TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 15 Juillet 2025

Enrôlement : N° RG 22/01793 – N° Portalis DBW3-W-B7G-ZWHH

AFFAIRE : Consorts [E]( Maître Frédéric CHOLLET de la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES)

C/ S.A.R.L. LES TERRASSES D'[Localité 24] (la SCP SCP JACQUIER & ASSOCIES) et autres

DÉBATS : A l’audience Publique du 20 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 15 Juillet 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 15 Juillet 2025

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [W] [E], né le 23 Décembre 1948 à [Localité 31], décédé le 18 janvier 2023

Madame [LO] veuve [E], domiciliée et demeurant [Adresse 4]

Intervenants volontaires en leur qualité d’héritiers de M. [W] [E]

Madame [F] [E] épouse [OL]

née le 29 Avril 1981 à [Localité 29] (75), domiciliée et demeurant [Adresse 6]

Madame [I] [E] épouse [M]

née le 06 Mars 1984 à [Localité 27] (GABON), domiciliée et demeurant [Adresse 8]

Monsieur [K] [E]

né le 24 Juin 1991 à [Localité 28] (45), domicilié et demeurant [Adresse 14]

tous représentés par Maître Frédéric CHOLLET, avocat au barreau de Draguignan, SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, [Adresse 5]

C O N T R E

DEFENDEURS

LA S.A.R.L. LES TERRASSES D'[Localité 24], inscrite au RCS de Marseille sous le numéro B494 325 509 et dont le siège social est sis [Adresse 30], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Mathieu JACQUIER de la SCP SCP JACQUIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée LES TERRASSES D'[Localité 24] sise [Adresse 25], représenté par son syndic en exercice, la SAS AGENCE DE LA COMTESSE, inscrite au répertoire SIREN sous le numéro 312 110 885 et dont le siège social est sis [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [L] [WU],

et

Madame [ZR] [Y] épouse [WU],tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par Maître Philippe CORNET de la SELARL MASCARON CLG, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [FW] [ET],

et

Madame [R] [B] épouse [ET], demeurant [Adresse 26]

tous deux représentés par Maître Michaël CULOMA de l’AARPI CRJ AVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, [Adresse 17]

Monsieur [RB] [X], domicilié et demeurant [Adresse 3]

défaillant

Madame [IB] [Z], domiciliée et demeurant [Adresse 3]

défaillante

Madame [H] [A], domiciliée et demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

***

MOTIFS DE LA DECISION

Par acte authentique du 25 juin 2008, les époux [E] ont acquis une maison à usage d’habitation avec jardin située [Adresse 4], cadastrée section AD n°[Cadastre 16], [Cadastre 12] et [Cadastre 13], aujourd’hui section EA n° [Cadastre 16] et [Cadastre 23], l’acte portant rappel d’une servitude de passage piétonnier d’une largeur de 2 mètres au bénéfice du fonds acquis, grevant la parcelle cadastrée AD n° [Cadastre 22] (désormais EA n°[Cadastre 18]), permettant l’accès à l'[Adresse 25].

La société LES TERRASSES D'[Localité 24], propriétaire des parcelles cadastrées AD n°[Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 9], aujourd’hui EA n°[Cadastre 18], a fait construire sur ces terrains, selon permis de construire du 11 mai 2007, un ensemble immobilier dénommé « LES TERRASSES D'[Localité 24] ».

Par acte authentique en date du 16 mars 2012, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier à construire ont été établis.

Par acte en date du 08 juin 2011, les époux [WU] ont signé un contrat de réservation avec la société LES TERRASSES D'[Localité 24] portant sur l’acquisition en l’état futur d’achèvement d’une maison formant le lot villa n°6 de l’ensemble immobilier pour un montant de 290.000 euros. Ils ont régularisé l’acte de vente le 11 mai 2012 devant notaire.

Le bien des époux [WU] est voisin de celui des époux [ET], propriétaires de la villa n°5; et des consorts [Z] et [X], propriétaires de la villa n°4. Les villas sont mitoyennes du fonds dont sont propriétaires les consorts [E] et se situent sur la parcelle anciennement cadastrée AD n°[Cadastre 22].

Les époux [E] se sont plaints de ce que depuis l’obtention du permis de construire relatif à l’opération de construction de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24] et la mise en place de la palissade de chantier en mai 2011, leur droit de passage a été supprimé.

La société LES TERRASSES D'[Localité 24] a informé les époux [E] qu’elle envisageait de déplacer l’accès à la servitude grevant la parcelle EA n°[Cadastre 18] et de modifier son tracé.

Les époux [E] ont sollicité de la SARL LES TERRASSES D'[Localité 24] l’établissement du passage existant à partir du portillon situé sur leur fonds et ont mis en demeure au mois d’août 2018 les propriétaires des villas de leur laisser le passage.

***

Par acte d’huissier en date du 27 décembre 2018, les époux [E] ont assigné la SARL LES TERRASSES D'[Localité 24], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24], les époux [WU], [ET], Monsieur [X] et Madame [Z], devant le président du tribunal de grande instance de Marseille, en référé, aux fins de rétablissement de la servitude de passage et de son accès grevant le fonds cadastré section AD n° [Cadastre 22] et de paiement d’une provision de 5.000 euros à valoir sur leur préjudice de jouissance.

Les époux [WU] ont assigné Maître [A] et la société [A], chargées de la rédaction des actes de vente et du règlement de copropriété, par actes en date du 22 février 2019 et ont sollicité la désignation d’un expert judiciaire, avec pour mission d’établir l’assiette de la servitude de passage.

Par ordonnance de référé en date du 24 mai 2019, le président du tribunal de grande instance de Marseille a ordonné une expertise judiciaire et une médiation en désignant Monsieur [WV] en qualité d’expert et Monsieur [IS] en qualité de médiateur.

Après une première réunion, la médiation n’a pas abouti.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 3 février 2021.

***

Par exploits en date du 21 février 2022, les époux [E] ont assigné la SARL LES TERRASSES D'[Localité 24], le syndicat des copropriétaires, les époux [WU], les époux [ET], Monsieur [X], Madame [Z] et Maître [A] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de rétablissement de la servitude de passage conventionnelle bénéficiant aux parcelles cadastrées EA n°[Cadastre 16] et [Cadastre 23] grevant le fonds cadastré EA n°[Cadastre 18], d’établissement de la nouvelle assiette de la servitude et d’indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance en date du 16 janvier 2024, le juge de la mise en état a :

— declaré recevable l’intervention volontaire principale de Madame [F] [E] épouse [OL], de Madame [I] [E] épouse [M] et de Monsieur [K] [E],

— débouté Monsieur [L] [WU] et Madame [TY] [Y] épouse [WU] de leur fin de non-recevoir s’agissant de la demande de rétablissement de la servitude conventionnelle de passage et de son accès,

— declaré irrecevable la demande d’établissement d’une nouvelle assiette de la servitude conventionnelle de passage selon le tracé nord formulée par les consorts [E] à l’encontre de Monsieur [L] [WU] et Madame [TY] [Y] épouse [WU] pour défaut de qualité à défendre,

— débouté Monsieur [FW] [ET] et Madame [R] [B] épouse [ET] de leur demande de complément d’expertise judiciaire.

***

Par conclusions récapitulatives en date du 17 mars 2025, les consorts [E] demandent au tribunal de :

Vu les articles 686 et suivants du Code civil ;

Vu l’article 1240 du Code civil ;

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Vu la jurisprudence dont il est fait état ;

Vu les pièces versées aux débats ;

CONSTATER l’existence d’une servitude de passage conventionnelle au profit des parcelles cadastrées section AD n° [Cadastre 16], [Cadastre 13] et [Cadastre 12], aujourd’hui cadastrées EA n°[Cadastre 16] et [Cadastre 23], sur la parcelle cadastrée AD n° [Cadastre 22], aujourd’hui cadastrée EA n°[Cadastre 18] ;

CONSTATER et DIRE ET JUGER que les époux [E] sont titulaires d’un droit de passage sur la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 22], aujourd’hui cadastrée EA n°[Cadastre 18], en leur qualité de propriétaires des parcelles cadastrées section AD n° [Cadastre 16], [Cadastre 13] et [Cadastre 12], aujourd’hui cadastrées EA n°[Cadastre 16] et [Cadastre 23] ;

CONSTATER et DIRE ET JUGER qu’aujourd’hui les époux [E] sont privés de leur droit de passage sur la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 22], aujourd’hui cadastrée EA n°[Cadastre 18], qu’ils détiennent en leur qualité de propriétaires des parcelles cadastrées section AD n° [Cadastre 16], [Cadastre 13] et [Cadastre 12], aujourd’hui cadastrées EA n°[Cadastre 16] et [Cadastre 23] ;

DECLARER irrecevables les époux [ET] en leur demande de complément d’expertise;

DEBOUTER les requis de leurs demandes, fins et conclusions ;

Par conséquent, CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24], les époux [WU], [ET] et les Consorts [X]/[Z] à : Rétablir la servitude conventionnelle de passage et son accès grevant la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 22], aujourd’hui cadastrée EA n°[Cadastre 18], au profit des parcelles cadastrées section AD n° [Cadastre 16], [Cadastre 13] et [Cadastre 12], aujourd’hui cadastrées EA n°[Cadastre 16] et [Cadastre 23], étant précisé que concernant les époux [WU], [ET] et les Consorts [X]/[Z] cette obligation est circonscrite aux limites séparatives de la terrasse et des jardins en jouissance exclusive et privative attachés à leur lot de copropriété respectif, le tout dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous peine d’une astreinte de 1000 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24], les époux [ET] et les Consorts [X]/[Z] à établir la nouvelle assiette de la servitude conventionnelle de passage bénéficiant aux parcelles cadastrées section AD n° [Cadastre 16], [Cadastre 13] et [Cadastre 12], aujourd’hui cadastrées EA n°[Cadastre 16] et [Cadastre 23], selon le tracé Nord – tracé vert n°2 – figurant au sein de l’annexe n°6 du rapport d’expertise de Monsieur [WV] du 3 février 2021 et empruntant les points D, F, G, H, I, J et K jusqu’à la voie publique de l'[Adresse 25], étant précisé que concernant les époux [ET] et les Consorts [X]/[Z] cette obligation est circonscrite aux limites séparatives de la terrasse et des jardins en jouissance exclusive et privative attachés à leur lot de copropriété respectif, le tout dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous peine d’une astreinte de 1000 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24] à effectuer, à ses frais, l’ensemble des travaux et aménagements nécessaires aux fins de permettre l’exercice de cette servitude conventionnelle de passage, notamment par la réalisation de travaux de terrassement, de pose d’un revêtement en matériaux résistants et drainants, type béton désactivé, gravier aggloméré ou goudronné ou du bitume ainsi que de création d’un ou plusieurs escaliers maçonnés, que ce soit sur le fonds dominant et/ou le fonds servant,

Remettre deux jeux de clefs du portail permettant de déboucher sur l'[Adresse 25] aux consorts [E],

Le tout dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous peine d’une astreinte de 1000 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai,

INTERDIRE aux époux [WU], aux époux [ET] et aux Consorts [X]/[Z] de faire quelque obstacle et entrave de quelque nature que ce soit au libre accès et passage sur l’assiette de la servitude conventionnelle de passage bénéficiant aux parcelles cadastrées section AD n° [Cadastre 16], [Cadastre 13] et [Cadastre 12], aujourd’hui cadastrées EA n°[Cadastre 16] et [Cadastre 23],

ORDONNER que l’interdiction faite aux époux [WU], aux époux [ET] et aux Consorts [X]/[Z] de faire quelque obstacle et entrave de quelque nature que ce soit au libre accès et passage sur l’assiette de la servitude conventionnelle de passage bénéficiant aux parcelles cadastrées section AD n° [Cadastre 16], [Cadastre 13] et [Cadastre 12], aujourd’hui cadastrées EA n°[Cadastre 16] et [Cadastre 23] soit assortie d’une astreinte de 1000 € à chaque infraction constatée commençant à courir dès le rendu de la décision à intervenir,

INTERDIRE aux époux [WU], aux époux [ET] et aux Consorts [X]/[Z] de faire quelque obstacle et entrave de quelque nature que ce soit à :

La réalisation par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24] de l’ensemble des travaux et aménagements nécessaires aux fins de permettre l’exercice de ladite servitude conventionnelle de passage,

La remise aux consorts [E] par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24] de deux jeux de clefs du portail permettant de déboucher sur l'[Adresse 25],

ORDONNER que l’interdiction faite aux époux [WU], aux époux [ET] et aux Consorts [X]/[Z] de faire quelque obstacle et entrave de quelque nature que ce soit à la réalisation par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24] de l’ensemble des travaux et aménagements nécessaires aux fins de permettre l’exercice de ladite servitude conventionnelle de passage et à la remise aux consorts [E] par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24] de deux jeux de clefs du portail permettant de déboucher sur l'[Adresse 25] soit assortie d’une astreinte de 1000 € à chaque infraction constatée commençant à courir dès le rendu de la décision à intervenir,

CONDAMNER in solidum la Société LES TERRASSES D'[Localité 24], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24], les époux [WU], [ET], les Consorts [X]/[Z] à payer aux époux [E] la somme de 48900.00 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi jusqu’au 31 décembre 2024 outre 300 € par mois à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’au rétablissement effectif de la servitude conventionnelle de passage profitant à leur fonds,

SUBSIDIAIREMENT, si un complément d’expertise était ordonné, STATUER sur les demandes des consorts [E],

METTRE HORS DE CAUSE les consorts [E] au titre desdites opérations d’expertise,

EN TOUT ETAT DE CAUSE, CONDAMNER in solidum la Société LES TERRASSES D'[Localité 24], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24], les époux [WU], [ET], les Consorts [X]/[Z] au paiement d’une indemnité de 25000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum les requis aux entiers dépens y compris le droit proportionnel alloué aux huissiers, conformément à l’article 10 du Décret n°2001-212 du 8 mars 2001.

Ils font état de leur acte d’acquisition portant rappel du droit de passage exclusivement piétonnier avec emmarchement d’une largeur maximum de 2 mètres sur la parcelle cadastrée AD n°[Cadastre 22] permettant l’accès à l'[Adresse 25], en vertu de l’acte reçu par Maître [N] le 4 octobre 1982. Ils rappellent que cette servitude est opposable au syndicat des copropriétaires ainsi qu’à l’ensemble des copropriétaires concernés et que le règlement de copropriété en date du 16 mars 2012 en porte expressément mention en page 14, de même s’agissant des actes authentiques postérieurs. Ils indiquent que plus de 10 ans après la suppression de la servitude et malgré leurs nombreuses relances, ils n’ont toujours pas été rétablis dans leurs droits.

Ils évoquent que l’expert judiciaire n’a aucunement éludé le plan litigieux ou les observations des époux [ET] mais a procédé à l’analyse de l’ensemble des actes et plans et répondu au dire n°1 des époux [ET] du 21 octobre 2019.

Ils rappellent qu’aucun titre constitutif d’un droit réel profitant à leurs fonds ne grève à ce jour l’assiette correspondant au tracé Sud, anciennement cadastré section AD [Cadastre 9] et [Cadastre 10], qui ne peut leur être imposé et que la mission de l’expert était de proposer un tracé conforme à la configuration des lieux mais surtout juridiquement conforme à l’acte du 4 octobre 1982 et plus généralement aux actes. En outre, l’expert préconise pour la solution n°2, l’aménagement de marches qui peuvent être sommaires, par exemples des simples retenues en bois.

Ils affirment que ni la société LES TERRASSES D'[Localité 24] ni le syndicat des copropriétaires ne se sont rapprochés des consorts [E] ni n’ont soumis à ces derniers un projet d’acte authentique portant sur la constitution d’une nouvelle servitude de passage conventionnelle passant par le Sud au lieu et place de la servitude conventionnelle du 4 octobre 1982.

Ils estiment que la société LES TERRASSES D'[Localité 24], dans le cadre de l’opération de construction, a modifié l’état de la servitude de passage en la rendant plus incommode, nécessitant des travaux d’aménagement aux frais du syndicat des copropriétaires.

Selon eux, le droit de jouissance privatif doit s’exercer conformément aux limites posées par le règlement de copropriété, notamment s’agissant des droits réels grevant lesdites parties communes à jouissance privative. Ils exposent que la demande de complément d’expertise est irrecevable devant le tribunal et ne repose sur aucun motif légitime.

Ils mentionnent leur préjudice de jouissance, compte tenu de la suppression illicite de ce passage se traduisant par un allongement conséquent du trajet pour se rendre jusqu’au village d'[Localité 24].

***

Par conclusions récapitulatives en date du 23 avril 2025, les époux [ET] demandent au tribunal de :

Vu l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Vu les articles 1231-1, 1240, 1602 du Code civil,

Vu l’article 175, 245 et 276 du Code de procédure civile

Vu la jurisprudence

In limine litis : sur le rabat de l’ordonnance de clôture, ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture du 1er avril 2025 afin d’accueillir les conclusions de toutes les parties,

In limine litis : sur la nullité du rapport d’expertise, CONSTATER que la mission d’expertise a été conduite en violation du principe du contradictoire,

PRONONCER l’annulation du rapport d’expertise de Monsieur [WV],

A titre principal : sur la demande de complément d’expertise, ORDONNER un complément d’expertise en désignant un expert avec la mission précise suivante :

— Prendre connaissance du dossier et des parties présentes ou dûment appelées, ainsi que leurs conseils, et après s’être fait remettre tous documents utiles à la solution du litige, notamment l’acte notarié du 4 octobre 1982, l’acte d’acquisition de monsieur et madame [E] du 25 juin 2008, l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 16 mars 2012, l’acte d’acquisition de monsieur et madame [WU] du 11 mai 2012, l’acte d’acquisition de monsieur et madame [ET] du 25 septembre 2012, l’acte d’acquisition de monsieur [X] et madame [Z] du 10 mars 2017, l’acte d’acquisition de monsieur [G] et Madame [S] du 1er août 2012, l’acte d’acquisition de monsieur [J] et madame [C] du 21 mai 2012, l’acte d’acquisition de monsieur [D] et madame [U] du 29 mars 2012, et l’acte d’acquisition des copropriétaires actuels des villas n°2 et 3,

— Se rendre sur les lieux litigieux sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 24],

— Etablir toutes les assiettes possibles de la servitude conventionnelle de passage érigée par l’acte notarié du 4 octobre 1982 dont le fonds dominant correspond aux parcelles cadastrées section AD n°[Cadastre 16], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] et le fonds servant correspond à la parcelle cadastrée AD n°[Cadastre 22], devenue EA n°[Cadastre 18], conformément aux actes et à la configuration des lieux,

— Plus généralement, établir toutes les assiettes possibles de la servitude conventionnelle de passage érigée par l’acte notarié du 4 octobre 1982 dont le fonds dominant correspond aux parcelles cadastrées section AD n°[Cadastre 16], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] et le fonds servant correspondant à la parcelle EA n°[Cadastre 18] conformément aux actes et à la configuration des lieux,

— Pour chaque assiette possible, préciser les inconvénients, les préjudices et la perte de la valeur vénale en résultant et ce pour chaque copropriétaire,

— Donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices subis par monsieur et madame [E] du fait de la privation de l’usage de cette servitude conventionnelle de passage,

— Plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— Etablir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires lequel sera déposé au tribunal,

— Etablir des pré-conclusions qui seront remises aux parties ou à leurs conseils pour leurs éventuels dires ou observations à formuler dans un délai impératif et y apporter la réponse appropriée et motivée dans son rapport,

A titre principal : sur le rejet des demandes des Epoux [E], DEBOUTER Monsieur [W] [E] et Madame [LO] [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

Sur l’assiette de la servitude de passage : A titre principal : sur le respect de l’acte constitutif de la servitude de passage, APPLIQUER strictement l’acte constitutif de la servitude de passage.

DECLARER, en conséquence, qu’il ne revient pas à Monsieur [W] [E] et Madame [LO] [E] de choisir le tracé de la servitude de passage.

A titre subsidiaire : sur l’inapplication du tracé n°2, DECLARER inapplicable le tracé n°2 longeant les villas n°4, 5 et 6 avant de rejoindre les parties communes de la copropriété.

A titre très subsidiaire : sur l’application du tracé n°2 à partir du point F, ETABLIR l’assiette de la servitude conventionnelle de passage bénéficiant aux parcelles cadastrées section AD n°[Cadastre 16], [Cadastre 13] et [Cadastre 12], aujourd’hui cadastrées EA n°[Cadastre 16] et [Cadastre 23], selon le tracé NORD – tracé vert n°2 – figurant au sein de l’annexe 6 du rapport d’expertise de Monsieur [WV] du 3 février 2021 et empruntant les points F, G, H, I, J et K jusqu’à la voie publique de l'[Adresse 25].

Sur les demandes indemnitaires, DEBOUTER Monsieur [W] [E] et Madame [LO] [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

A titre de demande reconventionnelle : sur la demande de dommages et intérêts formulée par les Epoux [ET], CONDAMNER in solidum Maître [A], la SELARL [H] [A], la SELARL LES TERRASSES D'[Localité 24], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24] représenté par son Syndic en exercice la société AGENCE DE LA COMTESSE à payer aux consorts [ET] la somme de 45.000 € de dommages et intérêts pour leur préjudice de perte de valeur de leur bien,

CONDAMNER in solidum Maître [A], la SELARL [H] [A], la SELARL LES TERRASSES D'[Localité 24], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24] représenté par son Syndic en exercice la société AGENCE DE LA COMTESSE à payer aux consorts [ET] la somme de 30.000 € de dommages et intérêts pour leur préjudice de perte de jouissance de leur bien,

CONDAMNER in solidum Maître [A], la SELARL [H] [A], la SELARL LES TERRASSES D'[Localité 24], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24] représenté par son Syndic en exercice la société AGENCE DE LA COMTESSE à payer aux consorts [ET] la somme de 10.000 € de dommages et intérêts pour leur préjudice moral.

En tout état de cause, CONDAMNER in solidum Maître [A], la SELARL [H] [A], la SELARL LES TERRASSES D'[Localité 24], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24] représenté par son Syndic en exercice la société AGENCE DE LA COMTESSE, à relever et garantir les concluants de toute condamnations prononcées à leur encontre,

CONDAMNER tout succombant à payer à Monsieur [FW] [ET] la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

ECARTER l’exécution provisoire de droit,

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de [BW] [O], qui affirme y avoir pourvu.

Ils exposent que la violation du principe du contradictoire est une cause de nullité du rapport d’expertise, or Monsieur [WV] n’a pas tenu compte du dire n°2 du Conseil de Maître [P] du 8 avril 2020 alors que ce dernier a transmis son rapport le 3 février 2021, ce qui leur causé un préjudice.

Ils sollicitent un complément d’expertise, le rapport rédigé par Monsieur [WV] comprenant des erreurs et demeurant lacunaire sur plusieurs points et les tracés ayant été réalisés alors que les propriétaires des villas n°1, 2 et 3 n’étaient pas attraits à la cause.

Ils rappellent que le propriétaire du fonds dominant peut déplacer la servitude à la condition que l’assignation primitive soit devenue plus onéreuse et que l’endroit proposé soit aussi commode pour l’exercice des droits du propriétaire du fonds dominant. Ils affirment que les propositions de tracés n°1 et n°2 de l’Expert présentent des incohérences et qu’il n’a pas rempli tous ses chefs de mission puisqu’il n’a pas précisé les inconvénients, les préjudices et la perte de la valeur vénale en résultant pour les copropriétaires.

Selon eux, l’acte constitutif de la servitude de passage du 4 octobre 1982 ne précise pas son assiette et les plans annexés au règlement de copropriété et au permis de construire du 11 mai 2007 matérialisent la servitude de passage sur les villas n°4, 3, 2 et 1.

Ils font état de l’impossibilité de restreindre le droit privatif à la jouissance exclusive de leur jardin en l’absence de toute restriction dans le règlement de copropriété et relèvent la possibilité matérielle de mettre en oeuvre le tracé n°1. A titre très subsidiaire, concernant le tracé n°2, il conviendrait de faire débuter la servitude de passage au point F, devant la villa n°6 et non à partir du point D, devant la villa n°4.

Ils estiment que les époux [E] échouent dans la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité et qu’ils subissent eux-mêmes les manquements de la SARL LES TERRASSES D'[Localité 24] qui n’a pas réalisé, conformément au permis de construire, la servitude de passage lors de la réalisation du projet immobilier, mais aussi les manquements du syndicat des copropriétaires qui n’a pas fait respecter le règlement de copropriété.

Ils concluent que les demandeurs disposent d’un autre accès à la voie publique, de sorte que leur préjudice est limité.

Ils ajoutent qu’ils n’ont pas été exactement ni loyalement informés de l’assiette de la servitude de passage grevant l’ancienne parcelle AD n°[Cadastre 22] et que le notaire et le vendeur auraient dû mener les investigations nécessaires et communiquer toutes les informations nécessaires susceptibles d’influencer le consentement des acquéreurs. En outre, Maître [A] a manqué à son devoir de conseil en affirmant et en leur écrivant, le jour de la signature de l’acte d’achat le 25 septembre 2012, que leur jardin privatif n’était pas impacté par une servitude de passage.

Ils détaillent leurs préjudices liés à la perte de valeur des parties privatives, la perte de jouissance et leur préjudice moral.

***

Par conclusions récapitulatives en date du 28 février 2025, Maître [H] [A] demande au tribunal de :

Débouter les époux [WU], les époux [ET] et la société LES TERRASSES D'[Localité 24], le syndicat des copropriétaires et ainsi que tout autre partie de l’ensemble de leurs prétentions dirigées à l’encontre de Maître [H] [A].

A titre subsidiaire, Condamner la société LES TERRASSES D'[Localité 24] à relever et garantir indemne Maître [H] [A] de toutes condamnations qui pourront être prononcées à son encontre.

Condamner tout succombant à payer la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

En toutes hypothèses, Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle rappelle avoir parfaitement respecté ses obligations et n’avoir commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle puisque la servitude était relatée dans le règlement de copropriété mais également dans tous les actes de vente. Elle indique qu’était annexé au règlement de copropriété reçu le 16 mars 2012 un plan sur lequel figurait expressément « le tracé de la servitude de passage à créer sur la copropriété au profit de tiers » et qu’il appartenait à la société LES TERRASSES D'[Localité 24], qui s’en est manifestement abstenue pendant la réalisation des travaux, d’établir l’assiette de la servitude telle que figurant dans les plans annexés aux actes reçus le 16 mars 2012 pour permettre au fonds dominant de l’exercer ou de modifier son tracé tel que ça lui était permis contractuellement.

***

Par conclusions récapitulatives en date du 28 février 2025, la SARL LES TERRASSES D'[Localité 24] demande au tribunal de :

Vu les articles 697 et suivants du code civil, vu les articles 1231-1 et suivants du code civil,

A titre principal, rejeter toutes demandes à l’encontre de la société LES TERRASSES D'[Localité 24],

Retenir la responsabilité de Maître [A],

Condamner Maître [A] à relever et garantir la société LES TERRASSES D'[Localité 24],

Retenir le tracé SUD pour l’assiette de la servitude de passage,

A titre subsidiaire, ramener à de plus justes proportions les demandes indemnitaires des époux [E],

Ramener à de plus justes proportions les demandes indemnitaires des époux [WU],

Ramener à de plus justes proportions les demandes indemnitaires des époux [ET],

Condamner Maître [A] à relever et garantir la concluante de toutes sommes prononcées à son encontre,

En tout état de cause, condamner tous succombants à payer la somme de 2000 euros à la société LES TERRASSES D'[Localité 24] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner tous succombants aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Mathieu JACQUIER.

Elle estime que l’expert judiciaire a outrepassé ses droits en portant une appréciation juridique sur le litige, en refusant la mise en cause des propriétaires des villas 1 à 3 et ne décrivant ni chiffrant les travaux à envisager, le rapport étant inexploitable. Elle indique n’avoir jamais eu l’intention de supprimer la servitude conventionnelle et fait état de la responsabilité du notaire qui n’a pas repris les servitudes dans le corps de son acte et n’a pas fait le nécessaire pour que le droit de passage s’applique sur les fonds servants.

Elle ajoute que l’acte des consorts [E] prévoyait que l’assiette de la servitude pouvait être déplacée sur la parcelle n°[Cadastre 22] aux frais de l’aménageur et qu’elle a proposé un tracé légèrement différent de celui de 1982, accepté par les demandeurs.

Elle explique que le tracé préconisé par l’expert est très différent et présente un coût exorbitant compte tenu de la nature des lieux et des travaux importants liés. Elle estime que le chemin d’accès initial peut être exercé en l’état, sans aménagement spécial, en tout état de cause sa réalisation incombe aux demandeurs.

Elle rappelle qu’il ne s’agit que d’un passage piétonnier, qu’elle n’est plus propriétaire et que la somme demandée à titre de dommages et intérêts n’est pas étayée.

Elle conteste le dol évoqué par les époux [WU] et leurs demandes exorbitantes ainsi que celles des époux [ET]. A titre subsidiaire, elle fait état d’une perte de chance.

***

Par conclusions récapitulatives en date du 25 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, vu les dispositions des articles 697 et 698 du code civil,

Au principal, rejeter purement et simplement l’intégralité des prétentions et argumentations formulées par Monsieur et Mesdames [E] [LO], [F], [I], [K] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24],

rejeter purement et simplement l’intégralité des prétentions et argumentations formulées par Monsieur et Madame [ET] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24],

Subsidiairement, condamner conjointement et solidairement la société LES TERRASSES D'[Localité 24] ainsi que Me [A] à relever et garantir l’ensemble des condamnations pouvant être prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires LES TERRASSES D'[Localité 24] en principal, intérêts, dommages intérêts, frais, article 700 du code de procédure civile et dépens,

Condamner conjointement et solidairement la société LES TERRASSES D'[Localité 24] ainsi que Me [A] au règlement d’une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il expose que l’expert n’a pas répondu à sa mission en se fondant sur des éléments juridiques et en refusant la mise en cause des propriétaires des villas 1, 2 et 3. En outre, le chemin Nord est pentu et difficile d’accès, nécessitant des aménagements non détaillés dans le rapport.

Il rappelle que le terrain constitue une partie commune mais que les copropriétaires ont la jouissance exclusive des jardins, aussi il ne peut les contraindre à réaliser des aménagements visant à en réduire l’assiette.

Il précise que le chemin n’a jamais fait l’objet d’installations et que l’acte ne prévoit pas que le fonds servant devra en supporter les frais.

Il affirme que les consorts [E] bénéficient d’un accès direct à la voie publique, qu’ils ne sont pas enclavés et que le chemin est quasiment impraticable en l’état.

Il ajoute que le promoteur s’était engagé à déplacer l’assiette de la servitude selon les plans mais que c’est bien la servitude de 1982 qui apparaît dans les actes. Il explique qu’il n’a pas participé aux négociations commerciales et n’était pas informé de cet engagement.

Il relève la responsabilité du vendeur et du notaire compte tenu des engagements non tenus du premier et du manquement à l’obligation d’information du second.

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Par conclusions récapitulatives en date du 21 février 2025, les époux [WU] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1112-1, 1240, 1638 du Code civil,

Vu l’article 700 de procédure civile,

REJETER toutes les demandes formulées contre les consorts [WU] ;

CONDAMNER in solidum Maître [A], la SELARL [H] [A], la SARL LES TERRASSES D'[Localité 24] à relever et garantir les concluants de toute condamnations prononcées à leur encontre ;

CONDAMNER in solidum Maître [A], la SELARL [H] [A], la SARL LES TERRASSES D'[Localité 24], à payer aux consorts [WU] la somme de 60.000 € de dommages et intérêts ;

CONDAMNER in solidum Maître [A], la SELARL [H] [A], la SARL LES TERRASSES D'[Localité 24], à payer aux consorts [WU] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Ils exposent que la servitude passe le long du jardin dont ils ont la jouissance privative (partie commune) et que le débiteur des obligations évoquées ne peut être que le propriétaire du fonds, c’est-à-dire la copropriété.

Ils indiquent qu’ils ne se sont jamais opposés physiquement au passage, à ce jour impossible faute d’aménagements existants, et n’ont jamais fait quelques installations que ce soit entravant ce passage, aussi il n’est pas nécessaire de prononcer une condamnation sous astreinte à leur égard. Ils font état de leur absence de faute puisqu’ils ne s’opposent pas à l’exercice de la servitude ; et de l’absence de preuve du quantum du préjudice, d’autant plus que le passage est inutilisable et que les héritiers, qui ne vivent pas sur les lieux, ne sont pas enclavés.

Ils développent la responsabilité de leur vendeur, les plans étant sans aucune ambiguïté et la SARL ne pouvait ignorer qu’elle n’avait pas procédé à une modification des servitudes avant de vendre les lots. Ils font également état de la responsabilité du notaire, qui a commis une faute en n’attirant pas spécialement l’attention des concluants sur un possible passage sur leur fonds et a fautivement annexé aux actes de vente des plans faisant état de passages non conformes aux servitudes prévues.

Ils affirment que leur jardin va se voir amputé de 45 % de sa surface utile et qu’ils devront subir le passage, aléatoire et régulier des consorts [E] et de leurs ayant-droits, ceci constituant une perte de jouissance. Ils évoquent également un préjudice lié à l’impossibilité d’aménager leur jardin afin de pouvoir en jouir pleinement.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

Monsieur [X] et Madame [Z], assignés à étude, n’ont pas constitué avocat. La décision rendue sera réputée contradictoire, en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture du 1er avril 2025 a été révoquée le 20 mai 2025. Une nouvelle clôture est intervenue le 20 mai 2025, avant l’ouverture des débats.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 20 mai 2025 et la décision a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I/ Sur la nullité du rapport d’expertise judiciaire

Le régime des nullités des mesures d’instruction, constituant des défenses au fond, est gouverné par l’article 175 du code de procédure civile qui dispose que la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.

Les irrégularités que le juge considère comme constituant l’inobservation d’une règle substantielle sont de nature à entraîner la nullité de l’expertise, étant en outre précisé qu’elle ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver que l’irrégularité lui cause un grief, en d’autres termes qu’elle a porté atteinte à ses droits.

Aux termes de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.

Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge.

Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties.

L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées.

Les obligations et formalités de l’article 276 précité, répondant au principe de la contradiction, ont un caractère substantiel et entraînent la nullité de l’expertise à charge pour la partie qui l’invoque de prouver le grief que l’irrégularité lui a causé.

En effet, le juge ne peut prononcer la nullité d’une expertise aux motifs que l’expert aurait négligé les dires d’une partie sans relever l’existence d’un grief que cette irrégularité aurait causé.

A ce titre, il est constant que la nullité est encourue lorsque la partie n’a pas été avisée de son droit de présenter ses observations, lorsque l’expert ne répond dans son rapport qu’aux dires d’une seule partie, lorsque l’expert omet de joindre un dire à son rapport alors que la partie a sollicité cette annexion, ou encore lorsque le rapport ne contient aucune réponse aux dires.

En revanche, une partie ne peut se prévaloir d’aucun grief lorsque l’expert a simplement oublié de mentionner les dires mais qu’il y a implicitement répondu dans son rapport ou si celui-ci n’a pas répondu spécifiquement à chacun des dires adressés par les parties, mais donne les explications utiles dans le corps de son rapport en ayant tenu compte des informations ainsi fournies.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que le conseil des époux [ET] a adressé à l’expert judiciaire, le 8 avril 2020, un dire récapitulatif n°2 portant sur l’examen de leur titre de propriété, des plans du géomètre de l’opération Monsieur [V], les empêchements matériels concernant le tracé préconisé, les travaux et frais à prévoir.

Les époux [ET] soulignent que l’expert n’a pas tiré toutes les conséquences des plans dressés par Monsieur [V] et n’a pas répondu à leur dire sur ce point, alors que ces plans permettraient de constater le tracé de la servitude par le Sud-Est.

Toutefois, force est de constater que si Monsieur [WV] ne fait état explicitement que du dire du 21 octobre 2019, il vise bien, dans son rapport définitif, les plans du permis de construire (annexe 5) et le plan de masse contenant un « projet » de servitude (annexe 11), de sorte qu’il ne peut être valablement soutenu que l’expert n’a pas examiné ces pièces.

Dans son rapport, l’expert judiciaire envisage bien deux assiettes de la servitude conventionnelle, dont celle proposée par les époux [ET], avant d’opter pour le tracé n°2. Monsieur [WV] a ainsi pris en considération les observations des défendeurs sur les plans du géomètre et l’existence de ce tracé, qu’il a choisi d’écarter.

Le grief selon lequel l’expert judiciaire n’en aurait pas tiré toutes les conséquences revient en réalité à critiquer le bien-fondé des conclusions de Monsieur [WV] et ne correspond à aucun vice de forme justifiant la nullité du rapport.

En conséquence, les époux [ET] seront déboutés de leur demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire.

II/ Sur la servitude de passage conventionnelle au profit des parcelles cadastrées section EA n°[Cadastre 16] et [Cadastre 23] et sur le complément d’expertise

L’article 686 du code civil dispose qu’il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

Les articles 688 et 691 du même code prévoient que la servitude discontinue, tel que le droit de passage, ne peut être établie que par titre. La création ou l’existence d’une servitude au profit d’un fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant et il importe peu qu’il n’en soit pas fait mention dans les titres de propriété du fonds dominant.

Aux termes de l’article 701 alinéa 1er du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

En l’espèce, il résulte de l’acte authentique du 25 juin 2008 que les époux [E] ont acquis de Madame [T] une parcelle située [Adresse 4] à [Localité 24], cadastrée section AD n°[Cadastre 16], [Cadastre 12] et [Cadastre 13]. L’acte fait état, en page n°7, de l’existence d’une servitude rapportée en une note annexée à l’acte.

Ladite annexe 3 mentionne l’établissement d’une servitude réelle et perpétuelle de passage exclusivement piétonnier avec emmarchement d’une largeur maximum de deux mètres s’exerçant sur la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 22] au profit des parcelles cadastrées section AD n°[Cadastre 16], [Cadastre 12] et [Cadastre 13]. Elle précise également que « ce droit de passage s’exercera à partir d’un portillon à ouvrir dans le clôture sud-est des biens vendus et sur un tracé qui sera choisi par le propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 22] et qu’il pourra modifier à tout moment et qui prendra naissance côté Est de la parcelle n°[Cadastre 16], sur une largeur de deux mètres », les frais relatifs à tout déplacement ou

modification de ce passage étant supportés par le propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 22]. Enfin, « ce droit de passage pourra être exercé en tout temps, et à toute heure par Monsieur et Madame [T], les membres de leur famille et généralement par toute personne se rendant chez eux, puis ultérieurement et dans les mêmes conditions par tous les propriétaires successifs des biens vendus ».

Cet acte notarié vise ainsi incontestablement une servitude de passage piétonnier établie sur la parcelle n°[Cadastre 18], fonds servant, au profit des parcelles n°[Cadastre 16], [Cadastre 12] et [Cadastre 13], fonds dominants, à partir du côté Sud-Est de la parcelle n°[Cadastre 16], sur un tracé choisi par le propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 22] et sur une largeur de deux mètres.

Il n’est pas contesté que cette servitude a été établie par un acte authentique en date du 4 octobre 1982.

L’examen des différents plans cadastraux produits permet de constater que l’ancienne parcelle cadastrée n°[Cadastre 22] a été réunie avec les anciennes parcelles n°[Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 9] et [Cadastre 10], pour former le lot n°7, dans le cadre du programme de construction engagé par la SARL LES TERRASSES D'[Localité 24].

Les parcelles des consorts [E] sont désormais cadastrées n°[Cadastre 16] et [Cadastre 23].

Le règlement de copropriété de l’immeuble LES TERRASSES D'[Localité 24] situé [Adresse 25] à [Localité 24], sur les parcelles cadastrées section AD n°[Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 9] et [Cadastre 10], en date du 16 mars 2012, établi par Maître [A], reprend expressément et intégralement en pages 14 à 16 la servitude précitée, établie le 4 octobre 1982.

Les plans établis par Monsieur [V], géomètre, et notamment les plans de masse et de servitudes, ont également été annexés à l’acte reçu par le notaire.

Le plan annexé au règlement de copropriété matérialise bien une « servitude de passage à créer sur la copropriété au profit des tiers » sur la parcelle anciennement cadastrée n°[Cadastre 9], soit devant les villas n°1 à 4, tout comme le plan de masse annexé au permis de construire, aux actes de vente et au dépôt de pièces du programme LES TERRASSES D'[Localité 24] (annexe n°5 du rapport d’expertise).

En revanche, la plaquette publicitaire ne fait état d’aucune servitude de passage.

Le titre de propriété des époux [WU], rédigé par Maître [A] et en date du 11 mai 2012, portant sur le lot n°380 de l’ensemble immobilier (soit la villa n°6) renvoie au règlement de copropriété susvisé et rappelle également l’existence de la servitude litigieuse en pages n°34 à 36.

Il en est de même du titre des époux [ET] en date du 25 septembre 2012, portant sur le lot n°379 (soit la villa n°5). En revanche, celui de Monsieur [X] et Madame [Z], portant sur le lot n°378 (soit la villa n°4) en date du 10 mars 2017, ne mentionne ni n’annexe l’existence d’aucune servitude sur leur lot.

Aussi, l’existence de la servitude conventionnelle de passage a été rappelée dans le règlement de copropriété de l’immeuble situé en partie sur le fonds servant ainsi que dans le titre de propriété des villas n°5 et 6, dont la situation sur l’ancienne parcelle n°[Cadastre 22] n’est nullement contestée.

Son opposabilité à l’ensemble des défendeurs n’apparaît donc pas contestable.

Postérieurement, par courrier recommandé en date du 17 juin 2014, la société LES TERRASSES D'[Localité 24] a informé les époux [E] du déplacement de l’assiette de la servitude, plus précisément le portillon d’accès, devant le lot n°6 de la résidence.

Néanmoins, force est de constater que ce simple projet de déplacement du portillon ne s’est nullement matérialisé et ne correspond pas non plus à la servitude envisagée par le promoteur sur la parcelle n°[Cadastre 9], longeant les villas n°1 à 4, qui n’a fait l’objet d’aucune convention. En ce sens, le plan de masse établi par Monsieur [V] n’est nullement opposable aux consorts [E].

Surtout, il doit être rappelé que la servitude de passage consentie vise exclusivement en tant que fonds servant l’ancienne parcelle n°[Cadastre 22] et non la parcelle n°[Cadastre 9], étant précisé qu’une servitude est établie sur et au profit de fonds et non de personnes physiques ou morales, aucune extension n’étant possible à une parcelle acquise postérieurement en l’absence de convention en ce sens.

Dans son rapport en date du 3 février 2021, l’expert judiciaire envisage deux passages à partir de la limite Est de la parcelle n°[Cadastre 16] :

— un tracé sud n°1 longeant les villas n°1, 2, 3 et pour partie 4, prévu dans les plans du permis de construire du 11 mai 2007, rencontrant un fort dénivelé, d’une longueur de 120 mètres entre les points A et D auxquels il faut ajouter 80 mètres sur la voirie existante pour rejoindre la rue ;

— un tracé nord n°2 longeant les villas n°4, 5 et 6 et rejoignant une partie commune de la copropriété, reprenant une desserte préexistante zigzagante dans la montée entre les points G et H, d’une longueur de 100 mètres et ne nécessitant pas de travaux particuliers, plus courte, traversant moins de propriétés, ne gênant pas l’immeuble et accédant directement à la rue.

L’expert judiciaire confirme que la servitude de 1982, reprise dans les actes postérieurs, ne porte que sur la parcelle n°[Cadastre 22] et que le plan de masse ne concerne qu’un « projet » de servitude à créer sur la copropriété au profit de tiers mais non repris dans les actes.

En ce sens, il est indéniable que les défendeurs ne sauraient invoquer l’existence ou le déplacement de l’assiette de la servitude conventionnelle le long des villas n°1, 2 et 3, qui ne sont pas situées sur l’emprise de la parcelle anciennement n°[Cadastre 22] ni revendiquer un complément d’expertise afin de mettre ces copropriétaires dans la cause.

Il sera rappelé aux parties que le présent litige porte bien sur le respect d’une servitude conventionnellement établie et non sur l’établissement d’une servitude aux fins de désenclavement, qui nécessiterait d’apprécier le chemin le plus commode, le plus court et le moins onéreux.

S’agissant des critiquées adressées au rapport d’expertise judiciaire, il doit être souligné que les erreurs et lacunes évoquées ne sont nullement démontrées. Il a déjà été dit qu’il n’apparaît aucunement nécessaire ni légitime de mettre en cause les autres propriétaires des villas n°1, 2 et 3 puisque leur emprise se situent sur l’ancienne parcelle n°[Cadastre 9] et puisque aucun déplacement n’est possible sur cette assiette non grevée d’une quelconque servitude au profit des demandeurs. A ce titre, il revenait bien à Monsieur [WV] d’établir les assiettes possibles de la servitude conventionnelle de passage « érigée par l’acte notarié du 4 octobre 1982 », ce « conformément aux actes et à la configuration des lieux », ce qui correspond à la mission exécutée.

En outre, le moyen selon lequel l’expert judiciaire aurait outrepassé ses droits en portant une appréciation juridique apparaît inopérant dans la mesure où aucune demande de nullité du rapport n’est présentée à ce titre et où l’avis de l’expert ne lie aucunement le tribunal, qui doit seul trancher le litige.

Enfin, la mission confiée à l’expert judiciaire par l’ordonnance du 24 mai 2019 portait également sur la détermination des inconvénients de chaque assiette de la servitude, des préjudices et de la perte de valeur vénale en résultant, ainsi que sur l’appréciation des préjudices subis par les époux [E] du fait de la privation de l’usage de la servitude.

Or, Monsieur [WV] a bien envisagé les avantages et inconvénients matériels liés aux deux tracés proposés, la configuration des lieux et les travaux nécessaires et s’est prononcé sur les préjudices des demandeurs. S’il n’a pas spécifiquement répondu à la mission s’agissant de la perte de valeur vénale, force est de constater que les copropriétaires concernés n’ont formalisé auprès de lui aucun dire ni aucune demande en ce sens.

Aussi, s’agissant de la demande de complément d’expertise présentée par les époux [ET], dont il sera rappelé qu’elle demeure recevable devant le juge du fond, puisque l’article 789 du code de procédure civile n’instaure aucune fin de non-recevoir en la matière, celle-ci apparaît infondée.

Par ailleurs, aucune restriction au droit de jouissance privatif ne saurait être invoquée par les époux [ET], dans la mesure où la servitude litigieuse, s’exerçant sur des parties communes affectées d’un droit de jouissance exclusif et privatif, était déjà inscrite dans leur titre de propriété et dans le règlement de copropriété.

En revanche, il est établi que les consorts [E], qui bénéficient depuis leur acquisition d’une servitude conventionnelle de passage piétonnier sur le fonds anciennement cadastré n°[Cadastre 22], ne peuvent user de celle-ci depuis plusieurs années.

Il résulte des pièces susvisées que ce passage ne peut valablement s’exercer conformément au tracé n°1.

S’agissant du tracé n°2 (annexe 6), il est matérialisé par l’expert judiciaire comme s’exerçant entre les lettres D, F, G, H et I, le long des villas n°4, 5 et 6.

Toutefois, le commencement de la servitude de passage dès le point D, soit devant la villa n°4, ne peut être entériné, puisqu’il correspond au Sud-Ouest de la parcelle anciennement n°[Cadastre 16] et non au Sud-Est, comme initialement prévu par l’acte qui stipule que le droit de passage « prendra naissance côté Est de la parcelle n°[Cadastre 16] sur une largeur de deux mètres ».

Le début de cette servitude est donc explicitement précisé par l’acte constitutif et ne saurait débuter en côté Ouest de la parcelle n°[Cadastre 16] (soit le point D) mais bien côté Est, soit à partir du point F, qui se trouve en réalité en face de la villa n°5 et non de la villa n°6. En effet, la villa n°6 se trouve en grande partie en face de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 15], qui n’appartient pas aux consorts [E], de sorte que le portillon ne saurait être placé à cet endroit. Au surplus, le titre de propriété des époux [ET], dont le lot se situe sur l’ancienne parcelle n°[Cadastre 22], mentionne bien l’exercice de cette servitude.

En conséquence, il sera retenu que la servitude de passage bénéficiant aux parcelles désormais cadastrées n°[Cadastre 16] et [Cadastre 23] correspond au tracé n°2 (annexe 6) du rapport d’expertise judiciaire, qui comporte au surplus les traces d’une desserte préexistante, mais s’exerçant uniquement entre les points F, G, H et I, soit, après analyse des plans communiqués, en longeant les villas n°5 et 6 puis les parties communes jusqu’au portail de la copropriété.

En ce sens, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24], Monsieur [L] [WU], Madame [TY] [Y] épouse [WU], Monsieur [FW] [ET] et Madame [R] [B] épouse [ET] à rétablir la servitude conventionnelle de passage piétonnier et son accès grevant la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 22] devenue n°[Cadastre 18], au profit des parcelles cadastrées section AD n°[Cadastre 16], [Cadastre 13] et [Cadastre 12] devenues [Cadastre 16] et [Cadastre 23], selon le tracé numéro 2 tel que figurant en annexe 6 du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [WV] en date du 3 février 2021 mais uniquement entre les points F, G, H et I de cette annexe jusqu’à la voie publique de l'[Adresse 25], notamment en procédant à l’enlèvement des clôtures et blocs entravant le passage, étant précisé que cette condamnation est circonscrite pour Monsieur [L] [WU], Madame [TY] [Y] épouse

[WU], Monsieur [FW] [ET] et Madame [R] [B] épouse [ET] aux limites séparatives de la terrasse et du jardin en jouissance exclusive et privative attachés à leur lot de copropriété respectif, ce dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement.

Afin d’assurer l’exécution de cette décision, une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard sera fixée à compter de l’expiration du délai de deux mois, ladite astreinte courant pendant un délai de trois mois.

S’agissant des frais, les articles 697 et 698 du code civil prévoient que celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver. Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire.

Aussi, s’il résulte du rapport d’expertise judiciaire que la mise en oeuvre de la servitude de passage selon le tracé n°2 suppose des aménagements, en l’absence de toute stipulation contractuelle contraire, ces frais ne sauraient être mis à la charge du syndicat des copropriétaires.

Au surplus, les consorts [E] ne démontrent aucunement que le chemin initial a été modifié par le promoteur à l’occasion de travaux de décaissement puis de remblaiement. Il n’est pas non plus établi que l’ancienne servitude avait déjà fait l’objet d’installations ou aménagements particuliers, seules les traces d’un sentier ayant été relevées par Monsieur [WV].

Les frais liés à l’enlèvement des clôtures et blocs gênant l’exercice de la servitude de passage sont déjà pris en considération au titre de la condamnation à « rétablir » le passage.

Les consorts [E] seront donc déboutés de leur demande de condamner le syndicat des copropriétaires à effectuer à ses frais l’ensemble des travaux et aménagements nécessaires à l’exercice de la servitude conventionnelle de passage, portant notamment sur la réalisation de travaux de terrassement, de pose d’un revêtement et sur la réalisation d’escaliers maçonnés.

En revanche, le syndicat des copropriétaires sera condamné à remettre aux consorts [E] deux jeux de clés du portail de la copropriété leur permettant l’accès à l'[Adresse 25] dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, courant pendant un délai de trois mois.

Il sera également interdit à Monsieur [L] [WU], Madame [TY] [Y] épouse [WU], Monsieur [FW] [ET] et Madame [R] [B] épouse [ET] de faire obstacle et entrave de quelque nature que ce soit au libre accès et passage sur l’assiette de ladite servitude conventionnelle de passage grevant la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 22] devenue n°[Cadastre 18], au profit des parcelles cadastrées section AD n°[Cadastre 16], [Cadastre 13] et [Cadastre 12] devenues [Cadastre 16] et [Cadastre 23] et à la remise par le syndicat des copropriétaires des deux jeux de clés du portail de la copropriété.

En revanche, ces interdictions ne seront assorties d’aucune astreinte, dans la mesure où aucun élément ne laisse actuellement présager d’un risque de non-respect du présent jugement par les défendeurs ou d’une urgence particulière.

Les consorts [E] seront déboutés du surplus de leurs demandes portant sur les modalités d’exercice de la servitude de passage.

III/ Sur le préjudice des consorts [E]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur d’une obligation contractuelle est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, si le permis de construire a été délivré à la SARL LES TERRASSES D'[Localité 24] le 11 mai 2007, les époux [E] ne se sont plaints de l’impossibilité d’user de la servitude de passage, selon les pièces produites, qu’à compter du mois de septembre 2015, les échanges précédents ne laissant aucunement transparaître la suppression de la servitude.

L’expert judiciaire relève que la suppression de la servitude s’est traduite par un allongement conséquent du trajet des consorts [E] pour se rendre au village. L’impossibilité d’user de la servitude conventionnelle est donc bien à l’origine d’un préjudice pour les demandeurs, bien qu’il ne consiste pas en un enclavement de leur propriété, ce qui n’est pas allégué dans leurs écritures.

Au surplus, l’ancien chemin était bien praticable, puisque l’expert judiciaire a relevé les anciennes traces de ce chantier et indiqué que le tracé Nord ne nécessite pas de travaux particuliers.

Il sera rappelé qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, de veiller au respect des stipulations du règlement de copropriété, qui mentionnait bien l’existence de cette servitude conventionnelle. Or, le syndic a été informé de la suppression de la servitude de passage et n’a accompli aucune diligence pour y remédier. Sa faute est donc constituée.

S’agissant des époux [ET] et [WU], également informés de cette situation préjudiciable pour les consorts [E], ils n’ont pas permis l’exercice du droit de passage sur leurs parcelles en dépit des stipulations claires de leur titre de propriété respectif et ont laissé les clôtures entraver la servitude. Leur faute est également constituée.

S’agissant en revanche de la faute de la SARL LES TERRASSES D'[Localité 24] commise à l’encontre des consorts [E], force est de constater que les demandeurs s’abstiennent d’alléguer et de démontrer la moindre faute commise par le promoteur, qui n’est au surplus, plus propriétaire des parcelles depuis de nombreuses années. Aucune condamnation ne saurait donc être prononcée à son encontre à ce titre.

Le préjudice financier lié à la suppression de la servitude de passage sera souverainement évalué à la somme de 100 euros par mois à compter du mois de septembre 2015.

Comme l’affirment justement les consorts [E], la créance indemnitaire de Monsieur [E], décédé, au titre du préjudice de jouissance subi, se transmet à ses ayant-droits.

Enfin, la faute de chacun des défendeurs a concouru au moins partiellement à la réalisation du préjudice de jouissance, de sorte qu’il convient de condamner in solidum les époux [WU], [ET] et le syndicat des copropriétaires à verser aux consorts [E] la somme de 11 100 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi jusqu’au 31 décembre 2024 ainsi que la somme de 100 euros par mois à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’au rétablissement effectif de la servitude conventionnelle de passage profitant aux fonds des demandeurs.

IV/ Sur les demandes reconventionnelles

A/ Sur la faute de la SARL LES TERRASSES D'[Localité 24], de Maître [A] et du syndicat des copropriétaires

1/ Sur la faute du vendeur en l’état futur d’achèvement

a) Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme

En application des articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur en état futur d’achèvement est tenu de réaliser un immeuble conforme aux prévisions du contrat. Il s’agit de déterminer toute différence existant entre le bien tel qu’il a été promis au contrat et le bien tel qu’il est finalement livré à l’acquéreur.

La conformité de l’immeuble édifié est appréciée non seulement par référence aux stipulations du contrat de vente, c’est à dire l’acte de vente, ses annexes ou les documents auxquels l’acte s’est référé, mais également au regard des dispositions du permis de construire et des documents publicitaires lorsque, par leur présentation et leur précision, ceux-ci ont pu exercer une réelle influence sur le consentement de l’acquéreur.

Le seul constat d’un défaut de conformité aux prévisions contractuelles, quelle que soit son importance, caractérise un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme.

Le défaut de conformité s’apprécie au jour de la prise de possession de l’acquéreur.

Il est constant qu’en cas de contradiction, les stipulations contractuelles l’emportent sur les documents publicitaires.

Le défaut de conformité est sanctionné par application du droit commun de l’inexécution contractuelle et peut ainsi donner droit à indemnisation sous forme de dommages et intérêts, justifier une résolution judiciaire de la vente en raison d’un manquement suffisamment grave ou la mise en conformité de l’immeuble ou de la partie d’immeuble, avec ses accessoires et équipements.

En l’espèce, les époux [WU] font état de l’absence d’ambiguïté des plans annexés à leur acte de vente et au permis de construire, prévoyant que le passage devait s’effectuer sur l’emprise des villas n°1 à 4.

Le contrat de réservation conclu le 8 juin 2011 entre les époux [WU] et la société LES TERRASSES D'[Localité 24] ne mentionne, en page 14, l’existence d’aucune servitude grevant le bien réservé, « autre que celles pouvant résulter des énonciations du règlement de copropriété », étant précisé que ce dernier n’existait pas encore à la date de l’avant-contrat.

Il a déjà été dit que la plaquette publicitaire relative au programme immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24] ne fait état d’aucune servitude de passage.

En revanche, les plans antérieurement établis par Monsieur [V], annexés aux actes reçus par le notaire, au permis de construire et au règlement de copropriété entre 2011 et 2012 matérialisent une « servitude de passage à créer sur la copropriété au profit des tiers » sur la parcelle anciennement cadastrée n°[Cadastre 9], soit devant les villas n°1 à 4.

Cependant, d’une part, le titre de propriété des époux [WU] du 11 mai 2012 tout comme celui des époux [ET] du 25 septembre 2012 reprennent bien l’existence de la servitude s’exerçant sur le fonds anciennement cadastré n°[Cadastre 22] prenant naissance côté Est de la parcelle n°[Cadastre 16] sur une largeur de deux mètres, de sorte qu’elle était aisément identifiable et localisable pour les acquéreurs qui ne pouvaient ignorer que leur villa respective était bien située sur l’emprise de la parcelle n°[Cadastre 22].

La mention d’une servitude « à créer » sur le plan de masse ne constitue donc pas un engagement contractuel ferme pris en ce sens par le vendeur à l’égard des époux [WU] et [ET].

D’autre part, le règlement de copropriété de l’immeuble annexé aux actes authentiques fait état de la servitude précitée.

Les époux [WU] et [ET] ne produisent aucun échange avec leur vendeur, préalable à la signature de l’acte de vente, démontrant que l’absence de servitude grevant leur terrain était de nature à conditionner leur consentement.

Les stipulations contractuelles issues de l’acte authentique de vente, postérieures aux plans réalisés à l’occasion du permis de construire l’emportent donc sur ces derniers. Or, il n’est aucunement démontré que les biens tels que promis au contrat ne correspondent pas à ceux finalement livrés aux acquéreurs. Le moyen tiré du défaut de délivrance conforme sera donc écarté.

b) sur le dol et le manquement à l’obligation d’information

En application de l’article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.

S’agissant de l’article 1112-1 du même code, invoqué par les parties, il n’est pas applicable au présent litige puisqu’il est entré en vigueur postérieurement à la convention des contrats, le 1er octobre 2016.

S’il n’est pas contesté que la société LES TERRASSES D'[Localité 24] n’a effectivement pas spécifiquement informé les acquéreurs de l’abandon du projet de déplacement de la servitude litigieuse sur l’ancienne parcelle n°[Cadastre 9], soit le long des villas n°1 à 4, force est de constater que l’existence de cette servitude sur la parcelle n°[Cadastre 18] a été clairement inscrite dans l’acte définitif de vente, de sorte qu’il ne peut être valablement allégué que les acquéreurs ne pouvaient en avoir connaissance. Ils appartenaient donc à ces derniers de solliciter auprès du promoteur, le cas échéant, des informations complémentaires sur le tracé de cette servitude, ce qu’ils ont visiblement omis de réaliser.

Il n’est pas non plus démontré l’existence de manoeuvres dolosives ou d’un mensonge de la part du vendeur.

A ce titre, il doit être rappelé que les affirmations de la société LES TERRASSES D'[Localité 24], portant sur l’absence de servitude s’exerçant sur le fonds des époux [ET], mais uniquement sur celui des époux [WU], sont largement postérieures à la vente et sont issues des courriers et courriels adressés entre avril 2013 et juin 2018, de sorte qu’elles ne peuvent être considérées comme des mensonges ou manoeuvres dolosives, qui doivent être appréciés au moment de la formation du contrat.

Enfin, il a déjà été retenu que les époux [WU] et [ET] n’établissent pas que l’absence de servitude grevant leur terrain était une condition déterminante de leur consentement.

Il n’est donc pas établi que cette déclaration inscrite dans l’acte de vente constitue un mensonge de la part des vendeurs, destiné à tromper le consentement des acquéreurs. Le moyen tiré de l’existence de dol sera donc également rejeté.

2/ Sur la garantie d’éviction

Aux termes de l’article 1625 du code civil, la garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires.

L’article 1626 du code civil dispose que quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

La garantie d’éviction a pour objet d’assurer à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue après la délivrance de celle-ci. Elle constitue ainsi le prolongement naturel de l’obligation de délivrance dont elle assure la pérennité.

Le vendeur doit non seulement s’abstenir de porter lui-même atteinte à la possession paisible de l’acheteur, mais il doit également le garantir contre les troubles émanant des tiers.

Il est constant que pour que soit établi le manquement à l’obligation de garantie, le trouble doit survenir postérieurement au transfert de la propriété du bien vendu.

Par ailleurs, l’article 1638 du même code ajoute que si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité.

Or, ces articles ne sauraient trouver application en l’espèce, puisque la servitude de passage litigieuse a bien été mentionnée dans l’acte définitif de vente. Celle-ci ayant bien été déclarée, ces fondements ne peuvent être valablement allégués.

Il en résulte que les époux [WU] et [ET] doivent être déboutés de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la société LES TERRASSES D'[Localité 24].

En l’absence de toute faute de celle-ci, il en sera de même des appels en garantie formulés par le syndicat des copropriétaires et le notaire à son égard.

3/ Sur la faute du notaire

En application de l’article 1240 du code civil, anciennement 1382, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui en vertu de son devoir de conseil et d’information. L’efficacité d’un acte dépendant du respect de la volonté des parties, le notaire doit protéger cette volonté par ses conseils juridiques et informer les parties sur la portée, les effets des actes qu’il établit et sur ce qui est juridiquement possible. Avant de dresser l’acte, il doit procéder à des vérifications des faits et conditions nécessaires.

Le notaire, en sa qualité de professionnel du droit, ne peut ignorer les règles du droit positif.

Aussi, si le notaire n’est en principe pas tenu de contrôler la véracité des informations d’ordre factuel fournies par les parties, tel n’est pas le cas en présence d’éléments de nature à éveiller ses soupçons. Sa responsabilité peut en effet être engagée s’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude. Dès lors, le notaire se doit de douter et d’engager des vérifications complémentaires si des éléments suspicieux sont portés à sa connaissance puis s’abstenir de prêter son ministère pour authentifier une convention dont il sait qu’elle méconnaît les droits des tiers.

En l’espèce, la servitude conventionnelle de passage consentie en 1982 a bien été rappelée par le notaire instrumentaire, Maître [A], dans les actes définitifs de vente des époux [ET] et [WU] mais également dans le règlement de copropriété de l’immeuble LES TERRASSES D'[Localité 24].

Les époux [ET] produisent certes un courriel rédigé par Maître [A] les assurant de l’absence de servitude grevant leur jardin privatif, toutefois ce dernier a été adressé le 10 avril 2013, soit plusieurs mois après l’acquisition de leur bien.

Si cette appréciation constitue une erreur grossière de la part du professionnel du droit, compte tenu des éléments précités, il n’est pas établi que le notaire a commis une faute à l’occasion de la conclusion des actes authentiques puisque la servitude conventionnelle de 1982 a été expressément et intégralement rappelée et puisqu’il ne lui appartenait pas de préciser le tracé d’une servitude contractuelle ni d’obliger le vendeur à modifier son assiette.

Les époux [ET] et [WU] seront donc déboutés de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de Maître [A].

En l’absence de toute faute de celle-ci, il en sera de même des appels en garantie formulés par le syndicat des copropriétaires et la SARL LES TERRASSES D'[Localité 24] à son égard.

Il sera en outre observé, à toutes fins utiles, que la SELARL [H] [A], contre laquelle des demandes sont également formées, n’a fait l’objet d’aucune assignation dans le cadre de la présente instance.

4/ Sur la faute du syndicat des copropriétaires

Il a déjà été statué qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, de veiller au respect des stipulations du règlement de copropriété, qui mentionnait bien l’existence de cette servitude conventionnelle mais que, bien qu’informé de la suppression de la servitude de passage, celui-ci n’a accompli aucune diligence pour y remédier, constituant une faute à l’égard des consorts [E].

Cependant s’agissant des époux [ET], ces derniers ne démontrent pas que la faute du syndicat des copropriétaires leur a directement causé un quelconque préjudice. En effet, il n’appartenait nullement à celui-ci de procéder, de sa propre initiative, à la modification du règlement de copropriété en déplaçant l’assiette de la servitude conventionnelle de la parcelle n°[Cadastre 22] vers la parcelle n°[Cadastre 9]. Il n’était pas non plus tenu d’une quelconque obligation de faire respecter le tracé de la servitude tel qu’envisagé par le vendeur sur la parcelle n°[Cadastre 9], qui n’est resté qu’à l’état de projet sur les plans annexés au permis de construire.

Au surplus, les époux [ET] ont été personnellement informés et mis en cause par les consorts [E] dans le cadre de ce litige et il n’est pas démontré que l’absence de discussions, au cours des assemblées générales des copropriétaires, portant sur le tracé de la servitude s’exerçant sur une partie commune à jouissance privative et exclusive constitue une faute à l’origine d’un préjudice.

Les époux [ET] seront donc déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

B/ Sur les demandes indemnitaires et appels en garantie

En définitive, en l’absence de toute faute imputable à Maître [A], à la SARL LES TERRASSES D'[Localité 24] et au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24], à l’origine d’un préjudice direct et certain causé aux époux [ET] et [WU], ceux-ci doivent être déboutés de l’intégralité de leurs demandes de dommages et intérêts.

A toutes fins utiles, il doit être observé que les défendeurs ne sauraient valablement alléguer l’existence d’une perte de valeur de leur bien, dans la mesure où l’immeuble acquis était bien initialement grevé d’une servitude conventionnelle de passage, rappelée dans l’acte authentique de vente.

S’agissant enfin des divers appels en garantie, ceux formulés par et contre Maître [A] et la SARL LES TERRASSES D'[Localité 24] doivent être rejetés, en l’absence de toute faute de leur part.

Un appel en garantie est formulé par les époux [ET] à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre des condamnations prononcées à leur encontre.

Un tel appel en garantie ne peut être valablement formé qu’au titre de la condamnation pécuniaire prononcée in solidum au profit des consorts [E].

Il a été jugé que le syndicat des copropriétaires n’a pas fait respecter les stipulations du règlement de copropriété mentionnant l’existence de la servitude conventionnelle malgré les demandes en ce sens ; et que les époux [ET] et [WU], également informés de cette situation préjudiciable pour les consorts [E], n’ont pas permis l’exercice du droit de passage sur leurs parcelles en dépit des stipulations claires de leur titre de propriété respectif et ont laissé les clôtures entraver la servitude.

Il sera souverainement retenu que la faute du syndicat des copropriétaires est à l’origine de 40% des préjudices des demandeurs, celle des époux [ET] à l’origine de 30% et celle des époux [WU] à l’origine de 30%.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24] sera condamné à relever et garantir Monsieur [FW] [ET] et Madame [R] [B] épouse [ET] des condamnations prononcées à leur encontre au titre du préjudice de jouissance subi par les consorts [E] jusqu’au 31 décembre 2024, du versement de la somme de 100 euros par mois à compter du 1er janvier 2025 jusqu’au rétablissement effectif de la servitude conventionnelle de passage profitant aux fonds des demandeurs, des dépens et des frais irrépétibles à hauteur de 40%.

L’ensemble des autres appels en garantie sera rejeté.

V/ Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Selon l’article 695.4° du code de procédure civile, les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24], Monsieur [L] [WU], Madame [TY] [Y] épouse [WU], Monsieur [FW] [ET] et Madame [R] [B] épouse [ET] succombant, ils seront condamnés in solidum aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre et à payer aux consorts [E] la somme de 7000 euros au titre des frais irrépétibles.

En revanche, il doit être rappelé que le droit proportionnel dégressif dû à l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement en vertu de l’article 10 du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, modifié, est, selon ce texte, à la charge du créancier, sans qu’il puisse y être dérogé. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Les autres demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

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PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans,

DEBOUTE Monsieur [FW] [ET] et Madame [R] [B] épouse [ET] de leur demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [WV],

DEBOUTE Madame [LO] [SI] veuve [E], Madame [F] [E] épouse [OL], Madame [I] [E] épouse [M] et Monsieur [K] [E] de leur fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande de complément d’expertise formulée par Monsieur [FW] [ET] et Madame [R] [B] épouse [ET],

DEBOUTE Monsieur [FW] [ET] et Madame [R] [B] épouse [ET] de leur demande de complément d’expertise,

DEBOUTE Madame [LO] [SI] veuve [E], Madame [F] [E] épouse [OL], Madame [I] [E] épouse [M] et Monsieur [K] [E] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la SARL LES TERRASSES D'[Localité 24], de Monsieur [RB] [X] et de Madame [IB] [Z],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24], Monsieur [L] [WU], Madame [TY] [Y] épouse [WU], Monsieur [FW] [ET] et Madame [R] [B] épouse [ET] à rétablir la servitude conventionnelle de passage piétonnier et son accès grevant la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 22] devenue n°[Cadastre 18], au profit des parcelles cadastrées section AD n°[Cadastre 16], [Cadastre 13] et [Cadastre 12] devenues [Cadastre 16] et [Cadastre 23], selon le tracé numéro 2 tel que figurant en annexe 6 du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [WV] en date du 3 février 2021 mais uniquement entre les points F, G, H et I de cette annexe jusqu’à la voie publique de l'[Adresse 25], notamment en procédant à l’enlèvement des clôtures et blocs entravant le passage, étant précisé que cette condamnation est circonscrite pour Monsieur [L] [WU], Madame [TY] [Y] épouse [WU], Monsieur [FW] [ET] et Madame [R] [B] épouse [ET] aux limites séparatives de la terrasse et du jardin en jouissance exclusive et privative attachés à leur lot de copropriété respectif, ce dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de deux mois, ladite astreinte courant pendant un délai de trois mois,

DEBOUTE Madame [LO] [SI] veuve [E], Madame [F] [E] épouse [OL], Madame [I] [E] épouse [M] et Monsieur [K] [E] de leur demande de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24] à effectuer à ses frais sous astreinte l’ensemble des travaux et aménagements nécessaires à l’exercice de la servitude conventionnelle de passage, portant notamment sur la réalisation de travaux de terrassement, de pose d’un revêtement et sur la réalisation d’escaliers maçonnés,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24] à remettre à Madame [LO] [SI] veuve [E], Madame [F] [E] épouse [OL], Madame [I] [E] épouse [M] et Monsieur [K] [E] deux jeux de clés du portail de la copropriété leur permettant l’accès à l'[Adresse 25] dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, courant pendant un délai de trois mois,

INTERDIT à Monsieur [L] [WU], Madame [TY] [Y] épouse [WU], Monsieur [FW] [ET] et Madame [R] [B] épouse [ET] de faire obstacle et entrave de quelque nature que ce soit au libre accès et passage sur l’assiette de ladite servitude conventionnelle de passage grevant la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 22] devenue n°[Cadastre 18], au profit des parcelles cadastrées section AD n°[Cadastre 16], [Cadastre 13] et [Cadastre 12] devenues [Cadastre 16] et [Cadastre 23] et à la remise par le syndicat des copropriétaires des deux jeux de clés du portail de la copropriété,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24], Monsieur [L] [WU], Madame [TY] [Y] épouse [WU], Monsieur [FW] [ET] et Madame [R] [B] épouse [ET] à verser à Madame [LO] [SI] veuve [E], Madame [F] [E] épouse [OL], Madame [I] [E] épouse [M] et Monsieur [K] [E] la somme de 11 100 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi jusqu’au 31 décembre 2024,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24], Monsieur [L] [WU], Madame [TY] [Y] épouse [WU], Monsieur [FW] [ET] et Madame [R] [B] épouse [ET] à verser à Madame [LO] [SI] veuve [E], Madame [F] [E] épouse [OL], Madame [I] [E] épouse [M] et Monsieur [K] [E] la somme de 100 euros par mois à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’au rétablissement effectif de la servitude conventionnelle de passage profitant aux fonds des demandeurs,

DEBOUTE Madame [LO] [SI] veuve [E], Madame [F] [E] épouse [OL], Madame [I] [E] épouse [M] et Monsieur [K] [E] du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que la SELARL [H] [A] n’est pas partie à la présente procédure,

DEBOUTE Monsieur [FW] [ET] et Madame [R] [B] épouse [ET] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre de la perte de valeur de leur bien, de la perte de jouissance de leur bien et de leur préjudice moral formulées à l’encontre de Maître [H] [A], de la SARL LES TERRASSES D'[Localité 24] et du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24],

DEBOUTE Monsieur [L] [WU] et Madame [TY] [Y] épouse [WU] de leur demande de dommages et intérêts formulée à l’encontre de Maître [H] [A] et de la SARL LES TERRASSES D'[Localité 24],

REJETTE l’ensemble des appels en garantie formulés à l’encontre de Maître [H] [A] et de la SARL LES TERRASSES D'[Localité 24],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24] à relever et garantir Monsieur [FW] [ET] et Madame [R] [B] épouse [ET] des condamnations prononcées à leur encontre au titre du préjudice de jouissance subi par Madame [LO] [SI] veuve [E], Madame [F] [E] épouse [OL], Madame [I] [E] épouse [M] et Monsieur [K] [E] jusqu’au 31 décembre 2024, au titre du versement de la somme de 100 euros par mois à compter du 1er janvier 2025 jusqu’au rétablissement effectif de la servitude conventionnelle de passage profitant aux fonds des demandeurs, des dépens et des frais irrépétibles, à hauteur de 40%,

REJETTE l’ensemble des autres appels en garantie,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24], Monsieur [L] [WU], Madame [TY] [Y] épouse [WU], Monsieur [FW] [ET] et Madame [R] [B] épouse [ET] aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES D'[Localité 24], Monsieur [L] [WU], Madame [TY] [Y] épouse [WU], Monsieur [FW] [ET] et Madame [R] [B] épouse [ET] à payer à Madame [LO] [SI] veuve [E], Madame [F] [E] épouse [OL], Madame [I] [E] épouse [M] et Monsieur [K] [E] la somme de 7000 euros au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que le droit proportionnel dégressif dû à l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement en vertu de l’article 10 du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001 est à la charge du créancier et REJETTE la demande de mise à la charge des débiteurs,

REJETTE les autres demandes formulées au titre des frais irrépétibles,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 15 juillet 2025.

Le Greffier Le Président