TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MONTPELLIER

N° RG 24/30382 – N° Portalis DBYB-W-B7I-OYV2

Date : 14 Novembre 2024

TOTAL COPIES

3

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT PAR RPVA

1

COPIE REVÊTUE formule exécutoire partie comparante

COPIE CERTIFIÉE CONFORME partie comparante

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER

1

Minute : 24/00722

AUDIENCE PUBLIQUE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE

rendue le 14 Novembre 2024, par mise à disposition au greffe, après débats à l’audience du 19 Septembre 2024, prorogée à ce jour par Emilie DEBASC, Vice-Présidente, assistée de Danièle KINOO, Greffier,

ENTRE

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet VIVIER DORANCE SAS, prise elle-même en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège de ladite société [Adresse 4]

Représenté par M^e Isabelle MERLY CHASSOUANT, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [K] [M], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Joseph VAYSSETTES de la SELARL AUREA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

FAITS ET PROCEDURE

M. [K] [M] est propriétaire de l’appartement n°10 au sein de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date 14 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Vivier Dorance a fait assigner M. [K] [M] devant le juge des référés sur le fondement des articles 9,14,15 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, et l’article « 809 »(sic) du code de procédure civile afin qu’il le condamne à remettre les lieux dans leur état initial en supprimant l’ensemble des travaux réalisés sur les parties communes tels que décrits par le procès verbal de constat de Me [N] du 18 juillet 2023, ainsi que la porte palière donnant accès à son appartement, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 8 jours suivants la signification de l’ordonnance à intervenir, le juge des référés devant se réserver la liquidation de l’astreinte, outre sa condamnation à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens, comprenant les frais du constat de commissaire de justice du 18 juillet 2023.

Il fait valoir que le défendeur a fait réaliser en 2022 des travaux impactant les parties communes, sans autorisation, et qu’il n’a pas remis les lieux en l’état, en dépit de plusieurs mises en demeure. Il a fait réaliser un constat de commissaire de justice duquel il ressort l’installation d’une goulotte en PVC cheminant au dessus de la cabine d’ascenseur jusqu’au droit de la gaine technique, dont il a détériorié l’allège pour raccorder des branchements d’eau, d’éléctricité et de gaz ; ces travaux, outre leur caractère inesthétique, portent atteinte à la sécurité car des fils éléctriques se situent en dehors de toute gaine technique. Il a par ailleurs changé la porte palière de son appartement. Il a reconnu ne pas avoir obtenu d’autorisation pour la réalisation de ces travaux, et doit donc être condamné à la remise en état des lieux sous astreinte.

A l’audience du 19 septembre 2024, le demandeur sollicite le bénéfcie de son exploit introductif auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens.

[K] [M] sollicite le bénéfice de ses écritures auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et au terme desquelles il conclut au rejet des demandes et à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il explique que la porte palière est une partie privative au sens du règlement de copropriété (article 1, et que s’agissant du câble, la situation antérieure et l’atteinte aux parties commune n’est pas démontrée, puisque les réseaux permettent d’alimenter ses parties privatives, et qu’ils doivent nécessairement cheminer de son lot au raccordement commun. Il souligne le caractère trop vague de la demande du syndicat des copropriétaires, puisqu’il a uniquement raccordé un câble arraché pour continuer à être raccordé en éléctricité, et qu’il ne peut être condamné à une remise en état de tous les réseaux et canalisations sous goulotte apparente, alors qu’il ne connait pas l’état antérieur, et n’a pas touché aux autres câbles.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2024, prorogé au 14 novembre 2024.

MOTIFS

L’article 835 du Code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Le dommage imminent peut se définir comme « celui qui n’est pas encore réalisé, mais peut à tout instant se produire, et dont il faut en conséquence prévenir l’apparition »; le trouble manifestement illicite, peut, quant à lui, se définir comme « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit »; l’appréciation de l’un comme l’autre relève du pouvoir souverrain du juge des référés, qui doit les apprécier au jour où il statue. Il appartient à celui qui argue de l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent , d’en rapporter la preuve. Une fois cette preuve rapportée, il appartient au juge, en vertu de son pouvoir souverrain, d’apprécier le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble (Cass civ 2e, 15 novembre 2007).

Un syndicat des copropriétaires peut, conformément aux articles 55 du décret du 17 mars 1967 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, solliciter du juge des référés qu’il prononce des mesures de nature à faire cesser le trouble manifestement illicite résultant d’une violation du règlement de copropriété ou des délibérations votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Le juge des référés peut ordonner la cessation des travaux portant sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et la remise en état des lieux dès lors qu’il s’agit de la seule mesure nécessaire et proportionnée à la cessation du trouble. (Civ. 3e, 15 févr. 2018, F-P+B, n° 16-17.759)

Il résulte par ailleurs de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Dans le cas d’espèce, il résulte du règlement de copropriété que les portes palières, les canalisations intérieures et tous les acessoires aux locaux compris dans les lots sont des parties privatives (article 1), et que les conduites, prises d’air, canalisations, colonnes montantes ou descendantes d’eau, de gaz, d’électricité , et toutes les choses et parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif et particulier d’un lot sont des parties communes ( article 3). Il résulte de l’article II section II de ce même règlement que les copropriétaires usent librement des parties communes suivant leur destination et sans porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, et de l’article 8 section I chapitre III qu’ils ont le droit de jouir et d’user de leurs parties privatives à condition de ne pas nuire aux droits des autres propriétaires et de ne pas porter atteinte à la solidité de l’immeuble.

Au regard de ces éléments, le changement de la porte palière, partie privative, ne saurait constituer une violation au règlement de copropriété, aucune clause évoquant une éventuelle harmonisation n’étant mentionnée. Il n’y a donc aucun trouble manifestement illicite concernant le changement de la porte palière.

Le demandeur produit par ailleurs, à l’appui de sa demande, un procès verbal de constat de commissaire de justice du 18 juillet 2023 duquel il ressort que des travaux ont manifestement été réalisés à partir du lot du défendeur, puisqu’il a été constaté qu’une goulotte en PVC cheminait au dessus de la cabine d’ascenseur jusqu’au droit de la gaine technique, que des traces d’obturation au plâtre sont visibles à l’angle de la faience, qu’il y a deux compteurs linky dans la gaine, et que dans la gaîne dans laquelle cheminent les câbles électriques d’un disjoncteur, ces derniers sont solidarisés avec la conduite d’eau , les fixation de câbles situés au dessus de l’un des compteurs linky n’étant pas couvertes par un cache.

Il ressort par ailleurs des échanges entre les parties versés aux débats :

— que M. [M] ne conteste pas la réalisation de travaux ;

— qu’il soutient que ses artisans lui ont indiqué qu’il était techniquement possible de mettre dans la même goulotte des fils électriques et des canalisations ;

— qu’il a demandé à passer par la cage d’ascenseur mais que cela lui a été refusé, d’où la mise en oeuvre d’une goulotte ;

— qu’il indique dans un message qu’à l’origine les câbles étaient déjà comme cela ;

— que les compteurs étaient également installés avant les travaux comme ils le sont, et qu’ils ne peuvent être modifiés ou déplacés que par Veolia ou ERDF ;

— que par message du 27 avril 2022, le syndic a écrit à M. [M] :« ce câble ne peut rester en l’état dans la parties communes. Pour des raisons de sécurité il est interdit de faire cheminer ce câble dans le local machinerie et ebncore moins dans la gaine d’ascenseur. Je ne sais comment circulait ce câble auparavant mais il ne peut rester ainsi. Dans tous les cas s’il doit cheminer par les parties communes il faut une demande, un plan la mise en place d’une goulotte et qu’l soit raccordé à votre tableau électrique sur un dijoncteur particulier pour qu’il n’y aucun risque aggravant pour la copropriété ».

— que par message du 19 mai 2022, le syndic a écrit à M. [M] : « merci de mettre une goulotte blanche propre pour cacher ces canalisations ».

Il ressort de manière incontestable de ces éléments que M. [M] a bien réalisé des travaux sur les parties communes, et ce sans autorisation, de sorte que l’existence d’un trouble manifestement illicite est avérée. Cependant :

— la nature précise des travaux entrepris demeure à ce jour inconuue, puisque M. [M] indique avoir seulement réalisé des travaux sur le réseau éléctrique, et que le syndicat des copropriétaires se contente d’évoquer « les travaux réalisés sur les parties communes » tels que décrits par le

commissaire de justice, sans détailler ceux qui sont plus spécifiquement visés, qu’il n’appartient pas au juge des référés d’identifier ;

— le demandeur n’apporte aucun élément sur l’état antérieur de ces parties communes et plus particulièrement sur l’état de l’installation et le passage antérieur des câbles, puisque le syndic lui-même écrit ignorer par où passaient les câbles auparavant ;

— les câbles permettent manifestement l’alimentation en électricité du logement du défendeur ;

— il n’est pas justifié de l’existence d’une urgence ou d’un dommage imminent au sens des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires soutenant que l’installation est dangereuse sans apporter aucun élément technique objectif sur ce point ;

— la remise en état sollicitée, si elle était prononcée, reviendrait à autoriser le défendeur à réaliser des travaux sur les parties communes.

Il en découle que le juge des référés ne saurait condamner le défendeur à « remettre les lieux dans leur état initial en supprimant l’ensemble des travaux réalisés sur les parties communes », cette condamnation portant sur des travaux non déterminés et non déterminables,ce qui poserait d’évidentes difficultés d’exécution. Le demandeur n’apportant aucun élément technique tel un devis permettant de connaitre, d’une part, la nature des travaux à réaliser (enlèvement de la goulotte? Déplacement ou non des câbles? Passage de ces câbles?), et/ou, d’autre part, leur coût, il convient de constater que le juge des référés n’est pas en mesure de prononcer une condamnation permettant de mettre fin au trouble manifestement illicite pourtant caractérisé. Il ne peut dès lors que rejeter la demande formulée, n’ayant pas les éléments techniques lui permettant de substituer une autre mesure à celle proposée. Il semble cependant opportun de rappeler à M. [M] qu’il semble nécessaire qu’il se rapproche du syndic afin qu’une solution technique permettant de mettre fin au trouble manifestement illicite constaté puisse être trouvée.

Compte tenu de la solution apportée, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens, qui ne comprendront pas les frais du constat de commissaire de justice du 18 juillet 2023, qui constituent des frais irrépétibles mais il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

Rejetons la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Vivier Dorance de condamnation de M. [K] [M] à remettre les lieux dans leur état initial en supprimant l’ensemble des travaux réalisés sur les parties communes tels que décrits par le procès verbal de constat de Me [N] du 18 juillet 2023, ainsi que la porte palière donnant accès à son appartement sous astreinte;

Rejetons les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Vivier Dorance aux dépens, mais rejetons la demande d’y inclure le coût du constat de commissaire de justice du 18 juillet 2023.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES