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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MONTLUCON

[Adresse 4]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX03]

N° RG 24/01244 – N° Portalis DBWM-W-B7I-CNN6

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00

JUGEMENT

DU : 17 Décembre 2025

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH

C/

[O], [R], [J] [D]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH

M^e Maryline DIAT

copie exécutoire délivrée à :

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH

M^e Maryline DIAT

JUGEMENT

Le 17 Décembre 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par Madame [S] [P], munie d’un pouvoir ;

DEFENDERESSE

Madame [O] [R], [J] [D]

née le 04 Novembre 1974 à [Localité 7]

HLM [Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 03185-2025-000457 du 24/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Montluçon)

représentée par M^e Maryline DIAT, avocat au barreau de MONTLUCON

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 1er octobre 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, après avoir entendu les représentants des partiesen leurs conclusions, explications et plaidoiries, a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 17 DECEMBRE 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat de location en date du 29 mars 2022, avec prise d’effet le 11 avril 2022, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH (ci-après [Localité 1] HABITAT) a donné à bail sous seing privé un logement à usage d’habitation HLM situé [Adresse 6] – à [Localité 1] à Madame [O] [D] (ci-après Madame [D]) pour un loyer mensuel de 248,50 euros révisable, outre le paiement des charges locatives.

Il ressort des éléments du dossier qu’un rendez-vous a été fixé par [Localité 1] HABITAT en vue de régler une dette de loyer sans que Madame [D] ne s’y présente.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2023, remis à domicile, [Localité 1] HABITAT a fait notifier à Madame [D], en visant la clause résolutoire insérée au bail, un commandement de payer une somme due en principal au titre des loyers et charges locatives impayées à hauteur de 1168.45 euros, selon décompte arrêté 27 mars 2023.

La Commission spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (ci-après CCAPEX) a enregistré avec accusé de réception électronique la signification du commandement de payer le 31 mars 2023.

Un premier plan d’apurement de la dette de loyer a été signé par les parties le 3 janvier 2024.

[Localité 1] HABITAT a fait assigner Madame [D], suivant acte de commissaire de justice remis à domicile, le 2 septembre 2024 et reçu au greffe le 6 septembre 2024, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Montluçon.

La procédure a été dénoncée à la préfecture de l’Allier par voie électronique avec accusé de réception en date du 3 septembre 2024.

Un second plan d’apurement de la dette de loyer a été signé entre les parties le 24 octobre 2024.

Un diagnostic social et financier a été réalisé et déposé à la sous-préfecture de [Localité 1] le 13 décembre 2024.

Le dossier a fait l’objet de multiples renvois.

L’audience a eu lieu le 1er octobre 2025 devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Montluçon.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 1er octobre 2025, [Localité 1] HABITAT, par l’intermédiaire de sa représentante munie d’un pouvoir, s’en remet à l’assignation et sollicite oralement :

— la constatation de la résiliation au 30 mai 2023 du bail conclu entre [Localité 1] HABITAT et Madame [D] portant sur le logement HLM situé [Adresse 6] – à [Localité 1] ;

— l’expulsion de Madame [D] du logement et celle de tous occupants et tous biens de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [D] à verser à [Localité 1] HABITAT les sommes suivantes :

* 2706,26 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés dus au 26 septembre 2025 ;

*en deniers ou en quittances, une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du loyer révisable, augmenté des charges elles-mêmes révisables, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de la date de son exigibilité ;

* 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* les entiers frais et dépens, y compris ceux du commandement de payer ;

* l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, [Localité 1] HABITAT fait valoir que Madame [D] n’a pas repris le paiement des loyers depuis le mois de juin 2025 et que le plan d’apurement de la dette de loyer n’a pas été respecté. De plus, il est argué que Madame [D] est propriétaire d’une maison à La Réunion.

À l’audience du 1er octobre 2025, Madame [D], bénéficiant de l’aide juridictionnelle et par l’intermédiaire de son avocate, sollicite oralement la suspension de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement comprenant des mensualités de 50 euros réparties sur 35 mois ainsi qu’un dernier règlement devant solder la dette, ou à défaut, réparties sur un délai de deux ans.

Au soutien de sa demande, Madame [D] fait valoir qu’il y a eu des règlements, des efforts, et qu’elle souhaite régler sa dette. Elle ajoute se débattre financièrement, avoir récupéré sa fille et envisage de déposer un dossier de surendettement.

MOTIVATION

➣ Sur la demande en paiement de loyers et charges formulée par [Localité 1] HABITAT

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, [Localité 1] HABITAT verse aux débats l’engagement de location, le commandement de payer et un décompte actualisé des sommes dues.

Madame [D] ne conteste pas la dette et ne justifie pas du paiement intégral de celle-ci. Il convient de faire droit à la demande en paiement de [Localité 1] HABITAT qui apparaît bien fondée.

En conséquence, Madame [D] sera condamnée à payer la somme de 2706,26 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté à l’audience.

➣ Sur la demande en résiliation du bail formulée par [Localité 1] HABITAT

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Allier par la voie électronique le 3 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 1] HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX prévues à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 31 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

L’article 24 de la loi du juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit en son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, l’une des conditions générales du bail stipule : « En cas de non-paiement des sommes dues à l’Organisme, loyers ou charges régulièrement appelés ou en cas de non versement du dépôt de garantie, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal (déduction faite de l’A.P.L.) le contrat sera, après examen du cas en liaison avec le service social du secteur, résilié de plein droit à l’initiative de [Localité 1] Habitat, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet. »

Il convient donc de retenir que le défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne peut produire effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément aux stipulations du contrat de location litigieux.

Il est établi et non contesté que Madame [D] a laissé impayées les échéances de loyer depuis plusieurs mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail a été signifié à Madame [D] le 29 mars 2023, lui impartissant un délai de deux mois pour régulariser sa situation.

Madame [D] n’a pas apuré intégralement sa dette dans le délai imparti et reste toujours redevable d’un arriéré.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au profit de [Localité 1] HABITAT et donc de la résiliation du bail sont réunies à la date du 30 mai 2023.

➣ Sur la demande tendant à l’octroi de délais de paiement formulée par Madame [D]

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Cette situation se caractérise, lorsque le locataire défaillant a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, par sa capacité, non seulement à payer le loyer courant et les charges, mais également à apurer l’arriéré locatif dans le délai légal de trois ans.

En l’espèce, il est rapporté que Madame [D] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et a fait part à l’audience de ses difficultés financières. Ont été versés au dossier les prestations de la Caisse d’Allocations Familiales ainsi que des éléments contenus dans le diagnostic social et financier justifiant des ressources et charges de Madame [D]. Toutefois, il apparaît au vu des pièces produites et du décompte des créances que Madame [D] ne semble pas en mesure de régulariser la dette locative en sus du paiement mensuel des loyers courants dans les possibles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée.

En conséquence, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement et de constater la résiliation du bail à la date du 30 mai 2023.

➣ Sur les conséquences de la résiliation du bail

Madame [D] étant occupante sans droit ni titre en raison de la résiliation de plein droit du contrat de bail, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice chargé de l’exécution peut requérir le concours de la force publique et d’un serrurier.

Conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

À défaut de quoi, conformément à l’article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du Juge de l’exécution.

En outre, Madame [D] sera condamnée à payer à compter du 30 mai 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, en deniers ou en quittance, une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du loyer révisable, augmenté des charges elles-mêmes révisables, avec intérêts au taux légal à compter de la date de son exigibilité.

➣ Sur les frais du procès

➛ Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [D], qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer, les frais d’assignation, les frais de notification en préfecture, les frais de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

➛ Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile formulée par [Localité 1] HABITAT

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, [Localité 1] HABITAT a dû engager des frais non indemnisés au titre des dépens pour faire valoir ses droits. Madame [D] sera condamnée à payer la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge du contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE Madame [O] [D] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 2706,26 euros (deux mille sept cent six euros et vingt six centimes) au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté à l’audience ;

REJETTE la demande de délais formée par Madame [O] [D] ;

CONSTATE à la date du 30 mai 2023 l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location et la résiliation du bail conclu le 29 mars 2022 entre l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH et Madame [O] [D], et portant sur le logement HLM situés situé [Adresse 6] à [Localité 1] ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [O] [D] ainsi que de tous occupants et tous biens de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter le logement HLM situés situé [Adresse 6] – à [Localité 1], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [O] [D] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges à compter du 30 mai 2023, et jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNE Madame [O] [D] à payer, en deniers ou en quittances, à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du loyer révisable, augmenté des charges elles-mêmes révisables, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, étant précisé que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 30 mai 2023, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit la date d’audience, sont intégrées dans la somme de 2706.26 euros allouée au bailleur par le présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2023 ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

CONDAMNE Madame [O] [D] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [O] [D] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires des parties ;

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT