TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/53344 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7YU4

N° : 6

Assignation du :

07 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 février 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

Société Attiches Activités

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Charlotte HILDEBRAND de la SCP Société Civile Professionnelle d’avocats HUVELIN & associés, avocats au barreau de PARIS – #R0285

DEFENDERESSE

Société 2BFOOD

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Vania COLETTI, avocat au barreau de PARIS – #P0567

DÉBATS

A l’audience du 20 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Suivant acte authentique du 16 novembre 2007, la société civile immobilière Attiches Activités a acquis de la société Voyages Wasteels la propriété de locaux dans un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], ainsi désignés :

« LE LOT NUMERO CENT SOIXANTE DIX

Un local numéro DEUX à usage commercial accessible par la [Adresse 4], situé à droite du local commercial numéro 1.

(…)

LE LOT NUMERO CENT QUATRE VINGT DEUX

Un studio H, situé à droite en sortant de l’ascenseur I, septième porte à gauche du dégagement comprenant : entrée, pièce principale, W.C., lavabo, terrasse sur façade rue ».

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 11 juillet 2022, la société Attiches Activités a consenti à la société 2BFood un contrat de bail commercial portant sur les lots 170 et 182, pour y exploiter une activité de « SALADERIE, SANDWICHERIE, PREPARATION ET CUISSON DE VIENNOISERIES ET DU PAIN, A EMPORTER, A LIVRER ET A CONSOMMER SUR PLACE », sous l’enseigne commerciale « Subway », moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 46.309,87 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, le 20 mars 2025, fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 44.892,90 € au titre de l’arriéré locatif échu au 1er mars 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société Attiches Activités a, par acte du 7 mai 2025, fait citer en référé la société 2BFood devant le président du tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion des lieux et condamner la défenderesse au paiement de provisions.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties, celles-ci ayant par ailleurs reçu injonction de rencontrer un conciliateur de justice à l’audience du 18 août 2025.

A l’audience du 20 janvier 2026, et dans le dernier état de ses prétentions, la société Attiches Activités sollicite de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 21 avril 2025 ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef après établissement d’un état des lieux de sortie, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la présente décision et jusqu’à libération complète des locaux et remise des clés ;

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la défenderesse à lui verser la somme provisionnelle de 48.803,37 euros, au titre des loyers et charges dus au 21 avril 2025, avec intérêts au taux conventionnel de 10% ;

— la condamner au paiement des charges locatives courantes et d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 254,83 euros TTC par jour à compter du 21 avril 2025 et jusqu’à libération effective des locaux

— ordonner la conservation de l’acompte sur le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts ;

— la condamner au paiement de la somme de 3000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et les frais de levée des créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

En réplique, la société 2BFood sollicite de :

— à titre principal, débouter la société Attiches Activités de toutes ses demandes ;

— à titre subsidiaire, lui accorder un report du paiement de la dette de 18 mois, puis lui accorder un échéancier de 6 mois ;

— en tout état de cause, condamner la demanderesse à lui payer la somme de 10000 euros au titre de la procédure abusive ainsi que celle de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

S’opposant à l’acquisition de la clause résolutoire, la société 2BFood soutient que le contrat de bail encourt la nullité pour plusieurs raisons.

Elle fait valoir en premier lieu que le contrat de bail a été conclu en violation de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, qui prohibe le changement d’usage des locaux à usage d’habitation, puisque l’acte authentique de vente de la société bailleresse qualifie le local situé au 1er étage de studio d’habitation, de sorte que son exploitation actuelle en local commercial caractérise un changement d’usage ; que l’allégation du bailleur selon laquelle les locaux loués seraient des locaux mixtes à usage commercial et d’habitation est inexacte puisque le studio ne dispose ni d’une cuisine, ni d’une salle d’eau ; qu’à défaut d’avoir obtenu les autorisations administratives de changement d’usage avant la signature du contrat de bail, la nullité du contrat de bail est encourue conformément aux dispositions du code de la construction et de l’habitation.

La défenderesse expose par ailleurs que le règlement de copropriété prohibe toute activité commerciale dans les locaux d’habitation, de sorte que la conclusion de ce contrat de bail sur le local du 1er étage, décrit par le règlement de copropriété comme un studio destiné à l’habitation, caractérise un changement d’affectation en violation du règlement de copropriété. A ce titre, elle rappelle que l’un des copropriétaires de l’immeuble se plaint de nuisances provenant du studio en raison de l’installation de chambres froides à l’étage et conteste la réunion des deux lots, non prévue par le règlement de copropriété, ce qui l’expose à une potentielle action du syndicat des copropriétaires en cessation de son activité.

Enfin, elle estime que la nullité du contrat de bail est également encourue compte tenu de la description mensongère du local du 1er étage comme un studio d’habitation, alors qu’il est dépourvu de salle d’eau et de cuisine, ce que reconnaît la demanderesse qui indique que lors de son acquisition, ce local était à usage de bureau. Enfin, elle reproche au bailleur d’avoir violé son obligation précontractuelle d’information concernant l’usage de ce local.

Elle en conclut que l’assignation qu’elle a fait délivrer à son bailleur au fond, fondée sur la nullité du contrat de bail, constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

En réponse, la société Attiches Activités indique que les lots 170 et 182 sont indivisibles depuis la construction de l’immeuble et qu’ils ont toujours communiqué puisque l’escalier les reliant a été réalisé lors de la construction de l’immeuble par la société civile immobilière du [Adresse 5], maître d’ouvrage ; que le contrat de bail est un bail mixte, qui décrit expressément le local du 1er étage comme un studio, de sorte qu’il a été conclu conformément au règlement de copropriété et au code de la construction et de l’habitation, le bailleur estimant ne pas être responsable des travaux effectués par le locataire dans les lieux ; que son locataire n’ayant rencontré aucune difficulté pour poursuivre l’exploitation de son commerce, il n’est pas démontré que les locaux seraient impropres à l’usage pour lequel ils sont destinés, de sorte qu’il ne saurait se prévaloir de la nullité du bail pour suspendre le paiement de ses loyers.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, l’article 15 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement des frais, charges, contributions, taxes ou prestations dus en vertu du bail, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La question de la nullité du contrat de bail est susceptible de caractériser une contestation sérieuse à la demande de voir constatée la résiliation du bail, du fait de la nullité subséquente de la clause résolutoire sur laquelle est fondée la demande. La contestation peut être sérieuse sans que ne soit exigée la démonstration de l’impossibilité pour le preneur d’exploiter les lieux, la contestation opposée ne portant pas sur un défaut de délivrance.

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, « le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1.

Constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa.

Lorsqu’une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d’usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage.

L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. »

Pour démontrer l’existence d’un changement d’usage, la défenderesse doit établir l’usage d’habitation du local, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, soit au cours des 30 années précédant la contestation de l’usage, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Le règlement de copropriété de l’immeuble, établi le 25 juin 1970, décrit les lots litigieux de la manière suivante :

— Lot 170 : « Local n°2 à usage commercial accessible par la [Adresse 4], situé à droite du local commercial n°1 » ;

— Lot 182 : « Studio H situé à droite en sortant de l’ascenseur I septième porte à gauche du dégagement comprenant entrée, pièce principale avec kitchenette et placard, salle de bains avec W.C. et placard, terrasse sur façade rue ».

S’il n’est pas contesté que ce document a été rédigé avant la construction de l’ensemble immobilier, celui-ci étant d’ailleurs toujours en construction selon les termes de l’acte de cession de parts signé le 30 mars 1971, il n’en demeure pas moins que conformément aux exigences probatoires de l’article L.631-7, l’usage d’habitation du lot 182 sur une période comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 est établi.

Le fait que les locaux aient eu très rapidement après l’édification de l’immeuble un usage commercial, ce qui n’est au demeurant pas exactement démontré par les éléments versés aux débats, ne modifie pas le fait qu’au 25 juin 1970, le local du 1er étage était réputé à un usage d’habitation.

Il ne peut être contesté que les locaux situés au 1er étage sont actuellement affecté à usage commercial.

Le contrat de bail signé le 11 juillet 2022 stipule que « Le Bailleur est propriétaire de locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] composés (i) au rez-de-chaussée, d’un local à usage commercial et (ii) au 1er étage, d’un studio comprenant entrée, pièce principale, WC, lavabo, terrasse sur façade côté rue ».

Il est donc expressément rappelé dans l’exposé préalable que les locaux dont la société Attiches Activités est propriétaire sont constitués d’un local commercial et d’un studio.

La désignation des locaux loués est ainsi reprise dans le contrat :

« – au rez-de-chaussée du Bâtiment A : un local à usage commercial (…) formant le lot de copropriété n°170,

— au 1er étage du Bâtiment A, escalier A : un Studio H situé à droit en sortant de l’ascenseur I, 7ème porte à gauche du dégagement, comprenant entrée pièce principale, WC lavabo, terrasse sur façade côté rue (…) formant le lot de copropriété n°182 ».

Si le local situé au 1er étage est désigné comme « studio », il n’en demeure pas moins qu’à la date de la signature du contrat de bail, l’usage dudit studio était un usage commercial puisqu’une salle « Chambre froide » y était installée, comme cela ressort des diagnostics établis le 20 juin 2022.

Cette situation de fait ne semble pas avoir été ignorée du propriétaire qui le reconnaît lui-même dans ses écritures déposées devant le juge des référés lors de la procédure l’ayant opposé à l’un des copropriétaires et qui précise que « Elle a ainsi conscience que lors de son acquisition de l’immeuble, le lot du 1er étage était à usage de bureau ».

Dès lors, la question de la nullité du contrat de bail au regard des dispositions de l’article L.637-1 du code de la construction et de l’habitation apparaît suffisamment sérieuse pour faire échec à la demande de constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en référé, clause potentiellement nulle, nonobstant la question de l’imputabilité du changement d’usage au propriétaire des lieux et de sa connaissance de cet usage lors de la signature du contrat de bail, qui devront être appréciés par le juge du fond.

En conséquence, la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a lieu à référé ni sur cette demande, ni sur les demandes subséquentes.

Sur les provisions

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu.

Si le contrat de bail est susceptible d’être annulé, il ne peut toutefois être contesté que la défenderesse occupe les lieux et que cette occupation des lieux, éventuellement sans droit ni titre, devra faire l’objet d’une indemnité devant être versée au propriétaire des lieux. Il n’est pas contestable que la défenderesse a fait un usage commercial des locaux du 1er étage et celle-ci ne justifie pas, par la communication d’éléments comparatifs, que le loyer appliqué aux deux locaux seraient surévalués.

En outre, il n’est pas non plus démontré qu’elle n’a pu exploiter les lieux conformément à leur destination contractuelle, ni qu’elle n’a pu affecter les locaux du 1er étage à un usage commercial, la question de la nullité du contrat de bail n’ayant d’incidence que sur la nullité subséquente de la clause résolutoire.

Dès lors et en l’état, il sera fait droit à la demande de condamnation au paiement de la dette locative échue au 21 avril 2025, tel que sollicité en demande.

Il ressort du décompte actualisé joint aux écritures du demandeur que la société 2BFood reste redevable de la somme de 44.892,90 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges au 31 mars 2025, ainsi que de la somme de 3.662,06 euros correspondant au loyer du 2ème trimestre 2025 jusqu’au 20 avril 2025.

La société 2BFood sera ainsi condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 48.554,96 euros (44.892,90 euros + 3.662,06 €) au titre de la dette locative échue au 2ème trimestre 2025 jusqu’au 20 avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025 sur la somme de 44.892,90 et à compter de l’assignation pour le surplus.

La dette ne cessant de croître et la défenderesse n’évoquant ni n’alléguant aucune amélioration de sa situation financière, les bilans et comptes de résultat relatifs aux années 2023 et 2024 démontrant au contraire une baisse importante de son résultat d’exploitation et de son chiffre d’affaires, elle ne justifie pas être fondée à bénéficier des délais prévus par l’article 1343-5 du code civil et être en mesure d’apurer la dette locative dans un délai raisonnable. La demande de délais de paiement sera rejetée.

Si l’article 7.1 du contrat de bail stipule l’application d’une pénalité forfaitaire en cas d’impayés, celle-ci est susceptible d’être modérée ou supprimée dans les conditions de l’article 1231-5 du code civil, et ce, par le seul juge du fond, ce pouvoir échappant aux pouvoirs du juge des référés Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable en ses principe et quantum.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Si le droit d’agir est susceptible de dégénérer en abus, celui qui l’invoque doit démontrer que l’action a été initiée avec une intention malveillante ou de mauvaise foi, ou qu’elle repose sur une erreur grossière ou a été initiée avec une légèreté blâmable.

En l’espèce, la société 2BFood ne démontre ni la mauvaise foi de la société Attiches Activités, ni une volonté de nuire, ni même le préjudice qu’elle aurait subi en raison de l’introduction de la présente procédure, la seule circonstance que la demanderesse ait introduit une action en justice aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et de paiement de provisions étant impropre à caractériser un abus du droit d’agir en justice.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, en ce non compris le coût du commandement de payer. En outre, la société 2BFood sera condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ni sur les demandes subséquentes en expulsion, paiement d’une indemnité d’occupation et conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société 2BFood à payer à la société Attiches Activités la somme de 48.554,96 euros au titre de la dette locative échue au 2ème trimestre 2025 prorata temporis jusqu’au 20 avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025 sur la somme de 44.892,90 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre des intérêts au taux conventionnel ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Rejetons la demande indemnitaire au titre de la procédure abusive ;

Condamnons la société 2BFood au paiement des dépens ;

Condamnons la société 2BFood à payer à la société Attiches Activités la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 18 février 2026.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN