N°Minute:25/00315

N° RG 24/02258 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PIWT

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Site Méditerranée

JUGEMENT DU 20 Janvier 2025

DEMANDEUR:

Madame [Y] [I], demeurant [Adresse 9] – [Localité 8]

représentée par M^e Mélanie AMOROS, avocat au barreau de BEZIERS

DEFENDEUR:

Monsieur [Z] [G], demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [J], demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

non comparante, ni représentée

Madame [M] [N], demeurant [Adresse 1] – [Localité 10]

non comparante, ni représentée

Madame [K] [L], demeurant [Adresse 5] – [Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 18 novembre 2025

Affaire mise en deliberé au 20 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 20 Janvier 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Mélanie AMOROS

Copie certifiée delivrée à :

Le 20 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 avril 2020, Mme [Y] [I] a donné à bail à M. [G] et Mme [J], avec prise d’effet au 20 mai 2020, une villa sise à [Localité 11], pour un loyer mensuel de 768 euros, plus 43,00 euros de charges mensuelles.

Par actes séparés du 24 avril 2020 et du 25 avril 2020, Mesdames [N] et [L], se sont portées caution solidaire des deux locataires, pour le paiement des loyers, charges et réparations locatives.

Suite au congé donné par les locataires, il est établi un état des lieux de sortie par un Huissier.

Il résulte de celui-ci un certain nombre de dégradations locatives qui ont fait l’objet d’un chiffrage par Devis de M. [A] et évaluation au titre des menus désordres, ainsi que de travaux suivant factures versées aux débats.

Les locataires et la caution sont ainsi mis en demeure par LRAR en date du 17 janvier 2023 d’avoir à régler les sommes relatives aux dégradations locatives, arriéré de loyer et à la régularisation des charges, mais en vain

Suivant exploit de commissaire de justice en date 21 octobre 2024, signifié à personne pour Mme [J] et Mme [N], à étude pour M. [G] et article 659 pour Mme [L], Mme [Y] [I] demeurant [Adresse 9] à [Localité 8] a fait assigner M. [Z] [G] et Mme [O] [J] demeurant tous deux [Adresse 2] à [Localité 11] et Mme [M] [N] demeurant [Adresse 1] à [Localité 10] et Mme [K] [L] demeurant [Adresse 6] à [Localité 7] devant le tribunal judiciaire de Montpellier le 18 novembre 2024 aux fins de :

Vu la loi du 06 Juillet 1989,

Vu les pièces versées aux débats,

JUGER recevable et bien fondée la demande de Mme [Y] [I],

CONDAMNER solidairement M. [Z] [G], Mme [O] [J], Mme [M] [N] et Mme [K] [L] au paiement des sommes suivantes :

Au titre de la régularisation des charges : la somme de 57.22 euros,

Au titre du loyer du mois de Novembre : la somme de 830.06 euros

Au titre des dégradations locatives : la somme de 6463.30, euros, y ajoutant la somme de 125,00 euros au titre des menus désordres.

La Moitié du coût du PV de constat : la somme de 160,00 euros ;

CONDAMNER solidairement M. [Z] [G], Mme [O] [J], Mme [M] [N] et Mme [K] [L] au paiement de la somme de 1000,00 euros par application de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 18 novembre 2024 , Mme [Y] [I], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, M. [Z] [G], Mme [O] [J], Mme [M] [N] et Mme [K] [L] n’ont pas comparu, ni n’ont été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les frais de remise en état du logement :

L’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

L’article 7d de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

La liste de réparation ayant le caractère de réparations locatives à la charge du locataire prévue par l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que :

I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

En l’espèce, le constat des lieux d’entrée réalisé le 20 mai 2020 entre le bailleur et les locataires se compose de 6 feuilles recto verso sans photo.

L’état des lieux de sortie est réalisé par un commissaire de justice en présence des locataires le 30 novembre 2022 à 09h30, il se compose de 29 feuilles et agrémentés de nombreuses photos.

Ces deux manières de procéder à un état des lieux ne permettent pas au Juge de les comparer.

Par ailleurs, le commissaire de justice fait une mention en fin de constat afin d’expliquer qu’il a reçu un mail de Mme [Y] [I] le 30 novembre 2022 à 13h02 qui l’informe que les nouveaux locataires sont entrés dans les lieux et que suite à l’état des lieux d’entrée ils ont pu constater des traces de nettoyage sur le plafond du séjour et une fuite de la chasse d’eau du WC du rez-de-chaussée.

Le devis des travaux s’élève à la somme de 6130,00 euros, ces travaux ne correspondant pas à l’état des lieux de sortie du commissaire de justice ni aux réparations locatives à la charge du locataire prévue par l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987.

Par ailleurs, l’état du logement n’a apparemment pas empêché Mme [Y] [I] de relouer son bien le jour même de l’état des lieux de sortie des défendeurs à de nouveaux locataires.

En conséquence de quoi, eu égard à la différence des états des lieux d’entrée et de sortie et à la mise en location immédiate du logement, le jour du départ des défendeurs, Mme [Y] [I] sera déboutée de sa demande en ce qui concerne les dégradations locatives pour un montant de 6130,00 euros.

Sur la régularisation des charges :

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce Mme [Y] [I] réclame la somme de 57,22 euros pour la taxe sur les ordures ménagères. Elle joint à sa demande une copie de sa taxe foncière pour l’année 2022. La taxe d’ordure ménagère s’élève à la somme de 167,22 euros. Les locataires ont cotisé la somme de 110,00 euros de charges (11 mois x 10 euros), il leur reste donc à verser la somme de 57,22 euros.

En conséquence de quoi M. [Z] [G] et Mme [O] [J] seront condamnés à payer à Mme [Y] [I] la somme de 57, 22 euros. Cette somme sera défalquée du dépôt de garantie versé par les locataires lors de la signature du bail et non encore restitué par la requérante.

Sur la dette locative :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1315 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce Mme [Y] [I] réclame aux locataires la somme de 830,06 euros correspondant au loyer du mois de novembre 2022. Néanmoins, elle n’apporte aucun élément aux débats susceptible d’attester que cette somme est due par les locataires, pas de décompte de loyer, pas de courrier des locataires signalant leur préavis de départ du logement, pas de commandement de payer. Seul le courrier manuscrit en RAR en date du 17 janvier 2023 fait état de ce loyer vraisemblablement impayé.

Par ailleurs dans ce courrier il fait état de la caution pour un montant de 768,00 euros qui n’a pas été reversée aux locataires.

En conséquence de quoi, il y lieu de débouter Mme [Y] [I] de sa demande au titre du loyer de novembre 2022 pour un montant de 830,06 euros.

Sur les réparations au titre des menus désordres :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

En l’espèce, Mme [Y] [I] réclame aux locataires un indemnité pour des menus dommages, elle joint à sa demande un barème des réparations locatives pour l’année 2022.

Elle sollicite pour :

le séjour deux fois 31,25 euros soit 62,50 euros pour deux impacts sur le carrelage, ces derniers sont signalés dans l’état des lieux de sortie ;

La chambre 1, 31,25 euros pour un impact au sol, ce dernier est signalé dans l’état des lieux de sortie ;

Pour la terrasse extérieure 31,25 euros pour une fissure au sol, cette dernière est signalée dans l’état des lieux de sortie.

Ces réparations étant justifiées, M. [Z] [G] et Mme [O] [J] seront condamnés solidairement à payer à Mme [Y] [I] la somme de 125,00 euros. Cette somme sera défalquée du dépôt de garantie versé par les locataires lors de la signature du bail et non encore restitué par la requérante.

Sur le coût du constat d’état des lieux de commissaire de justice :

L’article 5 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

I. — La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.

Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.

Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

Les trois premiers alinéas du présent I ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis sont reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée à cette fin.

L’article 1315 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [Y] [I] a requis un commissaire de justice afin de procéder à l’état des lieux de sorties de ses locataires.

Aucun montant des plafonds qui sont définis ne sont reproduits dans le contrat de bail qui a été conclu le 20 avril 2020 dès lors il ne pourra pas être réclamé par Mme [Y] [I] la somme de 160,00 euros correspondant à la moitié des honoraires du commissaire de justice pour le constat d’état des lieux de sortie en date du 30 novembre 2022.

Mme [Y] [I] sera donc déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [Y] [I], partie qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, il ne sera pas droit à le demande de Mme [Y] [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [G], Mme [O] [J], Mme [M] [N] et Mme [K] [L] à payer à Mme [Y] [I] la somme de :

57,22 euros au titre de la régularisation des charges ;

125,00 euros au titre des menus désordres ;

Ces sommes seront soustraites au dépôt de garantie versé par les locataires lors de la signature du bail et non encore restitué par la requérante ;

DEBOUTE Mme [Y] [I] de sa demande en paiement de la somme de 6130,00 correspondant au devis de l’auto-entrepreneur [A] ;

DEBOUTE Mme [Y] [I] de sa demande en paiement de la somme de 830,06 euros correspondant au loyer de novembre 2022 ;

DEBOUTE Mme [Y] [I] de sa demande en paiement de la somme de 160,00 correspondant à la moitié des frais du commissaire de justice pour la réalisation de l’état des lieux de sortie.

DEBOUTE Mme [Y] [I] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [I] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le juge,