TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 12]

[Localité 3]

— Pôle Civil section 2 -

TOTAL COPIES

8

COPIE REVÊTUE

Formule Exécutoire

Avocat demandeur + SVA

2

COPIE CERTIFIÉE

CONFORME :

Avocat

5

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER

1

A.J.

Numéro du répertoire général : N° RG 20/04910 – N° Portalis DBYB-W-B7E-M32S

DATE : 28 Novembre 2024

ORDONNANCE

Après débats à l’audience du 26 septembre 2024

Nous, Michèle MONTEIL, Vice-Président, Juge de la mise en état, assistée de Françoise CHAZAL, Greffier faisant fonction ; avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit le 28 Novembre 2024,

DEMANDERESSES

S.A.S. AVVA GARDEN, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 879 197 747, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 7]

ONTPELLIER

S.A.S. AVALON, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n ° 879 330 462, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 2]

représentées par M^e Mourad RABHI, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

S.C.I. LE NUAGE, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 753 260 728, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège social sis [Adresse 5]

représentée par Maître Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER, M^e Thierry VERNHET, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. OXMO, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 793 571 009, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège social sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jean pierre BERTHOMIEU de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC, société coopérative à capital variable, immatriculée au R.C.S. de [Localité 11] n° SIREN 492 826 417, agissant par son représentant légal en exercice ès-qualité, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 8]

représentée par Maître Delphine SOUBRA ADDE de la SCP ADDE – SOUBRA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPAGNIE GENERALE DE CREDIT AUX PARTICULIERS CREDIPAR (STELLANTIS FINANCE &SERVICES-SOFIRA) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège social sis [Adresse 1]

non représentée

Monsieur [F] [S], (SEP RFSA PROJECT), RUS, intervenant volontaire, demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Camille GONZALEZ, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER, M^e Thibault LEVALLOIS, avocat plaidant au barreau de NIMES

FAITS & PROCEDURE :

Par acte sous-seing privé en date du 2 décembre 2019 la SARL OXMO a cédé à la SASU AVVA GARDEN moyennant un prix de 100 000 € son fonds de commerce de « bar, restaurant, salon de thé, vente de produits alimentaires sur place et à emporter » exploité depuis le 1er octobre 2014 dans l’immeuble le nuage à Montpellier en vertu d’un bail commercial consenti par la SCI NUAGE d’une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2019 jusqu’au 30 novembre 2028 moyennant un loyer annuel hors charges de 111 600 € à terme.

Par exploit d’huissier en date du 5 octobre 2020 la SCI NUAGE a délivré à la SASU AVVA GARDEN un commandement visant la clause résolutoire à défaut de mettre fin aux infractions commises aux obligations du bail dans un délai maximum d’un mois à compter de celui-ci à savoir notamment :

« libérer, évacuer et de manière générale laisser entièrement libre d’accès les issues de secours (…) »

*********

*Suivant exploit d’huissier en date du 3 novembre 2020 la SAS AVVA GARDEN a assigné la SCI NUAGE devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir,

Vu les articles L145-1 et suivants

Vu la jurisprudence citée,

Vu l’article 1231-1 du Code civil

FAIRE DROIT à l’opposition formée par la SAS AVVA GARDEN à l’encontre du commandement visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 5 octobre 2020.

— A titre principal

CONSTATER que le preneur a déféré à l’injonction de mise en place d’un prélèvement automatique dans le délai d’un mois.

CONSTATER que le preneur a déféré à la jonction de communication de son attestation d’assurance dans le délai d’un mois.

CONSTATER qu’il ne pèse sur le preneur aucune obligation de communication des autorisations administratives relatives aux travaux entrepris.

CONSTATER qu’il ne pèse sur le preneur aucune obligation de communication de l’autorisation d’ouverture au public.

CONSTATER le manque de précision de l’injonction d’enlèvement de la signalétique sur les vitrines.

CONSTATER qu’il n’est nullement interdit au preneur de fermer ses locaux lors de la fermeture de son activité de restaurant.

CONSTATER qu’il ne pèse sur le preneur aucune obligation à l’égard du bailleur relativement au passage dans les issues de secours situées dans les parties privatives.

CONSTATER le manque de précision de l’injonction relative à l’utilisation irrégulière des parties communes.

Par conséquent

DIRE le commandement visant la clause résolutoire délivré le 5 octobre 2020 sans effet.

A titre subsidiaire

CONSTATER le manque de précision de l’injonction relative à la communication des autorisations administratives relatives aux travaux entrepris.

CONSTATER que le bailleur est déjà en possession de l’autorisation d’ouverture au public.

CONSTATER que le preneur a procédé à l’enlèvement de toute signalétique sur les vitrines dans le délai d’un mois.

CONSTATER que le preneur a procédé au désencombrement des sorties de secours dans le délai d’un mois.

— CONSTATER que le preneur a retiré tous ses stocks et rebus des parties communes.

Par conséquent

DIRE le commandement visant la clause résolutoire délivré le 5 octobre 2020 sans effets.

En toutes hypothèses

CONSTATER que la SCI LE NUAGE a fait délivrer le commandement visant la clause résolutoire de mauvaise foi.

CONDAMNER la SCI LE NUAGE à payer à la SAS AVVA GARDEN, la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en raison du caractère abusif de la procédure initiée par le commandement

CONDAMNER la SCI LE NUAGE aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

(RG n°20/ 04910)

*Suivant exploit d’huissier en date du 17 mai 2022 la SCI NUAGE a assigné la SASU AVVA GARDEN, Monsieur [F] [S], la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC et la société COMPAGNIE GENERALE DES CREDIT AUX PARTICULIERS–CREDIPAR, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir :

VU le bail passé entre les parties,

VU le commandement qui n’a reçu aucune opposition,

VU les articles 1224 – 1225 et 1227 du Code Civil,

VU la clause résolutoire insérée au bail,

Vu l’absence de réponse au commandement du 16 février 2022,

CONSTATER le jeu de la clause résolutoire et,

EN CONSEQUENCE

ORDONNER la résolution du bail passé entre les parties aux torts de la SAS AVVA GARDEN et sans aucune indemnité.

ORDONNER l’expulsion de la société AVVA GARDEN et tous occupants de son chef sous astreinte de 1 000€ par jour de retard.

CONDAMNER la SAS AVVA GARDEN aux dépens outre 9 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

DIRE et JUGER que le présent jugement sera commun et opposable aux créanciers inscrits.

DIRE et JUGER que le RUS prendra telles conclusions que de Droit.

(RG n° 22/02381)

Selon avis de jonction en date du 3 juillet 2023 le RG n° 22/02381 a été joint au RG n°20/ 04910.

Suivant exploit d’huissier en date du 8 février 2024 la SAS AVVA GARDEN et la SAS AVALON ont assigné à jour fixe la SCI NUAGE, la SARL OXMO, la SA CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC et la SA COMPAGNIE GÉNÉRALE DE CRÉDIT AUX PARTICULIERS CREDIPAR devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de :

VU notamment les articles 1137, 1131 et 1719 et 1721 du code civil

Vu les articles 1240 et 1178 alinéa 4 du code civil

VU le bail liant les parties,

VU l’acte de cession de fonds de commerce,

VU ce qui précède et les pièces produites a |'appui,

Tenant notamment les manœuvres et réticences dolosives fautives commises par la bailleresse et le vendeur.

PRONONCER l’annulation du bail commercial et de l’acte de fonds de commerce liant les parties pour dol.

CONDAMNER solidairement la SCI LE NUAGE et de la SARL OXMO a restituer à la société AVVA GARDEN la somme de 1.193.193,81€ avec intérêts au taux légal à compter de 05 novembre 2019 comprenant les sommes suivantes :

100.000€ au titre du prix de vente du fonds de commerce de la SARL OXMO

100.000€ HT au titre du droit d’entrée

32.000€ au titre du dépôt de garantie

16.813€ HT au titre des honoraires et frais divers de rédaction d’acte dont 3510€ (2340 € Droits d’Enregistrement + 450 € Journal d’annonces légales + 720 € TTC Honoraires Avocat)

477.821,20 € HT au 30/11/2023 au titre des loyers et charges locatives comprenant la taxe foncière

198.370 HT au titre des travaux et investissements relatifs aux aménagements entrepris

19.631,61€ au titre des indemnités de licenciement économique et de préavis pour les salaries pour une sortie au 29 février 2024

248.558 € au titre du compte courant d’associé de Monsieur [I] a la date

du 30/11/2023

CONDAMNER solidairement la SCI LE NUAGE et de la SARL OXMO à payer à titre de dommages-intérêts à la société AVVA GARDEN les sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter du 05 novembre 2019 :

-2.242.512 € au titre de la perte d’exploitation au cours des exercices 2020 à 2023

—  600.000€ correspondant à la valeur du fonds de commerce

—  30.000€ correspondant aux frais normaux de déménagement et de réinstallation

-130.000€ au titre de la perte de gains pendant le temps nécessaire à la réinstallation de la société AVVA GARDEN

3‘)SUR LA PERTE DE [Localité 9] DE VENDRE

CONDAMNER à titre principal la SCI LE NUAGE à payer à titre de dommages-intérêts à: la société AVALON au titre de la perte de chance de vendre les titres de la société [I] INVEST la somme de 850.000€ avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2020.

CONDAMNER e titre subsidiaire la SCI LE NUAGE à payer à titre de dommages et intérêts à la société AVVA GARDEN au titre de la perte de chance de vendre son fonds de commerce la somme de 300.000€ avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2023

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER solidairement la SCI LE NUAGE et la SARL OXMO à payer à la société AVVA GARDEN la somme de 6.000€ au titre de l’article 700 du CPC.

LES CONDAMNER solidairement aux entiers dépens.

JUGER que le présent jugement sera commun et opposable aux créanciers inscrits

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir

. (RG n° 24/00848)

Selon avis de jonction en date du 23 avril 2024 le RG n° 24/00848 a été joint au RG n°20/04910.

*****

Par requête en incident en date du 28 juin 2024 la SCI NUAGE a demandé de condamner la société AVVA GARDEN :

— à cesser toute entrave et ce, jusqu’à l’issue du procès, toute entrave aux issues de secours et ce, jusqu’à la fin du procès,

— à payer une amende de 500€ par infraction constatée, chaque infraction pouvant être simplement constatée par une simple photographie datée,

— à payer une somme de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions sur incident en date du 22 juillet 2024 la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC assignée en qualité de créancier inscrit sur le fonds de commerce a demandé de statuer ce que de droit sur l’exception de connexité soulevée par la SCI LE NUAGE, au fond de lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur les demandes principales et les demandes reconventionnelles des parties et de statuer sur les dépens comme de droit.

Par ultimes conclusions sur incident en date du 25 septembre 2024 la SCI NUAGE a demandé de condamner la SASU A\/VA GARDEN à cesser toute entrave et ce, jusqu’a |'issue du procès, toute entrave aux issues de secours et ce, jusqu’à la fin du procès, à payer une amende de 500€ par infraction constatée, chaque infraction pouvant être simplement constatée par une simple photographie datée, à payer une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions sur incident en date du 25 septembre 2024 Monsieur [F] [S] (SEP RFSA PROJECT), RUS, a demandé de recevoir les dires et explications de la société RFSA PROJECT, statuer ce que de droit sur les dépens.

Par ultimes conclusions sur incident en date du 26 septembre 2024 la SASU AVVA GARDEN et la SAS AVALON ont demandé de débouter de l’intégralité de ses demandes incidentes la SCI LE NUAGE et de condamner la SCI LE NUAGE au paiement de la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience d’incident du 26 septembre 2024 les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.

******

SUR CE :

1°) Sur la demande de cessation d’entrave :

Selon l’article 789 du code de procédure civile : « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour: (…) 4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, mêmes conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;… »

Il résulte des PV de constat d’huissier en date des 14 juin et 5 septembre 2024 établis à la demande de la SCI NUAGE que la société AVVA GARDEN a condamné la porte vitrée donnant sur le hall et servant d’issue de secours avec une barre en fer et n’a pas obtempéré à la demande du responsable unique de sécurité du NUAGE en date du 24 juin 2024 demandant d’en libérer l’accès sans délai.

Le dossier de sécurité du 2 juin 2020 établi par la SA SOCOTEC concernant les travaux et notamment la création d’une sortie de 2UP dans le restaurant au rez-de-chaussée de l’immeuble de la SCI NUAGE mentionne expressément en page 4 la « mise en place d’une porte ouvrant sans clé vers le restaurant entre le hall et le restaurant au rez-de-chaussée, permettant l’évacuation des personnes dans le hall. Lorsque la porte d’entrée principale est fermée le soir. Cette porte s’inscrit dans une cloison ajourée en partie supérieure qui sépare le hall du restaurant. »

Il résulte du courrier du 22 mars 2021 de la SA SOCOTEC en réponse à la demande de la SCI NUAGE « que lorsque la porte d’accès au hall du nuage est fermée, il faut une issue de secours ouvrant sur l’extérieur, à moins de 20 m de la porte de l’escalier central.

C’est pour cette raison, que lors du dépôt du permis de construire M1 du 18 février 2020 il a été demandé que la porte vitrée créée pour séparer le rôle du restaurant, en bleu sur le plan ci-joint, soit ouvrable sans condamnation. Afin permettre aux clients du club de sport, d’avoir accès à l’issue de secours de 1,40 m de large créée en façade du restaurant.

Cette disposition est nécessaire pour respecter les conditions d’évacuation de l’ensemble du bâtiment. »

Dans les conclusions de son rapport d’expertise en date du 20 décembre 2021 Monsieur [L] [O], expert judiciaire, expose qu'« en matière de sécurité contre les risques d’incendie et de panique, le restaurant AVVA GARDEN dispose de sa propre entrée située au rez-de-chaussée représentant un seul volume. Il constitue un [Localité 10] au sein d’un groupement d’établissements au sens de l’article R 123-21 du code de la construction et de l’habitation, à ce titre les règles de fonctionnement définies pour l’ensemble du groupement s’imposent. »

En page 19 de son rapport il précise : « en l’état, la vacuité de la porte s’impose afin de permettre au public utilisant les salles de sport la nuit de regagner la sortie directe sur l’extérieur en empruntant le cheminement le plus court, c’est-à-dire, comme le prévoit la réglementation, à moins de 20 m en référence à l’article CO 49§3 de l’arrêté du 22 décembre 1981 » concernant la répartition des escaliers et des distances minimales à parcourir qui indique que ce cheminement doit être maintenu libre en permanence.

Il convient néanmoins de rappeler que le 13 mai 2020 la sous-commission départementale sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les [Localité 10] avait donné un avis favorable au permis de construire déposé par la SCI NUAGE concernant la création d’une cloison ajourée au rez-de-chaussée entre le hall et le restaurant, une porte de 1,80 m de largeur d’entrée étant créée dans cette cloison, une sortie directe sur l’extérieur de 1,40 m était créée en façade ouest pour évacuer le restaurant de 233 m². « Le restaurant ainsi isolé sera évacué par deux sorties totalisant cinq unités de passage. Le dégagement vers le hall est accessoire et peut être fermé si les horaires d’ouverture des activités du bâtiment sont différents. (…)

Nous retrouvons donc dans ce bâtiment trois activités avec horaires différents :

• le restaurant qui a ses sorties propres

• le complexe sportif qui évacue quand l’accueil est fermé par les deux escaliers de deux unités de passage situés au bout des bâtiments

• l’ensemble restaurant- sports- boutique- centres de soins aux horaires d’ouverture classiques »

Certes les exigences de sûreté et de sécurité peuvent être contradictoires.

Toutefois la société AVVA GARDEN ne peut se retrancher derrière cet avis de 2020 pour condamner la porte créée entre le hall et son restaurant à usage d’issue de secours au sein de l'[Localité 10] au vu de la réglementation applicable exposée ci-dessus.

Par ailleurs le restaurant étant fermé en l’état du litige opposant les parties il incombe t à la SCI NUAGE, en sa qualité de bailleur, qui revendique l’usage de la sortie de secours entre le hall et le restaurant de la société AVVA GARDEN de prendre toutes mesures adéquates pour assurer le respect de la réglementation en matière de sorties de secours ainsi qu’elle le revendique mais également la protection du local donné à bail à la société AVVA GARDEN du fait d’éventuelles dégradations s’il est librement accessible.

En conséquence il convient d’ordonner à la société AVVA GARDEN de cesser toute entrave aux issues de secours jusqu’à la fin du procès.

Il sera enjoint à la SCI NUAGE de prendre toutes mesures utiles pour assurer la préservation du local et du fonds de la société AVVA GARDEN suite au déverrouillage de l’issue de secours litigieuse.

Il n’y a pas lieu en l’état d’ordonner une astreinte.

2°) Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il convient de réserver les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’incident.

******

PAR CES MOTIFS :

Nous, Michèle Monteil, juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, susceptible d’appel dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile.

Ordonnons à la SASU AVVA GARDEN de cesser toute entrave aux issues de secours jusqu’à la fin du procès.

Faisons injonction à la SCI NUAGE de prendre toutes mesures utiles pour assurer la préservation du local et du fonds de la SASU AVVA GARDEN suite au déverrouillage de l’issue de secours litigieuse.

Disons n’y avoir lieu en l’état à ordonner une astreinte.

Renvoyons la cause et les parties à l’audience de mise en état électronique du 01 avril 2025 avec :

– injonction de conclure au fond à la SCI NUAGE.

Réservons l’ensemble des autres demandes en ce compris les dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT

Françoise CHAZAL Michèle MONTEIL