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, dénoncé à la préfecture du Doubs le 30 avril 2025, la S.A. d’HLM NEOLIA a fait assigner madame [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montbéliard aux fins de voir, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 :

PRONONCER la résiliation pure et simple du bail liant la S.A. d’HLM NEOLIA à madame [J] [O] pour défaut de paiement régulier des loyers ;

ORDONNER en conséquence que madame [J] [O] devra libérer de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement qu’elle occupe ;

JUGER que faute pour elle de ce faire, elle y sera contraint par toute voies et moyen de droit et notamment avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

CONDAMNER madame [J] [O] à payer à la S.A. d’HLM NEOLIA, la somme de 3 858,95 euros au titre des loyers et charges impayés au jour de l’assignation, sous réserve des loyers à échoir, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

A compter de la date de résiliation du bail, le CONDAMNER à payer mensuellement à la société NEOLIA une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et provisions sur charges qu’elle aurait été amenée à payer en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération définitive des lieux,

CONDAMNER madame [J] [O] à payer à la S.A. d’HLM NEOLIA la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire compte tenu de la gravité des manquements.

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 juin 2025.

A l’audience, la S.A. d’HLM NEOLIA, représenté par son conseil, maintient ses demandes et s’en réfère à l’acte introductif d’instance auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile. Elle actualise sa créance à la somme de 5 218,42 euros arrêtée au 2 juin 2025.

Régulièrement convoqué par acte remis à étude de commissaire de justice, madame [J] [O] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 puis prorogé au 22 octobre 2025.

MOTIVATION

I/ Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

A) Sur la recevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers

La S.A. d’HLM NEOLIA justifie avoir informé la CAF d’une situation d’impayés de loyers à l’encontre de madame [J] [O] en date du 28 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il résulte des III et IV de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 que l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, doit être notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au mois six semaines avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité.

En l’espèce, le demandeur produit aux débats un accusé de réception électronique de la préfecture du [Localité 5] mentionnant avoir reçu le 30 avril 2025 la copie de l’assignation.

La première audience ayant eu lieu le 4 juin 2025, l’assignation a bien été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande en prononcé de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B) Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du bail

Au terme de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989 le paiement du loyer est une obligation principale du locataire.

L’article 1224 du Code civil prévoit que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Et l’article 1227 du Code civil indique que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En outre, il résulte de l’article 1228 du code civil, que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, l’article 1343-5 du même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Il appartient au juge d’apprécier s’il existe au jour de l’audience un manquement grave dans l’exécution du bail.

Il n’est pas possible d’établir la gravité d’un manquement dans l’exécution d’une obligation lorsque l’étendue de cette obligation n’est pas elle-même précisément déterminée. En effet, l’appréciation de la gravité du manquement suppose de connaître précisément comment le débiteur aurait pu se libérer de son obligation.

En l’espèce, il sera relevé que le bailleur produit aux débats les pièces suivantes :

un contrat de bail d’habitation conclu entre les parties en date du 25 février 2020 pour un logement sis [Adresse 2] à [Localité 4],

un relevé de compte couvrant la période du 30 novembre 2023 au 2 juin 2025 et faisant état d’une dette locative de 5 218,42 euros.

Dès lors, les pièces produites permettent de constater qu’une dette locative persiste depuis les premiers mois du bail et d’établir une comptabilité certaine de celle-ci, dont le montant s’établit, sur la base des décomptes fournis et après déduction d’une somme de 132,35 euros facturée le 22 décembre 2024 et de 13 euros facturée le 23 mars 2025 au titre de frais de justice, à la somme de 5 073,07 euros arrêtée au 2 juin 2025.

Par ailleurs, le défendeur ne verse aucun élément aux débats permettant de contester le principe ou le montant de la dette locative.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée et justifie la résiliation du contrat de bail à compter du 28 avril 2025 aux torts exclusifs du défendeur et son expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II/ Sur la demande de condamnation au paiement

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait, et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 que le locataire est tenu de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la S.A. d’HLM NEOLIA, arrêté au 2 juin 2025, que la dette locative s’élève à la somme de 5 073,07 euros après déduction des frais de justice sur lesquels il est statué indépendamment.

Madame [J] [O] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de cette dette ou à lui faire bénéficier de délais de paiement.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 5 073,07 euros, selon décompte arrêté au 2 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Par ailleurs, il convient de condamner cette dernière, à compter de la date de résiliation du bail, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qu’il aurait été amené à payer en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération définitive des lieux.

III/ Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [O], perdant à l’instance, sera ainsi condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, madame [J] [O], partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer la somme de 400 euros à la S.A. d’HLM NEOLIA.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ce dont il n’y a pas lieu en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire en premier ressort

DECLARE recevable la demande de la S.A. d’HLM NEOLIA tendant au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement régulier des loyers ;

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu entre la S.A. d’HLM NEOLIA et madame [J] [O] et portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 4], à compter du 28 avril 2025 pour défaut de paiement régulier des loyers ;

CONDAMNE madame [J] [O] à libérer les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 4], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son fait ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après notification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef ; si besoin est, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE madame [J] [O] à payer à la S.A. d’HLM NEOLIA, à compter du 28 avril 2025, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qu’elle aurait été amenée à payer en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération définitive des lieux ;

CONDAMNE madame [J] [O] à payer à la S.A. d’HLM NEOLIA la somme de 5 073,07 euros, arrêtée au 2 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, à valoir sur la créance de loyers, charges et indemnités d’occupation outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE madame [J] [O] à payer à la S.A. d’HLM NEOLIA la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [J] [O] aux entiers dépens ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION