N°Minute:25/00027

DOSSIER : N° RG 24/00901 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PGWP

Copie exécutoire à

M^e Amélie CECCOTTI

expédition à

M^e Jean christophe LEGROS

le 02 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 02 Janvier 2025

PAR Claire GUILLEMIN, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [P] [B], [E] [N] épouse [R], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [L] [H], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Amélie CECCOTTI, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 26 Novembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 02 Janvier 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 5 septembre 2013 ayant pris effet le 10 septembre 2013, Mme [P] [R] a donné à bail à M. [V] [H] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] ainsi qu’une cave et un parking, moyennant un loyer mensuel initial de 580 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 80 euros.

Estimant que M. [V] [H] était redevable de diverses sommes, Mme [P] [R] l’ a fait assigner devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé selon exploit de commissaire de justice en date du 28 août 2024. Elle demande la résiliation du bail et son expulsion ainsi que sa condamnation à lui verser à titre de provision la somme de 1953,25 € au titre de l’arriéré de loyer, une indemnité d’occupation de 666,75 euros à compter du 1er mai 2024 outre 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. Elle demande également de rappeler l’exécution provisoire de droit de l’ordonnance.

Lors de l’audience du 5 novembre 2024 l’affaire a été renvoyée à l’audience du 26 novembre 2024 pour plaidoiries.

Lors de cette audience Mme [P] [R], était représentée par son avocat qui a sollicité le bénéfice de ses conclusions et a demandé de :

Vu les articles 1103, 1240, 1342-10, 1343-5 du Code civil, 7, 24 de la Loi du 6juillet 1989, 514, 642, 696, 700, 834 et 835 du Code de procédure civile,

Rejeter toutes demandes fins et conclusions contraires,

Constater qu’aucune contestation sérieuse n’affecte les demandes portées par Madame [P]

[R],

Débouter Monsieur [L] [H] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

Et ainsi, constater la résiliation du bail intervenue le 29 avril 2024 à minuit,

En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [H] ainsi que celle de tous

occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du

[Adresse 5] [Adresse 2] ainsi que du parking n° 16 et de la cave n° 39,

Fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er mai 2024 à la somme

initiale de 665,75 € et ordonner que l’indemnité d’occupation sera révisée annuellement dans les

conditions du bail s’il n’avait pas été résilié (actuellement de 684,83 €) outre les régularisations de

charges locatives a échoir,

Condamner Monsieur [L] [H] à payer à Madame [P] [R], à titre de provision, la somme de 4.222,92 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 19 octobre 2024, ce mois étant inclus,

Condamner Monsieur [L] [H] à payer à Madame [P] [R], à titre de provision, les indemnités mensuelles d’occupation dans les conditions ci-dessus fixées et à échoir à compter du 1er décembre 2024 et ce jusqu’à complète libération des lieux,

Condamner Monsieur [L] [H] à payer à Madame [P] [R] la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC,

Condamner Monsieur [L] [H] aux entiers dépens, de l’instance,

Rappeler que l’exécution provisoire de l’Ordonnance de référé à venir est de droit en ce compris les

dispositions de l’article 700 du CPC et les dépens.

En défense, M. [V] [H], également représenté par avocat, a demandé de :

A TITRE PRINCIPAL:

VU l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile,

VU les pièces versées aux débats,

DIRE ETJUGER que ces contestations, plus que sérieuses, font échec à ce que la juridiction de céans se prononce sur la demande d’expulsion formulée à l’encontre de Monsieur [H].

DEBOUTER Madame [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et moyens et sera renvoyée à mieux se pourvoir.

Reconventionnellement :

CONSTATER que le logement loué n’est pas conforme aux dispositions contractuelles et ne répond pas aux caractéristiques de décence imposées par la loi.

DIRE ETJUGER que l’obligation d’assurer la jouissance paisible de son locataire et de maintenir

le logement en bon état de réparation n’est pas sérieusement contestable.

ENJOINDRE à Madame [R] de réaliser les travaux nécessaires à la remise en décence du logement.

AUTORISER Monsieur [H] à consigner le montant de ses loyers et charges, à compter du mois de novembre et jusqu’à la communication, par son bailleur, de la facture des travaux de reprise et d’une attestation de bonne fin, sur le compte CARPA de son conseil ou sur le compte séquestre du Bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 6].

CONDAMNER Madame [R] à payer, à titre provisionnel, à Monsieur [H] les sommes suivantes :

—  7.085€ à titre de réfaction des loyers pour la période du 31 octobre 2021 au 31 octobre 2024 (dates à parfaire en cours de procédure);

—  1.000€ au titre du préjudice moral de Monsieur [H].

A TITRE SUBSIDIAIRE :

VU les articles 6 et 24 de la loi du 6juillet 1989,

VU l’article 1343-5 du Code civil,

VU les pièces versées aux débats,

DIRE ET JUGER que la dette locative de Monsieur [H] arrêtée au 31 octobre 2024 est égale à la somme de 3.420,82€.

DIRE ETJUGER que Monsieur [H] bénéficiera de 36 mois de délais de paiement au cours

desquels les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

DEBOUTER Madame [R] de toute demande contraire.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONSTATER la bonne foi de Monsieur [H] et ses demandes répétées de mise en décence du logement litigieux, tandis que Madame [R] sollicite son expulsion.

CONDAMNER Madame [R] à payer la somme de 1.200€ sur le fondement de l’article 700 du CPC et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, somme que Maitre CECCOTI pourra personnellement recouvrer sous réserve de renonciation à percevoir le montant alloué par l’aide juridictionnelle.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de ses moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est en outre constant qu’il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige. Par ailleurs Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision que pourrait éventuellement prendre les juges du fond s’ils étaient saisis de la demande. La contestation est sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond.

En l’espèce, le défendeur soulève des contestations dont il convient d’examiner le caractère sérieux.

Il conteste la validité du commandement de payer tant sur la forme que sur le fond. Il fait valoir que le montant du loyer et les révisions effectuées ont été fixés sur la base d’une superficie erronée de 7,06% par rapport à la superficie visée dans le bail. Il évoque également l’absence de caractère décent du logement à l’appui de sa demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance qu’il estime avoir subi ainsi qu’un préjudice moral.

A l’appui de sa demande M. [V] [H] produit un courrier de la Directrice déléguée à la Santé Publique et environnementale en date du 16 septembre 2024 qui mentionne :

qu’après visite de son logement l’inspecteur santé environnement a constaté plusieurs manquements aux dispositions du règlement sanitaire Départemental de l’Hérault ainsi qu’au Décret « Décence » n°2002-120 du 30 janvier 2002,

qu’un courrier a été adressé à son bailleur afin qu’il fasse connaître sous un mois ses observations sur les désordres relevés,

qu’à défaut de réponse de sa part et/ou de mise aux normes de décence du logement dans un délai raisonnable, la CAF sera informée.

Il produit également 31 pièces dont le bail, le commandement de payer, le DPE réalisé mentionnant une superficie de 46,47 m2 alors que le bail vise une superficie habitable de 50 m2.

En défense, Mme [P] [R] fait valoir que le commandement de payer est valable, que la différence de superficie doit s’apprécier par rapport à la marge d’erreur tolérée et non par rapport à la superficie réelle soit 2,17 %, que le logement n’a pas été déclaré insalubre, que s’agissant des désordres électriques elle a fait réaliser un devis pour l’exécution des travaux, qu’elle est par contre dans l’incapacité de réaliser le remplacement des fenêtres par des fenêtres à double vitrage et ce d’autant plus qu’elle ne perçoit plus de loyer. Enfin, elle s’oppose à toute minoration du loyer au titre du préjudice de jouissance qui n’est pas démontré.

A l’appui de sa demande elle produit 13 pièces dont un décompte actualisé, le rapport des services d’hygiène, une facture du 24 octobre 2024, un devis de la société SIEE du 21 octobre 2024.

Dès lors, au vu de ces éléments, il convient de dire qu’il existe des contestations qui doivent être considérées comme sérieuses et qui ne relèvent pas des attributions du juge des référés.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [P] [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé au regard de la contestation sérieuse ;

CONDAMNONS Mme [P] [R] aux dépens ;

LAISSONS à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles ;

CONSTATONS l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS